H.A.5.1.2.7 Ansættelse af grundværdi på grundlag af den lovlige, faktiske anvendelse og udnyttelse

Indhold

Afsnittet omhandler ansættelse af grundværdi på grundlag af den lovlige, faktiske anvendelse og udnyttelse

Dette afsnit indeholder:

• Ansættelse på grundlag af den faktiske anvendelse
• Ansættelse på grundlag af den faktiske udnyttelse
• Anvendelsen af de registrerede oplysninger i BBR
• Midlertidige tilladelser og dispensationer
• Arealopdeling af grunden.

Ansættelse på grundlag af den faktiske anvendelse

I tilfælde, hvor en grund lovligt anvendes til andre formål end dem, der er fastsat i forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller andre forskrifter, ansættes grundværdien på samme måde, som hvis den faktiske anvendelse og udnyttelse var mulig efter gældende offentlige forskrifter, hvis dette medfører en højere grundværdi end ved fastsættelse efter den anvendelse, der er fastsat i de nævnte offentlige forskrifter. Dette fremgår af EVL § 20, stk. 1.

Bestemmelsen er indført, fordi der i praksis forekommer mange tilfælde, hvor grunde lovligt anvendes til andre formål og udnyttes i videre udstrækning end fastlagt i plangrundlaget. EVL § 20, stk. 1, har således til formål at sikre, at den værdiforøgelse, der er opstået, fordi en grund lovligt er anvendt og udnyttet til andre formål end det, der følger af offentlige forskrifter, afspejles i grundværdiansættelsen. Den fordel, der fx er opnået ved, at en ejendom er opført, før der blev indført begrænsninger i muligheden for at anvende og udnytte grunden, skal efter hensigten med bestemmelsen afspejles i vurderingen af grunden efter EVL § 20.

I de tilfælde, hvor der ikke er overensstemmelse mellem den lovlige faktiske anvendelse af en grund og det, der fremgår af plangrundlaget, skal der derfor tages stilling til, om den planlagte anvendelse- og udnyttelse e eller den faktiske anvendelse og udnyttelse af grunden er den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse.

En ejendom skal i den forbindelse anses som lovligt opført, når en offentlig myndighed ikke kan forlange byggeriet nedrevet eller forlange det ændret med henblik på at overholde en bestemt planforskrift. For eksempel vil en grund, hvorpå der er opført et parcelhus i henhold til en ældre lokalplan, skulle betragtes som lovlig i EVL’s forstand, selvom området senere er blevet udlagt til erhvervsformål.

Det indebærer også, at hvis et sommerhus beliggende ud til stranden er lovligt opført før indførelsen af de nuværende strandbeskyttelseslinjer, er grunden værdifuld som bebygget sommerhusgrund. Grunden er imidlertid af meget begrænset værdi, hvis den betragtes som ubebygget uden hensyntagen til det eksisterende sommerhus, da der på grund af strandbeskyttelseslinjen ikke kan opføres bygninger på grunden, der derfor alene har værdi som naturareal. Huset er dog lovligt opført før indførelsen af de nuværende strandbeskyttelseslinjer, uanset at det ikke ville kunne opføres i dag. Grunden er hermed anvendt til andre formål og udnyttet i videre omfang end det, der efter de gældende forskrifter er muligt, og dette skal lægges til grund ved vurderingen.

I landzoner vil der ofte ikke være lokalplaner eller kommunerammeplaner, som fastlægger plangrundlaget, og der må i udgangspunktet ikke opføres byggeri i landzonen, medmindre der foreligger planregulering eller en landzonetilladelse. Er der givet en landzonetilladelse, udgør denne plangrundlaget, og grunden vurderes efter den anvendelse og udnyttelse, der efter tilladelsen er mulig.

Det betyder, at hvis der i landzone ligger en ejendom, der har ligget der "altid", skal denne ejendom, som er opført, længe før planlægning kom på tale, betragtes som lovlig, selv om der ikke foreligger et formelt plangrundlag, herunder landzonetilladelser, og ejendommen vil blive vurderet efter den faktiske anvendelse og udnyttelse, jf. EVL § 20.

Ansættelse på grundlag af den faktiske udnyttelse

Det følger af EVL § 20, stk. 2, 1. pkt., at hvis en grund udnyttes lovligt i videre omfang end fastsat i offentlige forskrifter som nævnt i § 20, stk. 1, ansættes grundværdien på samme måde, som hvis den faktiske udnyttelse var mulig efter de nævnte offentlige forskrifter, hvis dette medfører en højere grundværdi end ved ansættelse efter den udnyttelse, der er fastsat i de nævnte offentlige forskrifter.

Denne bestemmelse er oprindeligt indført bl.a. under henvisning til, at der er visse eksisterende boligområder i København og formentlig også andre steder, hvor der er opført etageboligbyggeri i et videre omfang end det, der er fastsat i kommuneplanrammer mv. Bestemmelsens anvendelse er imidlertid ikke begrænset til sådanne tilfælde. Hvis eksempelvis et parcelhus eller en industrigrund tilsvarende er "overudnyttet", skal bestemmelsen også føre til værdiansættelse ud fra den faktiske udnyttelsesgrad.

Til brug for beregningen af udnyttelsen anvendes det bygningsreglement, der er gældende på vurderingstidspunktet, jf. EVL § 20, stk. 2, 2. pkt.

Anvendelsen af de registrerede oplysninger i BBR ved den faktiske beregning

Det følger af § 20, stk. 1 og 2, at ved ansættelse efter § 20 ansættes grundværdien på samme måde, som hvis den faktiske anvendelse og/eller udnyttelse var mulig efter gældende offentlige forskrifter.

De grunde, som skal værdiansættes ud fra den lovlige faktiske anvendelse og udnyttelse, vil derfor blive udsøgt og værdiansat ud fra de registrerede oplysninger om den faktiske anvendelse og udnyttelse i Bygnings- og Boligregistret (BBR). Disse oplysninger vil ved værdiansættelsen blive anvendt på samme måde, som de registrerede oplysninger om planlagt anvendelse og udnyttelse ville være anvendt, hvis værdiansættelsen skete ud fra den planlagte anvendelse og udnyttelse.

Det betyder, at den faktiske anvendelse og udnyttelse vil blive defineret og vurderet på grundlag af den registrerede bygningsanvendelseskode og de registrerede oplysninger om bygningernes størrelse forstået som det antal etagemeter, der bruges ifølge bygningsreglementet, samt bygningernes højde forstået som det antal etager, bygningen har registreret i BBR, dvs. på samme måde, som hvis den registrerede anvendelse og udnyttelse var lovlig i medfør af plangrundlaget

Midlertidige tilladelser og dispensationer

Det fremgår af EVL § 20, stk. 3, at der ved grundværdiansættelse efter § 20, stk. 1 og 2, skal ses bort fra anvendelse og udnyttelse, der beror på midlertidige tilladelser og dispensationer, der er udstedt i medfør af offentlige forskrifter.

Bestemmelsen sikrer, at faktisk anvendelse og udnyttelse, der alene beror på midlertidige tilladelser og dispensationer, ikke skal kunne føre til, at grundværdien ansættes til en højere værdi end den værdi, der kan ansættes på grundlag af den i øvrigt tilladte anvendelse og udnyttelse.

Arealopdeling af grunden

Det følger af EVL § 20, stk. 4, at § 20, stk. 1-3, tilsvarende finder anvendelse, hvis Vurderingsstyrelsen foretager en arealopdeling af grunden til brug for vurderingen.

Bestemmelsen indebærer, at der ved vurderingen både skal henses til de enkelte deles mulige anvendelse og udnyttelse, jf. EVL § 18, og faktisk anvendelse og udnyttelse, jf. EVL § 20, og at der i vurderingen vil kunne indgå en kombination heraf.

Eksempel

Når en ejendoms grund består af to fysisk adskilte jordstykker, der begge er på 800 m² med planlagt anvendelse til parcelhus og med 30 pct. i maksimal bebyggelsesprocent, og det ene jordstykke er bebygget med et parcelhus, mens det andet jordstykke er ubebygget, da foretages en arealopdeling, så de to jordstykker opgøres separat.

En arealopdeling er nødvendig, da udnyttelsesmulighederne ifølge bygningsreglementet skal beregnes separat for hvert enkelt jordstykke.

Eksempel

Hvis jordstykket med parcelhuset har en højere udnyttelse end tilladt, fx 40 pct., vil der skulle beregnes en grundværdi efter EVL § 20 for denne del af grunden. Der skal samtidig opgøres en værdi af den anden del af grunden, jf. EVL § 18.

Grundværdien for vurderingsejendommen vil herefter kunne ansættes til summen af de to opgørelser beregnet efter henholdsvis EVL §§ 18 og 20.

Hvis grunden er opdelt til brug for ansættelsen, vil dette fremgå af vurderingen for den pågældende ejendom.