E.J.1.6.2 Grundarealet under 1400 m2 eller dokumentation for, at der ikke kan udstykkes
Ved udmålingen af det samlede grundareal medtages kun arealer, der er ansat til en værdi over 0. Som følge heraf medregnes normalt ikke vejarealer, der hører til den faste ejendom. Derimod tages der ikke hensyn til, at en del af arealet er ubrugeligt, hvis det er vurderet til et positivt beløb.
I tilfælde, hvor grundarealet udgør 1.400 m2 eller derover, stilles der krav om, at ejendommen ifølge offentlig myndigheds bestemmelse enten ikke kan udstykkes, eller at en sådan udstykning ifølge en indhentet erklæring vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, se nedenfor.
Erklæring om, hvorvidt der vil kunne udstykkes en grund til selvstændig bebyggelse fra en ejendom, indhentes hos kommunalbestyrelsen i den kommune, hvori ejendommen er beliggende, jf. lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 om planlægning (planloven).
Dokumentation kan f.eks. foreligge i form af et afslag på et andragende om udstykning eller som en udtalelse om, at der ikke vil kunne forventes meddelt dispensation fra et generelt udstykningsforbud i tilfælde, hvor hjemmel for dispensation foreligger.
SKM2004.336.VLRangik spørgsmålet, om sagsøgerne skulle beskattes i forbindelse med salg af deres ejendom, der havde et samlet grundareal på 6.211 m2. Landsretten slog fast, at det var sagsøgerne, som skulle dokumentere, at der forelå omstændigheder, der kunne begrunde, at de skulle være omfattet af fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 2. En sådan dokumentation forelå ikke, og kommunen havde tilkendegivet, at det ikke kunne udelukkes, at der kunne gives tilladelse til udstykning af ejendommen. Sagsøgerne havde derfor ikke godtgjort, at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kunne udstykkes grund til selvstændig bebyggelse. Skatteministeriet blev herefter frifundet.
Fortjeneste ved salget af en sommerhusejendom på 11.860 m2, der var behæftet med 3 fredningsklausuler, blev af Landsskatteretten anset for omfattet af fritagelsesbestemmelsen, selv om køberen af ejendommen senere - trods indsigelse fra Fredningsstyrelsen - opnåede dispensation til at frastykke en enkelt grund i ejendommens fjerneste hjørne med henblik på bebyggelse til en søn, idet Landsskatteretten - trods den senere dispensation - fandt, at det ikke kunne antages, at der havde foreligget en aktuel udstykningsmulighed på salgstidspunktet, jf. TfS 1986, 241 LSR.
Selve den omstændighed, at en ejendom ligger i landzone, anses ikke for tilstrækkelig dokumentation for, at udstykning til selvstændig bebyggelse ikke kan foretages, da planloven indeholder dispensationsbestemmelser med hensyn til udstykning, skd. 1973.23.15. Se TfS 2000, 829 LR.
En privatretlig servitut kan kun danne grundlag for fritagelse, hvis den er undergivet offentlig påtaleret (helt eller delvis), og den offentlige myndighed benytter denne påtaleret.
SKM2005.201.ØLR fastslog, at der ikke var skattefrihed af avancen ved salg af en ejendom på 3.506 m2. En tidligere Landsskatteretskendelse fra 1992 om nedsættelse af ejendomsværdien på samme ejendom var ikke en "offentlig myndigheds bestemmelse" om, at der ikke kunne udstykkes fra ejendommen til selvstændig bebyggelse i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 2's forstand, allerede fordi en på ejendommen tinglyst privatretlig servitut fra 1947 - som Landsskatteretten med urette havde lagt vægt på i kendelsen fra 1992 - tillod udstykning fra ejendommen og bebyggelse på det fra ejendommen udstykkede areal, hvilket også var sket i 1955.
Erklæring om væsentlig værdi- forringelse
Fritagelse for arealer på 1.400 m2 og derover kan endvidere opnås, såfremt en udstykning ifølge en indhentet erklæring vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. En sådan erklæring kan normalt først afgives, efter at det er fastslået, at udstykning af grund til selvstændig bebyggelse kan finde sted. Erklæring om værdiforringelse gives af told- og skatteforvaltningen.Afgørelsen kan påklages til Vurderingsankenævnet. Vurderingsankenævnets kendelse kan påklages til Landsskatteretten.
Ved restarealet forstås den del af ejendommens grund, som er tilbage efter en eventuel udstykning.
I nogle tilfælde er det muligt at udstykke flere grunde fra en ejendom. I sådanne tilfælde kan der ikke gives en værdiforringelseserklæring, hvis blot én af grundene kan udstykkes uden væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. De resterende grunde betragtes som en del af restarealet.
Det beror på et konkret skøn, om en værdiforringelse er væsentlig. Ved bedømmelsen af, om der er tale om væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, er det en samlet afvejning af de nedenfor nævnte forhold, som lægges til grund for afgørelsen.
Grundarealets størrelse, form og matrikulære forhold
Grundens størrelse og dens form kan betyde, at en udstykning ikke kan gennemføres uden værdiforringelse af restarealet og/eller bestående bebyggelse. Mindre grunde kan være vanskeligere at udstykke end større grunde. Ligeledes kan meget smalle grunde være vanskelige at udstykke.
Består ejendommen af flere matrikelnumre, er det alene det bebyggede matrikelnummer, der er omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 1 nr. 3. Samnoterede matrikelnumre og ejendomme, hvor bebyggelsen ligger hen over matrikelskel, betragtes dog under ét.
Områdets og bebyggelsens karakter
I byer og landsbyer er grundene sædvanligvis mindre end i egentlige landområder, og restareal med bebyggelse kan derfor efter en udstykning vise sig at være i god overensstemmelse med områdets karakter, for eksempel ved en huludfyldning i en række af allerede eksisterende bebyggede ejendomme.
Patriciervillaer, ejendomme med udsigt og stuehuse kræver ofte større udenomsarealer end et traditionelt parcelhus. En udstykning af denne type ejendomme kan derfor virke værdiforringende på såvel restarealet som den bestående bebyggelse.
Ligeledes kan placeringen af den bestående bebyggelse på grunden betyde, at afstanden fra bebyggelsen til nyt skel bliver meget kort, ligesom en udstykning kan forudsætte, at dele af den bestående bebyggelse skal fjernes.
Haveanlæg og beplantning
Specielle haveanlæg og/eller beplantning kan være en integreret del af ejendommen og helt eller delvis blive ødelagt i forbindelse med en udstykning med deraf følgende værdiforringelse.Modsat kan en eksisterende beplantning naturligt dele ejendommen og helt eller delvist skærme for en udstykning.
Adgangs- muligheder til offentlig vej
I visse tilfælde kan den mulige adgangsvej til en udstykket grund være så generende for restarealet og den bestående bebyggelse, at der opstår en værdiforringelse.
Udsigt, skov, vand, landskaber
Nogle bebyggelser er anlagt specielt med henblik på udsigtsforhold. Ligger den bestående bebyggelse med særlig attraktiv udsigt, kan en udstykning betyde, at udsigten ødelægges med en værdiforringelse til følge.
Hertil kommer, at der til en ejendom kan være knyttet særlige herlighedsværdier, som for eksempel direkte adgang fra ejendommens areal til strand og skov. Ved udstykning kan en sådan herlighed overgå helt fra restareal til det udstykkede areal med en værdiforringelse af restareal og bebyggelse til følge.
Andre forhold som kan have indflydelse på værdien af restarealet eller den bestående bebyggelse
Beskyttelseslinier for vej, strand, skov, sø og å og øvrige byggeregulerende bestemmelser kan betyde, at en bebyggelses placering på den udstykkede grund kommer til at ligge uhensigtsmæssig for den bestående bebyggelse på restarealet. I sådanne tilfælde kan der opstå en værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.
Afgørelser
SKM2004.135.VLR. Landsretten fandt, at betingelsen for fritagelse fra ejendomsavancebeskatning ikke var opfyldt. Skatteyderen solgte i 1998 en ejendom, som skatteyderen havde anvendt til bolig. Ejendommens areal udgjorde 24.508 m2, hvoraf ca. 4.000 m2 var beliggende i byzone og kunne udstykkes. Skattemyndighederne beskattede fortjenesten, idet ejendommen var på 1.400 m2 eller derover, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 1, nr. 1, og da udstykning ifølge erklæring fra Told- og Skattestyrelsen ikke ville medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. En udmeldt syn- og skønsmand erklærede, at en udstykning ikke ville være værdiforringende for restejendommen.
SKM2005.101.VLR.Landsretten fandt ikke, at en udstykning ville medføre væsentlige værdiforringelser af restarealet eller den bestående bebyggelse. Den samlede værdi af restejendommen og det udstykkede areal svarede ifølge en syn- og skønserklæring stort set til værdien af den samlede ejendom før udstykning, uanset hvilken af de foreslåede udstykninger man valgte. Betingelserne for at opnå fritagelse for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, var derfor ikke opfyldt.
SKM2005.317.VLR. Landsretten fandt, at betingelsen for fritagelse fra ejendomsavancebeskatning ikke var opfyldt, da værdien af restarealet efter udstykning tillagt værdien af det udstykkede areal ikke var væsentligt mindre end værdien af den samlede ejendom. Landsretten lagde til grund, at værdien af den uudstykkede ejendom var 1.200.000 kr. Efter udstykning skønnedes restarealet og den bestående bebyggelse at have en værdi på 930.000 kr., og den udstykkede parcel skønnedes at have en værdi på 245.000 kr., i alt 1.175.000 kr.
Vedrørende de to domme fra 2005 skal man være opmærksom på, at sammenligningen af værdierne før og efter udstykning i nogle tilfælde kan føre til et forkert resultat, hvor en væsentlig værdinedgang på restarealet eller bebyggelsen er kombineret med en tilsvarende værdiforøgelse på det eventuelt udstykkede areal. Det kan forekomme, hvor herlighedsværdier fragår restarealet med den bestående bebyggelse og tilgår den udstykkede grund. Her kan der optræde en væsentlig værdiforringelse på restarealet eller den bestående bebyggelse, selv om summen af værdierne før og efter udstykning er uændrede.
SKM2006.640.HR. Appellanten solgte i 2000 sin beboelsesejendom med et grundareal på 1.756 m2 for kr. 1.200.000,-. Told- og Skattestyrelsen havde efter forudgående besigtigelse truffet afgørelse om, at udstykning ikke skønnedes at ville medføre væsentlig værdiforringelse af restejendommen eller den bestående bebyggelse, jf. ejendomsbeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, således at der ikke kunne gives fritagelse for beskatning af avancen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Ifølge en under retssagen indhentet syns- og skønserklæring, ville restejendommen efter udstykning af en grund på 700 m2 have en værdi på kr. 930.000,-, og den udstykkede grund ville have en værdi på kr. 245.000,-, således at værdien af restejendommen og den udstykkede grund i alt ville udgøre kr. 1.175.000,-. Højesteret fandt ikke, at det gennemførte syn og skøn gav fornødent grundlag for at tilsidesætte Told- og Skattestyrelsens skønsmæssige afgørelse og stadfæstede herefter landsrettens dom.
SKM2009.606.LSR. Efter tilkøb og frakøb i 1998 af jordtilliggende til en ejendom, der oprindelig var vurderet som et enfamiliehus, ændrede ejendommen karakter, således at den fremover havde karakter af en landbrugsejendom med landbrugspligt. Ejendommen er dog fortsat vurderet som en beboelsesejendom. Uanset vurderingen havde ejendommene skiftet karakter i en sådan grad, at der er tale om en ny ejendom. Da klager ikke havde beboet ejendommen efter 1998 er salget heraf ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.
,, Skattemyndighedernes opgave er at forvalte den lovgivning, som gælder på skatteområdet. Ved varetagelsen af denne opgave skal myndighederne opretholde borgernes tillid til, at myndighederne holder sig til lovgrundlaget. Den opretholdes ikke, hvis myndighederne giver skatteyderen en opfattelse af, at en lovbunden afgørelse - f.eks. en skatteansættelse - er genstand for forhandling med SKAT.
Folketingets Ombudsmand i redegørelse af 21. marts 2018
! Materialet på TAX.DK har alene til formål at informere generelt om udvalgte retsregler. Har du behov for at træffe beslutning om, hvorvidt - og i givet fald hvordan - du skal handle i et konkret tilfælde, bør du altid søge bistand hos en skatterådgiver eller anmode om et bindende svar fra SKAT.
