H.A.2.1.1.3 To- og tre-familieshuse m.fl.

Indhold

Dette afsnit handler om forslagsmodellen for to og trefamilieshuse m.fl. (modificeret rækkehusfunktion).

Afsnittet indeholder:

• Modificeret rækkehusfunktion
• Dobbelthuse
• Tredobbelthuse
• To- og trefamilieshuse
• Vægtet etageareal
• Procentnedslag
• Anpartsboliger
• Forslagsberegningen.

Modificeret rækkehusfunktion

Ejendomme med to eller tre beboelseslejligheder får beregnet forslag efter en modificeret rækkehusfunktion, og de har benyttelseskoderne 01, 11 og 41.

Ejendomme med to-tre lejligheder kan deles op i flere typer.

To- og trefamilieshuse er karakteriseret ved, at lejlighederne ligger oven på hinanden. I dobbelt- og tredobbelthuse ligger de ved siden af hinanden. Tredobbelthusets ligner tre rækkehuse, men lejlighederne er ikke selvstændige ejendomme som rækkehuse.

Beregningen af en bygningsværdien sker efter de retningslinjer, der er beskrevet for rækkehusfunktionen med en modifikation i beregningen.

Modifikationen i beregningsfunktionen består i, at der gives et procentnedslag, som afhænger af

• hvilken funktionsgruppe ejendommen tilhører. Se afsnit H.A.2.1.2.1.2 Det vægtede etageareal.
• udformningen af den bygning, hvor de to eller tre lejligheder ligger. Se ovenfor om to-familieshuse, tre-familieshuse, dobbelthuse og tredobbelthuse.

Procentnedslaget er ligesom de øvrige størrelser i vurderingsforslagsmodellerne statistisk fastlagt ved analyser af priser på solgte ejendomme.

Som en konsekvens af Bygnings- og Boligregisterets (BBR´s) opbygning er der justeret lidt på rækkehusfunktionens generelle beregningsmodel med hensyn til beregning af normtallet.

Dobbelthuse

Normtallet for dobbelthuse beregnes systemmæssigt med udgangspunkt i den af lejlighederne, der har det største areal. Det bebyggede areal indgår med halvdelen ved beregningen, fordi systemberegningen forudsætter, at lejlighederne er lige store. Vurderingen passer derfor kun, hvis lejlighederne er lige store.

Når lejlighedernes arealer er forskellige, beregnes der ikke forslag til ejendomsværdi. Det skyldes, at det ikke er hensigtsmæssigt at angive beregninger på vurderingsmeddelelserne, som ikke tager udgangspunkt i de arealstørrelser, som er registreret i BBR.

Når de to lejligheder ikke er lige store, skal der korrigeres og laves en manuel vurderingsmeddelelse.

Tredobbelthuse

For tredobbelthuse beregnes normtallet efter samme principper som for dobbelthuse, bortset fra at det bebyggede areal indgår med 1/3 ved beregningen af normtallet.

To- og tre-familieshuse

For to- og tre-familieshuse beregnes normtallet på grundlag af stuelejlighedens oplysninger, herunder det bebyggede areal.

Vægtet tageareal

Beregningen af vægtet etageareal sker på samme måde som for rækkehuse.

Procentnedslag

Salgsprisanalyserne viser en forholdsmæssig reduktion i prisen for ejendomme med to eller tre lejligheder.

Det hænger sammen med, at der ofte er udlejet en eller flere af lejlighederne i disse ejendomme, så en køber normalt ikke får fuld råderet over ejendommen med det samme.

Af den grund gives der et procentnedslag i bygningsværdien afhængigt af, hvor i landet ejendommen ligger. Se afsnit H.A.2.1.2.1.2 Det vægtede etageareal.

Bygningsværdien beregnes efter rækkehusmodellen og ændres med den anførte procentvise nedsættelse.

Anpartsboliger

Hvis den omtalte kategori ejendomme er delt op i ideelle anparter, som kan handles selvstændigt, kan prisdannelsen afvige så meget fra den pris, der er forudsat ved forslagsberegningen, at SKAT må anlægge et konkret skøn over ejendomsværdien.

Forslagsberegningen

Forslag til ejendomsværdi beregnes sådan ved anvendelsen af normtal og vægtet etageareal:

• Bygningsværdi (vægtet etageareal x normtal for ejendommen)
• + Grundværdi
• + Eventuelt nedslag for ekstra fundering.

Bemærk

Nedslag for ekstra fundering er givet i grundværdien i ubebygget stand. For den bebyggede ejendom vil en køber ikke indregne et sådant nedslag i en købspris, da udgiften er afholdt.

Derfor bliver der givet et tillæg for ekstra fundering i beregningen af forslaget til ejendomsværdi.