E.J.2.2.2 Anskaffelsessummen

Udgangspunktet for opgørelsen af anskaffelsessummen er som for afståelsessummen det beløb, der er anført i skødet eller købsaftalen. Hvis der i beløbet indgår vederlag for inventar, besætning eller lign., skal disse beløb fratrækkes, jf. LSRM 1976, 131 LSR, hvor overdragelsessummen blev reduceret skønsmæssigt på trods af en af sælger udarbejdet inventarliste.

Overtager køberen en gæld uden for købesummen, skal denne gæld medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen. Vej- og kloakgæld samt restgæld vedrørende tilslutningsafgift overtages ofte uden for købesummen, se som eksempel LSRM 1969, 98 LSR.

Er en del af anskaffelsessummen berigtiget ved, at køberen har påtaget sig en aftægtsforpligtelse over for sælger, medregnes forpligtelsens kapitalværdi i anskaffelsessummen. Brugs-, rente- og indtægtsnydelser medtages til den kapitaliserede værdi, jf. bekendtgørelse nr. 699 af 16. oktober 1991 om arve- og gaveafgift og bekendtgørelse nr. 996 af 8. november 2000 om fastsættelse af værdien af brugs-, rente- eller indtægtsnydelser ved beregning af arve- og gaveafgift. Ved overdragelse af en ejendom, hvorpå der hviler en sådan forpligtelse, opgøres kapitalværdien efter ydelsens årlige værdi og kapitaliseringsfaktorerne på overdragelsestidspunktet.

Det fremgår af AL (afskrivningsloven) § 39, stk. 5, at hvis en lejer erhverver den bygning, hvori de lejede lokaler befinder sig, kan et uafskrevet restbeløb på udgifter til ombygning af lejede lokaler, der ikke indgår i købesummen for bygningen, tillægges anskaffelsessummen for bygningen og afskrives sammen med denne med de i AL (afskrivningsloven) § 17 nævnte satser.

SKM2007.850.SR. Skatterådet blev bedt om at tage stilling til, om investorerne i et anpartsprojekt kunne opgøre den skattemæssige anskaffelsessum for en ejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og afskrivningsgrundlaget til henholdsvis 288.030.600 kr. og 283.804.697 kr., idet grundværdien var opgjort til 4.225.903 kr. Kommanditselskabet havde selv erhvervet den pågældende ejendom for 246.180.000 kr. Skatterådet svarede "nej" til de stillede spørgsmål, idet der ikke fandtes at være identitet mellem den pris, som investorerne betalte for kommanditanparterne og den pris, de betalte for ejendommen. Der blev herved lagt vægt på, at udbyder som ejer af kommanditselskabet bl.a. tog initiativ til og etablerede kommanditselskabet og investorkredsen, og at udbyder på kommanditselskabets og købernes vegne fremskaffede finansiering af ejendommen og kommanditselskabet. Der blev ved besvarelsen ikke taget stilling til, hvilke omkostninger der kunne indgå i opgørelsen af henholdsvis anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven og ejendommens afskrivningsgrundlag.

SKM2008.389.SR. Udgifter til advokat for udarbejdelse af K/S H's stiftelsesdokument, vedtægter og tegningsaftale i forbindelse med etableringen af selskabet til et ejendomsanpartsprojekt kunne fratrækkes efter ligningslovens § 8 J, når udgifterne direkte påhviler investorerne. Desuden tog Skatterådet stilling til, om en række udgifter vil kunne medregnes i afskrivningsgrundlaget for K/S H's investeringsejendom. I afskrivningsgrundlaget for ejendommen kan medregnes sædvanligt honorar til en arkitekt for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, sædvanligt mæglersalær, forudsat at det konkret kan godtgøres, at der er udøvet en egentlig mæglervirksomhed i forbindelse med overdragelse af ejendommen samt udgifter til advokat for udarbejdelse af skøde. Udgifter til konsulentbistand fra en arkitekt i forbindelse med byggeteknisk gennemgang af ejendommen i forbindelse med købet af ejendommen kan tillige tillægges anskaffelsessummen ved opgørelse af ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningsloven. Derimod kan udgifter til konsulentbistand med gennemgang af ejendommens lejekontrakter, gennemgang af finansieringsmuligheder, udgifter til advokat til gennemgang af ejendommens papirer i forbindelse med købet af ejendommen, og udgifter til identifikation af ejendommen ("Finders Fee") ikke tillægges afskrivningsgrundlaget. Know-how om fremstillingsmetode vedrørende et anpartsprojekt, der udbydes til passive investorer, kan ikke anses for et aktiv, der falder ind under de immaterielle aktiver, der er nævnt i AL (afskrivningsloven) § 41.

SKM2008.967.HR. Honoraret til udbyderen af et ejendomsinvesterings-projekt ("10-mandsprojekt") blev anset for en etableringsudgift, som ikke kunne medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen og dermed afskrivningsgrundlaget. (Stadfæstelse af SKM2005.450.VLR).

Vedr. bevisproblemstilling se SKM2009.626.BR. Sagsøgeren ønskede anskaffelsessummen for to ejendomme opgjort til et højere beløb, end SKAT havde anerkendt. Som dokumentation herfor henviste sagsøgeren til selskabets reviderede årsrapport, og anførte, at denne måtte anses for at udgøre tilstrækkelig dokumentation i skattemæssig henseende. Sagsøgeren pegede i den forbindelse bl.a. på, at den 5-årige opbevaringspligt for det underliggende regnskabsmateriale var udløbet på tidspunktet, hvor selskabet overfor skattemyndighederne skulle dokumentere anskaffelsessummerne, og at dette måtte medføre, at bevisbyrden for anskaffelsessummernes størrelse vendte, således at bevisbyrden påhvilede skattemyndighederne. Byretten fandt ikke, at opbevaringsreglen i bogføringsloven havde relevans for fordelingen af bevisbyrde, og da det påberåbte materiale, herunder regnskabet, efter rettens opfattelse ikke udgjorde tilstrækkelig dokumentation, blev Skatteministeriet frifundet. Se også SKM2009.763.VLR.

I meddelelsen SKM2008.390.SKAT defineres "brugte anparter" som anparter, der købes af en investor efter at have været ejet af en anden ekstern investor. Ved at lade det indgå i definitionen, at der skal være tale om anparter, der købes af en ekstern investor, afgrænses begrebet således, at der ikke er tale om køb af "brugte anparter", når en investor køber anparter i et kommanditselskab, hvori udbyder selv ejer anparterne. Styresignalet SKM2009.261.SKAT blev offentliggjort den 14. april 2009. Med virkning for anparter, der erhverves efter offentliggørelsen af dette styresignal, blev praksis vedrørende "brugte anparter" ændret. Praksisændringen betyder, at det i alle tilfælde bliver afgørende for opgørelsen af afskrivningsgrundlaget, hvad betalingen reelt dækker over, således at den del, der vedrører udbyderhonorar m.v., også for så vidt angår "brugte anparter", anses for ikke-fradragsberettigede etableringsudgifter. Praksisændringen har alene betydning for overdragelser af "brugte anparter" i den forstand, som dette begreb er defineret i meddelelsen SKM2008.390.SKAT, jf. ovenfor.

Efter den praksis, der var gældende forud for offentliggørelsen af styresignalet SKM2009.261.SKAT den 14. april 2009, kunne erhververen af en "brugt anpart" afskrive på hele betalingen. SKM2008.984.LSR er et eksempel på, at en skatteyders afskrivningsgrundlag ikke skulle reduceres med betalingen for udbyderhonorar m.v., da der var tale om køb af "brugte anparter".

Det er SKATs opfattelse, at sælgeren af en "brugt anpart" ved sin opgørelse af avance/tab efter ejendomsavancebeskatningsloven ikke skal medregne den del af den modtagne betaling, der kan henføres til udbyderhonorar m.v. Dette skyldes, at denne del af betalingen ikke kan henføres til den faste ejendom. Medmindre der forelå spekulationshensigt ved erhvervelsen, er gevinst/tab vedrørende udbyderhonorar m.v. således opgørelsen af den skattepligtige indkomst uvedkommende.

Hvis der er tale om salg af en "brugt anpart" erhvervet før praksisændringen, er ingen del af den samlede anskaffelsessum henført til udbyderhonoraret, jf. de nedenfor omtalte regler om fordeling af købesummen på bygninger, grund m.v. Derimod skal den samlede salgssum fordeles på den faste ejendom og udbyderhonorar m.v. ved salg af anparten efter praksisændringen. Heller ikke i denne situation skal den del af betalingen, der kan henføres til udbyderhonorar m.v., medregnes ved opgørelse af avance/tab efter ejendomsavancebeskatningsloven. Medmindre der forelå spekulationshensigt ved erhvervelsen, er gevinst/tab vedrørende udbyderhonorar m.v. således også her opgørelsen af den skattepligtige indkomst uvedkommende

Gaveafgiften beregnes på grundlag af ejendommens handelsværdi.

Ligningsmyndighederne har ikke mulighed for ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste at fravige den værdiansættelse, der er sket til brug ved afgiftsberegningen, LSRM 1977, 103 LSR. Indtræder der indkomstskattepligt ved gaveoverdragelsen, benyttes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af skatten, som anskaffelsessum/afhændelsessum. Hvis gaven ikke er afgifts- eller indkomstskattepligtig, går man også ud fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet, og denne værdi må da ansættes alene til brug ved opgørelsen af afståelsesvederlaget.

En gårdejer erhvervede i 1972 en landbrugsejendom fra sin far, delvis som gave. I henhold til forpagtningskontrakt beholdt faderen indtægterne og brugen af ejendommen indtil juli 1974, hvorefter gaveafgiften skulle beregnes af den højere værdi på dette tidspunkt, jf. den nu ophævede § 5b i arve- og gaveafgiftsloven. Ved afgiftsberigtigelsen blev ejendommens værdi væsentligt forhøjet i forhold til værdien i 1972, og skatteyderen havde i overensstemmelse hermed forhøjet afskrivningsgrundlaget for driftsbygningerne med disses andel af værdiforøgelsen. Landsskatteretten gav ham medhold heri, LSRM 1981, 2 LSR. I konsekvens af denne kendelse bør værdien, der er anvendt ved gaveafgiftsberegningen, også anvendes som anskaffelsessum ved senere salg af ejendommen.

SKM2005.491.VLR. Sagen drejede sig om opgørelsen af ejendomsavance ved salg af en beboelsesejendom, som skatteyderen havde opført sammen med sin ægtefælle. Ved opgørelsen af skatteyderens anskaffelssurn for ejendommen godkendte skattemyndighederne ikke det af skatteyderen påståede fradrag for opførelsesomkostninger fuldt ud på grund af mangelfuld dokumentation. Endvidere lagde skattemyndighederne vægt på, at der var indkøbt varer lang tid før påbegyndelsen af byggeriet. Til brug for sagen blev der udmeldt syn og skøn, og efter skønsmandens vurdering ville materialeudgifterne til opførelsen af ejendommen være ca. 45% større end det af kommunen godkendte. Under sagen blev det dog forklaret, at sagsøgerens ægtefælle som tømrer havde haft mulighed for at foretage materialeindkøb til favorable priser i forhold til sædvanlige udsalgspriser, som skønsmandens erklæring var baseret på. Landsrettens flertal fandt ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn.