G.A.3.2.2.1.3.8.2 Udlæg i ejerpant?

Indhold

Afsnittet beskriver reglerne om udlæg i ejerpant.

Afsnittet indeholder:

• Hvordan opstår ejerpant i fast ejendom?
• Tinglyst panteret i fast ejendom kan indfries ordinært eller ekstraordinært
• Brudte prioriteter
• Oprykning af panteret, hvis forprioriteten er et ejerpant
• Ejerpant i andre aktiver end fast ejendom.

Bemærk

Der kan ikke foretages udlæg eller anden form for tvangsfuldbyrdelse i ejerpant, fordi ejeren af ejendommen har ret til at forbeholde sig den ledige plads til tinglysning af anden panteret, enten i forbindelse med indfrielsen eller senere. Se tinglysningsloven § 40, stk. 1, 1. pkt. Ejerpant kan dog få betydning for et efterstående udlæg i fast ejendom, i det omfang udlægget rykker op i et foranstående ejerpant.

Hvordan opstår ejerpant i fast ejendom?

I en fast ejendom er der sædvanligvis tinglyst flere rettigheder med prioritetsstilling efter hinanden.

Der er som udgangspunkt ikke oprykningsret forbundet med tinglyste pantebreve.

Hovedreglen i tinglysningsloven § 40, stk. 1, 1. pkt. fastslår, at ejeren af den faste ejendom har ret til, enten straks eller senere, at besætte den ledige plads (der betegnes "ejerpant") med en ny panteret, hvis en tinglyst panteret helt eller delvist ophører eller ikke er gyldigt stiftet. Dette gælder uanset modsat aftale med en efterstående panthaver eller andre, medmindre ejeren ved ophøret eller senere giver afkald på denne ret.

Undtagelsen følger af tinglysningsloven § 40, stk. 3, 1. pkt. hvor det fremgår, at hovedreglen fraviges, hvis dette er aftalt i pantebrevet. I langt de fleste tilfælde vil sådan en aftale dog være indgået.

Ejerpant kan derfor eksempelvis opstå ved, at et pantebrev indfries før tid, uden at det aflyses. Ejendommens ejer kan i stedet enten beholde eller bruge det til fornyet pantsætning.

Hvis en panteret, der ikke står på sidstepladsen, aflyses, kan den faste ejendoms ejer få noteret i tingbogen, at den tidligere panteret nu tilkommer ham i stedet for straks at besætte den ledige plads med en ny panteret.

Dette gælder dog ikke i det omfang, der er aftalt ("ordinær") oprykningsret for en efterstående panteret.

Hvis der ikke er sket notering i tingbogen, selv om det havde været muligt, rykker de efterstående berettigede (eksempelvis panteret, udlæg og ejerpant) "ekstraordinært" op i den ledige plads.

Tinglyst panteret i fast ejendom kan indfries ordinært eller ekstraordinært

Er der tale om en ordinær, forud fastsat indfrielse af den tinglyste panteret, og har de efterstående panterettigheder oprykningsret, rykker disse op på den ledige plads. Se tinglysningsloven § 40, stk. 3, 1. pkt. En ordinær oprykning skal med andre ord være "forudberegnelig".

Oprykning finder derfor ikke sted, når der på forprioriteten betales (ekstraordinært) ejerskifteafdrag. Der opstår i stedet et ejerpant ved betaling af sådanne ejerskifteafdrag.

Forudberegneligheden skal fremgå af det foranstående pantebrev, som indfries eller afdrages ordinært. Det skal derfor fremgå af vilkårene i det foranstående pantebrev, hvornår betaling af afdrag eller fuld indfrielse af pantebrevet skal ske. Det er ikke nok, at aftalen om det findes i et underliggende retsforhold mellem pantebrevets parter.

Det betyder, at oprykning som regel er udelukket, når den foranstående gæld er sikret ved et ejerpantebrev eller et skadesløsbrev, medmindre disse selv undtagelsesvist indeholder en bestemmelse om, at hele den indestående gæld forfalder til betaling på en bestemt dato.

Oprykning vil ikke være mulig efter et foranstående udlæg, medmindre der undtagelsesvist under fogedforretningen er truffet en aftale om et bestemt tidspunkt for udlæggets indfrielse, og dette fremgår af tingbogen.

Oprykning sker kun, hvis der rent faktisk betales afdrag på forprioriteten, eller hvis den indfries.

Brudte prioriteter

Som følge af oprykning kan der opstå brudte prioriteter. Brudte prioriteter betyder, at en panterettighed står flere steder i prioritetsrækkefølgen.

Eksempel

Hvis de to første prioriteter kaldes P1 og P2, og P2 ikke har oprykningsret efter P1, vil et pantebrev, P3, på tredjepladsen, der har fået tilsagt oprykningsret i forbindelse med ordinære, forudberegnelige afdragsbetalinger på P1 rykke forbi P2 og op i den plads, der bliver ledig i P1. P3 vil også rykke op i den plads, der bliver ledig i forbindelse med en forudberegnelig afvikling af P2. Oprykningen vil dog ske til den bedst mulige plads, dvs. først forbirykning og derefter "indrykning" i P2.

Ekstraordinær indfrielse

Er der tale om ekstraordinær indfrielse, dvs. at panteretten bliver indfriet før tid, eller har de efterstående panterettigheder ikke oprykningsret, opstår der en ledig plads ("ejerpant") i prioritetsrækken.

Der kan ikke foretages udlæg eller anden form for tvangsfuldbyrdelse mod denne plads i rækken, forudsat at det ikke står på sidstepladsen, fordi ejeren efter tinglysningsloven § 40, stk. 1, 1. pkt., har ret til at forbeholde sig den ledige plads til tinglysning af anden panteret enten i forbindelse med indfrielsen eller senere.

Oprykning af panteret, hvis forprioriteten er et ejerpant

I det omfang forprioriteten dækker over et ejerpant, rykker den efterstående panteret ikke op på den ledige plads. Ejerpantet kan dog skrumpe ind i overensstemmelse med afviklingstakten i det oprindelige pantebrev, hvis en efterstående panthaver har en oprykningsret. Se tinglysningsloven § 40, stk. 3. Det antages, at et udlæg også har oprykningsret, uden at der er udtrykkelig aftale om dette.

Hvis et efterstående pantebrev gyldigt har tillagt sig oprykningsret efter det tidligere pantebrev, hvis ekstraordinære indfrielse har skabt et ejerpant, kan ejeren benytte ejerpantet til at indsætte et ombytningspantebrev, der så får samme prioritet som det tidligere pantebrev, som nu er indfriet.

Det er dog en betingelse for denne ombytningsret, at vilkårene om betaling af afdrag eller indfrielse ikke må stille den efterfølgende panthaver, som har ret til oprykning, ringere end det tidligere forpantebrevs panthaver. Hvis ombytningspantebrevet skal afvikles hurtigere end det tidligere pantebrev, sker der oprykning i overensstemmelse med vilkårene i ombytningspantebrevet. Dette gælder også udlæg.

Hvis ejerpantet udnyttes til at etablere et nyt låneforhold, efter at pantefogeden har foretaget udlæg i ejendommen, skal udlægget respektere det nye lån. Det skyldes, at udlæg ikke kan besætte et ejerpant, fordi et udlæg i en fast ejendom altid får prioritet på sidstepladsen i prioritetsordenen, dvs. på pladsen efter den sidst effektivt sikrede gæld. Udlæg kan derfor aldrig besætte ejerpant.

Ejendommens ejer kan også disponere over ejerpantet til at etablere sikkerhed for gæld til sine kreditorer, herunder Skatteforvaltningen. I disse tilfælde sker det i form af enten et pantebrev eller et ejerpantebrev, der underpantsættes til kreditor.

Ejerpant i andre aktiver end fast ejendom

Tinglysningsloven § 40, stk. 3, og kravet om forudberegnelighed gælder kun fast ejendom.

Når det derimod drejer sig om pant i andre aktiver end fast ejendom, fx

• løsøre
• motorkøretøjer
• andele i andelsboligforeninger og
• fordringer

gælder en regel om automatisk oprykning for efterstående rettighedshavere, når en foranstående rettighed ophører helt eller delvist. Dette medfører, at der ikke opstår ejerpant i disse aktiver.

Ombytningslæren indebærer dog en undtagelse. Undtagelsen er, at selvom forpanteretten ophører, rykkes der ikke op, hvis der samtidig med aflysningen af forpantebrevet (krav om "formel sammenhæng") tinglyses et nyt pantebrev til sikring af det lån, hvormed det gamle lån blev indfriet (krav om "reel sammenhæng").

Der er også en undtagelse, hvis efterprioriteten indeholder en abstrakt respektklausul, dvs. en klausul om respekt af et vist beløb på forprioriteten uden at angive kreditor.

En klausul om at ville respektere et foranstående ejerpantebrev eller skadesløsbrev vil som regel være en abstrakt respektklausul. I dette tilfælde betyder ophøret af forprioriteten, at aktivets ejer, pantsætteren, kan udnytte den ledige plads, ejerpantet, til et nyt pantebrev. Er respektklausulen derimod individuel, fordi kun en bestemt kreditor respekteres, opstår der intet ejerpant, fordi efterprioriteten straks vil rykke op ved forprioritetens ophør.