Hvilke regler gælder der for udlejning af et hus hele året? Kan man anvende virksomhedsskatteordningen ved udlejning af et hus? Kan man anvende kapitalafkastordningen ved udlejning af et hus?
C.H.3.4.1.2 Udlejning af helårsbolig i hele indkomståret
Indhold
I dette afsnit omtales reglerne for udlejning af en helårsbolig i hele indkomståret.
Afsnittet omfatter:
- Skatteretlige regler for erhvervsmæssig udlejning af private helårsboliger
- Virksomheds- og kapitalafkastordningen
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skatteretlige regler for erhvervsmæssig udlejning af private helårsboliger
Når en helårsbolig i et enfamilieshus, en ejerlejlighed eller begge lejligheder i et tofamilieshus udelukkende anvendes til erhvervsmæssig udlejning på forretningsmæssige vilkår, opgøres resultatet af udlejningen efter de regler, der gælder for udlejningsejendomme. Se afsnit (C.H.3.2 Udlejningsejendomme med videre).
Resultatet af den erhvervsmæssige udlejningsvirksomhed medregnes ved indkomstopgørelsen som personlig indkomst. Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 1.
Se også afsnit (C.H.3.4.2.2 Udlejning af fritidsbolig hele indkomståret) om udlejning af fritidsbolig hele året.
Virksomheds- og kapitalafkastordningen
Når en helårsbolig udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, kan virksomheds- eller kapitalafkastordningen anvendes på indkomst fra udlejningsvirksomheden. Se VSL (virksomhedsskatteloven) § 1, stk. 1.
Virksomheds- og kapitalafkastordningen kan også anvendes for det indkomstår, hvor den erhvervsmæssige udlejning af den private bolig begynder. En flerårig udlejning af et en- eller tofamilieshus mv. skal anses for erhvervsmæssig allerede i det år, hvor udlejningen begynder. Se TFS 1996, 298 ØLR.
Bemærk
Udlejning (fremleje) af en andelsbolig anses, ligesom fremleje af en lejelejlighed, ikke for erhvervsmæssig udlejning. Se SKM2012.701.SR og SKM2016.30.LSR. Virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan derfor ikke anvendes på indkomsten herfra.
>Ved lov nr. 2226 af 29. december 2020 er reglerne om virksomheds- og kapitalafkastordningen ændret. Der kan herefter ikke længere på skematisk vis opnås fuld fradragsværdi for renteudgifter, der kan henføres til fast ejendom, der stilles til rådighed som bolig for den selvstændigt erhvervsdrivendes og denne ægtefælles forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller. Ændringen har virkning fra og med indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2021 eller senere. Dette ændrer ikke på, at udlejning af fast ejendom anses for at være erhvervsmæssig virksomhed, når dette sker til nærtstående. Se afsnit (C.C.5.2.11 Rentekorrektion) om rentekorrektion og afsnit (C.C.5.2.9.3 Kapitalafkastgrundlaget) om beløb, der fragår i opgørelsen af kapitalafkastgrundlaget.<
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Landsretsdomme | ||
| TfS 1996, 298 ØLR | En ejer fraflyttede i 1989 sit enfamilieshus, der herefter blev udlejet. Huset var udlejet resten af 1989 og også i hele 1990. Landsskatteretten havde fundet, at ejeren ikke kunne anvende virksomhedsordningen på udlejningen i 1989, fordi udlejningen ikke havde omfattet et helt indkomstår. For 1990, hvor huset var udlejet hele indkomståret, indgik udlejningen i virksomhedsordningen. Skatteministeriet tog ved landsretten bekræftende til genmæle over for ejerens påstand om anvendelse af virksomhedsordningen for 1989. | |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2016.30.LSR | Udleje af en andelsbolig til søn ansås ikke for erhvervsmæssig virksomhed. | |
| TfS 1990, 186 LSR | En ejer havde stillet to parcelhuse vederlagsfrit til rådighed for sine forældre og svigerforældre. Landsskatteretten fandt, at denne disposition ikke kunne sidestilles med udøvelse af selvstændig erhvervsvirksomhed vedrørende disse ejendomme. Ejendommene kunne derfor ikke placeres i virksomhedsordningen. | |
| SKM2016.79.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at de personer som foretog investering i projekterne var berettigede til at anvende virksomhedsordningen. | |
| SKM2012.701.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en andelsbolig, som spørger ønsker at erhverve med henblik på udlejning, kan indgå i virksomhedsskatteordningen. | |
| SKM2010.466.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en ejerlejlighed ansås for drevet erhvervsmæssigt i skattemæssig forstand, da ejeren havde privat rådighed over boligen. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed
Erhvervsmæssig sommerhusudlejning
Registreringsafgift for nye og brugte motorkøretøjer
Registreringsafgift ved indførsel af brugt bil