H.A.5.1.3 Ansættelse af grundværdi, hvor plandataregistret Plandata.dk ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger

Indhold

Dette afsnit indeholder en beskrivelse af, hvordan grundværdien ansættes for bebyggede og ubebyggede grunde i de tilfælde, hvor plandataregisteret Plandata.dk ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om grunden anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

Det kan forekomme, at der i plandataregistreret ikke er registreret tilstrækkelige oplysninger om, hvorledes en grund kan anvendes og udnyttes. Det kan således forekomme at:

• Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om den bebyggede ejerboliggrunds >eller erhvervsejendom m.v.s, jf. § 3, stk. 1, nr. 4,< anvendelses- og udnyttelsesmuligheder (§ 20 a, stk. 1),
• Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om den bebyggede eller ubebyggede ejerboliggrunds >eller erhvervsejendoms m.v.s, jf. § 3, stk. 1, nr. 4,< udnyttelsesmuligheder (§ 20 a, stk. 2) og
• Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om den ubebyggede ejerboliggrunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder (§ 20 a, stk. 3).

I EVL § 20 a er der derfor fastsat regler for, hvordan vurderingen tilvejebringes i de tilfælde, hvor plandataregisteret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om en grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

At oplysninger om plangrundlag for bebyggede og ubebyggede grunde ikke er tilstrækkelige i forhold til anvendelses- og udnyttelsesmuligheder dækker bl.a. over:

• at der i plandataregistret slet ikke eller kun delvist er registreret oplysninger på deljordstykkeniveau,
• at oplysningerne vedrører komplekse situationer, som ikke umiddelbart kan repræsenteres i digitaliseringen af planforholdene. I disse tilfælde vil oplysningerne i plandataregistret eksplicit været angivet som komplekse,
• at der udelukkende er registreret plananvendelseskoder som ifølge i Erhvervsstyrelsens vejledning af 11. februar 2019 med oversigt over anvendelseskategorier er udgået, eller  
• at oplysningerne vedrører grunde hvorpå der alene er registreret en udnyttelse uden en registreret anvendelse. I disse situationer vil dette blive betragtet som om, at der ikke er registreret noget på grunden, og vil derfor blive betragtet som en EVL § 20 a, stk. 1-situation. Den isolerede oplysning om udnyttelsen vil således ikke indgå i vurderingen.

Oplistningen er ikke udtømmende.

Ved "ejerboliggrunde" forstås grunde, der enten i ubebygget eller i bebygget stand kategoriseres som ejerboliger efter EVL § 3, stk. 1, nr. 1, jf. § 4.

Plandataregistret indeholder ikke tilstrækkelige oplysninger om den bebyggede ejerboliggrunds >eller erhvervsejendoms< anvendelses- og udnyttelsesmuligheder (§ 20 a, stk. 1)

Det følger af EVL § 20 a, stk. 1, at hvis plandataregisteret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om en bebygget ejerboliggrunds >eller erhvervsejendoms m.v.s, jf. § 3, stk. 1, nr. 4<, anvendelses- og udnyttelsesmuligheder til at ansætte grundens værdi efter §§ 18-19 b, ansættes grundværdien efter den faktiske anvendelse og den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering, jf. dog stk. 2 og 4.           

Eksempel

For et fritliggende enfamiliehus, som f.eks. er beliggende i byzone, og hvor plandataregisteret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om ejendommens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, vil grundværdien skulle ansættes ud fra den faktiske anvendelse som enfamiliehus og ud fra, at bebyggelsesprocenten ikke overstiger 30.

Er ejendommen beliggende i byzone derimod et sommerhus, vil grundværdien i stedet skulle fastsættes ud fra, at den faktiske anvendelse er et sommerhus og i forhold til udnyttelsen, at bebyggelsesprocenten for sommerhuse i henhold til bygningsreglementet ikke må overstige 15.

>Ansættelse af grundværdi for en erhvervsejendom, hvor der ikke er tilstrækkelige oplysninger om i plandataregistret Plandata.dk, skal ske på samme måde som ansættelse af grundværdien for en ejerbolig. 

Som nævnt i afsnit H.A. Ejendomsvurdering (Faglige nyheder) vil erhvervsejendomme, landbrugsejendomme og skovejendomme, ikke blive behandlet nærmere i denne version af Den juridiske vejledning (2021-2).<

Plandataregistret indeholder ikke tilstrækkelige oplysninger om den bebyggede eller ubebyggede ejerboliggrunds >eller erhvervsejendoms< udnyttelsesmuligheder (§ 20 a, stk. 2)

Det følger af EVL § 20 a, stk. 2, at hvis plandataregisteret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om en bebygget eller ubebygget ejerboliggrunds >eller erhvervsejendom m.v.s, jf. § 3, stk. 1, nr. 4<, udnyttelsesmuligheder til at ansætte grundens værdi efter §§ 18-19 b >og 34-34f,< ansættes grundværdien efter den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering på baggrund af den anvendelse, der må anses som grundens bedste økonomiske planlagte anvendelse, jf. dog EVL § 20 a, stk. 4, der vedrører grunde i landzone.

Bestemmelsen medfører at grundværdien for ubebyggede og bebyggede grunde, hvor der i plandataregisteret ikke er registreret tilstrækkelige oplysninger om udnyttelsesmulighederne til at kunne ansætte grundens værdi efter EVL §§ 18-19 b >og 34-34f,< skal ansættes efter den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering på baggrund af den anvendelse, der må anses som grundens bedste økonomiske planlagte anvendelse. Ved ansættelse af grundværdien vil der skulle henses til bygningsreglementet og anden offentlig regulering, som er gældende på vurderingstidspunktet.

Plandataregistret indeholder ikke tilstrækkelige oplysninger om den ubebyggede ejerboliggrunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder (§ 20 a, stk. 3)

Det følger af EVL § 20 a, stk. 3, 1. pkt., at hvis plandataregisteret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om en ubebygget ejerboliggrunds mulige anvendelse og udnyttelse til at ansætte grundens værdi efter §§ 18-19 b, ansættes grundværdien ud fra en anvendelse som fritliggende enfamilieshus i byzone og den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering.

Efter EVL § 20 a, stk. 3, 2. pkt., følger det, at der for de (i 1. pkt.) nævnte tilfælde, hvor den ubebyggede grund er beliggende i et sommerhusområde, ansættes grundværdien ud fra en anvendelse som sommerhus og den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering.

Efter EVL § 20 a, stk. 3, 3. pkt., følger det, at der for de (i 1. pkt.) nævnte tilfælde, hvor den ubebyggede grund er beliggende i landzone, ansættes grundværdien ud fra en anvendelse som landbrugsjord, medmindre der er meddelt landzonetilladelse eller den ubebyggede grund er omfattet af §§ 28-33.

Udstykninger i landzoner

Grundværdien for en grund, der ligger i landzone og er omfattet af § 20 a, stk. 1 eller 2, ansættes uden hensyntagen til, hvorvidt grunden kan udstykkes, jf. EVL § 20 a, stk. 4. Baggrunden for bestemmelsen er, at grundstørrelser i landzone ofte er større end i byzone, og da det som hovedregel kræver en landzonetilladelse at bygge i landzonen, vil grundværdien skulle ansættes ud fra, at grunde i landzone ikke kan udstykkes.

Oplysninger der mangler endelig kommunal godkendelse

Vurderingsstyrelsen kan anvende oplysninger fra plandataregisteret, der mangler endelig kommunal godkendelse, jf. § 55, stk. 1, 3. pkt., ved vurderingen af, om betingelserne for at anvende stk. 1-3 er opfyldt, jf. EVL § 20 a, stk. 5.

Oplysninger fra plandataregistret, der ikke er endeligt godkendt af den kommune, hvori ejendommen er beliggende, kan således efter EVL § 20 a, stk. 5, anvendes i forbindelse med grundværdiansættelsen, da disse oplysninger betragtes som tilstrækkelige til at ansætte grundens værdi efter EVL §§ 18-19 b, uanset at kommunen ikke endeligt har verificeret den konkrete nedbrydning på deljordstykkeniveau.

Der kan være tilfælde, hvor de endnu ikke godkendte oplysninger i plandataregistret alligevel ikke er tilstrækkelige til at ansætte grundværdien efter EVL §§ 18-19 b. Dette vil imidlertid bero på andre omstændigheder, end det forhold, at oplysningerne endnu ikke er godkendt. Bestemmelsen vi f.eks. finde anvendelse, hvis de ikke endnu verificerede oplysninger angår en kompleks situation, som ikke i tilstrækkelig grad kan nedbrydes på deljordstykkeniveau.

Sker ændringen af oplysningerne hos kommunen først efter det tidspunkt, hvor der træffes afgørelse om grundvurderingen, vil Vurderingsstyrelsen genoptage vurderingen efter reglerne i SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, hvis betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt. I dette tilfælde vil det også være en betingelse, at den efterfølgende ændring af registreringen i plandataregistret Plandata.dk har virkning forud for vurderingsterminen. Der henvises til afsnit H.A.8.3 Oplysninger indhentet fra plandataregistret Plandata.dk om oplysninger indhentet fra plandataregistret Plandata.dk.

Generelle forhold

I tilfælde, hvor der er flere forskellige bygninger på samme grund, f.eks. et sommerhus og et parcelhus, der ikke er delt i delgrunde (f.eks. grunde gennemskåret af et zoneskel), vil der ved fastsættelse af grundværdien skulle anvendes samme metode, som hvis plangrundlaget tillod opførelse af såvel sommerhuse som parcelhuse, jf. § 18, stk. 2. Det vil sige, at grundværdien skal ansættes ud fra, hvilken anvendelse af de foreliggende der giver den højeste grundværdi.

Ved ansættelsen af grundværdien for grunde omfattet af EVL § 20 a, tillægges anden offentlig regulering som nævnt ovenfor også betydning, i de tilfælde hvor plandataregisteret indeholder utilstrækkelige oplysninger. Det betyder, at der ved ansættelse af grundværdien også vil skulle tages højde for eksempelvis beskyttelseslinjer for disse ejendomme.

>Særligt om bebyggede ejerboliggrunde og erhvervsejendommes udnyttelses- og anvendelsesmuligheder, når disse ligger i landzone

Det følger af planlovens § 35, stk. 1, at visse ændringer på ejendomme beliggende i landzone kun må foretages med tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Der kræves således som udgangspunkt en såkaldt landzonetilladelse for at kunne opføre ny bebyggelse på en ejendom beliggende i landzone.

I nogle tilfælde vil der ikke i Plandataregistret være registreret oplysninger om hverken udnyttelses- eller anvendelsesmulighederne for bebyggede ejerboliggrunde eller erhvervsejendomme m.v.s, jf. EVL § 3, stk. 1, nr. 4, når disse er beliggende i landzone. Det vil være tilfældet, hvor ejendommen hverken er omfattet af en lokalplan eller en kommunerammeplan. 

Grundværdien for sådanne ejendomme vil ikke skulle ansættes efter EVL § 20 a, da der ikke i et sådan tilfælde kan siges at mangle oplysninger i plandataregistret, som er af relevans for grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder. Hvor grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder ikke er reguleret i plangrundlaget - herunder i en landzonetilladelse - vil det i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering ikke være muligt at anvende og udnytte grunden til opførelse af bebyggelse, når denne anskues i ubebygget stand.

Tilsvarende gælder for bebyggede ejerboliggrunde eller erhvervsejendomme m.v.s, jf. EVL § 3, stk. 1, nr. 4, når disse er beliggende i landzone, hvor oplysninger om grundens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder stammer fra en kommunerammeplan, men hvor enten udnyttelsen eller anvendelsen ikke fremgår af plandataregistret.

Heller ikke her vil grundværdiansættelsen skulle foretages efter EVL § 20 a, idet der ikke kan siges at mangle oplysninger i plandataregistret, som er af relevans for grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder. Hvor oplysningen om grundens anvendelses- og/eller udnyttelsesmuligheder stammer fra en kommunerammeplan, vil det således forudsætte en landzonetilladelse at opføre den i kommunerammeplanen angivne bebyggelsesmulighed - og en sådan tilladelse kan ikke forventes meddelt alene på baggrund af angivelsen i kommunerammeplanen.<