Hvornår skal anskaffelsessummen på fast ejendom nedsættes?

C.H.2.1.9.6.3 Nedsættelse af anskaffelsessummen

Indhold

Dette afsnit indeholder reglerne om nedsættelse af anskaffelsessummen med beløb, der allerede er fratrukket i indkomstopgørelsen. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4.

Afsnittet indeholder:

• Definition af anskaffelsessum, der skal nedsættes
• Afskrivninger mv. på eksisterende bygninger og installationer
• Afskrivninger mv. på nedrevne bygninger og installationer
• Fradrag for tab og værdiforringelser, der er fratrukket
• Fradrag for værdiforringelser ved udnyttelse af jordforekomster
• Udgifter til drænings- og markanlæg, der er afskrevet
• Nedsættelse af anskaffelsessummen med vederlag for mælkekvote omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven
• Særligt om nedsættelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993
• Generelt om korrektion af anskaffelsessummen for fratrukne beløb
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Bemærk

Der gælder særlige regler for regulering af den indeksregulerede anskaffelsessum ved salg af landbrugsejendomme mv. Se i afsnit (C.H.2.1.9.9 Regulering af den indeksregulerede anskaffelsessum for landbrugsejendomme med videre samt skovbrugsejendomme) om regulering af den indeksregulerede anskaffelsessum for landbrugs- og skovbrugsejendomme mv.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.9.6.1 Overordnet princip for regulering af anskaffelsessummen) om det overordnede princip for regulering af anskaffelsessummen.

Definition af anskaffelsessum, der skal nedsættes

Når anskaffelsessummen nedsættes, tages der udgangspunkt i anskaffelsessummen, som den er opgjort efter reglerne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4 (kontantomregning og indgangsværdier) og eventuelt pristalsreguleret efter reglerne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4 A.

Afskrivninger mv. på eksisterende bygninger og installationer

Anskaffelsessummen for en fast ejendom nedsættes i afståelsesåret med

• foretagne afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger efter afskrivningsloven
• fradragsbeløb efter AL (afskrivningsloven) § 24, stk. 5, 1. og 2. pkt.
• forlods afskrivninger efter etableringskontoloven eller investeringsfondsloven

på alle eksisterende bygninger og installationer på ejendommen.

Anskaffelsessummen nedsættes dog kun, hvis afskrivningerne mv. ikke er beskattet som genvundne afskrivninger. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 1.

Bemærk

Bestemmelsen omfatter ikke afskrivninger mv. på bygninger og installationer på ejendommen, der er nedrevet på afståelsestidspunktet. Se om sådanne afskrivninger mv. i afsnittet nedenfor.

Afskrivninger mv. på nedrevne bygninger og installationer

Anskaffelsessummen for en fast ejendom nedsættes i afståelsesåret med

• foretagne afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger efter afskrivningsloven
• fradragsbeløb efter AL (afskrivningsloven) § 24, stk. 5, 1. og 2. pkt.
• forlods afskrivninger efter etableringskontoloven eller den  dagældende investeringsfondslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 1152 af 7. oktober 2014.
• værdiforringelser fradraget efter AL (afskrivningsloven) § 23
• nedrivningsfradrag efter AL (afskrivningsloven) § 22

på alle nedrevne bygninger og installationer på ejendommen.

Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 2.

Bemærk

Da nedrevne bygninger mv. ikke indgår i salgssummen, bliver der ikke tale om genvundne afskrivninger i denne situation.

Fradrag for tab og værdiforringelser, der er fratrukket

Anskaffelsessummen nedsættes i afståelsesåret på samme ejendom med

• tab efter AL (afskrivningsloven) § 21
• fradrag for værdiforringelser efter AL (afskrivningsloven) § 23 (der ikke er omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 2).

Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 3.

Efter afskrivningsloven gives der fradrag for tab ved afståelse af afskrivningsberettigede bygninger mv. ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Tabsfradraget opgøres som forskellen mellem den nedskrevne værdi og afståelsessummen.

Hvis der er tale om tab på en nedrevet bygning mv., nedsættes anskaffelsessummen efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 2.

Bemærk

Efter tidligere praksis skulle anskaffelsessummen for en fast ejendom efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 3, nedsættes med fradrag for tab, uanset om tabet rent faktisk var fratrukket ved indkomstopgørelsen eller ej. Imidlertid tog Skatteministeriet ved landsretten bekræftende til genmæle i en sag, hvor anskaffelsessummen ikke skulle nedsættes med tab, der som følge af værnsreglen i AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 5, ikke var fratrukket ved indkomstopgørelsen. Denne sag ændrede den hidtidige praksis. Se SKM2005.255.LSR.

Fradrag for værdiforringelser ved udnyttelse af jordforekomster

Anskaffelsessummen for en ejendom nedsættes i afståelsesåret med beløb, som ejeren har fratrukket ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst som værdiforringelse af ejendommen, fordi der har været

• udnyttet forekomster af grus, ler og kalk mv. på ejendommen. Se AL (afskrivningsloven) § 38
• nedgang i jordens landbrugsmæssige værdi på grund af udnyttelsen af forekomster af grus mv.

Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 4.

Efter AL (afskrivningsloven) § 38 gives der løbende fradrag i opgørelsen af den skattepligtige indkomst for den værdiforringelse af ejendommen, der sker, når der udnyttes forekomster af grus, ler og kalk mv. Værdiforringelsen beregnes på grundlag af den del af anskaffelsessummen, der kan henføres til jordforekomsterne.

Hvis der løbende er foretaget fradrag for ejendommens værdiforringelse, når ejendommens jordforekomster er blevet udnyttet, skal anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven nedsættes med et tilsvarende beløb i afståelsesåret. Anskaffelsessummen skal endvidere nedsættes med beløb, der efter tidligere gældende regler er fratrukket for varigt tab i jordens landbrugsmæssige værdi.

Udgifter til drænings- og markanlæg, der er afskrevet

Anskaffelsessummen for en ejendom nedsættes i afståelsesåret med udgifter, der er afskrevet efter AL (afskrivningsloven) § 27 om afskrivninger på drænings- og markvandingsanlæg på jordbrugsbedrifter. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 5.

Bemærk

Efter afskrivningsloven skal genvundne afskrivninger på drænings- og markvandingsanlæg ikke beskattes ved salg. Det skyldes, at en køber ved erhvervelsen af den ejendom, hvor anlægget findes, indtræder i overdragerens skattemæssige stilling vedrørende afskrivninger på anlægget. Se AL (afskrivningsloven) § 27, stk. 3.

Nedsættelse af anskaffelsessummen med vederlag for mælkekvote omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven

Anskaffelsessummen for en ejendom nedsættes i afståelsesåret med vederlag, der modtages for afståelse af en mælkekvote, der ikke er omfattet af AL (afskrivningsloven) § 40 C. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 6.

Se afsnit (C.H.2.1.9.11 Regulering af anskaffelsessummen med betaling for mælkekvoter, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven) om den skattemæssige behandling af mælkekvoter.

Særligt om nedsættelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993

Anskaffelsessummen for en fast ejendom nedsættes efter særlige regler, når en af de særlige indgangsværdier i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, 1., 2. eller 5. pkt., anvendes som anskaffelsessum. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 8.

For danske ejendomme er indgangsværdien efter disse bestemmelser en af følgende værdier:

• Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct.
• Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996
• Værdien pr. 19. maj 1993 efter en § 4 B-vurdering.

For udenlandske ejendomme er indgangsværdien efter de nævnte bestemmelser:

• Værdien i fri handel den 19. maj 1993.

Hvis en af indgangsværdierne anvendes som anskaffelsessum, skal anskaffelsessummen kun nedsættes efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 1, med

• foretagne afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger, efter afskrivningsloven
• fradragsbeløb efter AL (afskrivningsloven) § 24, stk. 5, 1. og 2. pkt.
• forlods afskrivninger efter etableringskontoloven eller  dagældende investeringsfondslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 1152 af 7. oktober 2014. 

der er foretaget i indkomståret 1993 eller senere indkomstår.

Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 8, 1. pkt.

Anskaffelsessummen skal dog kun nedsættes, i det omfang afskrivningerne mv. ikke er blevet beskattede som genvundne afskrivninger.

Ved afståelser af fast ejendom, hvor der anvendes indgangsværdier, skal anskaffelsessummen som nævnt kun nedsættes med ikke genvundne afskrivninger, der er foretaget i indkomståret 1993 eller senere.

Ligger afståelsessummen mellem bygningernes nedskrevne værdi og den faktiske anskaffelsessum, så kun en del af afskrivningerne bliver beskattet som genvundne afskrivninger, og er der afskrivninger fra både før og efter indkomståret 1993, er der regler for, hvilke af de foretagne afskrivninger, der er de genvundne.

Da de genvundne afskrivninger ligeså vel kan vedrøre afskrivningerne fra før indkomståret 1993 som afskrivningerne i indkomståret 1993 eller senere, skal der ske en fordeling mellem de to perioder.

Fordelingen på de to perioder sker forholdsmæssigt på baggrund af de andele af de samlede afskrivninger, der relaterer sig til afskrivninger fra før indkomståret 1993 og afskrivninger i indkomståret 1993 og senere. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 8, 2. pkt.

Nedsættelsespligtige beløb efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 1, der skal henføres til indkomståret 1993 eller senere indkomstår, beregnes efter forholdet mellem de afskrivninger mv., der er foretaget i indkomståret 1993 eller senere, og de samlede foretagne afskrivninger mv. på ejendommens bygninger og installationer.

Der skal ikke ske en forholdsmæssig fordeling af ikke genvundne afskrivninger, når den faktiske anskaffelsessum anvendes.

De øvrige beløb, der skal nedsætte anskaffelsessummen efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 2 -5, nedsættes tilsvarende kun med beløb, der er fratrukket i indkomståret 1993 eller senere. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 8, 3. pkt.

Eksempel: Opgørelse af den regulerede anskaffelsessum ved delvis beskatning af genvundne afskrivninger

Se afsnit (C.H.2.1.22 Eksempler på beregning af fortjenesten), der indeholder eksempler på beregning af fortjenesten.

Se også

Se også afsnit (C.C.2.4 Afskrivninger) om opgørelse og beskatning af genvundne afskrivninger.

Generelt om korrektion af anskaffelsessummen for fratrukne beløb

Hvis anskaffelsessummen nedsættes, omfatter det også beløb, som ejeren ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst har fratrukket for indkomståret 1998 eller tidligere indkomstår efter dagældende afskrivningslov. Se lovbekendtgørelse nr. 932 af 24. oktober 1996.

Det gælder også afskrivninger efter tidligere afskrivningslove.

Tilsvarende gælder beløb, der efter skattelovgivningen i øvrigt har været fradragsberettiget, fx værdiforringelse fordi der er gravet grus, ler og kalk mv. på ejendommen eller afskrivninger på bygninger eller vandingsanlæg efter statsskatteloven.

Det medfører, at nedsættelsen også omfatter beløb, som ejeren har fratrukket for indkomståret 1998 eller tidligere efter reglerne i de dagældende afskrivningslove, og beløb, der efter skattelovgivningen i øvrigt har været fradragsberettiget. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, nr. 1-6.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: