E.B.4.2.2.5 Samme ejendom

Indhold

Dette afsnit handler om, hvilke krav der skal være opfyldt, for at der er tale om pant i samme ejendom eller andelsbolig.

Afsnittet handler om:

• Betingelse om pant i samme ejendom
• Fra mere til mindre
• Anparter med samejeoverenskomst
• Bygning på lejet grund
• Udstykning eller opdeling.

Betingelse om pant i samme ejendom eller andelsbolig

For at reglen om nedsat afgift i TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 5 a, stk. 1. 2. pkt., kan anvendes ved tinglysning af nyt pante, skal det nye pant som tinglyses, og det tidligere pant, som aflyses, have pant i samme ejendom eller andelsbolig. Dette krav vil normalt ikke give anledning til tvivl, idet tinglysning indebærer en entydig identifikation af det pantsatte ud fra ejendommens matrikelnummer og blad i tingbogen.

Fra mere til mindre

Betingelsen om "pant i samme ejendom" anses også for opfyldt, hvis det hidtidige pantebrev, som skal aflyses, har pant i "mere fast ejendom" end det nye pantebrev har.

Omvendt betyder dette også, at har det nye pantebrev pant i mere fast ejendom, eller i flere andelsboliger end det eksisterende tinglyste pantebrev, anses betingelsen om "pant i samme ejendom" eller andelsbolig ikke for opfyldt.

Problemstillingen vises ved følgende to eksempler.

Eksempel 1 om "mere til mindre"

Hansen ejer to ejendomme A og B. Begge ejendomme er pantsat til kreditforeningen K ved ét og samme pantebrev på 4.000.000 kr. Pantebrevet har en restgæld på 3.500.000 kr. Hansen ønsker nu at belåne ejendom A yderligere med 500.000 kr.

Ved tinglysning af det nye pantebrev på 500.000 xkr. overstigerx hovedstolen ikke hovedstolen på det eksisterende pant. Der skal derfor ikke betales procentafgift ved tinglysning af det nye pantebrev, der kun har pant i A.

Årsagen til at det eksisterende pantebrev med pant i A og B kan benyttes til afgiftsfritagelse af hovedstolen på det nye pantebrev er, at lånet er nedbragt, så Hansen har mulighed for at nedlyse hovedstolen på dette pantebrev til restgælden på 3.500.000 kr., dvs. med 500.000 kr. De 500.000 kr. i hovedstol på det nye pantebrev kan dermed benyttes ved delvis afløsning af et eksisterende lån efter bestemmelsen i TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 5 a, stk. 1. 2. pkt., jf. stk. 3.

Afgiftsgrundlaget for procentafgiften på det nye pantebrev er herefter 0 kr., og der skal derfor kun betales den faste afgift på 1.730 kr. for tinglysning af det nye pantebrev i ejendom A.

Pantebrevet, som har pant i A og B, og som er delvist afløst af det nye pant, nedlyses efterfølgende til 3.500.000 kr., jf. TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 5 a, stk. 2, nr. 3.

I dette eksempel. hvor det oprindelige pant, der benyttes som grundlag for fritagelsen omfatter mere pant end det nye pant, går det nye pant fra "det mere til mindre", da det oprindelige pantebrev har pant i både A og B, mens det nye pantebrev kun har pant i ejendom A. Betingelsen om, at både det oprindelige pantebrev og det nye pantebrev skal have "pant i samme ejendom", anses dermed for opfyldt.

Se også

• E.B.4.2.2.2 om tinglysning af pant til delvis afløsning af et eksisterende lån
• E.B.4.2.2.3 om nedlysning af det hidtidige pant.

Eksempel 2 om "mindre til mere"

Hansen ejer to ejendomme A og B. I ejendom A er tinglyst et pantebrev på 2.000.000 kr. til kreditforeningen K, og i ejendom B er tinglyst et pantebrev på 1.000.000 til kreditforening R.

Hansen ønsker at optage et nyt lån på 500.000 kr. og overvejer derfor at få oprettet et nyt pantebrev på 500.000 kr. med pant i både ejendom A og B. Hvis Hansen får tinglyst ét nyt pantebrev med pant i både ejendom A og B, kan de eksisterende pantebreve ikke benyttes til afgiftsfritagelse ved tinglysning af det nye pantebrev i begge ejendomme. Det skyldes, at der nu er tale om tinglysning af et nyt pant, der har pant i "mere fast ejendom", end hver enkelt af de eksisterende pantebreve. Der er i denne situation derfor ikke tale om pant i "samme ejendom" som det eksisterende pant.

Anparter med samejeoverenskomst

En ejendom kan opdeles i anparter, hvis der oprettes og tinglyses en overenskomst, der regulerer samejet om ejendommen.

Anpartslejligheden udgør ikke en selvstændig fast ejendom. Når der er givet pant i en anpart af en ejendom, vil pantet hvile på hele ejendommen. Den pantsatte genstand er imidlertid kun den enkelte ejers ideelle andel. Dette har den konsekvens, at betingelsen om pant i samme ejendom er opfyldt i de situationer, hvor det hidtidige pantebrev gav pant i hele ejendommen, mens det nye pantebrev kun giver pant i en anpart. I de situationer, hvor anparterne nedlægges, og hvor der eksempelvis låne-omlægges, så pantebrevene i de respektive anparter skal afløses af et nyt pantebrev i hele ejendommen, er betingelsen om pant i samme ejendom også opfyldt.

Bygning på lejet grund

Er der tale om en bygning på lejet grund, udgør både bygning og grund en selvstændig fast ejendom. Hvis der sker sammenfald af ejendomsretten til bygningen og grunden, udvider pantet i bygningen sig ikke automatisk til grunden (eller omvendt).

De pantebreve, der er tinglyst i bygningen, giver derfor stadig kun pant i denne, og de pantebreve, der giver pant i grunden, giver stadigvæk kun pant i grunden. Det betyder, at betingelsen om pant i samme ejendom ikke er opfyldt i de situationer, hvor det hidtidige pantebrev gav pant i enten bygningen eller grunden, mens det nye pantebrev giver pant i både bygning og grund.

Udstykning eller opdeling

Er der tinglyst et pantebrev i en ejendom der efterfølgende udstykkes, eller opdeles, vil dette eksisterende pantebrev kunne benyttes som grundlag for afgiftsnedsættelse efter TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 5 a, stk. 1. 2. pkt. ved tinglysning af nyt eller nye pantebreve, som tinglyses med pant i de frastykkede eller opdelte ejendomme. Hvis der skal tinglyses flere nye pantebreve, der har pant i de udstykkede eller opdelte ejendomme, med afgiftsnedsættelse på grundlag af det hidtidige pant, skal anmelderen være opmærksom på 1-årsreglen i  TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 5 a, stk. 3. 3. pkt.

Se afsnit E.B.4.2.2.6 Betingelser for afgiftsnedsættelse ved oprettelse af flere nye pantebreve ved udstykning eller opdeling om 1-årsreglen.

Som nævnt ovenfor forudsætter afgiftsnedsættelsen i TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 5 a, stk. 1. 2. pkt., ved tinglysning af nyt pantebrev, at det nye pantebrev der tinglyses, og det hidtidige pant, der benyttes som grundlag for afgiftsnedsættelsen, har pant i samme ejendom. Det nye pant skal således tinglyses på en fast ejendom, der er omfattet af den hidtidige pantsætning.