H.A.2.2.1.1 Principperne for vurdering af erhvervsejendomme

Indhold

Dette afsnit handler om retningslinjerne for vurdering af erhvervsejendomme til boligformål, dvs. ejendomme, som ikke er omfattet af forslagsmodellerne for ejerboliger.

Afsnittet indeholder:

• Generelt om erhvervsejendomme
• Private udlejningsejendomme til beboelse
• Andelsboliger
• Almennyttigt boligbyggeri
• Udlejede ejerlejligheder
• Ejendomme med blandet beboelse og erhverv.

Generelt om erhvervsejendomme

For erhvervsejendomme vil handelsværdien være bestemt af forventningerne til afkastet.

Det gælder både for rene investeringsejendomme som fx udlejningsejendomme til beboelse, og for fabriks-, lager- og kontorejendomme, som ejerne selv udnytter i deres erhverv.

Bemærk

Bemærk, at der gælder særlige regler for vurderingerne af andre ejendomme end ejerboliger, dvs. erhvervsejendomme i bred forstand, i årene 2013 og 2014 som følge af de lovændringer, der er sket ved lov nr. 1635 af 26. december 2013. 

Ligeledes gælder der særlige regler for vurderingerne i årene 2015 og 2016 som følger af lovændringer sket ved lov nr. 1535 af 27. december 2014. Se VUL § 43, sådan som den er affattet ved § 1, nr. 4, i lov nr. 1535 af 27. december 2014, og afsnit H.A.1.1.3 Særlige regler for vurderingerne i 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 og 2018 .

Desuden gælder der særlige regler for vurderingerne i årende 2017 og 2018 som følge af lovændringerne sket ved lov nr. 61 af 16. januar 2017. Se VUL § 43, som affattet i § 1, nr. 3, i lov nr. 61 af 16. januar 2017 og afsnit H.A.1.1.3 Særlige regler for vurderingerne i 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 og 2018.

Private udlejningsejendomme til beboelse 

Udlejningsejendomme, der indeholder beboelseslejligheder, anses i vurderingsmæssig sammenhæng som "udlejningsejendomme til beboelse", når mindre end 25 pct. af ejendommens værdi kan henføres til erhvervslejemål.

Hvor 25 pct. eller mere af værdien kan henføres til erhvervslejemål, anses de som "udlejningsejendomme til blandet beboelse og erhverv".

Sondringen mellem ren beboelse på den ene side og blandet beboelse og erhverv på den anden side har betydning for de indberettede salgsoplysningers rubricering og dermed indirekte for vurderingsniveauet, men i øvrigt vurderes de to kategorier ejendomme efter samme retningslinjer.

Prisen for en udlejningsejendom vil være bestemt af ejendommens forventede afkast opgjort efter markedsværdi.

Ejendommens afkast skal holdes op imod andre faktorer som den aktuelle obligationsrente og inflationstaksten.

Desuden spiller den offentlige huslejeregulering og forventninger om ændringer heri en rolle for prisfastsættelsen.

Ved bedømmelsen af en ejendoms værdi vil en potentiel køber kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifterne til vedligeholdelse af ejendommen og betinge sig en pris, der tager hensyn hertil.

Er vedligeholdelsestilstanden ringere end normalt, vil ejendommens værdi i handel og vandel derfor være lavere, end lejeindtægten umiddelbart giver indtryk af.

For beboelsesejendomme, der savner moderne bekvemmeligheder, vil handelsværdien være påvirket af de relativt ringere afkastmuligheder, idet der ikke kan forventes lejestigninger af betydning for sådanne ejendomme.

Det anførte vil navnlig gøre sig gældende, hvor lejlighederne ikke har eget toilet og bad eller har individuel opvarmning (kakkelovn, el-ovne, gasbrænder og petroleumsfyr).

Sanering

Omvendt har der i de senere år vist sig stor køberinteresse for ejendomme, der er blevet totalt renoverede som led i en sanering eller byfornyelse.

De renoverede ejendommes handelsværdi er påvirket af, at istandsættelsen giver mulighed for væsentlige lejestigninger, samtidig med, at den tilfører ejendommen en forbedret vedligeholdelsestilstand.

I forbindelse med renoveringen eller byfornyelsen kan hele kvarterer have ændret karakter, og vurderingsniveauet er så blevet påvirket i opadgående retning. En sådan udvikling er markant i nogle af Københavns brokvarterer.

Bruttolejeindtægt

SKAT har ikke som parterne i en ejendomshandel mulighed for at foretage beregninger over den enkelte ejendoms rentabilitet, da der ikke indsamles oplysninger om ejendommens udgifter.

Ejendomsværdien skal derfor ansættes på grundlag af de oplysninger, der kan findes i registrene, og de forhold, der kan konstateres i forbindelse med en besigtigelse.

I tilfælde, hvor der i forbindelse med en klagesagsbehandling kommer oplysninger om en lejeindtægt, der afviger fra den anslåede leje, skal den oplyste leje lægges til grund, medmindre der er tale om en leje, der må anses for at falde uden for vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold. Se VUL § 10, stk. 3 og nedenfor.

Der tænkes i denne forbindelse navnlig på andelsboliger, hvor lejen (boligafgiften) for nyoprettede andelsboliger gennemgående er væsentlig højere end lejen i tilsvarende private udlejningsejendomme, mens det modsatte som oftest er tilfældet, hvor der er tale om en andelsboligforening oprettet for mange år siden.

Lejefaktoren

For større udlejningsejendomme kan der konstateres et relativt fast forhold mellem salgspriser og bruttolejeindtægter.

Kapitaliseringsfaktoren, der udtrykker dette forhold, kaldes i reglen lejefaktoren.

I praksis beregnes ejendomsværdien for udlejningsejendomme ved, at en anslået bruttoleje eller den oplyste, årlige lejeindtægt ganges med lejefaktoren.

SKAT fastsætter lejefaktorer for de enkelte kategorier ejendomme under forudsætning af almindelig god vedligeholdelsesstandard.

I konkrete tilfælde kan det ske, at det er oplysninger om nettolejen, der er tilgængelige. I dette tilfælde skal der til nettolejen tillægges sædvanlige driftsudgifter, så der opnås en bruttoleje. Herefter anvendes den lejefaktor, der gælder for den pågældende type ejendomme.

På landsplan har hovedparten af de handlede udlejningsejendomme erfaringsmæssigt opnået priser svarende til 10-15 gange den årlige bruttolejeindtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5-7 gange lejen, mens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme handles til 15-20 gange lejen.

Der er en tendens til, at en høj bruttolejeindtægt trækker lejefaktoren op.

Umiddelbart kunne det give indtryk af, at den samme værdi medregnes to gange, men forklaringen er, at nyere og veludstyrede ejendomme med de høje huslejer sædvanligvis drives med lavere omkostninger end ældre ejendomme.

Det betyder, at ejendommene alt i alt bliver mere attraktive for potentielle købere.

En særlig gunstig beliggenhed kan også betinge en højere lejefaktor end den normale.

Mindre udlejningsejendomme (3-6 lejligheder) handles undertiden på det vilkår, at en af lejlighederne stilles til disposition for køberen.

Selv om der kan være visse ulemper for en ejer ved selv at bo i ejendommen, er der almindeligvis anledning til at justere lejefaktoren opad under hensyn til ejerboligen.

Lejefaktorens rigtighed kan eventuelt efterkontrolleres ved, at ejendomsværdien kun beregnes på grundlag af de udlejede lejligheder, med tillæg af den disponible lejlighed vurderet som ejerlejlighed.

I helt nyopførte udlejningsejendomme kan huslejen undertiden være så høj, at ikke alle lejligheder kan lejes ud med det samme.

Skønnes udlejningskapaciteten ikke at kunne udnyttes fuldt ud inden for omkring et år efter ejendommens ibrugtagning, kan lejefaktoren efter omstændighederne fastsættes 1-3 points lavere end for tilsvarende fuldt udlejede ejendomme.

Ved fastsættelse af en ejendoms lejefaktor skal der ud over ejendommens opførelsestidspunkt, tages hensyn til ejendommens vedligeholdelsestilstand.

En køber af en udlejningsejendom vil særlig interessere sig for, hvilke indtægter og udgifter han vil have fremover ved at købe ejendommen.

Hvis ejendommen er godt vedligeholdt, skal der i en årrække efter købet ikke regnes med store udgifter til reparation og vedligeholdelse som i tilfælde, hvor ejendommen er dårligt vedligeholdt. En køber vil derfor være villig til at betale en højere pris for en godt vedligeholdt ejendom.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien, skal der derfor anvendes en højere lejefaktor for den godt vedligeholdte ejendom end for den mindre godt vedligeholdte ejendom.

For ældre ejendommes vedkommende ser en køber på mulighederne for i takt med, at lejlighederne bliver ledige, at foretage reelle forbedringsarbejder. Disse kan medføre lejeforhøjelser, og lejemålet kan herefter overgå fra den relativt lave omkostningsbestemte husleje til den mere lukrative markedsbestemte husleje.

Har lejlighederne i en udlejningsejendom ikke eget toilet og bad, og har de individuel opvarmning (kakkelovne, petroleumsbrænder, gasbrænder eller el-varme) skal der anlægges et forsigtigt skøn ved valget af lejefaktoren.

Institutionelle investorer, som pensionskasser og forsikringsselskaber, der foretager langsigtede investeringer, og som køber udlejningsejendomme for at kunne tilbyde medlemmerne lejligheder, vil ikke købe denne type udlejningsejendomme. Det samme er i et vist omfang tilfældet, hvor en bebyggelse omfatter mange små lejligheder.

I de tilfælde, hvor det gennemsnitlige lejlighedsareal er mindre end 65 kvadratmeter, skal der også tages hensyn til lejlighedsstørrelsen ved valget af lejefaktoren.

Baggrunden herfor er, at der for disse ejendomme skal regnes med større udgifter pr. kvadratmeter etageareal end for ejendomme med større enheder, og at administrationsomkostningerne ligeledes er høje.

SKAT skal også være særlig opmærksom på, at en ældre udlejningsejendom kan være forbedret og ombygget i meget betydelig omfang.

Er der registreret et ombygningsår, skal det undersøges hvilke ombygningsarbejder, der er foretaget.

I nogle tilfælde kan ombygningen være så begrænset, at den ikke får nævneværdig indflydelse på vurderingen, mens der i andre tilfælde, hvor der har været foretaget en sanering eller byfornyelse, kan være tale om, at ombygningen har et sådant omfang, at der nærmest er sket en total ombygning af den oprindelige ejendom.

Ombygning og forbedring af en udlejningsejendom vil som oftest medføre en forhøjelse af lejen.

Hvis ejendomsværdien derfor ansættes på grundlag af en anslået leje og en lejefaktor, der er fastsat på grundlag af ejendommens oprindelige opførelsestidspunkt, vil ejendomsværdien blive for lav i forhold til handelsværdien.

I disse tilfælde vil det ved valget af lejefaktor være mere rigtigt at tage udgangspunkt i en lejefaktor, der anvendes for ejendomme i ombygningsåret end i den faktor, der anvendes for ejendomme fra det oprindelige opførelsestidspunkt.

Sædvanlige udlejningsforhold

Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold. Se VUL § 10, stk. 3.

På boligmarkedet er det især de restriktioner efter lejeloven og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven), som påvirker ejendomsværdien.

Er ejendommen underkastet huslejerestriktioner, skal den bundne leje i almindelighed betragtes som den efter forholdene normale leje. Der tages derimod ikke hensyn til begrænsninger i opsigelighed mv., som lejeaftalens parter selv har fastsat.

Andelsboliger

For andelsboligforeningsejendomme ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinjer, som gælder for private udlejningsejendomme.

Der gør sig det særlige forhold gældende i andelsboligforeninger, at boligafgiften, som andelshaverne betaler for at bo i lejlighederne, varierer meget efter, hvornår foreningen er oprettet.

I en ældre andelsboligforening er huslejen som regel lavere end i sammenlignelige private udlejningsejendomme, hvorimod huslejen i nyoprettede andelsboligforeninger normalt er højere end i sammenlignelige private ejendomme. Det hænger sammen med, at huslejen i de private ejendomme er bundet af huslejereguleringen, se ovenfor.

Boligafgiften til en andelsboligforening forudsættes at skulle dække både finansieringsomkostninger og de løbende udgifter.

I en ældre andelsboligforening er finansieringsudgifterne små, medens de kan udgøre den største enkelte udgiftspost i en nyoprettet andelsboligforening.

For andelsboliger i støttet byggeri blev der til og med vurderingen den 1. oktober 2007 udarbejdet maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi, som nu efterfølgende er ændret til, at andelsboliger i støttet byggeri bliver vurderet på samme måde som private udlejningsejendomme, se ovenfor.

Almennyttigt boligbyggeri

For ejendomme i det almennyttige boligbyggeri ansættes ejendomsværdien efter samme retningslinjer, som gælder for private udlejningsejendomme.

Det gælder, hvad enten det drejer sig om etageejendomme, eller om ejendomme i tæt lav eller åben lav bebyggelse.

I almennyttigt boligbyggeri skal huslejen fastsættes, så boligselskabets indtægter kan dække de udgifter, der er forbundet med driften af ejendommene, og de fornødne henlæggelser. Se § 9 i lovbekendtgørelse nr. 228 af 9. marts 2016 om leje af almene boliger.

I øvrigt fastsættes lejen efter lejlighedernes brugsværdi.

Kommunalbestyrelsen skal godkende begyndelseshuslejen, når en ejendom tages i brug.

Huslejen i det lave byggeri fastsættes normalt ikke væsentligt højere end lejen i etageejendomme, selv om lejligheder i det lave byggeri erfaringsmæssigt er mere efterspurgte.

Fører en sædvanlig beregning på grundlag af bruttolejeindtægten ikke til et rimeligt resultat, skal ejendomsværdien ansættes efter et skøn, hvor blandt andet ejendommens opførelsesomkostninger kan indgå.

Vurdering ved salg

Salg af et almennyttigt boligselskabs ejendom skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Se § 27 i lov om almene boliger mv. Der kræves normalt også godkendelse fra socialministeren, medmindre salget sker til en anden almennyttig boligorganisation.

Sker salget til en kommune, skal ejendommen vurderes af SKAT, og overdragelsessummen må ikke være lavere end den, som SKAT har ansat.

Ansættelsen kan påklages af køberen og sælgeren efter reglerne i skatteforvaltningsloven.

Udlejede ejerlejligheder

Ejerlejligheder, som ejerne selv bebor eller på anden måde disponerer over fx til erhverv, er ikke omfattet af begrænsningerne i lejelovgivningen.

For frie ejerlejligheder til beboelse udarbejder SKAT maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi. 

Værdien af en udlejet ejerlejlighed vil i overvejende grad være bestemt af lejlighedens forventede afkast.

50 pct. - reglen

På baggrund af indberettede salgspriser på udlejede ejerlejligheder har der siden 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis er blevet ansat til 50 pct. af, hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri.

Hvor en ejerlejlighed er oplyst udlejet på sædvanlige lejevilkår, udarbejder SKAT forslag i overensstemmelse med denne praksis. 

Særlige forhold efter lejelovgivningen

Særlige forhold kan føre til at fravige den omtalte praksis.

Beboelsesejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, som ikke er solgt, men i stedet udlejes til en leje, som giver en rimelig forrentning af anskaffelsesomkostningerne, skal i stedet vurderes efter de retningslinjer, der gælder for almindelige udlejningsejendomme, idet der eventuelt anvendes en særlig høj lejefaktor.

Der kan også være anledning til at gøre undtagelse fra 50 pct.-reglen, hvor ejerlejlighedens lejer undtagelsesvis kan siges op med 1 års varsel. Se lejelovens § 83, stk. 1, litra a sammenholdt med § 84, litra a.

Det drejer sig om tilfælde, hvor

• ejerlejlighedens ejer selv agter at bebo lejligheden og har beboet denne tidligere
• ejerlejlighedens ejer selv agter at bebo lejligheden, og lejemålet er indgået før den 1. juli 1986.

I begge tilfælde stilles der yderligere to betingelser for at gøre opsigelsesretten gældende:

• Lejemålet skal være indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder
• Lejeren skal ved lejeforholdets påbegyndelse være gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter lejelovens § 80.

Har ejeren opsigelsesret efter en af de omtalte bestemmelser i lejeloven, skal ejerlejligheden vurderes, som om der var tale om en fri ejerlejlighed, idet der dog kan indrømmes et skønsmæssigt nedslag på op til 20 pct. under hensyn til opsigelsesfristen.

På samme måde ansættes vurderingen, når lejeaftalen oplyses at være tidsbestemt og derfor ophører uden opsigelse ved lejeperiodens udløb. Se lejelovens § 80.

Ejendomme med blandet beboelse og erhverv

Udlejningsejendomme, der indeholder beboelseslejligheder, men hvor 25 pct. eller mere af værdien kan henføres til erhvervslejemål, anses som "Udlejningsejendomme til blandet beboelse og erhverv".

På disse ejendomme ansættes værdien for boligdelen principielt efter samme retningslinjer som for udlejningsejendomme til ren beboelse og for erhvervsdelen efter samme retningslinjer som for ejendomme til rent erhverv, hvorefter der laves et vægtet gennemsnit, der tager hensyn til den blandede anvendelse.

For leje af lokaler, som udelukkende udlejes til andet formål end beboelse gælder bestemmelserne i LBK nr. 1714 af 16. december 2010 om leje af erhvervslokaler (erhvervslejeloven).

Disponerer ejeren eller et selskab, som ejeren kontrollerer, over en del af ejendommen, må SKAT skønne over, om den opgivne bruttolejeindtægt svarer til ejendommens reelle markedsværdi.