H.A.5.1.2.5 Ansættelse af grundværdi på grundlag af den gennemsnitlige mulige udnyttelse (flydende plangrundlag)

Indhold

Dette afsnit omhandler ansættelse af grundværdi på grundlag af den gennemsnitlige mulige udnyttelse (flydende plangrundlag).

Offentlig planlægning har i nogle tilfælde en form, hvor den højst tilladte udnyttelse i form af en bebyggelsesprocent eller på anden vis for den enkelte grund inden for planområdet ikke entydigt er angivet. Det kan således i en lokalplan være angivet, at der inden for det samlede planområde højst må opføres X tusinde m² byggeri, og/eller at bebyggelsesprocenten for området som helhed højst må være Y pct. Det indebærer, at en grund kan bebygges med mere end Y pct., når andre grunde bebygges med mindre, således at bebyggelsesprocenten for området som helhed ikke overstiger Y. Dette betegnes flydende plangrundlag.

Det må lægges til grund, at en grundejer under sådan "flydende" planlægning ikke på forhånd er sikret en bestemt mulighed for at kunne opføre et bestemt byggeri på grunden, da den højst tilladte udnyttelse af den enkelte grund ikke entydigt er fastsat. Den faktiske udnyttelsesmulighed for den enkelte grund afhænger af, hvad der er opført på andre grunde inden for planområdet.

På den baggrund fremgår det af EVL § 19, stk. 1, at hvis forskrifter, der er udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering med gyldighed for et nærmere afgrænset område, er udformet sådan, at den højst tilladte udnyttelse for den enkelte grund ikke entydigt er fastsat, ansættes grundværdien på grundlag af den udnyttelse, der som et gennemsnit er mulig for den enkelte grund i forhold til grundens størrelse, jf. dog EVL § 19, stk. 2.

Dette kan illustreres med følgende forenklede eksempel, der alene har til formål at illustrere mekanismen:

Eksempel

Et planområde består af fire grunde. Grundene A, B og C er lige store, mens grund D er dobbelt så stor som hver af de tre andre. Der kan inden for planområdet opføres et etageareal på indtil 25.000 m². Det fremgår ikke af plangrundlaget, hvor meget der må opføres på de enkelte grunde, og der eksisterer ikke byggefelter eller andre restriktioner.

Hvis alle grunde er ubebyggede, skal grundværdien for grundene A, B og C ansættes på grundlag af en udnyttelsesmulighed på 5.000 m², mens grundværdien for grund D skal ansættes på grundlag af en udnyttelsesmulighed på 10.000 m², da dette for hver grund vil være det gennemsnitligt mulige. Det samme vil gælde, hvis grundene A, B og C hver især er bebygget med mindre end 5.000 m², og grund D er bebygget med mindre end 10.000 m².

Imidlertid kan en eller flere af de fire grunde være udnyttet i et større omfang end det, der ud fra ovenstående gennemsnitsbetragtning er muligt. Plangrundlaget bestemmer kun, at der inden for det samlede planområde må opføres et etageareal på indtil 25.000 m², og opføres der på en grund byggeri i større omfang end de ovennævnte gennemsnit, påvirker det muligheden for at opføre byggeri på de øvrige grunde i planområdet.

Det fremgår derfor af EVL § 19, stk. 2,at den faktiske udnyttelse lægges til grund, hvis denne for en grund er større end det, der ud fra ovenstående gennemsnitsbetragtning i forhold til grundens størrelse ellers ville være muligt. En sådan udnyttelse påvirker som nævnt mulighederne for at udnytte de øvrige grunde i planområdet, og ansættelsen af de øvrige grunde i planområdet sker derfor på grundlag af den udnyttelsesmulighed, der på vurderingstidspunktet ud fra gennemsnitsbetragtningen i forhold til grundens størrelse vil være mulig, dog mindst den faktiske udnyttelse.

Eksempel

Forestiller man sig i førnævnte eksempel, at grund A bebygges med 6.000 m², mens de øvrige grunde fortsat er ubebyggede, skal grund A have sin grundværdi ansat efter den faktiske udnyttelse. Der er herefter 19.000 m² til fordeling mellem de resterende grunde, hvilket ud fra gennemsnitsbetragtningen giver 4.750 m² til grundene B og C og 9.500 m² til grund D.

Opføres der på grund B efterfølgende et etageareal på 4.000 m², mens grundene C og D fortsat er ubebyggede, skal de 4.750 m² fortsat lægges til grund ved grundværdiansættelsen af grund B, da dette areal i den givne situation kan "rummes" på grund B.

Dernæst bebygges grund C med 5.000 m², dvs. med mere end den eksisterende gennemsnitlige "rummelighed" på 4.750 m² for grund C. Grundværdien skal hermed ansættes på grundlag af et etageareal på 5.000 m².

Nu mangler kun grund D at blive bebygget. Der er indtil nu opført i alt 15.000 m²i planområdet - 6.000 på grund A, 4.000 på grund B og 5.000 på grund C - og der kan hermed opføres 10.000 m² på grund D. Hvis samtlige 10.000 m² opføres, og planområdet hermed er fuldt udbygget, vil den faktiske udnyttelse af grundene skulle lægges til grund ved grundværdiansættelsen, da der ikke vil være nogen "restrummelighed" til fordeling mellem grundene. Der kan ikke opføres mere, end der allerede er opført.

Opføres der derimod kun 8.000 m² på grund D, vil der stadig være en rest på 2.000 m², som kan udnyttes. Denne rest skal ved ansættelsen af grundværdier fordeles på de grunde, som er "underbebygget" i forhold til den gennemsnitsfordeling af udnyttelsesmulighederne, der var udgangspunktet, dvs. fordeles mellem grund B og grund D.

Eksemplet lige ovenfor forudsætter, at samtlige 25.000 m² vil kunne opføres på én og samme grund. I praksis vil der formentlig altid være restriktioner.

I stedet kunne man forestille sig følgende eksempel

På grundene A og B findes et fælles byggefelt, hvorpå der må opføres indtil 10.000 m² uanset hvor på byggefeltet, mens der på grundene C og D tilsvarende findes et fælles byggefelt, hvorpå der må opføres indtil 15.000 m². Der må i det samlede planområde således fortsat højst opføres 25.000 m².

Hvis alle grunde er ubebyggede, vil den gennemsnitlige udnyttelsesmulighed i forhold til grundenes størrelse være den samme som i det første eksempel, nemlig 5.000 m² til hver af grundene A, B og C og 10.000 m² til grund D.

Bebygges grund A eller grund B med mere end 5.000 m², reduceres udnyttelsesmuligheden for nabogrunden tilsvarende. Bebygges de to grunde med 5.000 m² eller derunder, vil den gennemsnitlige udnyttelsesmulighed fortsat være 5.000 m² for dem begge. Uanset hvordan grundene A og B bebygges, vil dette ikke have betydning for mulighederne for at bebygge grundene C og D, da der under alle omstændigheder kan opføres 15.000 m² på disse grunde. Selv om grundene A og B forbliver ubebyggede, kan der fortsat højst opføres 15.000 m² på grundene C og D i alt.

Eksempel

Som et tredje eksempel kunne man forestille sig, at der på det fælles byggefelt på grundene A og B må opføres indtil 15.000 m², mens der på det fælles byggefelt på grundene C og D må opføres indtil 20.000 m². Der må i det samlede planområde dog fortsat højst opføres 25.000 m².

Hvis alle grunde er ubebyggede, vil den gennemsnitlige udnyttelsesmulighed for hver af grundene A, B og C også her være 5.000 m², mens den for grund D vil være 10.000 m². Imidlertid kan der på de to byggefelter tilsammen opføres et areal, som er større end det, der er tilladt for det samlede planområde. Derfor kan omfanget af byggeri opført på det ene byggefelt have betydning for, hvor meget der kan opføres på det andet og dermed på de pågældende grunde.

Opføres der således på grundene A og B et etageareal, der er større end 2 x 5.000 m², vil bebyggelsesmulighederne på grundene C og D blive reduceret tilsvarende. Opføres der f.eks. 13.000 m² på grundene A og B, vil der være 12.000 m² til rest til grundene C og D. Det giver en gennemsnitlig udnyttelsesmulighed efter grundenes størrelse på 4.000 m² til grund C og 8.000 m² til grund D.

Opføres der 3.000 m² på grund C, mens grund D fortsat er ubebygget, vil den gennemsnitlige udnyttelsesmulighed for hver af de to grunde efter deres størrelse fortsat være 4.000 m² til grund C og 8.000 m² til grund D. Opføres der i stedet 5.000 m² på grund C, vil der kun kunne opføres 7.000 m² på grund D.

Det vil i alle tilfælde gælde, at den faktiske udnyttelse vil skulle lægges til grund, når planområdet er fuldt udbygget, dvs. når der i ovenstående eksempler i alt er opført 25.000 m². Der vil ikke være nogen "rest" til fordeling mellem grundene, da det ikke er muligt at opføre mere, end der allerede er opført.

Ved beregningen af den gennemsnitlige udnyttelsesmulighed for de enkelte grunde efter deres størrelse vil det i alle tilfælde kun være bygninger, der er registret i Bygnings- og Boligregistret (BBR), der vil indgå i beregningerne. Planlagt byggeri og byggeri under opførelse vil ikke indgå. Det forhold, at der er givet tilladelse til at opføre et bestemt byggeri, er ikke i sig selv afgørende for byggeriets omfang. Bygherren vil have den mulighed, at byggetilladelsen ikke udnyttes fuldt ud.