| Ved bedømmelsen af, om et aktieselskabs erhvervelse af fast ejendom er sket som led i næring, vil man ud over selskabets vedtægtsmæssige formål i udstrakt grad lægge vægt på selskabets faktiske aktivitet og aktionærernes forhold. Som eksempler på en sådan »afsmitning« henvises til UfR 1942, 95 HRD og UfR 1943, 43 HRD.
SKM2002.597.LSR. Landsskatteretten fandt, at et ejendomsselskab var næringsskattepligtig i forbindelse med beskatning af avance ved nogle ejendomssalg. Formodningen for, at ejendommene var anskaffet med salg for øje kunne ikke anses for afkræftet. Landskatteretten henså til, at selskabets vedtægtsmæssige formål bl.a. havde været investering i og drift af udlejningsejendomme, og at selskabets faktiske aktiviteter udover drift af udlejningsejendomme i høj grad havde bestået i køb og salg af ejendomme, idet selskabet siden 1992 havde erhvervet ca. 32 ejendomme, og da selskabet i perioden fra 1995 til 2001 havde solgt i alt 11 ejendomme. Der var endvidere henset til, at selskabet ifølge det oplyste løbende udskiftede dets ejendomme, og at selskabets hovedanpartshaver i indkomståret 1997 var anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.
Ved bedømmelsen af aktionærernes forhold vil der kun under særlige omstændigheder kunne lægges vægt på selskabets forhold.
Se som eksempler herpå UfR 1956, 261 HRD og LSRM 1977, 110 LSR. Sagerne drejede sig om køb af pantebreve fra næringsdrivende selskaber, hvori skatteyderne var aktionærer. Skatteyderne blev næringsbeskattet af de opnåede kursavancer på pantebrevene.
Se også TfS 1987, 115 HRD, og TfS 1995, 387 HRD. Dommene er omtalt under afsnit E.J.3.1.6.2 Egen bolig.
Et moderselskabs forhold vil eventuelt kunne lægges til grund ved bedømmelsen af datterselskabet, jf. princippet i UfR 1972, 520 HRD (kommenteret i UfR 1972B, 238), hvor Højesteret dog ikke fandt grundlag for nærings- eller spekulationsbeskatning, da moderselskabet trods dets formålsbestemmelse ikke havde handlet med fast ejendom overhovedet, ligesom datterselskabet ikke havde handlet med andre ejendomme end den foreliggende.
Vestre Landsrets dom af 25. august 1980 (skd. 1981.56.94). En direktør erhvervede i august 1972 en byggegrund, hvorpå han lod opføre et hus til beboelse for sig og sin familie. Samme år stiftede han et byggeselskab med det formål, at drive byggevirksomhed samt handel med fast ejendom m.v. Huset, der var færdigt til indflytning i januar 1973, blev solgt i november 1974. Under hensyn til, at direktøren begyndte sin virksomhed i byggeselskabet samtidig med erhvervelsen af grunden, og at han efterfølgende drev virksomhed med køb og salg af faste ejendomme, fandt Landsretten, at muligheden for fortjeneste ved videresalg havde haft en sådan betydning for ham ved erhvervelsen, at avancen måtte anses for indkomstskattepligtig efter SL (statsskatteloven) § 5 a. Sammenlign Vestre Landsrets dom af 11. december 1984 (skd. 1985.73.305).
TfS 1989, 567 HRD. Et aktieselskab, som blev stiftet med henblik på opførelse af et forretnings- og kontorcenter, og hvis stiftere alle havde væsentlig tilknytning til byggebranchen, blev næringsbeskattet ved salg af en del af ejendommen, uanset vedtægter og aktionærkreds var ændret i mellemtiden.
TfS 1990, 205 LSR. Ændringer i et selskabs ejerforhold og formålsparagraf kunne ikke medføre næringsbeskatning m.h.t. en ejendom, selskabet forinden havde erhvervet som anlægsaktiv.
For ejendomsselskaber vil det bero på en konkret undersøgelse, om selskabets afhændelse af fast ejendom er et led i næringsvirksomhed. Selskabets formålsparagraf er ikke eneafgørende.
Se også SKM2003.130.ØLR om hvorvidt et ejendomsselskab skulle beskattes ved salg af lejligheder fra en ejendom som selskabet havde købt i 1977. Selskabet havde forud for købet i 1977 ikke haft nogen erhvervsmæssig virksomhed. Den pågældende ejendom havde på anskaffelsestidspunktet ca. 30 udlejede restejerlejligheder, som det sagsøgende selskab løbende solgte, efterhånden som lejerne fraflyttede. Selskabet erhvervede i 1988 en lejlighed i København. Landsretten fandt, at ejendommen i 1977 var købt som led i selskabets næringsvirksomhed. Østre Landsret henviste bl.a. til, at lejlighederne blev solgt i takt med lejernes fraflytning, og at selskabet bortset fra en ejerlejlighed ikke havde haft andre aktiviteter, ligesom det af selskabets regnskab for en række år fremgik, at selskabets hovedaktivitet bla. var salg af ejerlejligheder. Videre lagde landsretten vægt på, at selskabets samlede resultat før salg af ejerlejligheder var negativt med et ikke ubetydeligt beløb, og at det alene var fortjenesten ved salg af ejerlejligheder, som gav selskabet et samlet positivt resultat af anseelig størrelse. Videre henviser landsretten til, at selskabet til og med indkomståret 1993 havde selvangivet fortjeneste ved salg af ejerlejlighed som almindelig indkomst.
TfS 1992, 38 HRD. Et selskabs salg af en del af en udlejningsejendom blev anset for sket i næring. Der var henset til selskabets stiftelsesoverenskomst, hvorefter formålet bl.a. omfattede eventuelt salg af fast ejendom. Endvidere havde selskabet udover den nævnte ejendom købt en grund, hvorpå der blev opført parcelhuse til videresalg, og hovedaktionærerne havde begge tilknytning til byggevirksomhed. Der henvises i øvrigt til LV Selskaber og aktionærer afsnit S.C.1.3.3.
SKM2007.314.VLR. Et selskab, der hidtil alene havde ejet tre anlægsejendomme, købte i 1991 nogle grunde af et søsterselskab og opførte i 1992 et ejendomskompleks "P1" Vestre Landsret fandt, at selskabet ved købet i 1991 af grundene for godt kr. 5 mio. og den senere indgåelse af en entrepriseaftale på knap kr. 15 mio. foretog en så betydelig investering i fast ejendom med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, at der i 1991 blev påbegyndt næring med køb og salg af fast ejendom. Landsretten fandt, at det herefter var uden betydning, om selskabet havde deltaget i et andet projekt med næring med fast ejendom eller ej. Projektet med "P1" alene medførte, at selskabet blev næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. |
