Hvordan beregnes ejendomsværdien?

H.A.4.2.2 Ansættelse af ejendomsværdi for parcel- og rækkehuse mv.

Indhold

Dette afsnit omhandler ansættelse af ejendomsværdien for parcel- og rækkehuse mv.

Det følger af EVL § 16, stk. 1, at der ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet, dvs. med det grundareal og de bygninger og beplantninger mv., der på vurderingstidspunktet findes på ejendommen. Dette gælder således også for boliger med flere boligenheder, herunder tofamiliehuse. Driftsmateriel og inventar medtages ikke.

Sædvanligt bygningsmæssigt tilbehør til ejendommen vil skulle medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien. Se hertil i afsnit H.A.4.1 Hvad forstås ved ejendomsværdien, der bl.a. omhandler tilbehør til ejendommen, der medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien af ejerboliger.

Afsnittet indeholder:

• Vurderingsmetoden for ansættelsen af ejendomsværdien.

Vurderingsmetoden for ansættelsen af ejendomsværdien

Vurderingsmetoden for ejendomsværdien for ejerboliger tager udgangspunkt i kvadratmeterpriserne for frie salg af sammenlignelige ejendomme, der er handlet inden for en tidsmæssigt afgrænset periode på op til seks år op til vurderingsterminen. Disse handelspriser afspejler en lang række centrale faktorer i prissætningen af boliger, der som oftest vil være beliggende i nærområdet, fx efterspørgslen på boliger i området, afstand til arbejdspladser, skole og indkøbsmuligheder. Disse faktorer indgår dermed til en vis grad indirekte i ejendomsvurderingen via handelspriserne.

Der indgår 15 handelspriser (frie salg) i beregningen af den gennemsnitlige kvadratmeterpris. Et eventuelt tidligere salg af vurderingsejendommen selv indgår i beregningen, og vil være den referenceejendom, der vægter højest. Hvis vurderingsejendommen eller andre ejendomme i nærområdet har været handlet flere gange inden for de seneste seks år, indgår kun det seneste salg af hver ejendom i beregningen. Referenceejendommene udvælges i udgangspunktet efter et nærhedskriterie, hvor de handlede ejendomme, der ligger tættest på vurderingsejendommen vægter højest.

I visse tilfælde fravælges visse af de frie salg, der er konstateret tæt på vurderingsejendommen. Det gælder bl.a., når der er tale om ejendomshandler i andre kommuner, end den som vurderingsejendommen er beliggende i. Frasorteringen skyldes, at markedsforholdene kan ændre sig alene ved, at en kommunegrænse overskrides. Ejendomsskattesatsen kan være anderledes, ligesom de kommunale servicetilbud kan variere. Nærhed til vurderingsejendommen ses der derfor bort fra i disse tilfælde. Det samme gælder ejendomme beliggende på ikke-brofaste øer. Her er markedsforholdene også anderledes end markedsforholdene på fastlandet, så derfor kan frie salg også fravælges her, selv om de er beliggende tæt på vurderingsejendommen.

Metoden for modelberegningen er opbygget således, at alle handelspriser først fremskrives til vurderingstidspunktet. Fremskrivningsfaktoren varierer geografisk, så der bedst muligt tages højde for den lokale prisudvikling. Alle handelspriserne indgår derved i vurderingen med afsæt i det prisniveau, der er gældende på vurderingstidspunktet. Prisfremskrivningen foretages som udgangspunkt på kommuneniveau, i de større byer (over 100.000 indbyggere) foretages den dog på postnummerniveau for at sikre en tilstrækkelig geografisk detaljeringsgrad. Hvis der er kommuner (eller postdistrikter i de større byer), som ikke har minimum 50 salg pr. år, så prisfremskrives der sammen med den eller de nærmest beliggende kommuner (eller postdistrikter) for at sikre et tilstrækkeligt antal handler og undgå tilfældige udsving i fremskrivningen.

Efter fremskrivningen foretages en beregning af vurderingsejendommens værdi pr. kvadratmeter. Vurderingsejendommens værdi pr. kvadratmeter beregnes som et vægtet gennemsnit af kvadratmeterpriserne for de nærmeste handlede ejendomme. Kvadratmeterpriserne beregnes i forhold til et sammenvejet boligareal, hvor det registrerede boligareal tillægges vægtede bidrag fra eventuelle andre arealer, såsom kælder, en indbygget garage eller et udhus. Det sammenvejede boligareal er således typisk større end det registrerede boligareal.

Det betyder, at en ejendoms forskellige typer arealer påvirker ejendommens samlede værdi forskelligt. En kvadratmeter boligareal tæller således mere end en kvadratmeter i et anneks.

Ved arealvægtningen indgår arealtyper med følgende vægtning:

Endelig tager beregningen højde for forskelle i karakteristika mellem vurderingsejendommen og de nærmeste handlede ejendomme. Vurderingen pr. kvadratmeter justeres efter en model, der ud fra en statistisk beregning justerer områdets kvadratmeterpris i forhold til vurderingsejendommens. Modellen beregner eventuelle justeringer på baggrund af nogle på forhånd udvalgte karakteristika. Karakteristika kan både være for bygningen, fx materialetyper og opførelsesår, og de kan også være for beliggenheden, fx afstand til kyst. De karakteristika, som justeringen foretages på baggrund af, er udvalgt ved brug af en statistisk algoritme, som fastslår hvilke karakteristika, der har betydning for handelsprisen af en ejendom.

Eksempel

Hvis eksempelvis den vurderede ejendom næsten er nyopført, og én af referenceejendommene er fra 1960, vil der ske en justering opad. Justeringen vægtes på samme måde som den handlede ejendoms kvadratmeterpris. Denne justeringsproces gennemgås for alle 15 handelspriser.

Bemærk

Denne statistiske model baserer sig på frie salg fra de seneste 6 år forud for vurderingsterminen.

Som nævnt i afsnit H.A.4.2 Ansættelse af ejendomsværdien for ejerboliger kan alle ejendomme ikke undergå en fuldstændig automatiseret vurderingsproces, og værdiansættelsen vil i visse tilfælde blive suppleret med en manuel behandling.