H.A.5.1.2.4 Ansættelse af grundværdi på grundlag af plangrundlag med generelle anvendelsesbestemmelser

Indhold

Dette afsnit omhandler ansættelse af grundværdi på grundlag af plangrundlag med generelle anvendelsesbestemmelser.

Oplysninger om, hvordan en grund kan anvendes og udnyttes, fastsættes i plangrundlaget og registreres i plandataregisteret Plandata.dk. Nogle ejendomme er imidlertid beliggende i områder, hvor plangrundlaget kun fastsætter relativt brede anvendelsesmuligheder for ejendommene. I plangrundlaget (typisk lokalplaner) kan der f.eks. alene være registreret en generel angivelse af, til hvilket formål et område må anvendes (f.eks. boligformål) uden, at det samtidigt er specificeret, hvilke boligtyper der må opføres inden for området. I en lokalplan kan det også være bestemt, at et område er udlagt til boligområde samtidig med, at det er specifikt angivet, hvilke boligtyper der må opføres.

I EVL § 18, stk. 3-6, er der fastsat regler om, hvordan grundværdien ansættes for ejendomme, som er beliggende i områder med generelle anvendelsesbestemmelser.

EVL § 18, stk. 3-6, finder også anvendelse i de situationer, hvor en grund gennemskæres af en zone eller en plan. I disse tilfælde kan bestemmelsen anvendes på den ene del af en sådan grund, hvis det kun er på denne del, at der er registreret en generel anvendelse af anvendelsesmulighederne.

Dette afsnit indeholder:

• Boligområder hvor plandataregistret alene indeholder en generel angivelse
• Boligområder hvor plandataregistret både indeholder en generel angivelse og en specifik angivelse
• Den faktiske anvendelse af grunden er ikke mulig efter plandataregistret
• Ubebyggede grunde

Boligområder hvor plandataregistret alene indeholder en generel angivelse

Det følger af EVL § 18, stk. 3, at i områder udlagt til boliganvendelse, hvor plandataregisteret Plandata.dk alene indeholder en generel angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, ansættes grundværdien ud fra den faktiske anvendelse, hvis denne er mulig efter plandataregisteret. Den mulige udnyttelse af grunden opgøres efter bygningsreglementet og anden offentlig regulering på vurderingstidspunktet baseret på den faktiske anvendelse. Den nævnte mulige udnyttelse af grunden kan dog ikke opgøres til mere, end hvad der følger af plandataregisteret.

Ved "generel angivelse" skal forstås et område med en generel anvendelse uden specifik angivelse af hvilke boliganvendelser, som området er udlagt til. Et eksempel på dette er plananvendelseskode 1100, der aktuelt er den eneste generelle plankode til boligformål.

Generelle og specifikke plananvendelseskoder findes i Erhvervsstyrelsens vejledning af 11. februar 2019 med oversigt over anvendelseskategorier. De generelle anvendelseskoder er kendetegnet ved, at der ikke er angivet en specificeret bolig- eller erhvervstype. Anvendelseskode 1100 (Boligområde) og 3100 (Erhvervsområde) er udtryk for sådanne generelle anvendelseskoder. Omvendt udtrykker anvendelseskoden 1110, at der i et boligområde må opføres åben-lav bebyggelse. Opdelingen af anvendelseskoder følger en systematik, hvor de generelle plankoder vil ende på "00".

EVL § 18, stk. 3, finder alene anvendelse i boligområder, og for at bestemmelsen finder anvendelse, skal der på grunden være en bygning med faktisk anvendelse, som passer til kategorien boligområde. Det vil sige, at der ud fra plananvendelseskode 1100 skal ligge en bygning, som er enten åben-lav boligbebyggelse, tæt-lav boligbebyggelse eller etageboligbebyggelse, da disse boligtyper er omfattet af kategorien boligområde. Bestemmelsen finder også anvendelse i forhold til ejendomme beliggende i landzone.

Udnyttelsen af grunden for ejendomme, hvor den faktiske anvendelse er i overensstemmelse med det, der er muligt efter plandataregisteret, vil skulle opgøres i henhold til bygningsreglementet og anden offentlig regulering, der er gældende på vurderingstidspunktet, baseret på den faktiske anvendelse. Grundens udnyttelse vil dog ikke kunne opgøres til mere, end hvad der følger af plandataregisteret. Dette gælder uanset, om grunden ligger i byzone, sommerhusområde eller landzone.

Udnyttelsen af grunden vil skulle opgøres efter bygningsreglementet, hvilket indebærer, at der ved ansættelsen af grundværdien ud fra den faktiske anvendelse af ejendommen, vil blive henset til bygningsreglementets bestemmelser i forhold til bl.a. bebyggelsesprocenten, udstykningsmuligheder og maksimal bygningshøjde. Dette gælder i de situationer, hvor den faktiske anvendelse er i overensstemmelse med det, der er muligt efter plandataregisteret. De situationer, hvor den faktiske anvendelse ikke er i overensstemmelse med det, der er muligt efter plandataregisteret, reguleres af EVL § 18, stk. 5.

Hvis der ligger et enfamilieshus i et område udlagt som boligområde (dvs. området er registreret med den generelle plananvendelseskode 1100), vil det blive betragtet som den faktiske anvendelse, da der er tale om en bygningstype, som kan rummes inden for kategorien boligområde, idet et enfamilieshus er åben-lav boligbebyggelse (et fritliggende enfamilieshus). Hvis der er tale om et fritliggende enfamiliehus vil 30 pct., som angivet i bygningsreglementets § 170, stk. 2, nr. 3, blive lagt til grund. Er der derimod tale om et rækkehus, vil en bebyggelsesprocent på 40 pct., som angivet i bygningsreglementets § 170, stk. 2, nr. 2, blive anvendt.

Ved opgørelsen af udnyttelsen vil der skulle henses til anden offentlig regulering i form af eksempelvis regler om beskyttelseslinjer i lov om naturbeskyttelse, landzonetilladelser, bygningsregulerende bestemmelser i bygningsreglementet samt enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres. Disse kan konkret begrænse muligheden for at bebygge i forhold til udnyttelsesprocenten i bygningsreglementet, hvilket der vil blive taget højde for. Udnyttelsen fastsat efter bygningsreglementet mv. kan dog ikke overstige den udnyttelse, som følger af plandataregistret, jf. EVL § 18, stk. 3, 3. pkt.  

Boligområder hvor plandataregistret både indeholder en generel angivelse og en specifik angivelse

Det følger af EVL § 18, stk. 4, at grundværdien i de tilfælde, hvor plandataregisteret Plandata.dk ud over en generel angivelse tillige indeholder en specifik angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, ansættes efter den specifikke anvendelse, hvis dette medfører en højere grundværdiansættelse end en ansættelse efter EVL § 18, stk. 3, 5 eller 6. 

Et eksempel på dette kan være det tilfælde, hvor en grund, hvorpå der er opført et parcelhus, er beliggende i et område, hvor det i plandataregisteret er registreret, at grunden kan anvendes til såvel boligformål som etageboligformål (dvs. med plananvendelseskode 1100 og 1130). Ved ansættelse af grundværdien vil der på den baggrund blive foretaget beregninger ud fra den generelle angivelse, jf. EVL § 18, stk. 3, og den specifikke angivelse, jf. EVL § 18, stk. 4, jf. stk. 3.

Ved "specifik angivelse" forstås et område med en specifik angivelse af hvilke boligtyper, som må opføres. Plananvendelseskoderne 1110, 1120 og 1130 er eksempler herpå. Reglen i EVL § 18, stk. 4, gælder således i de situationer, hvor der både optræder en specifik plananvendelseskode (eksempelvis 1110) og den generelle anvendelseskode 1100.

Eksempler

Hvis der i et område udlagt til en generel anvendelse (1100) såvel som en specifik anvendelse til etageboligbebyggelse (1130) er opført et parcelhus, hvor beregningerne viser, at grundværdiansættelsen vil være højst ud fra den specifikke angivelse til etageboligbebyggelse, vil denne blive lagt til grund.

Hvis der i et område udlagt til en generel anvendelse (1100) såvel som en specifik anvendelse landsbyområde til (f.eks. 2110) er opført et rækkehus, vil den bedste økonomiske anvendelse være den højeste af beregningerne efter henholdsvis stk. 3 (rækkehus) eller stk. 4 (landsbyområde med anvendelse som parcelhus).

Den faktiske anvendelse af grunden er ikke mulig efter plandataregistret

Det følger af EVL § 18, stk. 5, at grundværdien i de i stk. 3 nævnte tilfælde - det vil sige de situationer, hvor der på grunden alene er en generel anvendelseskode -  hvor den faktiske anvendelse af grunden ikke er mulig (f.eks. fordi der på trods af plangrundlaget er opført sommerhuse i et generelt boligområde) efter plandataregisteret Plandata.dk, ansættes efter EVL § 20 på samme måde, som hvis den faktiske anvendelse og udnyttelse var mulig efter gældende forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.

Hvis der på en grund f.eks. er opført et sommerhus, og plangrundlaget udover en generel angivelse (1100) også indeholder en specifik angivelse (f.eks. 1110) af, hvordan en grund kan anvendes, jf. EVL § 18, stk. 4, vil den bedste økonomiske anvendelse være den højeste af beregningen efter henholdsvis stk. 4 eller stk. 5.

Ubebyggede grunde

Endelig følger det af EVL § 18, stk. 6, at grundværdien for ubebyggede grunde, som er omfattet af § 18, stk. 3, ansættes efter anvendelse som fritliggende enfamiliehus med den udnyttelse, som er mulig efter bygningsreglementet og anden offentlig regulering på vurderingstidspunktet. Baggrunden herfor er, at det er denne bygningstype, der ofte vil kunne tillades i et sådant boligområde.

Udnyttelsen fastsat efter bygningsreglementet mv. kan dog ikke overstige den udnyttelse, som følger af plandataregistret, jf. EVL § 18, stk. 3, 3. pkt.