E.J.2.2.1 Afståelsessummen

Udgangspunktet for opgørelsen af afståelsessummen er det beløb, der er anført i skødet eller købsaftalen. Hvis der i beløbet indgår vederlag for inventar, besætning eller lign., skal disse beløb fratrækkes, jf. LSRM 1976, 131 LSR, hvor afståelsessummen blev reduceret skønsmæssigt på trods af en af sælger udarbejdet inventarliste.

Overtager køberen en gæld uden for købesummen, skal denne gæld medregnes ved opgørelsen af afståelsessummen. Vej- og kloakgæld samt restgæld vedrørende tilslutningsafgift overtages ofte uden for købesummen, se som eksempel LSRM 1969, 98 LSR.

Er en del af overdragelsessummen berigtiget ved, at køberen har påtaget sig en aftægtsforpligtelse over for sælger, medregnes forpligtelsens kapitalværdi i afståelsessummen. Brugs-, rente- og indtægtsnydelser medtages til den kapitaliserede værdi, jf. bekendtgørelse nr. 699 af 16. oktober 1991 om arve- og gaveafgift og bekendtgørelse nr. 996 af 8. november 2000 om fastsættelse af værdien af brugs-, rente- eller indtægtsnydelser ved beregning af arve- og gaveafgift. Ved overdragelse af en ejendom, hvorpå der hviler en sådan forpligtelse, opgøres kapitalværdien efter ydelsens årlige værdi og kapitaliseringsfaktorerne på overdragelsestidspunktet.

Hvor det ved kommuners salg af grunde er bestemt i salgsbetingelserne, at hvis bebyggelse ikke er sket inden en vis frist, skal kommunen have ret til at købe grunden tilbage til den oprindelige købspris med et procenttillæg p.a., anses procenttillægget som en bestanddel af tilbagekøbssummen og ikke som en rente.

SKM2001.624.HR.Et selskab, der ikke var i næring med køb og salg af fast ejendom, solgte en udlejningsejendom og påtog sig i forbindelse med salget en huslejegaranti i 2½ år over for køberen. De betalinger, huslejegarantien udløste på i alt ca. 6,8 mio. kr., blev ikke anset for fradragsberettigede driftsomkostninger i henhold til SL (statsskatteloven) § 6, stk. 1, litra a, men som tilbagebetaling af købesum, der alene påvirkede avanceopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Da betalingerne ifølge huslejegarantien ansås for tilbagebetaling af købesum, var garantibetalingerne heller ikke fradragsberettigede som løbende ydelser omfattet af den dagældende LL (ligningsloven) § 12, stk. 8.

SKM2003.338.HR. En skatteyder havde fra en kreditforening, der havde overtaget ejendommen på tvangsauktion, købt broderens hus for godt 250.000 kr. Skatteyderen udlejede ejendommen til bolig for broderen og dennes familie. I lejekontrakten blev der indføjet en bestemmelse om, at broderen havde forkøbsret til ejendommen til samme pris, som skatteyderen havde givet for den med tillæg af afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer samt tillæg for inflation. Fire år senere købte broderen ejendommen tilbage til et beløb svarende til den pris, som skatteyderen havde givet for ejendommen. På dette tidspunkt var ejendommen vurderet til 450.000 kr. Højesteret og Østre Landsret fastslog, at da overdragelsessummen for ejendommen var aftalt mellem interesseforbundne parter, kunne den ikke uden videre lægges til grund som ejendommens relle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Overdragelsessummen var væsentlig lavere end den værdi, som i skatteadministrativ praksis vedrørende ejendomshandel mellem interesseforbundne parter normalt uden dokumentation accepteres som udtryk for ejendommens handelsværdi. Det påhvilede herefter skatteyderen at godtgøre, at overdragelsessummen ikke var lavere end markedsprisen. Dette havde skatteyderen ikke godtgjort, hvorfor Skatteministeriet havde været berettiget til at ansætte handelsværdien i overensstemmelse med skatteadministrativ praksis på området.

SKM2005.137.HR. Spørgsmålet var fastsættelse af handelsværdien af en fast ejendom i forbindelse med salg heraf fra et selskab til hovedanpartshaverens søn, der indtil overdragelsen har været lejer af ejendommen. Handlen blev foretaget uden medvirken af mægler mv. I forbindelse med afholdt syn og skøn for landsskatteretten fremkom skønsmanden med fire forskellige vurderinger, idet ejendomsværdien blev fastsat med henholdsvis uden hensyntagen til handelsomkostninger og med henholdsvis uden hensyntagen til lejemålet til sønnen. Højesteret tiltrådte, at der ved vurderingen af ejendommens handelsværdi ikke skulle tages hensyn til lejemålet mellem sønnen og selskabet. Flertallet på 3 dommere tiltrådte endvidere, at der ved vurderingen af ejendommens handelsværdi ikke skulle tages hensyn til de omkostninger, der ville have været, hvis ejendommen havde været solgt til en uafhængig. Flertallet ville tage hensyn hertil.(Se landsrettens dom i SKM2004.30.VLR.)

SKM2007.83.ØLR. Sagen drejer sig om, hvorvidt det sagsøgende selskab - H1 ApS - skulle beskattes af salg af en lejlighed til underpris til den ene af selskabets to anpartshaveres fraskilte ægtefælle, KA. Umiddelbart efter skilsmissen mellem anpartshaveren og KA erhvervede H1 ApS en lejlighed, som blev udlejet til KA, som samtidig fik en køberet til køb af lejligheden 4 år senere til et beløb på lige knap selskabets anskaffelsessum. På overdragelsestidspunktet i 2000 var ejendomsvurderingen kr. 850.000, mens overdragelsessummen i henhold til køberetten alene var på kr. 635.000. Landsretten fandt, at da lejeaftalen og aftalen om køberetten blev indgået umiddelbart efter den ene anpartshaver og KAs skilsmisse, var der ikke tale om uafhængige parter i skattemæssig henseende. Da parterne ikke havde konkrete modstående interesser og overdragelsessummen ikke var udtryk for handelspris, kunne skattemyndighederne derfor ansætte den skønnede overdragelsessum til markedsprisen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6. Landsretten fandt herefter, at det udøvede skøn over markedsværdien, som svarede til ejendomsvurderingen på overdragelsestidspunktet, ikke kunne tilsidesættes. Skatteministeriet blev derfor frifundet.

SKM2006.332.SR. Ved fastsættelse af salgspris for andelsbolig kunne en andelsboligforening tage udgangspunkt i foreningens købspris med tillæg af udgifter, afholdt i forbindelse med konvertering af boligen fra andels- til ejerbolig.

SKM2007.493.SR. Skatterådet bekræftede, at kompensation udbetalt i forbindelse med overgang til pesticidfri drift skulle behandles som en afståelsessum efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 2.

SKM2009.492.ØLR.

Princippet i RPL § 578 må efter omstændighederne også kunne finde anvendelse, når restfordringen nedsættes eller eftergives af en ufyldestgjort panthaver, selvom dette er sket uden udtrykkelig påberåbelse af bestemmelsen. Det er dog en forudsætning, at betingelserne for at anvende bestemmelsen er opfyldt. Er ejendommen således videresolgt af panthaveren til en pris, der væsentligt overstiger budsummen, og restfordringen samtidig hermed er nedsat eller eftergivet, peger dette mod, at der er grundlag for at forhøje afståelsessummen ved salg af ejendommen på tvangsauktionen, selvom der ikke er sket nedsættelse af restfordringen under påberåbelse af RPL § 578, jf. forudsætningsvis LSRM 1986, 21 LSR.

Derimod fandtes et realkreditinstituts køb på tvangsauktion og efterfølgende salg til den tidligere ejers hustru for et noget højere beløb ikke at skulle føre til en forhøjelse af det ved auktionen opnåede afståelsesvederlag i henhold til princippet i RPL § 578, idet budsummen ikke kunne anses for at have stået i tilstrækkeligt misforhold til ejendommens værdi på auktionstidspunktet, jf. TfS 1987, 594 LSR.

Indtræder der indkomstskattepligt ved gaveoverdragelsen, benyttes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af skatten, som anskaffelsessum/afhændelsessum. Hvis gaven ikke er afgifts- eller indkomstskattepligtig, går man også ud fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet, og denne værdi må da ansættes alene til brug ved opgørelsen af afståelsesvederlaget.

Ved visse familieoverdragelser efter 15 %-reglen, jf. cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret), er det ved beregningen af gaveafgift muligt at basere sig på kontantejendomsværdien ved den vurdering, der senest er bekendtgjort for parterne i gaveoverdragelsen forud for overdragelsen.

Som udgangspunkt kan vurderingen først anses for bekendtgjort, når den er blevet meddelt direkte til parten af SKAT, f.eks. pr. post på selvangivelsen/årsopgørelsen. SKAT accepterer dog, at skatteyderen ved disse familieoverdragelser kan anvende den ny vurdering, så snart vurderingen er lagt i Skattemappen. Skatteyderen kan dog anvende den gamle vurdering, hvis den pågældende ønsker dette, indtil skatteyderen modtager den ny vurdering f.eks. på selvangivelsen/årsopgørelsen eller særskilt udsendt.

SKM2007.58.SR. Skatterådet bekræfter, at ejerlejligheden X vej 100 kan overdrages til datteren til anskaffelsesprisen incl. forbedringsudgifter, idet denne overdragelsessum ligger inden for + - 15 % af den senest offentliggjorte vurdering. På spørgsmålet om datteren kan overdrage en evt. fortjeneste ved salget af X vej 100 til sine forældre med det gaveafgiftsfri beløb pr. år har Skatterådet svaret, at hele fortjenesten skal medregnes i afgiftsgrundlaget i kalenderår, hvori gaveløftet meddeles til giverens forældre.

SKM2009.492.ØLR. I en sag hvor et selskab havde solgt en ejendom til selskabets hovedanpartshaver frifandt Byretten Skatteministeriet. Købesummen var i skødet fastsat til den på overdragelsestidspunktet senest kendte offentlige ejendomsvurdering. Østre Landsret gav Skatteministeriet medhold i, at købesummen skulle reduceres med et beløb, selskabet havde afholdt til reparationer på den faste ejendom efter overdragelsen. Da den reducerede købesum lå mere end 15% under den offentlige ejendomsvurdering, var skattemyndighederne berettigede til at fastsætte handelsværdien skønsmæssigt. Differencen mellem den faktisk betalte købesum og den skønnede handelsværdi blev anset som maskeret udlodning til hovedanpartshaveren. Den skønnede handelsværdi skulle også lægges til grund ved selskabets avanceopgørelse. Retten gav desuden Skatteministeriet medhold i, at købesummen skulle reduceres med et beløb, selskabet havde afholdt til reparationer på den faste ejendom efter overdragelsen.

>SKM2010.242.LSR. Ved salg af en ejerlejlighed, der var vurderet som "ikke fri", men solgtes som "fri" til klagerens datter, der hidtil havde lejet lejligheden, skulle afståelsessummen fastsættes til markedsprisen, og parterne kunne således ikke anvende reglerne om +/- 15 % af den senest offentliggjorte kontante ejendomsværdi.<

SKM2004.306.ØLR. Sagen vedrørte opgørelse af ejendomsavance ved salg af landbrugsejendom i 1996. Salgssummen berigtigedes delvis ved løbende ydelse.

Løbende ydelser, herunder aftægtsydelser, der er et led i aftaler indgået den 1. juli 1999 eller senere, beskattes efter LL (ligningsloven) § 12 B, se herom afsnit E.I.2.4 Løbende ydelser.

En rentedekort, der skyldes, at sælgeren har forlangt den kontante del af købesummen betalt før overtagelsen kan ikke fradrages i afståelsesvederlaget. Beløb, der indestår på en udlejningsejendoms vedligeholdelseskonto, og som ved salg af ejendommen godskrives køberen, fradrages i afståelsessummen ved opgørelsen af fortjenesten.

Engangsbeløb, som sælgeren er pligtig at indbetale til binding i Grundejernes Investeringsfond, når en hidtil udlejet lejlighed sælges som ejerlejlighed, kan ikke fradrages i afståelsesvederlaget.

Hvis sælgeren, da vedkommende i sin tid erhvervede ejendommen, forpligtede sig til ved salg af ejendommen at afgive en del af vederlaget til den tidligere ejer eller til andre (f.eks. søskende), kan dette beløb fradrages i sælgerens afståelsesvederlag, jf. bl.a. LSRM 1978, 37 LSR. Se endvidere skd. 1978.47.288, hvor afståelsesvederlaget blev reduceret med et beløb på 45.000 kr., som sælgeren havde betalt 3 panthavere for reduktion af pantet ved frasalg af en grund.

Udstedelse af pantebreve til den ikke adkomsthavende part i et samlivsforhold blev anset som kompensation for den pågældendes betaling af udgifter vedrørende ejendommen og godtgørelse for andel i værdistigning. Der er ikke hjemmel til at fratrække en sådan ydelse ved avanceopgørelsen i forbindelse med salget af ejendommen, jf. Østre Landsrets dom af 12. december 1983 (skd. 1985.76.755).

En oprydningserstatning på 41.602 kr., udbetalt som følge af brandskade på en fast ejendom, skulle henregnes til afståelsessummen på linie med selve branderstatningen. Da de faktisk afholdte udgifter til ryddeliggørelse af grunden, som havde andraget 65.573 kr., måtte anses for nødvendige, fordi de nedbrændte bygninger ikke blev genopført, skulle de fragå i den opgjorte afståelsessum, således at fortjenesten blev nedsat med forskellen mellem de 2 beløb, 23.971 kr., LSRM 1985, 35 LSR. Se eventuelt afsnit E.A.1.3.3 Erstatning og forsikringsydelser.

I forbindelse med salg af en ejerlejlighed, hvortil en person havde tinglyst livsvarig brugsret, afholdt ejeren udgifter til istandsættelse af en anden lejlighed for at formå indehaveren af brugsretten til at opgive denne og i stedet overtage den anden lejlighed. Istandsættelsesudgifterne kunne fradrages ved avanceopgørelsen, idet det måtte anses for en forudsætning for at opnå en tilfredsstillende pris for ejerlejligheden, at denne var frigjort for boligretten, jf. Skat 1985.9.251.

SKM2008.241.SR. Skatterådet bekræftede, at den ene part i et interessentskab, der omfattede driften af to landbrugsejendomme, den 1. oktober 2007 kunne overdrage sin del af interessentskabet til den anden part til de priser, som var aftalt i I/S-kontrakten fra 1. oktober 2004. Skatterådet fandt, at der allerede ved etableringen af interessentskabet forelå modstående interesser hos de to parter. Som følge heraf anses aftalen om opløsning af interessentskabet at være forretningsmæssigt velbegrundet, idet aftalen giver den fortsættende part mulighed for at drive virksomheden på de oprindelige aftalte vilkår.

SKM2008.492.BR, Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle i sag om opgørelse af den skattepligtige avance på fast ejendom, hvor en del af købesummen blev berigtiget ved overtagelse af et kreditforeningslån, der kunne indfries til pari, men hvor børskursen var 103,99. Sagsøger fik medhold i sin påstand, som betød, at kurs 100,71 og ikke børskursen skulle lægges til grund ved opgørelsen af hendes skattepligtige avance.