E.J.2.1.4.1 Kontantomregning

Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

Anskaffelsessummen skal ikke omregnes til kontantværdi i de tilfælde, hvor ejendommen er erhvervet før den 19. maj 1993, og anskaffelsessummen er opgjort på grundlag af en værdi, der i forvejen udgør en kontantværdi. Det gælder således i de tilfælde, hvor ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 pct., ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996, eller en vurdering efter den tidligere gældende § 4 B.i vurderingsloven anvendes som anskaffelsessum.

Afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet.

Det fremgår bl.a. af afsnittet, at det er en følge af SKM2008.492.BR, at obligationsbaserede realkreditlån, der er konverterbare, ved kontantomregningen højest kan ansættes til kurs 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin. Dommen er kommenteret af Skatteministeriet i SKM2008.583.DEP.

SKM2008.582.LSR. Landsskatteretten fandt, at et realkreditlån ikke kunne kontantomregnes efter den mellem parterne aftalte kurs, men at omregningen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, skulle ske på grundlag af børskursen på overdragelsestidspunktet

Særreglerne betyder, at et inkonverterbart lån, der af sælger er stiftet eller overtaget inden den 19. maj 1993, medtages til den pålydende værdi af restgælden på det tinglyste lån, såfremt:

1) kursen er 100 eller derunder ved stiftelsen, hhv. overtagelsen, og

2) kursen er 100 eller derover ved afståelsen af den faste ejendom.

Et lån anses for stiftet, når der er indgået et bindende låneforhold. Et lån i fast ejendom anses for overtaget på det tidspunkt, hvor der er indgået bindende aftale om erhvervelse af den faste ejendom.

Et inkonverterbart kontantlån anses for at have kurs 100, såfremt restgælden og indfrielsesbeløbet er lige store. Hvis indfrielsesbeløbet overstiger restgælden (kursen på de underliggende obligationer er over 100), er kursen over 100.

Overtages et kontantlån, er indfrielsesbeløbet det beløb, hvortil lånet på overtagelsestidspunktet kan indfries i henhold til de indfrielsesvilkår, som gælder for lånet.

Kontantlån antages altid at have kurs 100 på stiftelsestidspunktet. Det gælder også lån, der er optaget i forbindelse med overdragelsen af en ejendom, når lånet indgår i købesummen med lånets pålydende.

B. Obligationslån

Overtages et obligationslån, er det obligationernes kurs på overtagelsestidspunktet, som skal bruges.

Det gælder dog tilsvarende, for så vidt angår kontantomregning af obligationsbaserede lån, som omtalt i afsnit E.C.1.2.1 Kontantomregning, at kursen højest kan ansættes til 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin.

Stiftes et obligationslån, er kursen ved stiftelsen den samme som kursen på obligationerne, når disse udstedes, dvs. når obligationerne sælges eller overføres til låntagerens konto i Værdipapircentralen.

For 1. kvartal 2009: SKM2008.1051.SKAT.

For 2. kvartal 2009: SKM2009.179.SKAT.

For 3. kvartal 2009: SKM2009.433.SKAT.

>For 4. kvartal 2009: SKM2009.593.SKAT.<

>For 1. kvartal 2010: SKM2009.798.SKAT.<

Ved fastsættelsen af kursværdien efter tabelmaterialet kan der dog også tages hensyn til eventuelle særlige forhold.

Det er udelukkende pantebrevets kontantværdi på salgstidspunktet, der er af betydning. En senere indløsning eller et salg af pantebrevet giver ingen anledning til ændring af afståelsesvederlaget.

Sælgerpantebreve, der ikke kommer sælgeren i hænde, men bliver solgt til tredjemand umiddelbart i forbindelse med handelen, kan ved avanceopgørelsen indgå til salgskursen, uanset om den er lavere end de objektive kurser.

>Til og med 1. kvartal 2010 har SKAT kvartalsvis udsendt tabeller om kursfastsættelsen af private pantebreve og værdiansættelsen af anden gæld til brug ved kontantomregningen af overdragelsessummer.<

>Tabellerne blev udarbejdet på grundlag af data fra pengeinstitutternes pantebrevsstatistik. Pengeinstitutterne er ophørt med at offentliggøre disse statistikoplysninger og som følge heraf, er SKAT ikke i besiddelse af de nødvendige data til at udarbejde tabellerne. Fastlæggelsen af kursen skal herefter ske efter retningslinjerne i SKM2010.251.SKAT.<

>De tabeller, der tidligere er udsendt som SKM, vil fortsat kunne anvendes.<

Konsekvensen af, at der ikke længere vil blive udsendt sådanne tabeller er, at den fremtidige kursfastsættelse af private pantebreve og værdiansættelse af anden gæld skal baseres på en konkret vurdering, hvor udgangspunktet er, at skatteyderen skal angive en kurs.