A.G.2.2.1 Beregningsgrundlag | >Afsnittet er omskrevet og flyttet til "Den juridiske vejledning", bortset fra nedenstående afsnit om udlejning af værelser til beboelse eller udlejning af en helårsbolig en del af året efter LL (ligningsloven) § 15 P.< >Se afsnit C.H.3.1.5 i "Den juridiske vejledning" for så vidt angår de omskrevne afsnit.< |
|
udlejning af ejers helårsbolig | LL (ligningsloven) § 15 P indeholder reglerne for den skattemæssige behandling af en ejers ikke-erhvervsmæssige udlejning af værelser til beboelse og udlejning af en helårsbolig en del af året. Det er en betingelse for en ejers anvendelse af reglerne, at ejendommen er omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 1-11. (Ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt, er ikke omfattet af ejendomsværdiskatteloven, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 1, stk. 1, 2. pkt.). Ved anvendelse af LL (ligningsloven) § 15 P anses andelshavere i private boligforeninger for lejere og boligudgiften som husleje. Se om andelshavere nedenfor. LL (ligningsloven) § 15 P kan anvendes, uanset hvor lang eller kort udlejningsperioden er. Dog gælder, at reglerne i forbindelse med udlejning af en helårsbolig kun finder anvendelse ved udlejning i en del af indkomståret. Det afgøres ved en konkret vurdering, om udlejningen må anses for erhvervsmæssig, hvorved reglerne i statsskatteloven finder anvendelse på udlejningen i stedet for reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P, jf. således SKM2008.526.BR. Reglerne kan anvendes, uanset hvor stor en del af boligen, der udlejes. Reglerne finder også anvendelse, uanset om det udlejede er møbleret eller ej. Resultatet ved udlejningen kan efter reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P opgøres enten efter en skematisk metode eller på baggrund af en regnskabsmæssig opgørelse. |
|
Skematisk opgørelse | Efter § 15 P, stk. 1 og 2, kan ejere, der udlejer værelser til beboelse eller udlejer hele boligen en del af året, vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet ved udlejningen. Dette sker ved, at der gives et fradrag i bruttolejeindtægten på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, dog altid mindst 24.000 kr. For ejendomme beliggende i udlandet m.v udgør bundfradraget 1 1/3 pct. af udenlandsk ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 b, stk. 1, eller i mangel heraf handelsværdien beregnet efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 b, stk. 2, nr. 1, dog altid mindst 24.000 kr., jf. § 2 i lov nr. 1340 af 19/12 2008, der trådte i kraft den 1. januar 2009. Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, >herunder ejendomsskatter<, der ellers ville have været fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen. Det får den betydning, at hvis lejeindtægten er større end det ovenfor nævnte variable bundfradrag, skal den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget medregnes i indkomstopgørelsen. Det betyder f.eks., at hvis ejerens bolig er vurderet til 2,4 mill kr., kan den pågældende årligt tage 32.000 kr. i skattefri husleje ved udlejning efter ligningslovens § 15 P. Det er den samlede betaling, som udlejer modtager ved udlejningen, der indgår i lejeindtægten, dvs. bruttolejeindtægter, hvilket betyder, at lejebetaling er inklusive eventuel særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme, telefon, og lign., se om dette princip i TfS 1998, 409, der dog vedrører lejeindkomstopgørelsen for et sommerhus. Det er altså ikke muligt ud over bundfradraget at modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal med i bruttolejeindkomsten. Hvis lejligheden eller boligen kun har været ejet en del af året, beregnes kun forholdsmæssigt bundfradrag i den periode, hvor man har ejet boligen. Regelsættet i § 15 P, stk. 1 og 2, kan, når betingelserne i øvrigt er opfyldte, finde anvendelse på f.eks. korttidsudlejning til turister. Eventuel betaling for måltider, sengelinned mv. i forbindelse med udlejningen (Bondegårdsferie, Bed & Breakfast og lign.) skal medregnes ved indkomstopgørelsen efter skattelovgivningens almindelige regler (statsskatteloven). Ejerne betaler ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, der udlejes, jf. HRD af 14. apr. 1994, TfS. 1994, 350. For helårshuse, der lejes ud en del af året, betales ejendomsværdiskat i udlejningsperioden. En skatteyder beboede en ejerlejlighed sammen med søsteren og moderen. Han havde anmodet om månedlige bidrag fra moderen og søsteren til dækning af udgifterne ved lejligheden. Der skulle ikke ansættes en objektiv udlejningsværdi for den del af lejligheden, der blev benyttet af moderen og søsteren, da der fandtes at være etableret et boligfællesskab, som havde udgjort en husstand, (TfS 1999, 732). |
|
Regnskabs-mæssig opgørelse | Hvis ejeren af en helårsbolig vælger ikke at anvende bundfradragsreglen i LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 eller 2, gælder reglerne i § 15 P, stk. 3, om regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen. Det betyder, at hele lejeindtægten skal indtægtsføres, og at der kan foretages fradrag for de med udlejningen forbundne udgifter, herunder afskrivninger. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er de forholdsmæssige driftsudgifter til el, gas og varme samt - ved lejebolig og andelsbolig - den forholdsmæssige andel af huslejen (dvs. den del af huslejen, der reelt svarer til det areal af boligen, lejeren benytter - og set i forhold til længden af den udlejede periode). Hvis det udlejede er møbleret, kan der også foretages fradrag for eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger vedrørende inventaret (dog ikke for hårde hvidevarer,der anses for installationer). Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan derimod ikke trækkes fra. Endvidere kan en forholdsmæssig andel af ejendomsskatten fratrækkes i den regnskabsmæssige opgørelse >under forudsætning af, at der er tale om en ikke uvæsentlig udlejning<, jf. LL (ligningsloven) § 14, stk. 3. >Se TfS 1991, 403 LSR, hvorefter udlejning til beboelse sidestilles med erhvervsmæssig anvendelse ved anvendelse af reglerne i LL (ligningsloven) § 14, stk. 3.< Når resultatet af udlejningen opgøres efter denne metode, skal ejendomsværdiskatten nedsættes forholdsmæssigt. Der er ved indkomstopgørelsen således kun fradrag for udgifter, som nævnt i LL (ligningsloven) § 14, stk. 3, og LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 3, jf. LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1. Der gælder dog særlige regler for fredede ejendomme, jf. LL (ligningsloven) § 15 K. |
|
Skift af opgørelses-metode | Der kan altid overgås til regnskabsmæssig opgørelse fra hidtidige opgørelse efter variabelt bundfradrag. Har man først valgt regnskabsprincip kan der ikke senere overgås til variabelt bundfradrag. Indkomsten er kapitalindkomst. Virksomheds- og kapitalafkastordningen Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes ved udlejning af værelser eller af hele boligen en del af året, da der ikke i skattemæssig forstand er tale om erhvervsmæssig virksomhed. |
|
Lejers fremleje af værelser eller af | |
|
helårsbolig | For lejere, som fremlejer værelser eller et helårshus en del af året, gælder der også et bundfradrag, jf. LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 og 2. Bundfradraget beregnes som 2/3 af fremlejers egen årlige husleje. Den del af bruttofremlejeindtægten, der overstiger bundfradraget, medregnes ved indkomstopgørelsen som personlig indkomst. Lejere har også mulighed for at opgøre resutatet af udlejningsvirksomheden ved anvendelse af en regnskabsmæssig metode, jf. LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 3. Andelshavere i private boligforeninger anses i denne forbindelse som lejere og boligafgiften som husleje. Vedr. udleje af tofamilieshuse, se A.G.2.4 Tofamilieshuse. |
|
