H.A.7.4 Årsager til tilbageregning og regulering af grundværdien

Indhold

Dette afsnit beskriver årsagerne til tilbageregning og regulering af grundværdien.

Efter EVL § 40, stk. 1, skal tilbageregning ske ved den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering.

Der henvises til afsnit H.A.3 Almindelig vurdering, omvurdering og vurderingsnormen om almindelig vurdering, omvurdering og vurderingsnormen.

Tilbageregning sker, jf. EVL § 40, stk. 1, i følgende tilfælde:

1. Når en ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld efter lov om kommunal ejendomsskat, jfr. § 40, stk. 1, nr. 1.

Begivenheden anses for indtrådt, når der ansættes en grundværdi, jf. ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, og ejendommen ikke ved seneste vurdering eller eventuelle omvurdering har fået ansat en grundværdi. Der foretages eksempelvis en sådan beregning, når en ny grund udstykkes, og der hermed opstår en ny ejendom.

2. Når en samlet vurdering efter EVL § 2, stk. 3, etableres, ændres eller ophører, jf. § 40, stk. 1, nr. 2.

En samlet vurdering kan efter Vurderingsstyrelsens beslutning etableres, hvis to eller flere ejendomme udgør en samlet enhed, jf. EVL § 2, stk. 3. En samlet vurdering ophører, hvis betingelserne for samlet vurdering ikke længere er til stede. Hvis en samlet vurdering etableres, skal de samlet vurderede ejendomme have et fælles grundskatteloft. Hvis en samlet vurdering ophører, skal de pågældende ejendomme derimod have hvert sit loft. Ændres en samlet vurdering, skal de pågældende ejendommes samlede loft tilpasses ændringen.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor betingelserne for samlet vurdering henholdsvis indtræder eller ikke længere er opfyldt, jf. EVL § 41, stk. 1.

3. Når ejendommens grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, jf. § 40, stk. 1, nr. 3.

Ændringer af eksisterende planforhold og dermed ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmulighed kan have betydning for de berørte ejendommes værdi. En ændring af eksisterende planforhold kan fx være vedtagelse af en ny lokalplan. Bliver det eksempelvis tilladt at bebygge en grund med 75 pct. i stedet for hidtil 60 pct., vil det være nødvendigt at tage stilling til, om grunden bliver mere værd. Tilsvarende vil det være nødvendigt at tage stilling til, om grunden bliver mindre værd, hvis den højst tilladte bebyggelsesprocent eksempelvis sættes ned til 50.

Vurderingsstyrelsen administrerer bestemmelsen således, at der skal være registreret en ændring i plangrundlaget, fx i en lokalplan, før der kan ske tilbageregning. Det er således ikke en ændring af ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, at der ændres fortolkning af plangrundlaget. Tilsvarende anses det ikke for en ændring af ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, hvis der i forbindelse med udviklingen og idriftsættelsen af det nye ejendomsvurderingssystem inddrages plandata i et andet omfang end ved udarbejdelsen af de tidligere ejendomsvurderinger i henhold til bestemmelserne i VUL. 

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, fra hvilket begivenheden registreres som gældende hos rette myndighed. jf. EVL § 41, stk. 2, 1. pkt. Ændringen af anvendelses- eller udnyttelsesmulighederne, der kan medføre en ændring af ejendommens grundværdi, skal således være registreret i plandataregistret Plandata.dk.

4. Når væsentlig ikke hidtil kendt forurening dokumenteres, § 40, stk. 1, nr. 4.

Ved væsentlig forurening skal forstås, at forureningen indebærer at grundværdien vil skulle nedsættes med mere end 20 pct., således at begivenheden giver anledning til omvurdering efter EVL § 6, stk. 1, nr. 8.

Begivenheden finder ikke anvendelse på produktionsjord, jf. EVL § 40, stk. 2.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, fra hvilket begivenheden registreres som gældende hos rette myndighed, jf. EVL § 41, stk. 2, 1. pkt. Den ikke hidtil kendte forurening skal således være registreret hos Dkjord.

5. Når afhjælpning af væsentlig forurening konstateres, forudsat at hidtidig afgiftspligtig grundværdi efter EVL § 1, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat er ansat på grundlag af ejendommens værdi i forurenet stand, § 40, stk. 1, nr. 5.

Begivenheden finder ikke anvendelse på produktionsjord, jf. EVL § 40, stk. 2.

Da afhjælpning af forurening har en positiv værdimæssig påvirkning, skal der foretages en ny skatteloftsberegning, når afhjælpning af en forurening konstateres, men kun i det omfang grundskatteloftet tidligere har været ansat på grundlag af grundens værdi i forurenet stand.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, fra hvilket begivenheden registreres som gældende hos rette myndighed jf. EVL § 41, stk. 2, 1. pkt. Ændringen skal således være registreret i registret Dkjord.

6. Når byggemodning er færdiggjort, jf. § 40, stk. 1, nr. 6.

Begivenheden finder ikke anvendelse på produktionsjord, jf. EVL § 40, stk. 2, da byggemodning ikke har betydning for produktionsjord.

Ved byggemodning forstås etablering af veje, kloak- og vandledninger og forsyningsledninger til el. Tilbageregningen sker, så grundskatteloftet afspejler den værdistigning, som byggemodningen har tilført grunden.

Begivenheden anses for indtruffet 1 år efter det tidspunkt, hvor der er meddelt godkendelse af et vejprojekt, medmindre andet dokumenteres, jf. EVL § 41, stk. 2, 2. pkt. Ved dokumentation forstås, at det dokumenteres, at der ikke er sket etablering af infrastruktur i form af veje, kloak- og vandledninger og forsyningsledninger til el i en tilstand, således at ejendommen kan udnyttes i overensstemmelse med gældende planbestemmelser.

Det vil som udgangspunkt blive anset for tilstrækkelig dokumentation, at der til Vurderingsstyrelsen fremsendes en underskrevet erklæring fra en uafhængig sagkyndig, som fx entreprenør, landinspektør eller byggesagkyndig, om, at byggemodning af en grund ikke er færdiggjort.

Fastsættelse af basisår ved tilbageregning efter EVL § 40, stk. 1

Når Skatteforvaltningen skal fastsætte et nyt grundskatteloft, skal der først fastlægges et såkaldt basisår.

Hidtil har basisåret været det seneste år, hvor den afgiftspligtige grundværdi efter § 1, stk. 2, 1. pkt., i lov om kommunal ejendomsskat, beregnes på grundlag af den grundværdi, der er ansat enten ved en almindelig vurdering eller ved en omvurdering, jf. § 1, stk. 2, nr. 2, i lov om kommunal ejendomsskat. Det er i næsten alle tilfælde den pågældende kommune, der beregner basisåret.

Det har vist sig, at reglerne om tilbageregning i flere tilfælde vil give nogle meget uens resultater, særligt i forhold til grundskatteloftet. For ejendomme, der er nye eller som er ændret efter den seneste vurdering til og med vurderingsterminen for den vurdering, der skal foretages, vil det kunne have den konsekvens, at der vil skulle betales grundskyld af den nye grundværdi reduceret med 20 pct. eller en værdi, der er tæt herpå. Det vil også være tilfældet i områder, hvor der for de fleste andre ejerboliger betales grundskyld af en markant lavere værdi for et basisår, der ligger langt tilbage i tid.

Det er hensigten, at ejendomme, der opstår eller ændres i perioden indtil 2024, skal beskattes på omtrent samme niveau, som hvis ejendommene var opstået eller ændret i 2024 eller senere. Derfor er bl.a. ansættelsen af basisår for de ejendomme, der er omfattet af EVL § 40, stk. 1, blevet ændret. Efter EVL § 42, stk. 2, skal basisåret for ejendomme omfattet af § 40, stk. 1, fastsættes til året før vurderingsåret.

Med udgangspunkt i dette basisår foretages der efter EVL § 40, stk. 1, en tilbageregning til basisåret ved at gange den fastsatte grundværdi efter § 15, stk. 2, med en kommunespecifik andel efter § 48 a.

Basisåret efter den hidtidige ordning vil fortsat blive anvendt bl.a. i de tilfælde, der er reguleret i EVL § § 40, stk. 5. Det fremgår af EVL § 42, stk. 1. 

Tilbageregning af grundværdien, hvis grunden er beliggende i flere kommuner

Hvis der på tidspunktet for tilbageregning af grundværdien efter § 40, stk. 1 er foretaget en fordeling af grundværdien på flere kommuner, jf. § 37, stk. 3, foretages tilbageregningen efter stk. 1 for hver enkelt kommune med den kommunespecifikke andel, jf. EVL § 48 a. Det følger af § 40, stk. 3.

Lovbestemt regel for, hvornår eksisterende beskatningsgrundlag fastholde

Med EVL § 40, stk. 4, er der indført en stigningsbegrænsning således, at det oprindelige beskatningsgrundlag vil blive fastholdt, hvis følgende to betingelser er opfyldt:

• Den tilbageregnede grundværdi efter § 40, stk. 1, reduceret med 20 pct., og reguleret frem til det aktuelle skatteår efter § 1, stk. 3, i lov om kommunal ejendomsskat, overstiger beregningsgrundlaget for grundskylden for det foregående skatteår, reguleret frem til det aktuelle skatteår, jf. § 1, stk. 3, i lov om kommunal ejendomsskat, og

• ejendomsejeren kan godtgøre, at ændringen, som har medført en tilbageregning efter EVL § 40, stk. 1, med sikkerhed ikke har medført en stigning i ejendommens grundværdi.

Ejer vil blive vejledt om ovenstående i deklarationen. Hvis ejer har godtgjort, at ændringen med sikkerhed ikke har været værdiforøgende, vil grundskylden i stedet blive beregnet på baggrund af den laveste af følgende værdier:

1. Den aktuelle afgiftspligtige grundværdi, reduceret med 20 pct.
2. Den tilbageregnede grundværdi til basisåret efter stk. 1, reguleret frem efter § 1, stk. 3, i lov om kommunal ejendomsskat, reduceret med 20 pct.
3. Den tidligere fastsatte grundskatteloftsværdi i basisåret, jf. § 1, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat, reguleret frem efter § 1, stk. 3, i lov om kommunal ejendomsskat.

Regulering af grundværdien, hvis der sker ændring af ejendommens grundareal eller af ejerlejligheders fordelingstal

Det fremgår af EVL § 40, stk. 5, at der ved den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering efter § 6, skal foretages en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret, hvis der på en ejendom, som er omfattet af pligten til at betale grundskyld efter lov om kommunal ejendomsskat, sker ændring af ejendommens grundareal eller hvis der sker ændring af ejerlejligheders fordelingstal.

Ændringer af en ejendoms grundareal eller af ejerlejligheders fordelingstal medfører således ikke, at ansættelsen af et nyt grundskatteloft skal ske ved en tilbageregning, men at det i stedet vil skulle ske ved en forholdsmæssig regulering af den allerede eksisterende grundværdi i basisåret.

Hvis der er foretaget en fordeling af grundværdien i basisåret på flere kommuner, jf. EVL § 37, stk. 3, foretages der i stedet en forholdsmæssig regulering af værdien af jorden i de enkelte kommuner ud fra ændringen i det registrerede grundareal i den pågældende kommune.

En forholdsmæssig regulering efter § 40, stk. 5, betragtes ikke som en ansættelse efter EVL i relation til § 1, stk. 2, 2. pkt., i lov om kommunal ejendomsskat, jf. EVL § 40, stk. 5, sidste pkt.

Hvis både betingelserne for tilbageregning efter § 40, stk. 1, og betingelserne for forholdsmæssig regulering efter § 40, stk. 5, begge er til stede, skal der alene foretages en tilbageregning af grundværdien efter § 40, stk. 1. Det fremgår af EVL § 40, stk. 6.

Eksempel 1

Ejendom A, der er kategoriseret som ejerbolig, har et grundareal på 2.400 m². I november 2019 udstykkes der fra ejendom A 800 m² til en selvstændig ejendom, B. Ved den førstkommende almindelige vurdering, pr. 1. januar 2020, foretages der for ejendom A en forholdsmæssig regulering af grundværdien efter § 40, stk. 5. Da der er udstykket 1/3 af ejendommens grundareal, foretages den forholdsmæssige regulering med 1/3 af grundarealet i ejendommens basisår. For ejendom A er basisåret 2002, og grundværdien i basisåret er 3.000.000 kr. Dette medfører, at ejendom A - efter udstykning - får et grundareal på 1.600 m² og en forholdsmæssig reguleret grundværdi i basisåret på 2.000.000 kr. Grundværdien for ejendom B tilbageregnes efter § 40, stk. 1, hvilket giver en grundværdi i basisåret på 800.00 kr. For ejendom B fastsættes basisåret til året forud for vurderingsåret, jf. § 42, stk. 2. Ejendom B vil således få basisåret 2019.

Eksempel 2

De i eksempel 1 omtalte ejendomme A og B sammenlægges efter 2 år. A bliver den videreførte ejendom, og B ophører med at eksistere. Ved sammenlægningen har A fortsat basisår i 2002. Der skal efter § 42, stk. 5, ved førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering, pr. 1. januar 2023 herefter foretages en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 42, stk. 1. Ved sammenlægningen overføres 800 m² tilbage til ejendom A, der i forvejen har et areal på 1.600 m². Dermed bliver der tillagt et areal, der svarer til 50 pct. af den eksisterende ejendom A, hvorefter der skal foretages en forholdsmæssig regulering af grundværdien svarende til 50 pct. Derfor bliver grundværdien i basisåret forholdsmæssigt reguleret med 1.000.000 kr., hvorefter den sammenlagte ejendom får en grundværdi i basisåret på 3.000.000 kr. Var ejendom B i stedet blevet videreført, ville det efter § 42, stk. 5, have været basisåret fra ejendom B, der skulle videreføres. Havde ejendom B fortsat basisår i 2019, skulle der efter § 42, stk. 5, ved førstkommende almindelige vurdering i 2023 derfor foretages en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret, som ansat ovenfor. Ved sammenlægningen overføres derfor 1.600 m² til ejendom B, der i forvejen har et areal på 800 m². Dermed bliver der tillagt et areal, der svarer til 200 pct. af den eksisterende ejendom B, hvorefter der efter § 42, stk. 5, skal foretages en forholdsmæssig regulering af grundværdien svarende til 200 pct. Herefter vil grundværdien i basisåret skulle reguleres forholdsmæssigt med 1.600.000 kr., hvorefter den sammenlagte ejendom, der er identisk med den oprindelige ejendom A i eksempel 1, får en grundværdi i basisåret på 2.400.000 kr.

Fastsættelse af basisår ved ændring af ejendoms grundareal eller af ejerlejligheds fordelingstal

I medfør af [EVL § 42, stk. 1, 1. pkt.], forstås ved basisåret i § 40, stk. 5, det seneste år, hvor grundværdien efter eventuelle grundforbedringsfradrag og fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, sådan som denne er fastsat efter § 1, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat, jf. nr. 1, i samme bestemmelse. Kommunerne skal oplyse Vurderingsstyrelsen om basisåret. Det følger af § 42, stk. 3. Der ansættes et basisår for den samlede ejendom, uanset om forskellige dele af ejendommen anvendes til forskellige formål.

Regulering af grundforbedringsfradrag

Hvis der på det tidspunkt, hvor der skal ske en tilbageregning efter EVL § 40, stk. 1, er givet et grundforbedringsfradrag efter EVL §§ 22 og 23 i den aktuelle grundværdi, gives der også et fradrag i den tilbageregnede grundværdi efter § 40, stk. 1. Fradraget reguleres, så det udgør samme andel af den tilbageregnede grundværdi, som den andel, fradraget udgør af den aktuelle grundværdi. Fradraget kan ikke fastsættes til et større fradrag end det fradrag, der er givet efter §§ 22 og 23. Det følger af EVL § 40, stk. 7.

Hvis der på tidspunktet for reguleringen af grundværdien efter§ 40, stk. 5 er givet et fradrag efter EVL §§ 22 og 23 i den aktuelle grundværdi, skal der også foretages en tilsvarende regulering af fradraget i basisåret. Det forudsætter dog, at fradraget var givet i basisåret. Fradraget kan ikke overstige det fradrag, der oprindeligt var givet i basisåret. Det følger af EVL § 40, stk. 8.

Eksempel

Hvis der på en ejendom er ansat et fradrag på 500.000 kr. og en grundværdi på 1.000.000 kr., medfører § 40, stk. 7, at der ved en tilbageregning af grundværdien til 800.000 kr. skal ske en tilsvarende reduktion af fradraget. Fradraget vil således i basisåret blive ansat til 400.000 kr. Den samlede beskatningsværdi i basisåret vil herefter være 400.000 kr., som efterfølgende vil skulle fremreguleres til det aktuelle skatteår, hvorefter værdien vil skulle holdes op mod den aktuelle grundværdi fratrukket det aktuelle grundforbedringsfradrag.

Hvis der i forbindelse med tilbageregningen i stedet sker en opregulering af grundværdien, hvorefter den stiger fra 1.000.000 kr. til 1.200.000 kr., vil fradraget i basisåret ikke tilsvarende følge med, hvorfor det også i basisåret vil skulle ansættes til 500.000 kr.

Se afsnit H.A.5.4 Grundforbedringsfradrag, om grundforbedringsfradrag og fordeling heraf.