H.A.3.1.2.1 Årsager til omvurdering

Indhold

Dette afsnit omhandler årsager til omvurdering.

Der foretages omvurdering af følgende ejendomme:

• Nyopståede ejendomme (§ 6, stk. 1, nr. 1)
• Ejendomme, hvis grundareal er ændret med mindst 25 m² (§ 6, stk. 1, nr. 2)
• Ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret (§ 6, stk. 1, nr. 3)
• Ejendomme, på hvilke nybyggeri er opført (§ 6, stk. 1, nr. 4)
• Ejendomme, på hvilke der er foretaget nedrivning eller om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse (§ 6, stk. 1, nr. 5)
• Ejendomme, hvis anvendelse er ændret, når dette er af væsentlig betydning for vurderingen, eller hvis ændringen indebærer, at der indtræder dækningsafgift, jf. § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat (§ 6, stk. 1, nr. 6)
• Ejendomme, hvis ejendomsværdi eller grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder (§ 6, stk. 1, nr. 7)
• Ejendomme, på hvilke væsentlig ikke hidtil kendt forurening dokumenteres, eller hvor afhjælpning af væsentlig forurening konstateres (§ 6, stk. 1, nr. 8)
• Ejendomme, som har lidt væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse (§ 6, stk. 1, nr. 9)
• Ejendomme, hvor en samlet vurdering, jf. § 2, stk. 3, ændres eller ophører (§ 6, stk. 1, nr. 10)
• Ejendomme, hvor fordeling efter EVL §§ 35, 36 eller § 37, skal foretages, eller hvor fordeling efter §§ 35, 36 eller § 37 skal ændres på grund af en ændring i de arealmæssige fordelinger, der har dannet grundlag for den fordeling, der skal ændres (§ 6, stk. 1, nr. 11)
• Ejendomme, hvor byggemodning er færdiggjort (§ 6, stk. 1, nr. 12)

Nyopståede ejendomme (§ 6, stk. 1, nr. 1)

Det er uden betydning, hvordan den nye ejendom er opstået. Typisk vil det være i tilfælde af nye grunde eller opdeling af nye eller eksisterende ejendomme i ejerlejligheder. Der kan også være tale om, at nye grunde opstår ved opfyldning eller landvinding, eller at hidtil umatrikulerede arealer matrikuleres. Det afgørende er, at der er opstået en ny enhed, som efter EVL udgør en fast ejendom.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor de pågældende ændringer er registreret som gældende i matriklen eller er noteret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) eller i tingbogen, jf. EVL § 7, stk. 1.

Ejendomme, hvis grundareal er ændret med mindst 25 m² (§ 6, stk. 1, nr. 2)

Der skal ske omvurdering, uanset om grunden er blevet større eller mindre.

Eksempel

Hvis en del af grundarealet tilhørende ejendom A sælges til ejendom B, skal begge ejendomme således omvurderes.

Ændringer med færre kvadratmeter end 25 m² vil ikke udløse omvurdering, men vil i stedet indgå i den førstkommende almindelige vurdering.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor de pågældende ændringer er registreret som gældende i matriklen, jf. EVL § 7, stk. 2. Hvis ændringen af grundareal sker ved ekspropriation eller jordfordeling, skal ændringen dog anses for at være indtruffet på det tidspunkt, hvor der foretages en tidlig udstilling af de matrikulære ændringer.

Ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret (§ 6, stk. 1, nr. 3)

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor de pågældende ændringer er registreret som gældende i matriklen eller er noteret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) eller i tingbogen, jf. § 7, stk. 1.

Ejendomme, på hvilke nybyggeri er opført (§ 6, stk. 1, nr. 4)

Hvis en hidtil ubebygget grund bebygges, vil det påvirke værdien af den pågældende ejendom. Færdiggøres et nybyggeri i et mellemliggende år, skal ejendommen derfor omvurderes.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, fra hvilket den pågældende ændring er registreret som gældende hos rette offentlige myndighed, jf. EVL § 7, stk. 2, 3. pkt. Registreringen sker i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Er der meddelt byggetilladelse til opførelse af en ejerbolig, en bolig omfattet af EVL § 30, stk. 1, 1. pkt., eller en bolig beliggende på en ejendom omfattet af § 35 eller § 37, stk. 1, anses ejendommen dog for færdigbygget og beboelig 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres, jf. EVL § 52, stk. 1. Ejeren af ejendommen vil i forbindelse med deklarationsproceduren blive gjort bekendt med, at ejendommen nu anses for beboelig. Viser det sig, at ejendommen faktisk ikke er færdigbygget, har ejeren mulighed for at dokumentere dette over for Vurderingsstyrelsen. Der henvises til afsnit H.A.8.2 Formodningsregel for, hvornår en ejerbolig anses for færdigbygget mv. om formodningsreglen for, hvornår en ejerbolig anses for færdigbygget.

I henhold til EVL § 6, stk. 2, skal der ikke ske omvurdering af ejendomme, på hvilke nybyggeri er opført, hvis ejendommen ikke skal have ansat en ejendomsværdi, jf. §§ 10 og 12. Der foretages dog omvurdering af boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme og af fritidsboliger beliggende på sådanne ejendomme, jf. § 30. Der henvises til afsnit H.A.2.3 Ejendomme helt eller delvist undtaget fra vurdering. om ejendomme, som er helt eller delvist undtaget fra vurdering.

Ejendomme, på hvilke der er foretaget nedrivning eller om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse (§ 6, stk. 1, nr. 5)

Om - og tilbygning er som udgangspunkt en omvurderingsgrund. Idet der ikke skal ske omvurdering ved om- og tilbygninger af mere bagatelagtig karakter, følger det af EVL § 6, stk. 1, nr. 5, at omvurdering af om- og tilbygninger kun skal ske i det omfang, at det sker i henhold til en byggetilladelse.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, jf. EVL § 7, stk. 2, 3. pkt. Registreringen sker i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Er der meddelt byggetilladelse til om- eller tilbygning, anses arbejdet dog for afsluttet senest 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres, jf. EVL § 52, stk. 2. Ejeren af ejendommen vil i forbindelse med deklarationsproceduren blive gjort bekendt med, at ejendommen nu anses for beboelig. Viser det sig, at ejendommen faktisk ikke er færdigbygget, har ejeren mulighed for at dokumentere dette over for Vurderingsstyrelsen. Bestemmelsen i § 52, stk. 2, finder ikke anvendelse for så vidt angår nedrivning.

I henhold til EVL § 6, stk. 2, skal der ikke ske omvurdering af ejendomme, på hvilke der er foretaget nedrivning eller om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse, hvis ejendommen ikke skal have ansat en ejendomsværdi, jf. §§ 10 og 12. Der henvises til afsnit H.A.2.3 Ejendomme helt eller delvist undtaget fra vurdering om ejendomme, som helt eller delvist er undtaget fra vurdering.

Ejendomme, hvis anvendelse er ændret, når dette er af væsentlig betydning for vurderingen, eller hvis ændringen indebærer, at der indtræder dækningsafgift, jf. § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat (§ 6, stk. 1, nr. 6)

Om ændret anvendelse

I medfør af EVL § 3 skal Vurderingsstyrelsen beslutte, hvorvidt en ejendom er en ejerbolig, en landbrugsejendom, en skovejendom eller en erhvervsejendom eller anden ejendom. Denne kategorisering sker som led i vurderingen, dvs. pr. 1. januar i vurderingsåret, >med undtagelse af vurderinger i vurderingsåret 2021, hvor det vil ske pr. 1. marts 2021.< Registreres der ændringer vedrørende ejendommen i et mellemliggende år, således at den foretagne kategorisering ikke længere er aktuel, da de registrerede ændringer medfører en ændring af kategoriseringen, eller registreres der på anden måde ændringer i ejendommens anvendelse af væsentlig betydning for vurderingen, skal der foretages omvurdering. En ændring i ejendommens anvendelse kunne være, hvis en ejendom overgår fra at være et tofamilieshus til et enfamilieshus.

For så vidt angår kategorisering af ejendomme henvises der til afsnit H.A.2 Definition af fast ejendom, kategorisering og undtagne ejendomme.

Det er ikke afgørende, om hele ejendommen ændrer anvendelse, eller om det kun er tilfældet for en del af ejendommen. Det afgørende er, om ændringen er af væsentlig betydning for vurderingen. Ved væsentlig forstås, at begivenheden medfører en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct. Det følger af EVL § 6, stk. 3. Der henvises endvidere til afsnit H.A.3.1.2.2 Ejendomme der skifter anvendelse eller ændrer kategori, om ændret anvendelse af ejendomme i vurderingsåret.

Om dækningsafgift

I medfør af  EVL § 10, stk. 1, nr. 3, skal der ikke ansættes en ejendomsværdi for erhvervsejendomme mv., hvoraf der på vurderingstidspunktet ikke skal betales kommunal dækningsafgift, jf. KESL ( kommunal ejendomsskattelov) § 23 A, og hvor der ligeledes på vurderingstidspunktet ikke skal foretages en fordeling af ejendomsværdien mellem den del, der anvendes til boligformål og den del, der anvendes til erhvervsformål, jf. EVL § 35. Dækningsafgiften er en afgift, som kommunerne kan, men ikke skal, opkræve af forskelsværdien, dvs. forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi, for ejendomme anvendt til kontor, forretning, hotel, fabrik værksted og lign. Der opkræves kun dækningsafgift, hvis mere end halvdelen af forskelsværdien kan henføres til dækningsafgiftspligtige formål.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, jf. EVL § 7, stk. 2, 3. pkt. Registreringen sker i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Ejendomme, hvis ejendomsværdi eller grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder (§ 6, stk. 1, nr. 7)

En ejendoms anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder afhænger af forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, dvs. planforhold.

Ved "planforhold" forstås lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter eller andre forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller offentlig regulering i øvrigt, når dette er relevant. Lokalplaner og lignende forskrifter fastlægger regler og begrænsninger for, hvordan en grund kan anvendes, og hvor meget den kan udnyttes. Eksempelvis vil meddelelse af en landzonetilladelse være en ændring af planforholdene. Det samme gælder, hvis der vedtages en ny lokalplan for området.

Hvis der sker en ændring i plangrundlaget, kan det have betydning for både grundværdien og ejendomsværdien. For så vidt angår ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi henvises der til afsnit H.A.4 Ejendomsværdi om ejendomsværdi og afsnit H.A.5 Grundværdi om grundværdi.  

Vurderingsstyrelsen administrerer bestemmelsen således, at der skal være registreret en ændring i plangrundlaget, fx i en lokalplan, før der kan ske omvurdering. Det er således ikke en ændring af ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, at der ændres fortolkning af plangrundlaget. Tilsvarende anses det ikke for en ændring af ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, hvis der i forbindelse med udviklingen og idriftsættelsen af det nye ejendomsvurderingssystem inddrages plandata i et andet omfang end ved udarbejdelsen af de tidligere ejendomsvurderinger i henhold til bestemmelserne i vurderingsloven. 

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, jf. EVL § 7, stk. 2, 3. pkt. Ændringen skal være registreret i plandataregistret Plandata.dk.

Ejendomme, på hvilke væsentlig ikke hidtil kendt forurening dokumenteres, eller hvor afhjælpning af væsentlig forurening konstateres (§ 6, stk. 1, nr. 8)

Bestemmelsen skal forstås sådan, at forureningen godt kan være opstået på et tidligere tidspunkt, uden at dens alvorlige karakter hidtil har været kendt. Dokumenteres det efterfølgende, at den allerede opståede forurening er af så alvorlig en karakter, at den medfører en væsentlig ændring af ejendomsværdi eller grundværdi, vil den være omfattet af bestemmelsen. Ved væsentlig forstås, at begivenheden medfører en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct. Det følger af EVL § 6, stk. 3.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor de pågældende forhold dokumenteres eller konstateres, jf. EVL § 7, stk. 3, 1. pkt.

Ejendomme, som har lidt væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse (§ 6, stk. 1, nr. 9)

Bestemmelsen omfatter alene pludseligt opståede hændelser, dvs. hændelser, der sædvanligvis vil blive betragtet som en forsikringsbegivenhed.

Ved en væsentlig skade forstås en skade, der medfører en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien på mere end 20 pct., jf. EVL § 6, stk. 3.

Det følger af EVL § 6, stk. 2, at § 6, stk. 1, nr. 9, alene gælder for landbrugsejendomme og skovejendomme og fritidsboliger beliggende på sådanne ejendomme i det omfang, at skaden vedrører grundarealet eller en eksisterende bolig, som er beboet af ejendommens ejer.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor Vurderingsstyrelsen bliver bekendt med de opståede skader, jf. EVL § 7, stk. 3, 2. pkt. Begivenheden anses dog for indtruffet på det tidspunkt, da begivenheden fandt sted, hvis Vurderingsstyrelsen modtager dokumentation for tidspunktet for skaden på ejendommen, jf. EVL § 7, stk. 3, 3. pkt.

Hvis Vurderingsstyrelsen fx efter vurderingsterminen modtager dokumentation for, at en begivenhed, jf. EVL § 6, stk. 1, nr. 9, har fundet sted i løbet af det første år efter, at der er er foretaget en almindelig vurdering og således inden vurderingsterminen, da anses den pågældende begivenhed for indtruffet på det tidspunkt, hvor begivenheden fandt sted. Begivenheden vil således kunne betragtes som en omvurderingsgrund i det år, hvor skaden fandt sted, jf. EVL § 7, stk. 3, 3. pkt.

Såfremt en ejendom lider skade på grund af en begivenhed før vurderingsterminen, og denne ejendom reetableres inden vurderingsterminen, hvilket Vurderingsstyrelsen modtager dokumentation for efter vurderingsterminen, vil begivenheden derimod ikke skulle betragtes som omvurderingsgrund i det år, hvor skaden fandt sted, da det afgørende er forholdene pr. vurderingstermin.

Ejendomme, hvor en samlet vurdering, jf. § 2, stk. 3, ændres eller ophører (§ 6, stk. 1, nr. 10)

I henhold til EVL § 2, stk. 3, kan Vurderingsstyrelsen som led i vurderingen beslutte, at flere ejendomme, som udgør en samlet enhed, skal vurderes samlet. Er betingelserne for samlet vurdering ikke længere til stede, skal den samlede vurdering ophøre, og de berørte ejendomme skal vurderes separat. Hvis dette sker i et »mellemliggende« år, skal der ske en omvurdering.

Hvis betingelserne for samlet vurdering opstår, vil dette ikke i sig selv være omvurderingsgrund, da der allerede vil eksistere vurderinger af de pågældende ejendomme. Samlet vurdering vil i stedet blive etableret ved førstkommende almindelige vurdering.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor betingelserne for en samlet vurdering ikke længere er til stede, jf. EVL § 7, stk. 4, 1. pkt. Begivenheden må også anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor en samlet vurdering ændres.

Ejendomme, hvor fordeling efter EVL §§ 35, 36 eller § 37, skal foretages, eller hvor fordeling efter §§ 35, 36 eller § 37 skal ændres på grund af en ændring i de arealmæssige fordelinger, der har dannet grundlag for den fordeling, der skal ændres (§ 6, stk. 1, nr. 11)

Det følger af EVL §§ 35-37, at der i en række tilfælde skal ske en fordeling af ejendomsværdien. Eksempelvis foretages efter § 35 en værdimæssig fordeling mellem boligdelen og erhvervsdelen af en ejendom, således at det bliver muligt at ejendomsværdibeskatte ejeren af den del af ejendomsværdien, der vedrører boligdelen.

I de tilfælde, hvor der opstår behov for første gang at foretage en fordeling efter bestemmelserne i §§ 35-37, skal der ske omvurdering efter § 6, stk. 1, nr. 11. Endvidere skal der ske omvurdering, hvor en ændring af en allerede foretaget vurdering er begrundet i, at der er sket en ændring i de arealer, der har dannet grundlag for den eksisterende fordeling. Det vil sige, at der vil ikke vil skulle ske en omvurdering med henblik på ændring af en eksisterende fordeling, hvis denne ikke er begrundet i en ændring af ejendommen eller anvendelsen af denne.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor behovet for en ny eller ændret fordeling er opstået, jf. EVL § 7, stk. 4, 1. pkt.

Ejendomme, hvor byggemodning er færdiggjort (§ 6, stk. 1, nr. 12)

Ved byggemodning forstås etablering af veje, kloak- og vandledninger og forsyningsledninger til el.

Begivenheden anses for indtruffet 1 år efter det tidspunkt, hvor der er meddelt godkendelse af et vejprojekt, medmindre andet dokumenteres, jf. EVL § 7, stk. 4, 2. pkt. Ved dokumentation forstås, at det dokumenteres, at der ikke er sket etablering af infrastruktur i form af veje, kloak- og vandledninger og forsyningsledninger til el i en tilstand, således at ejendommen kan udnyttes i overensstemmelse med gældende planbestemmelser. Det vil som udgangspunkt blive anset for tilstrækkelig dokumentation, at der til Vurderingsstyrelsen fremsendes en underskrevet erklæring fra en uafhængig sagkyndig, som fx entreprenør, landinspektør eller byggesagkyndig, om, at en byggemodning af en grund ikke er færdiggjort.