H.A.3.2.5.1 Vurdering af grundværdien af ejendomme i landzone

Indhold

Dette afsnit handler om vurdering af grundværdien for ejendomme i landzone.

Afsnittet indeholder:

• Generelt om ejendomme i landzone
• Samme beløb pr. hektar, VUL § 14, stk. 1
• Bondegårdsreglen, VUL § 14, stk. 2
• Beliggenhed
• Beskaffenhed
• Ha-prisen
• Gennemsnitlige niveauer
• Jordens tilstand efter høst, VUL § 14, stk. 3
• Andre formål ansættes til handelsværd, VUL § 14, stk. 4.

Generelt om ejendomme i landzone

For ejendomme, der ligger i landzone, hvor SKAT efter bestemmelsen i VUL § 33, stk. 1, har truffet bestemmelse om, at ejendommen skal anses for helt eller delvis benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, skal grundværdien ansættes efter VUL § 14, stk. 1-3.

Bestemmelserne gælder også for selvstændigt vurderede, ubebyggede landbrugslodder, og frijord, der normalt er arealer i landzone uden landbrugspligt. Se afsnit H.A.1.4 Vurderingsenheden.

Bestemmelserne om grundværdiansættelsen af landbrugsjord betyder, at kun nogle af de egenskaber, der er bestemmende for jordens handelsværdi, skal tages i betragtning ved ansættelsen.

Der er derfor betydelig forskel på den landbrugsmæssige grundværdi og handelsværdien af den samme ejendoms jord. Forskelsværdien kommer til udtryk i den såkaldte "tillægsparcelværdi". Se afsnit H.A.2.2.1.4 Landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage.

Samme beløb pr. hektar, VUL § 14, stk. 1

Hvis forholdene i øvrigt er ensartede, skal grundværdien ansættes til samme beløb pr. arealenhed (hektar) uden hensyn til, om jorden tilhører en større eller mindre ejendom. Se VUL § 14, stk. 1.

Salgspriserne for små landbrugsejendomme er gennemgående højere målt i forhold til arealtilliggendet end for større ejendomme, hvilket også skulle gøre sig gældende med hensyn til værdien af jorden alene.

Regelen skal imidlertid sikre, at ensartet jord ansættes til samme værdi, uanset om der er tale om en større eller mindre ejendom.

Bondegårdsreglen, VUL § 14, stk. 2

For at ensartet jord ansættes til samme værdi, ansættes grundværdien for landbrugsejendomme pr. ha efter, hvad ubebygget jord af tilsvarende beskaffenhed og beliggenhed, som den vurderede ejendom, skal antages at koste efter egnens priser, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur. Dette kaldes for "bondegårdsreglen".

Er ejendommens tilliggende af væsentlig forskellig beskaffenhed eller beliggenhed, ansættes hver af de pågældende dele for sig. Se VUL § 14, stk. 2.

Definition

En middelstor bondegård forstås som et landbrug med et arealtilliggende på omkring 30 ha. Begrebet middelstor bondegård er fast forankret i praksis.

Strukturudviklingen i landbruget gennem de sidste 30 - 40 år har medført, at den økonomisk selvbærende landbrugsejendom i dag har et betydeligt større arealtilliggende end 30 ha.

Bondegårdsreglen betyder, at der umiddelbart ses bort fra de forskelle på priserne på jord, der måtte kunne udledes af priserne på små og store, bebyggede landbrugsejendomme.

Salgspriserne er dog, sammenholdt med priserne i andre områder og priser på tillægs-jord, vigtige indikatorer for fastlæggelsen af grundværdiniveauet i området.

Beliggenhed

Ved grundværdiansættelsen skal der tages hensyn til jordens beliggenhed.

De beliggenhedsmæssige faktorer, der er af betydning for ha-prisen, er fortrinsvis dem, der betinger landbrugsstrukturen på stedet fx den tilladte tæthed af husdyr.

Beliggenheden i forhold til byerne har en stigende indflydelse på priserne på landbrugsejendomme. Det gør sig især gældende på Sjælland og i en del af Østjylland. Afstand til leverandører og aftagere kan spille en selvstændig rolle, specielt for ejendomme på små øer.

Muligheden for jagt og fiskeri tages ikke i betragtning ved ansættelsen af grundværdien på den enkelte ejendom, men kan påvirke det almindelige prisniveau i området. Det samme gælder for en særlig naturskøn beliggenhed.

Hvordan jorden er fordelt omkring bygningerne eller adskilt fra hovedparcellen, er uden betydning for grundværdiansættelsen. Så der tages ikke hensyn til ejendommens arrondering.

Beskaffenhed

Jordens beskaffenhed skal også inddrages i vurderingen ved værdiansættelsen af grunden.

Der skal først og fremmest tages hensyn til jordens egnethed som voksested for kulturplanter (jordens "bonitet"), hvor jordens fysiske sammensætning er af særlig betydning for egnetheden:

• Tykkelsen af det øverste jordlag (humus, ler, sand eller grus) er afgørende for jordens vandledningsevne
• De terrænmæssige forhold er også af vigtighed
• Et stærkt kuperet areal kan begrænse mulighederne for at anvende moderne landbrugsmaskiner.

Har ejendommen jord af forskellig kvalitet og egnethed til dyrkning, skal hvert enkelt jordstykkes værdi indgå i grundværdien i forhold til dets størrelse.

I de seneste årtier er der ikke foretaget landsdækkende undersøgelser af landbrugsjordens bonitet, men ældre undersøgelser kan stadig yde vejledning ved bedømmelsen af boniteten på de enkelte ejendomme.

Selv om priserne på landbrugsjord svinger stærkt afhængigt af dyrkningstilstanden, skal grundværdierne ansættes ud fra den forudsætning, at jorden er i middelgod stand.

Det betyder, at der skal ses bort fra den aktuelle dyrkningstilstand, fx om arealerne er veldrænede, og om der har været foretaget et hensigtsmæssigt sædskifte.

Ha-prisen

Ved fastsættelsen af de ha-priser, grundværdierne skal ansættes efter, er SKAT i vidt omfang henvist til at skønne over, hvilken værdi jorden indgår i salgspriserne med, når der er tale om bebyggede landbrugsejendomme.

Salg af arealer til oprettelse af nye, selvstændige landbrug forekommer praktisk taget ikke længere. Derimod finder der nogle salg sted af arealer til sammenlægning af eksisterende landbrugsejendomme.

Der finder også salg sted til andre formål som skovrejsning og bebyggelse, men disse salg indgår ikke i grundlaget for fastsættelsen af ha-priserne.

Gennemsnitlige niveauer

Erfaringsmæssigt er handlen med landbrugsejendomme for få til, at der kan udledes et retvisende prisniveau for landbrugsjord af salgene i de enkelte grundværdiområder.

Forud for hver vurdering fastsætter SKAT gennemsnitlige niveauer for de landbrugsmæssige grundværdier fordelt på landsdele. Her tager SKAT normalt udgangspunkt i ha-priserne ved den forudgående vurdering og sammenholder dem med den generelle prisudvikling for bebyggede landbrugsejendomme.

Landbrugsejendommenes grundværdi skal ansættes på grundlag af ha-priser. Udover den rent landbrugsmæssige værdi er prisen også differentieret efter den værdi, ejendommens beboelsesmoment repræsenterer, hvis dette giver sig udtryk i egnens priser.

Dette skema viser oversigt over de gennemsnitlige grundværdier pr. ha ved 2012-vurderingen (2010-vurderingen er medtaget til orientering) for almindelig landbrugsjord af middelgod bonitet inden for de enkelte større landsdele.

De procentvise niveauændringer, der kan udledes af tabellen, anvendes ikke kun på jord af middelgod kvalitet, men også på jorder af både bedre og ringere bonitet end middelgod jord.

De anførte ha-priser inkluderer for alle landsdele den boligværdi, der er knyttet til en landbrugsejendom af gennemsnitlig størrelse uden særlig beliggenhedsværdi inden for landsdelen.

I områder, hvor beliggenheden medfører en yderligere boliggrundværdi som følge af særlig efterspørgsel efter landbrugsejendomme til boligformål eller til rekreative formål, skal den anførte skala ved 2012-vurderingen forhøjes tilsvarende. Den forhøjede skala anvendes dog kun for arealer indtil 40 ha pr. ejendom.

Forhøjelsen beregnes ud fra den særlige boligværdi, der er knyttet til en landbrugsejendom af gennemsnitlig størrelse inden for landsdelen.

Eventuelt nedslag for byrde ved kunstig afvanding, kan i almindelighed beregnes ved kapitalisering af den årlige drifts- og vedligeholdelsesudgift, hvor både det almindelige renteniveau, og den skattebesparelse nedslaget medfører, er taget i betragtning.

Ved 2012-vurderingen kan kapitaliseringsfaktor 12 anvendes.

Jordens tilstand efter høst, VUL § 14, stk. 3

Ansættelsen af grundværdien skal foretages på grundlag af jordens tilstand lige efter høst dvs. lige efter hjemtagning af alle afgrøder og før, der er taget skridt til forberedelse af næste års dyrkning. Se VUL § 14, stk. 3.

Denne bestemmelse er indsat, fordi korn på roden normalt betragtes som en del af den faste ejendom, mens korn, der er høstet, betragtes som et omsætningsaktiv.

Sælges en landbrugsejendom derfor umiddelbart før høst vil prisen på ejendommen være højere end på et senere tidspunkt af året.

Andre formål ansættes til handelsværdi, VUL § 14, stk. 4

Hvis benyttelse til andet end landbrug og lignende for dele af ejendommen anses for at være den i økonomisk henseende gode anvendelse, skal værdien af jorden for disse dele ansættes skønsmæssigt efter de priser, som antages at kunne opnås ved salg til den pågældende anvendelse. Se VUL § 14, stk. 4.

Bestemmelsen indebærer, at den del af arealet, der lovligt kan anvendes til andre formål end landbrugsmæssige, skal ansættes til handelsværdien. Se VUL § 16.

Landbrugsmæssigt benyttet jord, der ligger i byzone eller sommerhusområde, vurderes i praksis efter VUL § 16, dvs. til handelsværdien.

For udstykningsarealer skal grundværdien ansættes efter de aktuelle udstyknings- og bebyggelsesmuligheder, hvor der især skal ses på den tidshorisont, inden for hvilken en udstykning kan realiseres.

Er der ikke udsigt til, at arealet inden for overskuelig tid vil overgå til anden anvendelse end den landbrugsmæssige, skal arealet vurderes efter, hvad en landmand i området skønnes at ville betale for det.

Findes der flere boliger på en landbrugsejendom, og disse ikke anvendes af (eller er udlejet til) ansatte på bedriften, men er udlejet til personer, der ikke er beskæftiget på landbrugsejendommen, ansættes et skønnet areal til en kvadratmeterpris med udgangspunkt i grundværdiniveauet for tilsvarende fritliggende parcelhuse i området.

Er den udlejede bolig ikke frit eller delvis frit beliggende, men fx en integreret del af en driftsbygning, ansættes der dog ingen særskilt grundværdi for den pågældende bolig.