C.D.8.9.4.1 Ejerlejlighedsforeningers skattemæssige status

Indhold

Dette afsnit beskriver, hvornår en ejerlejlighedsforening anses for at være et selvstændigt skattesubjekt, der er omfattet af SEL (selskabsskatteloven) § 1, stk. 1, nr. 6.

Afsnittet indeholder:

• Civilretligt
• Skatteretligt
• Praksis
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Se også

Se også afsnit C.D.1.1.12 Andre foreninger om, hvornår en forening mv. er et selvstændigt skattesubjekt, der er omfattet af SEL (selskabsskatteloven) § 1, stk. 1, nr. 6.

Civilretligt

Etableringen af ejerlejlighedsforeninger er forudsat i lov om ejerlejligheder.

Ejerlejlighedsforeningen som sådan har hverken ejendomsretten til bygningen eller de enkelte lejligheder, som ejes af de enkelte lejlighedsejere. Også grunden og de øvrige fælles bestanddele ejes af lejlighedsejerne i fællesskab.

Foreningen har kun karakter af et administrativt fællesskab, idet foreningen som fuldmægtig for lejlighedsejerne administrerer fælles anliggender.  Se [betænkningen til lov om ejerlejlighedsforeninger].

Skatteretligt

Det skattemæssige udgangspunkt for ejerlejlighedsforeninger er, at de ikke er selvstændige skattesubjekter, men kun et administrationsfællesskab,  jf.  den civilretlige kvalifikation. Skattemæssigt vil ejerlejlighedsforeninger derfor som udgangspunkt skulle betragtes som skattemæssigt transparente enheder og dermed ikke som selvstændige skattesubjekter.

Ejerlejlighedsforeninger, som kun varetager opgaver inden for ejerlejligheders normalområde, anses ikke  som et selvstændigt skattesubjekt. Det gælder fx, når ejerlejlighedsforeningen optræder som fuldmægtig for lejlighedsejerne i retssager mv. eller i forbindelse med optagelse af fælleslån. 

Hvis en ejerlejlighedsforening derimod handler uden for normalområdet for ejerlejlighedsforeninger, fx hvis foreningen erhverver fast ejendom, så vil ejerlejlighedsforeningen efter omstændighederne kunne anses som et selvstændigt skattesubjekt. Om ejerlejlighedsforeningen i relation til sådanne særlige aktiviteter skal betragtes som et selvstændigt skattesubjekt skal dog altid afgøres efter de sædvanlige kriterier for, om der i skatteretlig forstand foreligger en selvstændig forening.

Se afsnittet nedenfor om praksis på området, der underbygger konklusionerne.

Praksis

I tre afgørelser fra Ligningsrådet afsagt i februar og marts 2003 anfører Ligningsrådet, at ejerlejlighedsforeninger i alle tilfælde er selvstændige skattesubjekter omfattet SEL (selskabsskatteloven) § 1, stk. 1, nr. 6, idet Ligningsrådet dog i hver enkelt sag konkret vurderer, om ejerlejlighedsforeningen i forhold til den pågældende aktivitet er rette skattesubjekt. Se SKM2003.241.LR, SKM2003.240.LR og 2003.357.LR. I SKM2003.241.LR og SKM2003.357.LR var det således Ligningsrådets vurdering, at ejerlejlighedsforeningen i relation til den konkrete aktivitet kun havde optrådt som fuldmægtig for lejlighedsejerne, så  lejlighedsejerne og ikke ejerlejlighedsforeningen var derfor rette skattesubjekt.   

Det er Skatteministeriets opfattelse, at Ligningsrådets afgørelser fra februar og marts 2003 skal fortolkes således, at det på daværende tidspunkt var Ligningsrådets opfattelse, at ejerlejlighedsforeninger i alle tilfælde var at anse som selvstændige skattesubjekter, men at ejerlejlighedsforeningerne i visse relationer kun optrådte som fuldmægtige for ejerne.

På baggrund af Ligningsrådets afgørelser blev en række ejerlejlighedsforeninger registreret hos SKAT som selvstændige skattesubjekter omfattet af SEL (selskabsskatteloven) § 1, stk. 1, nr. 6.

Praksis på området er ændret med Landsskatterettens kendelse i SKM2003,351.LSR. I kendelsen, der  er afsagt i juli 2003 og dermed tidsmæssigt efter Ligningsrådets afgørelser,  konkluderede Landsskatteretten med henvisning til forarbejderne til lov om ejerlejligheder, at en ejerlejlighedsforening, der er oprettet i henhold til lov om ejerlejligheder, som udgangspunkt kun har karakter af et administrationsfællesskab, idet ejerforeningen på vegne af lejlighedsejerne har til opgave at administrere et fælles anliggende. Det var derfor Landsskatterettens vurdering, at de reelle pligt- og rettighedssubjekter var lejlighedsejerne, og ejerlejlighedsforeningen kunne ikke anses for omfattet af SEL (selskabsskatteloven) § 1, stk. 1, nr. 6, i det omfang ejerlejlighedsforeningen blot varetager opgaver inden for sit almindelige område. I den konkrete sag fandt Landsskatteretten, at optagelse af lån til at finansiere opførelsen af ejerforeningens ejendom falder inden for ejerlejlighedsforeningens almindelige formål. De enkelte ejere var derfor berettiget til fradrag for hver deres andel af de påløbne renter. Se SKM2003.351.LSR.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: