Hvilken betydning har kommunale planer for ejendomsvurderingen? Hvilken betydning har en lokalplan for ejendomsvurderingen?

H.A.5.1.2.1 Plangrundlaget

Indhold

Afsnittet omhandler plangrundlaget.

Dette afsnit indeholder:

• Områder med regulering af plangrundlaget
• Områder uden planregulering

Det følger af EVL § 17, stk. 3, 1. pkt., at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til forskrifter, der er udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. §§ 18 og 19. I daglig tale benævnes dette som plangrundlaget eller planforholdene.

Områder, som er omfattet af lokalplaner, kommuneplanrammer eller anden offentlig regulering

Udtrykket "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering" skal forstås bredt. Udtrykket omfatter således lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres.

At der skal "tages hensyn" til de nævnte planforhold betyder, at planforhold indgår som et væsentligt element i værdiansættelsen, idet planforholdene opstiller rammerne og begrænsningerne for anvendelsen og udnyttelsen af en grund. Oplysningerne om planforholdene indhentes fra plandataregisteret Plandata.dk

Planforholdene er dog ikke i sig selv alene afgørende. Det afgørende er, at Vurderingsstyrelsen inden for de givne rammer og begrænsninger finder frem til værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt bedst muligt i økonomisk henseende.

Den bedst mulige anvendelse og udnyttelse af en grund i ubebygget stand i økonomisk henseende vil meget ofte være lig med den anvendelse og udnyttelse, som er mulig efter plangrundlaget, men dette er ikke nødvendigvis altid tilfældet.

Plangrundlaget er nedbrudt i Plandata.dk, på en sådan måde, at nyeste, mest specifikke oplysning er registreret for alle deljordstykker. Et deljordstykke betragtes som det mindste geografisk afgrænsede areal, for hvilken kun ét sæt planbestemmelser er gældende. Jordstykker opdeles i mindre deljordstykker, hvis de indeholder forskellige bestemmelser som følge af, at planafgrænsninger gennemskærer jordstykket. I nedbrydningen af planbestemmelser til deljordstykkeniveau hentes der bestemmelser fra det samlede plangrundlag på deljordstykket. Fra plangrundlaget hentes bestemmelser om anvendelse, omfang (udnyttelse), udstykning og zonestatus. Hvis en omfangs- eller udstykningsbestemmelse ikke er knyttet til en specifik anvendelseskategori, tolkes det i nedbrydningen som, at bestemmelsen knytter sig til alle specifikke anvendelseskategorier fra samme plan, der ikke har en anden omfangs- eller udstykningsbestemmelse tilknyttet.

Et grundareal kan i medfør af planlovgivningen være udlagt til forskellige former for anvendelse. Den generelle anvendelse kan f.eks. være boligområde og erhvervsområde. Disse generelle anvendelser kan være underopdelt i en række specifikke og konkrete anvendelser. En generel anvendelseskode er eksempelvis 1100 - boligområde, som på generel vis beskriver, hvad der overordnet må opføres i området, mens anvendelseskode 1110 - åben lav bebyggelse er et eksempel på en specifik anvendelseskode, idet der i dette plangrundlag kun må opføres åben lav bebyggelse.

Der kan endvidere være fastsat begrænsninger på grundens udnyttelse, dvs. det højst tilladte omfang af det byggeri, der kan opføres på grunden. Den højst tilladte udnyttelsesmulighed for en grund vil i mange tilfælde komme til udtryk i form af en højst tilladt bebyggelsesprocent. Bebyggelsesprocenten er udtryk for, hvor stort et etageareal, der vil kunne opføres i forhold til grundens størrelse. Bebyggelsesprocenten er således et mål for grundens mulige udnyttelse og hermed også et element i fastsættelsen af grundens værdi.

Den højst tilladte udnyttelse af et grundareal kan også komme til udtryk på andre måder, f.eks. ved angivelse af et bestemt maksimalt etageareal. Der kan f.eks. også være tale om angivelse af en maksimalt tilladt højde for byggeriet eller om byggeriets placering inden for bestemte byggefelter, ligesom der kan være tale om kombinationer af forskellige faktorer.

Oplysningerne om mulige anvendelses- og udnyttelsesmuligheder i Plandata.dk er offentligt tilgængelige på planniveau. Derimod vil planoplysninger på deljordstykkeniveau ikke være offentligt tilgængelige. Det betyder f.eks., at en plans bestemmelser om en bebyggelsesprocent vil være offentlige tilgængelige, men at dette ikke gælder den konkrete bebyggelsesprocent for et deljordstykke for en konkret ejendom. De konkrete anvendelsesmuligheder for en ejendom vil dog blive meddelt ejendomsejeren i forbindelse med deklarationsprocessen og ved den efterfølgende vurdering.

Til offentlig regulering hører også bygningsreglement. Bygningsreglementet er udstedt i medfør af byggelovens § 5 og indeholder en lang række bebyggelsesregulerende bestemmelser. Derudover indeholder bygningsreglementet regler om bl.a. bygningers indretning og konstruktion, brandforhold, indeklima, installationer mv.

Blandt de bebyggelsesregulerende bestemmelser findes de nedenfor angivne minimumsbestemmelser. Det fremgår af disse, at kommunerne ikke kan nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger:

- 60 for etageboligbebyggelse i et område, der i kommuneplanen er udlagt hertil.

- 40 for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse.

- 30 for fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel beliggende i et parcelhusområde.

- 15 for sommerhuse i sommerhusområder.

- 45 for anden bebyggelse.

Der gælder dog den undtagelse, at hvis en lokalplan indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser eller bestemmelser, der på anden måde afviger fra bygningsreglementet, er det lokalplanens bestemmelser, der gælder.

I tilfælde, hvor der i en eksisterende kommuneplanramme opereres med bebyggelsesprocenter, der afviger fra bygningsreglementet, kan kommunen som nævnt ovenfor efter bygningsreglementet ikke nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger de ovennævnte værdier.

Hvis f.eks. en kommuneplanramme fastsætter en bebyggelsesprocent på 50 for anden bebyggelse, vil en sådan højere bebyggelsesprocent kunne lægges til grund ved grundværdiansættelsen. Det skyldes, at grundejeren vil kunne forvente, at kommuneplanrammen omsættes i konkrete lokalplaner med et indhold, der svarer til kommuneplanrammen.

Hvis kommuneplanrammen derimod fastsætter en lavere bebyggelsesprocent end bygningsreglementet, f.eks. 40 pct., vil bygningsreglementets bebyggelsesprocent på 45 blive lagt til grund. Så længe der ikke findes en lokalplan, vil kommunen ikke kunne fastsætte en lavere bebyggelsesprocent i en byggetilladelse end den, der fremgår af bygningsreglementet.

Offentlig planlægning kan i visse sammenhænge også komme til udtryk i form af servitutter, der tinglyses på de enkelte ejendomme, som begrænser grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder (byggeretsservitutter). Som et andet eksempel kan nævnes en tinglyst fredskovpligt, der hindrer, at byggeri kan opføres. For en gennemgang af servitutters betydning for vurderingen henvises til vejledningens afsnit H.A.3.2.1 Vurderingsnormen om vurderingsnormen og afsnit H.A.5.1.2.2 Byggeretsservitutter om byggeretsservitutter

Områder uden planregulering

Det forekommer, at områder ikke er omfattet af enten en kommuneplanramme, lokalplan eller anden offentlig regulering.

I et område, hvor der ikke findes lokalplaner eller anden offentligretlig planregulering, vil ejendomsejeren ved meddelelse af byggetilladelser have krav på at kunne opføre byggeri inden for de rammer, der følger af bygningsreglementet. I de tilfælde vil udnyttelsesmulighederne efter bygningsreglementets minimumsbestemmelser blive lagt til grund for vurderingen, medmindre den faktiske udnyttelse overstiger denne bebyggelsesmulighed, jf. EVL § 20.

I tilfælde, hvor en ejendom er beliggende i landzone, og der ikke foreligger lokalplaner mv., gælder bygningsreglementet ikke. Det følger af planlovens § 35, stk. 1, at der i landzoner ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen må foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. I disse situationer ansættes grundværdien efter EVL § 20, hvis grunden er bebygget.

Der henvises i øvrigt til afsnit H.A.5.1.3 Ansættelse af grundværdi, hvor plandataregistret Plandata.dk ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om ansættelse af grundværdi, hvor plandataregisteret Plandata.dk ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger.