H.A.3.2.1 Grundværdisystemet

Indhold

Dette afsnit handler om grundværdisystemet.

Afsnittet indeholder:

• GRUS og Planregisteret
• Plantyper
• Grundværdiområder
• Grundprisanalysesystemet.

GRUS og Planregisteret

I GRUS (forkortelse for grundværdisystemet) registrerer SKAT det formål, som et bestemt område er udlagt til ved den fysiske planlægning. Se afsnit H.A.6.1 Ejendommens rettigheder og byrder.

Registreringen foretages ud fra den registrering af tilsvarende oplysninger, der kan ske i Planregistret.

I Planregistret kan disse oplysninger for hvert planområde (områdeenhed i kommuneplan eller lokalplan) registreres:

• Zonestatus (landzone, byzone og sommerhusområde)
• Generel plankode (boligområde, centerområde, erhvervsområde, sommerhusområde, fritids- og ferieformål, jordbrug osv.)
• Specifik plankode (parcelhuse, tæt-lavt byggeri, etagebebyggelse, blandet)
• Områdets maksimalt tilladte bebyggelsesprocent.

Ved grundværdiberegningen er der ikke behov for så detaljerede oplysninger som dem, der kan registreres i Planregistret. Derfor defineres der i Grundværdisystemet et mere begrænset antal GRUS-plantyper. GRUS-plantyperne må ikke forveksles med plantyperne i Planregistret.

GRUS-plantyperne bestemmes ud fra områdernes zonestatus og generelle plankode. For boligområder anvendes desuden den specifikke plankode.

Plantyper

Skema over plantyper i grundværdisystemet

Grundværdiområder

For at få ensartede og rimelige grundværdiansættelser inddeles landet i grundværdiområder. Inden for hvert grundværdiområde gælder samme forhold, både hvad angår efterspørgslen på grunde, og med hensyn til fysisk planlægning. Den grundlæggende områdeenhed er grundværdiområdet.

SKAT har givet disse almindelige retningslinjer for opdelingen:

• Hvert grundværdiområde må kun omfatte ejendomme med den samme type planlagt anvendelse
• Et grundværdiområde må kun omfatte ejendomme, der ligger i én og samme kommune/vurderingskreds
• Der skal være sammenhæng mellem grundværdiområde- og planområdeinddelingen. Et grundværdiområde må dog gerne omfatte flere planområder (og omvendt)
• Hvert grundværdiområde må kun omfatte ejendomme med ensartede prisforhold for grunde og med en forventet ensartet prisudvikling
• Hvert grundværdiområde skal udgøre et geografisk sammenhængende område.

Grundprisanalysesystemet

I grundprisanalyserne anvendes statistiske analyser af både bebyggede og ubebyggede salg til at undersøge forholdet mellem grundværdierne i forskellige områder.

I et parcelhusområde, hvor der ikke sælges ubebyggede grunde, fordi området er fuldt udbygget, tager SKAT hensyn til prisniveauerne for parcelhuse, når grundværdiniveauerne skal fastlægges. Det vil være en hjælp at sammenligne huspriserne i de pågældende områder med huspriserne i andre områder, hvor grundværdierne kan fastlægges ud fra grundsalg.

Eksempel på indirekte fastlæggelse af grundværdiniveau

I område X ansættes grundværdien for normalgrunde med udgangspunkt i salgsspriserne for sådanne grunde. I område Y, hvor salgsspriserne for standardhuse er højere end i område X, formodes grundværdiniveauet at være højere end i område X. Omvendt skal grundværdiniveauet i område Z, hvor salgsspriserne for standardhuse er lavere end i område X, formodentlig være lavere end i område X. Ved tillæg eller fradrag i grundværdierne korrigeres der for indflydelsen af områdevise forskelle i de solgte huses bygningsstandard.

Behovet for at finde frem til grundværdiniveauer på denne indirekte måde er steget kraftigt, da salget af ubebyggede grunde er meget begrænset. I mange bymæssigt udbyggede kommuner er der stort set ingen grundsalg. Det vil derfor være i de færreste grundværdiområder, hvor der umiddelbart op til vurderingen kan findes vejledning direkte i salg af ubebyggede grunde.

Grundprisanalyserne udfinder forholdet mellem forskellene i huspriserne og forskellene i grundprisniveau.

Går man ud fra den forudsætning, at bygningsværdien er den samme, uanset hvor bygningerne geografisk er placeret, er det relativt let at beregne grundværdierne i områder, hvor der ikke forekommer salg af ubebyggede grunde. I disse områder fratrækkes i salgsprisen de bygningsværdier, som er beregnet i områder, hvor der både er salg af bebyggede og ubebyggede grunde, og differencen er dermed grundværdien.

Forudsætningen ovenfor, at bygningsværdien er den samme, uanset hvor bygningerne geografisk er placeret, er ikke i overensstemmelse med erfaringerne på boligmarkedet. Fx vil en luksuriøs bygning i et økonomisk tilbagestående område ikke ved salg indbringe samme merværdi, som hvis bygningen var placeret i et attraktivt område med et befolkningsunderlag karakteriseret ved høje indkomster.

Derfor tilvejebringes sammenhængen mellem ejendomsværdi og grundværdi og dermed også mellem bygningsværdi og grundværdi ved en statistisk analyse, som er vist i figur 1.

Sammenhængen er beregnet ud fra alle de områder i landet, hvor der statistisk forekommer tilstrækkelig mange salg af både bebyggede og ubebyggede grunde til, at der kan beregnes en værdi for standardhuset i det pågældende område ud fra de konstaterede salg.

Her ses forløbet i den statistiske analyse:

• For de områder af landet, hvor der er tilstrækkelige salg af ubebyggede grunde, føres alle salg for de seneste fire år af ubebyggede og bebyggede salg op til nutidsniveau. Som indeks ved fremskrivningen anvendes SKATs salgsstatistik fordelt på geografiske områder.
• Nogle områder samles i prisgrupper, så antallet af salg er tilstrækkeligt til statistisk analyse.
• For de ubebyggede salg omregnes salgsprisen ud fra størrelsen af grunden ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet. Alle salgspriser omregnes altså til prisen for en normalgrund, som er sat til 800 m² i boligområder og 1.200 m² i sommerhusområder.
• For de bebyggede salg omregnes bygningen til et standardhus ud fra de data SKAT har for pågældende hus. Forslagsmodellen med normtal for standardhuset og de vægtede etagearealer er på dette tidspunkt ikke endeligt fastlag, så en foreløbig forslagsmodel anvendes.
• De endelige værdier for sammenvejning af etagearealer - de vægtede etagearealer - fastlægges for enfamiliehuse og sommerhuse. Se afsnit H.A.2.1.1.1 Fritliggende helårsboliger med én beboelseslejlighed "Fritliggende helårsboliger med én beboelseslejlighed".
• Gennemsnitligt prisniveau for normalgrunden beregnes (foreløbig værdi) i de enkelte områder.
• Gennemsnitligt prisniveau for standardhuset beregnes (foreløbig værdi) i de enkelte områder.
• Sammenhængen mellem værdi for normalgrund og værdi for standardhus vises i figur 1, grundværdikurven. Der foretages på dette tidspunkt flere statistiske beregninger af grundværdikurven med alternative værdier for normalgrund og standardhus, og når sammenhængen er stabil, lægges grundværdikurven endelig fast.  
• Første forslag til grundværdier beregnes (første grundværdiberegning). Den sendes ud til regionale medarbejdere til vurdering. De udsendte forslag sker i form af m²-priser for de enkelte grundværdiområder uden forslag vedrørende enkeltejendomme.
• Efter tilbagemelding fra regionale medarbejdere og analyse fastlægges de endelige værdier for parametre af normtal vedrørende byggematerialer mv. Se afsnit H.A.2.1.1.1 Fritliggende helårsboliger med én beboelseslejlighed.
• Anden grundværdiberegning udsendes til regionale medarbejdere. På dette tidspunkt er m²-prisen i grundværdiområderne lagt fast.
• Samtidig fastlægges centralt det generelle normtal for standardhuset 
• Der udsendes forslag til lokalkorrektion for standardhuset for de enkelte områder. De regionale medarbejdere indberetter ændringer til lokalkorrektion for standardhuse for de enkelte områder.
• Tredie grundværdiberegning udsendes til de regionale medarbejdere med forslag til ansættelse af ejendomsværdi for enkeltejendomme. Herefter kan der kun indberettes korrektioner vedrørende grundværdi og ejendomsværdi vedrørende enkeltejendomme.

I de statistiske analyser anvendes et matematisk princip kaldet multipel regressionsanalyse ved fastlæggelse af parametre af normtal vedrørende byggematerialer mv. og ved sammenvejning af etageareal.

Grundværdikurver

Det er muligt for en given områdeinddeling i hele landet at beregne gennemsnitlige prisniveauer for standardhuse svarende til eksemplet ovenfor.

I forhold til eksemplet er spørgsmålet, hvor meget højere eller lavere skal grundværdierne i område Y og Z være i forhold til område X. Når huspriserne i område Y og Z er henholdsvis 50.000 kr. højere og lavere end i område X.

Metoden til at undersøge dette forhold statistisk er vist i figur 1.

For hver kommune er det beregnet, hvad standardhuset i gennemsnit har kostet. Det bestemmer kommunens placering på den vandrette akse i figuren.

Grundsalgene i den pågældende kommune placeres så i forhold til den lodrette akse. Krydsmarkeringerne i figur 1 er altså salgsprisen for konkrete enkeltsalg omsat til standardværdi.

Når det er gjort for alle de kommuner, hvor der er solgt grunde, beregnes der statistisk en grundværdikurve, som viser det generelle forhold mellem huspriser og grundpriser.

Nu kan der for et grundværdiområde eller en gruppe af områder opgøres en gennemsnitspris for standardhuset. Denne huspris afsættes på den vandrette akse i figur 1. Ud fra kurven kan man finde det grundværdiniveau på den lodrette akse, som svarer til husprisen. I praksis vil systemet fungere på den måde, at man indberetter, for hvilke grundværdiområder man ønsker en sådan beregning. Beregningen af grundværdiniveau sker så maskinelt.

I forhold til eksemplet er det nu muligt at give et statistisk svar på, hvor store forskelle i grundværdiniveau mellem de tre områder den givne variation i huspriser forventes at give anledning til.

Figur 1. Statistisk fastlæggelse af grundværdikurve

I første omgang er alle resultater af grundprisanalyserne samlede værdier af normalgrunden på 800 m2 i boligområder og 1.200 m2 i sommerhusområder. Ved tilbagemeldingen til de lokale SKAT-afdelinger vil der ske en omregning til normalpriser for den givne normalgrundstørrelse.

Der bliver opstillet en grundværdikurve for områder ansat efter byggeretsværdiprincippet. Det er kun for disse områder der kan forventes en tilstrækkelig omsætning af relativt ensartede ejendomme, så det er statistisk muligt at foretage de beskrevne beregninger. Systemet omfatter således kun parcelhusområder og sommerhusområder.

Systemet omfatter ikke rækkehusområder, da der ikke forekommer selvstændige salg af enkeltgrunde til rækkehusbebyggelse. Systemet er baseret på en dokumenterbar sammenhæng mellem niveauet for ubebyggede og bebyggede salg. Denne sammenhæng kan ikke påvises for rækkehusområder, da der ikke findes salgsmateriale.

Områdeprisen i rækkehusområder må indirekte fastlægges på grundlag af niveauet for de tilstødende parcelhusområder.

Prisgrupper

Grundværdiområderne samles i prisgrupper. Det sker for at få tilstrækkeligt mange salg til at kunne estimere normalpriserne ved hjælp af statistiske analyser.

Hver prisgruppe skal bestå af grundværdiområder:

• Med nogenlunde samme prisniveau
• Inden for samme vurderingskreds eller kommune
• Med relativt ensartede planmæssige forhold, da de skal være inden for samme kategori af plantyper.

Kategorierne af plantyper er:

• Kategori I. Byzone
• Kategori II. Landzone (undtagen områder udlagt til sommerhuse)
• Kategori III. Sommerhusområder og landzone udlagt til sommerhuse.

Som minimum anbefales det, at hver prisgruppe indeholder så mange ejendomme af den pågældende hovedtype (parcel- eller sommerhuse), at der er ca. 15 bebyggede salg til rådighed for de statistiske analyser. Det vil i praksis sige, at prisgruppen skal indeholde mindst 3-400 ejendomme af hovedtypen.

Det kan være nødvendigt at samle grundværdiområder med svagt afvigende prisniveauer i én prisgruppe. Det kan fx være tilfældet, hvis et af grundværdiområderne er nær kystlinjen. Det har en lidt højere værdi, men der er ikke ejendomme nok i grundværdiområdet til at det kan udgøre en prisgruppe i sig selv. I det tilfælde slås grundværdiområdet ved kysten sammen med de tilgrænsende grundværdiområder. Derefter vil der så være mulighed for at indberette en afvigelse for dette grundværdiområde.

Sammenhæng mellem grundværdi og bygningsværdi

Som figur 1 viser, er værdien af standardhuset højere, jo højere standardværdien for grunden er. Det viser sig også, at for fx enfamiliehuse kan kun halvdelen af beliggenhedsværdien opfanges af grundværdien.

Figur 2. Grundværdikurve for parcelhuse 2011

I grundprisanalyserne estimeres det gennemsnitlige forhold mellem værdien af en normalgrund og standardejendomsværdien (værdien af et standardhus inkl. standardgrund). Resultatet af analyserne for parcelhuse i prisniveauet 2011 er vist i figur 2.

Figuren skal læses på den måde, at i et område, hvor standardejendomsværdien er 2.000.000 kr., vil grundværdien være ca. 900.000 kr., og hvor standardejendomsværdien er 4 million kr., er grundværdien ca. 2.400.000 kr.

Konsekvensen af denne sammenhæng er - som illustreret i figur 3. - at bygningsværdien for en standardbygning er godt 600.000 kr. hvis den ligger i et område, hvor grundværdien for en normalgrund er 400.000 kr. Bygningsværdien for en standardbygning er ca. 800.000 kr., hvis den ligger i et område, hvor grundværdien for en normalgrund er 700.000 kr.

Der vil fortsat være behov for lokalkorrektioner i forslagsmodellerne.

Se i øvrigt SKM2015.615.HR, der drejer sig om en sommerhusejendom, hvor der var givet nedslag i ejendomsværdien, men ikke i grundværdien. Det nævnes i dommen, at der ikke er bestemmelser i vurderingsloven om, at et generelt nedslag i ejendomsværdien skal føre til nedsættelse af grundværdien, og der er heller ikke administrativ praksis herom. Ifølge Højesteret er det afgørende herefter, om begrundelsen for og karakteren af nedslaget i ejendomsværdien indebærer, at grundværdien er for højt ansat i forhold til grundens handelsværdi. Den sammenhæng, der er mellem ansættelsen af grundværdien og ejendomsværdien, sådan som det er udtrykt ved grundværdikurven, skaber en formodning for, at et sådant nedslag i ejendomsværdien også har betydning for grundværdiansættelsen. Højesteret fandt imidlertid ud fra bl.a. oplysninger om de priser, der var opnået i de seneste år før vurderingen ved salg i det pågældende sommerhusområde af ubebyggede grunde og af en bebygget grund med henblik på nedrivning, at det ikke kunne antages, at det skøn, som vurderingsmyndighederne havde foretaget vedrørende grundværdien, hvilede på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet havde ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Figur 3. Sammenhæng mellem grundværdi og bygningsværdi for parcelhuse 2011

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området: