C.H.2.1.16 Afståelse af landbrugsejendomme med videre med stuehus og af skovbrugsejendomme og blandet benyttede ejendomme med ejerboliger

Indhold

I dette afsnit beskrives de særlige regler, der gælder for fordeling af den samlede fortjeneste ved afståelse af landbrugsejendomme mv. med stuehuse, skovbrugsejendomme og blandet benyttede ejendomme med ejerboliger, på den del af ejendommen, der kan afstås skattefrit og på den øvrige del af ejendommen.

Afsnittet indeholder:

• Bemærk
• Definition af ejendomme omfattet af reglen efter den nye ejendomsvurderingslov
• Definition af ejendomme omfattet af reglen efter den tidligere lov om vurdering af landets faste ejendomme
• Regel om skattefritagelse
• Opgørelse af den skattefri del af fortjenesten
• Opgørelse af den skattepligtige del af fortjenesten
• Praksis for opgørelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Bemærk

På baggrund af vedtagelsen den nye ejendomsvurderingslov er EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1. ændret således, at ejendomme, der på afståelsestidspunktet efter ejendomsvurderingsloven (EVL) anses som landbrugs- eller skovbrugsejendom, er omfattet af den delvis skattefrihed i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1. Tilsvarende gælder for den del af fortjenesten, som vedrører ejerboligen, ved afståelse af en ejendom, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejere og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1. 

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, L 212, af 3. maj 2017 (følgeforslaget til den nye ejendomsvurderingslov), at:

"Vurderingsmyndigheden skal efter § 33, stk. 1, i lov om vurdering af landets faste ejendomme, træffe afgørelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres.

Denne kategorisering anses ikke for at være operationel i den kommende vurderingsordning i det samtidigt fremsatte forslag til en ny ejendomsvurderingslov. Det foreslås derfor i § 3, stk. 1, i forslag til en ny ejendomsvurderingslov, at vurderingsmyndigheden som led i vurderingen skal beslutte, hvilken af følgende kategorier en ejendom skal henføres til:

1) Ejerbolig.

2) Landbrugsejendom.

3) Skovejendom.

4) Erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af nr. 1-3.

I § 9, stk. 1, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven anvendes begrebet landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug. Det foreslås som konsekvens heraf, at henvisningen ændres i overensstemmelse hermed.

Herudover er der tale om ændringer af teknisk karakter af hensyn til strukturen og dermed paragrafhenvisningerne i det samtidigt fremsatte forslag til en ny ejendomsvurderingslov." 

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.15.5 Blandet benyttede ejendomme samt land- og skovbrugsejendomme m.m.), hvor der er redegjort for de betingelser, der skal være opfyldte, for at fortjeneste ved afståelse af et stuehus med videre med tilhørende grund og have, en ejerbolig i blandet benyttet ejendomme samt en ejerbolig i skovbrugsejendomme, kan afstås skattefrit. Se også EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1.

Dette afsnit indeholder definitioner på de typer af fast ejendom, der er omfattet af de særlige regler for opgørelsen af skattepligtig fortjeneste ved afståelsen af landbrugsejendomme mv. med stuehuse og af ejerboliger i skovbrugsejendomme og i blandet benyttede ejendomme.

Den del af fortjenesten ved afståelsen af den faste ejendom, som kan henføres til stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, skal ikke medregnes ved indkomstopgørelsen, når nærmere angivne betingelser er opfyldte.

Se nedenfor om hvilke betingelser, der skal være opfyldte.

Definition

• Definition: Stuehus til landbrugsejendomme og ejerbolig til skovbrug
• Definition: Ejerbolig i skovbrugsejendomme
• Definition: Ejerbolig i blandet benyttede ejendomme.

Definition: Stuehuse til landbrug og ejerbolig til skovbrug efter den nye ejendomsvurderingslov

Stuehuse eller ejerboliger til ejendomme, der på afståelsestidspunktet efter ejendomsvurderingsloven (EVL) anses for landbrugs- eller skovbrugsejendomme, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter EVL § 3, stk. 1, skal vurderingsmyndigheden som led i vurderingen beslutte, hvilken af følgende kategorier en ejendom skal henføres til:

1) Ejerbolig.

2) Landbrugsejendom.

3) Skovejendom.

4) Erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af nr. 1-3.

Henvisningen til EVL § 3, stk. 1 nr. 2 og 3, betyder, at der skal være tale om et stuehus eller en ejerbolig til en ejendom, der opfylder betingelserne i vurderingsloven for at være vurderet som landbrug, eller skovbrug på afståelsestidspunktet.

Ved vurderingen af, om et stuehus er skattefritaget i henhold til EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1, lægges også vægt på, om stuehuset　på afståelsestidspunktet er omfattet af EVL § 30, og om stuehuset på afståelsestidspunktet har karakter af at være et stuehus for ejendommen. Se　SKM2011.187.SR　og SKM2009.606.LSR. Se også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Begrebet landbrugs og skovbrugsejendomme ejendomme mv. omfatter ifølge bemærkningerne til L 221 af 3. maj 2017 alle ejendomme, som efter deres karakter og anvendelse er landbrugsejendomme eller skovejendomme - og kun dem - skal kategoriseres som sådanne.

Det grundlæggende kriterium for kategorisering som landbrugsejendom er ejendommens samlede karakter, og ejendommens anvendelse. Her kan sondringen mellem landbrugsejendomme på den ene side og beboelsesejendomme på den anden side i nogle tilfælde være vanskelig at foretage. 

Små landejendomme kan have karakter af »lystejendomme«, »hesteejendomme« el. lign., hvilket indikerer, at der er tale om en beboelsesejendom, mens der på andre ejendomme af samme størrelse kan foregå en specialiseret produktion.

Bedømmelsen vil være en afvejning af, om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet i det enkelte tilfælde vejer tungest. Er al jord tilhørende en ejendom på nogle få hektar bortforpagtet, kan dette være en indikation af, at beboelsesmomentet vejer tungest. Ligeledes kan nævnes, at modtagelse af støtte fra EU’s landbrugsstøtteordninger ikke i sig selv er tilstrækkelig begrundelse for, at ejendommen kategoriseres som en landbrugsejendom i denne lovs forstand.

Grundlæggende skal der foregå egentlig landbrugsdrift på ejendommen, for at der kan være tale om landbrug i vurderingslovens forstand. Der skal således f.eks. være tale om jord i omdrift og/eller erhvervsmæssig husdyrproduktion.

Til landbrugsmæssig produktion hører også produktion i gartnerier, planteskoler og frugtplantager.

Det har været lovgivers hensigt at udvide landbrugskategorien i forhold til hidtil sådan, at ejendomme, som i væsentligt omfang har erhvervsmæssig husdyrproduktion, fremover anses for landbrugsejendomme.

Efter tidligere praksis er ejendomme med mink-, kyllinge- og ægproduktion i et vist omfang blevet anset for andet erhverv end landbrug, uanset om der til ejendommen hører et jordtilliggende, der drives landbrugsmæssigt. Hensigten er, at al erhvervsmæssig husdyrproduktion skal ligestilles. 

Ved erhvervsmæssig husdyrproduktion skal forstås erhvervsmæssig produktion af de dyrearter, som i landbrugslovgivningen betegnes som husdyr, dvs. kvæg, svin, fjerkræ, får, geder, heste, krondyr, strudse, mink, ræve m.v. Opdræt af kæledyr som f.eks. hunde er ikke omfattet.

Formel landbrugspligt efter landbrugslovgivningen kan indgå som et moment i bedømmelsen, men er ikke i sig selv afgørende for kategoriseringen af ejendommene.

Det er heller ikke afgørende, om driften er overskudsgivende.

I den tidligere vurderingsordning fandtes en administrativt fastsat formodningsregel om, at en ejendom på mere end 5,5 ha som udgangspunkt vil blive anset for en landbrugsejendom, mens en ejendom under denne grænse vil blive anset for en beboelsesejendom, medmindre særlige forhold i begge tilfælde taler for det modsatte.

Det har ikke været lovgivers hensigt, at formodningsregelen skulle videreføres i den kommende vurderingsordning. Kategoriseringen af en ejendom som beboelsesejendom eller landbrugsejendom vil således alene bero på en samlet bedømmelse af ejendommens forhold, herunder som før nævnt om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet vejer tungest.

Til visse ejendomme kategoriseret som landbrugsejendomme (eller skovejendomme) vil høre arealer, der henligger som naturarealer, f.eks. hede- eller klitarealer. Sådanne arealer vil være omfattet af samme vurderingsregler som ejendommens øvrige arealer. Se EVL § 28.

Naturejendomme vil også efter den nye ejendomsvurderingslov blive kategoriseret som landbrug/ skovbrug, forudsat at ejendommen ikke er af en sådan karakter, at den skal kategoriseres som ejerbolig.

Bemærk

I EVL § 83 findes der en overgangsordning hvorefter ejendomme, der hidtil har været kategoriseret som landbrugsejendomme eller skovejendomme, og som fremover vil blive kategoriseret som beboelsesejendomme, på visse betingelser fortsat kan vurderes som landbrugs- eller skovejendomme. Tilsvarende gælder beboelsesejendomme, der fremover kategoriseres som landbrugsejendomme eller skovejendomme. Se EVL § 83.  

Bemærk

Det kun er den del af ejendommens bygninger eller dele af bygningerne, der indeholder en beboelse for ejendommens ejer, der er omfattet af stuehusbegrebet. Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (fx en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller er bestemt til beboelse for ejer. En selvstændig lejlighed forudsætter eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold.

Hvis der findes flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom, og der er flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af en af ejerne. Efter den nye ejendomsvurderingslov (EVL) ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme. Se EVL § 30.

I tilfælde hvor ingen ejer bebor en landbrugsejendoms bolig(er), foretages der stuehusfordeling for den bolig, der naturligt anses for bestemt til beboelse for ejer - også selv om den pågældende bolig er udlejet. Efter den nye ejendomsvurderingslov foretages i EVL § 30 alene særskilt ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi for landbrugsejendomme, der bebos af ejerne af ejendommen.

Andre bygninger, der er bestemt til eller anvendes til aftægtsbolig, funktionærbolig- eller arbejderbolig og lignende, eller som anvendes til udleje, er ikke omfattet af stuehusbegrebet. SKM2008.341.LSR. Se dog også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Det er ikke tilstrækkeligt for skattefrihed, at ejeren har beboet et tidligere stuehus, som på afståelsestidspunktet er nedrevet, eller en anden bolig på ejendommen. For at få skattefrihed efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9 skal ejendommens nuværende stuehus på afståelsestidspunktet have været beboet af ejeren. Se SKM2016.261.VLR. Ændringerne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9 som følge af den nye ejendomsvurderingslov, er ifølge forarbejderne alene ændringer af teknisk karakter og af hensyn til strukturen i den nye ejendomsvurderingslov. Der er derfor ikke tilsigtet nogen udvidelse af hvilke boliger på en landbrugsejendom, der er omfattet af skattefriheden i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9.

Den tidligere fordelingen af ejendomsværdien på stuehuset og den øvrige del af ejendommen blev foretaget på baggrund af de foreliggende oplysninger i BBR. Hvis BBR ikke indeholder korrekte oplysninger om ejerens faktiske anvendelse af ejendommen til beboelse, eller hvis de korrekte oplysninger fejlagtigt ikke er lagt til grund for ejerboligfordelingen, kan dette få betydning for beregningen af en eventuel skattefri fortjeneste vedrørende afståelsen af landbrugsejendommens stuehus. 

Efter den nye ejendomsvurderingslov ansættes ejendomsværdien og grundværdien særskilt for boliger beboet af ejeren ved hver vurdering. Se EVL § 30

Der foretages ikke længere en samlede vurdering af landbrugsejendomme og skovbrugsejendomme, men fremover alene en særskilt ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi for boligdelen, der bebos af ejere og herudover en vurdering af produktionsjorden. Det er dog muligt at få foretaget en samlet vurdering af ejendommen, når dette er af betydning for beregning af bo- eller gaveafgift. 

Definition: Ejerbolig i skovbrugsejendomme

Ejerboliger i ejendomme, der på afståelsestidspunktet anses for skovbrugsejendomme efter EVL § 3, stk. 1, nr. 3, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven.

For skovbrugsejendomme vurderet efter den tidligere VUL § 33, stk. 7, fordeles ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom.

For skovejendomme foretages der efter den nye ejendomsvurderingslov en særskilt ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi, når ejendommen bebos af ejerne. Se EVL § 30

For skovbrugsejendomme, der er omfattet af LL (ligningsloven) § 16, stk. 9, eller LL (ligningsloven) § 16 A, stk. 6, blev ejendomsværdien tidligere fordelt på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionæren, og på den øvrige ejendom. 

Efter den nye ejendomsvurderingslov foretages en særskilt ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi også for disse ejendomme. Se EVL § 30.

Der foretages ikke længere en samlede vurdering af landbrugsejendomme og skovbrugsejendomme, men fremover alene en særskilt ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi for boligdelen, der bebos af ejere og herudover en vurdering af produktionsjorden. Det er dog muligt at få foretaget en samlet vurdering af ejendommen, når dette er af betydning for beregning af bo- eller gaveafgift. 

Definition: Ejerbolig i blandet benyttede ejendomme efter den nye ejendomsvurderingslov

Ejerboliger i ejendomme, der indeholder 1 eller 2 selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9.

EVL § 35, stk. 1, handler om ejendomme, som indeholder 1 eller 2 selvstændige lejligheder, og som, uden at være et landbrug eller skovbrug både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt. Vurderingsstyrelsen fordeler ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom. Fordelingen foretages som en værdimæssig fordeling mellem de to dele af ejendommen. Er den erhvervsmæssige anvendelse væsentlig, omfattes ejendommen af den delvise skattefrihed i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9.

Hvis ejendomsværdien for en ejendom, der fraflyttes eller afstås, og som tidligere har tjent til bolig for ejeren, ikke er fordelt på den del af ejendommen, der har tjent til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom, foretager Vurderingsstyrelsen efter anmodning en fordeling i fraflytnings- og afståelsesåret.

For ejendomme omfattet af LL (ligningsloven) § 16, stk. 9, eller LL (ligningsloven) § 16 A, stk. 6, hvor en væsentlig del af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, fordeles ejendomsværdien også på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionæren og på den øvrige ejendom. 

Definition af ejendomme omfattet af reglen efter den tidligere lov om vurdering af landets faste ejendomme

På baggrund af vedtagelsen den nye ejendomsvurderingslov er EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1, ændret således, at ejendomme, der på afståelsestidspunktet efter ejendomsvurderingsloven (EVL) anses som landbrugs- eller skovbrugsejendom, er omfattet af den delvis skattefrihed i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1. Tilsvarende gælder for den del af fortjenesten, som vedrører ejerboligen, ved afståelse af en ejendom, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejere og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1. 

Den nye formulering af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1 er dog først gældende, når der foreligger en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven (EVL). Se § 10 i lov nr. 278 af 17. april 2018 (L 171 fremsat den 28. februar 2018, lovforslagets § 9). Dog gælder der særlige regler for ejendomme afstået i perioden 1. januar 2018 - 27. februar 2018. Dette fremgår af § 10 i lov nr. 278 af 17. april 2018 (L 171 fremsat den 28. februar 2018), som er ændret ved lov nr. 1729 af 27. december 2018 (L 115 af 20. november 2018) Se afsnit (C.H.2.1.15.5 Blandet benyttede ejendomme samt land- og skovbrugsejendomme m.m.) med underpunkter.

Definition: Stuehus til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage

Stuehuse til ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage efter VUL § 33, stk. 1, på afståelsestidspunktet, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter VUL § 33, stk. 1, skal Vurderingsstyrelsen i forbindelse med vurderingen bl.a. tage stilling til, om en ejendom helt eller delvist må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres.

Henvisningen til VUL § 33, stk. 1, betyder, at der skal være tale om et stuehus til en ejendom, der opfylder betingelserne i vurderingsloven for at være vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug på afståelsestidspunktet.

Ved vurderingen af, om et stuehus er skattefritaget i henhold til EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1, lægges også vægt på, om stuehuset på afståelsestidspunktet indgår i stuehusvurderingen, og om stuehuset på afståelsestidspunktet har karakter af at være et stuehus for ejendommen. Se SKM2011.187.SR og SKM2009.606.LSR. Se også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Bemærk

Det fremgår af Den juridiske vejledning afsnit H.A om ejendomsvurderingen, at det kun er den del af ejendommens bygninger eller dele af bygningerne, der indeholder en beboelse for ejendommens ejer, der er omfattet af stuehusbegrebet. Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (fx en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller er bestemt til beboelse for ejer. En selvstændig lejlighed forudsætter eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold.

Hvis der findes flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom, og der er flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af en af ejerne.

I tilfælde hvor ingen ejer bebor en landbrugsejendoms bolig(er), foretages der stuehusfordeling for den bolig, der naturligt anses for bestemt til beboelse for ejer - også selv om den pågældende bolig er udlejet.

Andre bygninger, der er bestemt til eller anvendes til aftægtsbolig, funktionærbolig- eller arbejderbolig og lignende, eller som anvendes til udleje, er ikke omfattet af stuehusbegrebet. Se afsnit H.A.2.2.1.4 og SKM2008.341.LSR. Se dog også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Det er ikke tilstrækkeligt for skattefrihed, at ejeren har beboet et tidligere stuehus, som på afståelsestidspunktet er nedrevet, eller en anden bolig på ejendommen. For at få skattefrihed efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9 skal ejendommens nuværende stuehus på afståelsestidspunktet have været beboet af ejeren. Se SKM2016.261.VLR. 

Fordelingen af ejendomsværdien på stuehuset og den øvrige del af ejendommen foretages på baggrund af de foreliggende oplysninger i BBR. Hvis BBR ikke indeholder korrekte oplysninger om ejerens faktiske anvendelse af ejendommen til beboelse, eller hvis de korrekte oplysninger fejlagtigt ikke er lagt til grund for ejerboligfordelingen, kan dette få betydning for beregningen af en eventuel skattefri fortjeneste vedrørende afståelsen af landbrugsejendommens stuehus.   

Definition: Ejerbolig i skovbrugsejendomme

Ejerboliger i ejendomme, der benyttes til skovbrug efter VUL § 33, stk. 1 på afståelsestidspunktet, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven.

Skovbrugsejendomme er ikke specifikt nævnt i VUL § 33, stk. 1, men derimod i VUL § 33, stk. 7.

Skovbrugsejendomme vurderes efter VUL § 33, stk. 7, og ejendomsværdien fordeles på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom.

For skovbrugsejendomme, der er omfattet af LL (ligningsloven) § 16, stk. 9, eller LL (ligningsloven) § 16 A, stk. 6, fordeles ejendomsværdien også på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionæren, og på den øvrige ejendom.

For skovbrugsejendomme, som omfatter mindst 25 ha skov, og som ejes af andre end stat og kommune, fordeles ejendomsværdien desuden på den del af ejendommen, der benyttes til skov, og på den øvrige del af ejendommen.

Definition: Ejerbolig i blandet benyttede ejendomme

Ejerboliger i ejendomme, der indeholder 1 eller 2 selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt efter VUL § 33, stk. 5, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse.

VUL § 33, stk. 5, handler om ejendomme, som indeholder 1 eller 2 selvstændige lejligheder, og som, uden at være et landbrug både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang. Vurderingsstyrelsen fordeler ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom.

Hvis ejendomsværdien for en ejendom, der fraflyttes eller afstås, og som tidligere har tjent til bolig for ejeren, ikke er fordelt på den del af ejendommen, der har tjent til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom, foretager Vurderingsstyrelsen efter anmodning en fordeling i fraflytnings- og afståelsesåret.

For ejendomme omfattet af LL (ligningsloven) § 16, stk. 9, eller LL (ligningsloven) § 16 A, stk. 6, hvor en væsentlig del af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, fordeles ejendomsværdien også på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionæren og på den øvrige ejendom.

Regel om skattefritagelse

Afståelser hvor ejendommen på afståelsestidspunktet er omfattet af den nye ejendomsvurderingslov:

Ved afståelser, af

• ejendomme, der på afståelsestidspunktet anses for landbrugsejendom efter ejendomsvurderingsloven § 3, stk. 1, nr. 2 eller
• skovbrugsejendomme efter ejendomsvurderingsloven § 3, stk. 1, nr. 3 eller
• ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1.

er den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen under visse betingelser skattefri. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1.

Afståelser hvor ejendommen på afståelsestidspunktet er omfattet af lov om vurdering af landets faste ejendomme:

Ved afståelse af

• ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage efter VUL § 33, stk. 1
• skovbrugsejendomme efter VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og
• blandet benyttede ejendomme efter VUL § 33, stk. 5,

er den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen under visse betingelser skattefri. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.15.5 Blandet benyttede ejendomme samt land- og skovbrugsejendomme m.m.) om betingelserne for skattefritagelse.

Opgørelse af den skattefri del af fortjenesten

Den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, og som ikke skal medregnes ved indkomstopgørelsen efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1-2, opgøres på grundlag af forskellen mellem

• den del af den samlede kontantomregnede afståelsessum, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, og
• den del af den samlede anskaffelsessum, der er opgjort efter reglerne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 2 eller 3 (eventuel indgangsværdi), og som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 2

Opgørelse af den skattepligtige del af fortjenesten

Opgørelsen af den skattepligtige del af fortjenesten skal ske på grundlag af den kontantomregnede afståelsessum for den resterende del af ejendommen, der ikke er omfattet af skattefritagelsen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1-2, dvs. forskellen mellem

• den kontantomregnede afståelsessum for den resterende del af ejendommen, dvs. ejendommen minus stuehus med tilhørende grund og have henholdsvis ejerbolig, og
• den del af anskaffelsessummen opgjort efter reglerne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 2 eller 3 (eventuel indgangsværdi), reguleret efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 og eventuelt efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, der vedrører den resterende del af ejendommen.

Det medfører, at den anskaffelsessum, der reguleres efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 og eventuelt efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, er anskaffelsessummen for den resterende del af ejendommen. At reguleringen kun angår opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste på den resterende del af ejendommen betyder fx, at det kun er vedligeholdelses- og forbedringsudgifter på denne del af ejendommen, der kan tillægges anskaffelsessummen. Bundfradrag efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 gives også kun i den skattepligtige regulerede fortjeneste på den resterende del af ejendommen.

Praksis for opgørelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993

Som nævnt opgøres den del af fortjenesten, der skal medregnes efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 3, som forskellen mellem på den ene side den del af afståelsessummen omregnet efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 4, der vedrører den del af ejendommen, der ikke omfattes af stk. 1 og 2, og på den anden side anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke omfattes af stk. 1 og 2, opgjort efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 2 eller 3, og reguleret efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 eller EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A.

Se afsnit (C.H.2.1.9.4 Opgørelse af anskaffelsessummen for ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993) om opgørelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993.

Der gælder en særlig praksis for opgørelsen af anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke er omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1 og 2, når halvdelsreglen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, 2. pkt., anvendes som indgangsværdi.

Når den afståede ejendom er erhvervet før den 19. maj 1993, kan ejerens anskaffelsessum efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, opgøres som enten ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. eller som ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. l. januar 1996 (halvdelsreglen).

Da der i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 3, henvises til, at anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke er omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1 og 2, opgøres efter reglerne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, er det i praksis fastslået, at den samlede ejendomsværdi skal medregnes, når den skattepligtige del af fortjenesten skal opgøres.

Det er videre bestemt i praksis, at den beregnede anskaffelsessum efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, skal fordeles ud fra fordelingen af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 på henholdsvis beboelsesdelen og erhvervsdelen. Se SKM2005.302.LSR og SKM2007.211.LSR.

Hvis der ikke er nogen beboelsesdel pr. 1. januar 1993, må fordelingen af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 på henholdsvis beboelsesdel og erhvervsdel foretages skønsmæssigt.

Bemærk

Halvdelsreglen kan ikke anvendes som anskaffelsessum (indgangsværdi), hvis 1996-vurderingen ikke overstiger 1993-vurderingen inklusiv 10 pct.-tillægget.

Eksempel: Halvdelsreglen kunne ikke anvendes som anskaffelsessum (indgangsværdi)

Halvdelsreglen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, nr. 2, kunne ikke anvendes som anskaffelsessum efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 3, da der ikke kunne beregnes en forskelsværdi, fordi ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. udgjorde 3.025.000 kr., mens ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 var 2.750.000 kr. Se SKM2009.504.VLR.

Se også

• (C.H.2.1.10.1 Bundfradrag i fortjeneste ved afståelse af landbrugsejendomme med videre, skovbrugsejendomme og blandet benyttede ejendomme) om beregning af bundfradrag
• (C.H.2.1.11.4 Genanbringelse af fortjeneste i ejendomme, der efterfølgende ændrer klassifikation) om genanbringelse i ejendomme omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, der efterfølgende ændrer klassifikation.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: