C.H.3.2.2.3 Andre indtægter ved udleje af fast ejendom
Indhold
I dette afsnit omtales andre former for indtægter end lejeindtægter, som en ejer modtager ved udlejning af fast ejendom.
Afsnittet indeholder.
- Varmeafgifter mv.
- Erstatninger
- Vedligeholdelseskonti mv.
- Forbedringer udført af lejer
- Udlodning af reservefondsandele
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Varmeafgifter mv.
Når en ejer af en udlejningsejendom har påtaget sig at forsyne ejendommens lejligheder med varme og varmt vand mod refusion af udgiften fra lejerne, påvirker refusionen ikke ejendommens driftsregnskab.
Hvis ejeren derimod opkræver en fast afgift for varme hos lejerne, skal afgiften medtages i ejendommens driftsregnskab. Til gengæld kan de faktisk afholdte udgifter så fratrækkes i driftsregnskabet.
Bor ejeren selv i ejendommen, kan den samlede varmeudgift kun fratrækkes, når der indtægtsføres et beløb svarende til ejerens eget forbrug af varme. Se fx princippet i LSRM 1945, 16 LSR.
Tilskud fra lejerne til installation af fjernvarmeanlæg i ejendommen sidestilles med en huslejebetaling. Sådanne tilskud er skattepligtige for ejeren og skal medregnes i ejendommens driftsregnskab. Se fx LSRM 1960, 20 LSR.
Se afsnit (C.H.3.2.3.1 Driftsomkostninger på fast ejendom) om fradrag for driftsudgifter.
Erstatninger
Godtgørelser eller erstatninger for midlertidige rådighedsindskrænkninger er indkomstskattepligtige efter statsskatteloven, fordi de betragtes som indtægter på linje med lejeindtægter.
Efter udstykningsloven må der ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end
- 30 år, hvis arealet er en del af en samlet ejendom, eller
- 10 år, hvis arealet er en del af en umatrikuleret ejendom.
Hvis ejeren af en landbrugsejendom modtager et engangsbeløb for at stille et areal til rådighed for placering af en vindmølle i fx 30 år, skal beløbet fordeles over lejeperioden på 30 år. Beløbet er skattepligtigt som lejeindtægt efter SL (statsskatteloven) § 4, litra b.
Vedligeholdelseskonti mv.
Beløb, der hensættes på en konto for indvendig og udvendig vedligeholdelse, der ikke er omfattet af reglerne i LL (ligningsloven) § 14 G om hensættelse af beløb til vedligeholdelse efter lejeloven og boligreguleringsloven eller i Grundejernes Investeringsfond (dvs. en ubunden konto), tilhører udlejeren på samme måde som lejeindtægter.
Sådanne hensættelsesbeløb skal derfor medregnes ved opgørelsen af udlejerens skattepligtige indkomst og indgå i ejendommens driftsregnskab. Se UfR 1959, 656 HR.
Når udlejeren senere afholder udgifter til vedligeholdelse af ejendommen, kan udgifterne fratrækkes ved indkomstopgørelsen. Se afsnit (C.H.3.2.3.1 Driftsomkostninger på fast ejendom) om fradrag for driftsomkostninger.
Hensættelsesbeløb til vedligeholdelse, der er omfattet af LL (ligningsloven) § 14 G om pligtmæssig hensættelse i Grundejernes Investeringsfond af beløb til forbedringer efter lejeloven og til vedligeholdelse efter boligreguleringsloven, skal derimod ikke medregnes ved indkomstopgørelsen. Se LL (ligningsloven) § 14 G, stk. 1.
Se om hensættelse til Grundejernes Investeringsfond i afsnit (C.H.3.2.3.4.4 Procentreglen for nyerhvervede udlejningsejendomme) om hensættelse til vedligeholdelse efter lejelovgivningen.
Forbedringer udført af lejer
Når en lejer afholder udgifter til installationer, ombygning eller andre forbedringer af det lejede, kan det medføre, at der sker en værdiforøgelse af ejendommen.
Hvis der er tale om en varig værdiforøgelse af ejendommen, er ejeren af ejendommen indkomstskattepligtig af værdiforøgelsen. Se SL (statsskatteloven) § 4, litra b.
Skattepligten af værdiforøgelsen indtræder i det indkomstår, hvor forbedringen er fuldført. Se LSRM 1981, 84 LSR og TfS 1999, 35 LSR.
Hvis det antages, at lejerens forbedringer af det udlejede ikke har betydning for ejendommens værdi ud over lejeperioden, er udlejeren ikke skattepligtig af lejerens forbedringer af lejemålet. Se UfR 1958, 1128 HR.
Når det skal vurderes, om der er sket en varig værdiforøgelse af ejendommen som følge af lejerens forbedringer af det udlejede, kan der tages udgangspunkt i den stigning i ejendomsværdien, der følger af forbedringen.
Ved afgørelsen af, om ejeren skal beskattes af en varig værdiforøgelse af ejendommen, skal der tages hensyn til, om ejeren har ydet en modydelse til lejeren. Modydelsen kan fx være et nedslag i den betalte leje, at lejeren er indrømmet uopsigelighed af lejemålet, eller at udlejeren har påtaget sig en anden forpligtelse over for lejeren.
Udlodning af reservefondsandele
Indbetalinger til reservefonde i kreditforeninger kan fratrækkes i kapitalindkomsten ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.
Når reservefondsandele udbetales i forbindelse med indfrielse af gamle lån i kreditforeninger, sker der beskatning af udlodningen. Efter fast praksis medregnes dog kun 2/3 af det beløb, hvormed udlodningen overstiger det oprindelige indskud, til den skattepligtige indkomst.
Dette gælder, uanset om udlodningen sker ved udbetaling af en kontant udbetaling med det fulde beløb, eller ved at udlodningen helt eller delvist anvendes som indskud til reservefond i et nyt lån.
Udlodningen beskattes som kapitalindkomst, når modtageren er en fysisk person.
I de tilfælde hvor udlodning af reservefondsandele - ved udbetaling eller ved afskrivning på indskud vedrørende et nyt lån - finder sted over 2 eller flere år, beskattes reservefondsandelen først, når udlodningen i alt overstiger det oprindelige indskud, og beskatningen vil da omfatte 2/3 af forskellen mellem udlodning og det oprindelige indskud.
Reservefondsudlodning, der finder sted ved ekstraordinær afskrivning på restgælden uden at stå i forbindelse med indfrielse af lånet, skal for 2/3's vedkommende medtages ved indkomstopgørelsen.
Bemærk
En pantedebitor, der modtager en udlodning af reservefondsandele, beskattes efter de ovenstående principper, uanset om en del af reservefondshenlæggelserne er opsamlet under tidligere ejere af ejendommen.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelser | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Højesteretsdomme | ||
| UfR 1959, 656 HR | Højesteret fandt, at ejeren af en udlejningsejendom ved indkomstopgørelsen skulle medregne et beløb på ubunden konto til vedligeholdelse efter § 78 i lejeloven (1955) og § 67 i lejeloven (1958), som ikke var anvendt til en sådan vedligeholdelse i regnskabsåret. jf. SL (statsskatteloven) § 4, litra b. Der var fradrag ved indkomstopgørelsen for faktisk afholdte vedligeholdelsesudgifter efter SL (statsskatteloven) § 6, litra e. | |
| UfR 1958, 1128 HR | Landsskatteretten havde fundet, at der var tilført en ejendom en varig værdiforøgelse, fordi ejendomsværdien var steget som følge af lejerens nyindretning og istandsættelse af nogle lokaler. Højesteret fandt det så usikkert, om de foretagne bygningsændringer og installationer havde medført nogen varig forhøjelse af ejendommens værdi, at en forhøjelse af ejerens skattepligtige indkomst på dette grundlag ikke havde været berettiget. | |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2017.63.LSR | Landsskatteretten fandt bl.a., at udlejning af en bygning til ikke nærtstående var erhvervsmæssig. Lejeren skulle foretage forbedringer på det lejede og skulle som følge heraf ikke betale leje i to år. Værdien heraf for udlejer fastsattes til 10.000 kr. pr. år i medfør af statsskattelovens § 4 b. | |
| TfS 1999, 35 LSR | En ejer var anset skattepligtig af en varig værdiforøgelse, der var tilført ejendommen af en lejer. Landsskatteretten var enig i, at der blev godkendt fradrag for et tilsvarende beløb ved opgørelse af fortjenesten ved afståelsen af ejendommen. | |
| LSRM 1983, 32 LSR | En gårdejer bortforpagtede sin landbrugsejendom til broderen. Broderen lod i 1977 jorden dræne for egen regning, hvilket beløb sig til 9.000 kr. Forpagtningsforholdet ophørte i 1979, og broderen, som ikke havde fået udgiften refunderet, fratrak i dette år den uafskrevne rest af dræningsudgiften. Landsskatteretten fandt, at den udgift, som forpagteren havde afholdt skulle antages at have tilført ejendommen en varig forbedring, som endvidere ansås at svare til den afholdte udgift på 9.000 kr., der skulle medregnes ved bortforpagterens indkomstopgørelse. | |
| LSRM 1982, 34 LSR | En ejer afholdt brandsikringsudgifter for i alt 78.749 kr., hvoraf lejerne efter aftale skulle betale en andel, der var fordelt over 5 år. Ejeren fratrak i indkomstopgørelsen et beløb på 13.874 kr. som vedligeholdelsesudgift og medregnede ikke de afdrag, som lejerne betalte af deres part i udgiften. Landsskatteretten fandt, at 25 pct. af udgiften var fradragsberettiget med 19.687 kr., medens de afdrag, som lejerne havde betalt af de udførte arbejder, skulle anses for indkomstskattepligtig leje for ejeren. | |
| LSRM 1981, 84 LSR | Bygningsforbedringer, der var udført af en lejer i ejendommen, skulle medregnes ved ejerens indkomstopgørelse for det indkomstår, hvor arbejdet var blevet udført. | |
| LSRM 1960, 20 LSR | Tilskud fra lejerne til installation af fjernvarmeanlæg i ejendommen blev sidestillet med en huslejebetaling. Sådanne tilskud var skattepligtige for ejeren og skulle medregnes i ejendommens driftsregnskab. | |
| LSRM 1958, 149 LSR | Der var kun fradragsret ved indkomstopgørelsen for faktisk afholdte vedligeholdelsesudgifter på en ejendom. Beløb, der var hensat på en vedligeholdelseskonto skulle anses for at tilhøre ejeren på samme måde som den øvrige lejeindtægt af ejendommen. | |
| LSRM 1945, 16 LSR | En husejer, der beboede en lejlighed i sin udlejningsejendom, havde ved opgørelsen af ejendommens driftsresultat fratrukket samtlige medgåede opvarmningsudgifter. Landsskatteretten fandt, at der kun var fradrag for den del af udgifterne, som kunne henføres til de lokaliteter, som ejeren ikke selv benyttede. | |
| Ligningsrådet | ||
| SKM2004.519.LR | Ligningsrådet udtalte, at den endnu ikke indtægtsførte del af et engangsbeløb for en brugsret over et areal til opstilling af vindmøller ved ejendommens afståelse skulle medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for det indkomstår, hvor aftalen om afståelse blev indgået. Retten til lejeindtægten var i den konkrete sag ikke omfattet af ejendomsafståelsen. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed
Erhvervsmæssig sommerhusudlejning
Registreringsafgift for nye og brugte motorkøretøjer
Registreringsafgift ved indførsel af brugt bil