H.A.1.4.2 Den faste ejendom med sædvanligt tilbehør

Indhold

Dette afsnit beskriver, hvad SKAT forstår ved sædvanligt tilbehør til den faste ejendom. I modsætning til det, der ikke betragtes som en del af den faste ejendom, fx inventar, driftsmateriel mv.

Afsnittet indeholder:

• Hvad betragtes som fast ejendom
• Sædvanligt tilbehør
• Beboelsesejendomme
• Erhvervsejendomme
• Både og skibe.

Hvad betragtes som fast ejendom

Den faste ejendom udgør grundarealet inklusive den bebyggelse og beplantning, der befinder sig på grunden.

Det kan fx være

• hegn, broer, belægning på pladser og kørebaner
• ledninger til vand og kloak
• vandløb, søer, damme og bassiner
• naturgivne forekomster fx kalk, ler, sten og grus, der normalt vil følge med ejendomsretten til ejendommen.

Listen er ikke udtømmende.

Alle murede og støbte konstruktioner på og i jorden anses også som bygninger og bygningsbestanddele, hvis de er beregnet til varigt at forblive på stedet. Se Skat 1989.5.410.

Bemærk

Bygninger og bygningsbestanddele skal medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien, selv om enkelte dele deraf tilhører fx en lejer eller en offentlig myndighed og dermed ikke tilhører ejeren.

Sædvanligt tilbehør 

Sædvanligt tilbehør til ejendommen tages med ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Derimod tages besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel ikke med ved ansættelsen. Se VUL § 9, stk. 2.

Det er en forudsætning for at medtage tilbehøret ved ansættelsen, at det tilhører ejendommens ejer. Hvis ikke andet er oplyst, går vurderingsmyndigheden ud fra, at det tilbehør, der befinder sig i bygningerne, tilhører ejendommens ejer.

Beboelsesejendomme 

I takt med den teknologiske udvikling rykkes afgrænsningen mellem

• sædvanligt tilbehør til ejendommen eller
• inventar mv.

Ved bedømmelsen af, hvad der skal anses som sædvanligt tilbehør til enfamilieshuse mv., kan det være vejledende, om genstanden eller indretningen følger med ejendommen, hvis den overdrages. Det gælder også, selv om det ikke er udtrykkeligt nævnt i overdragelsesdokumentet.

Det er blevet almindeligt at udstyre beboelses- og kontorejendomme med fx elevatorer, belysningsarmatur, IT-kabler og ventilationsanlæg ved opførelsen. Derfor betragtes sådant udstyr som sædvanligt tilbehør til disse ejendomme.

I beboelsesejendomme anses følgende for sædvanligt tilbehør:

• Hårde hvidevarer, dvs. komfurer, kølefryseskabe og opvaskemaskiner
• Vaskemaskiner og tørretumblere i enfamilieshuse mv.
• Fællesvaskerier.

Tæppebelægning på gulve anses som sædvanligt tilbehør i både beboelses- og kontorejendomme, hvis belægningen erstatter anden gulvbelægning.

Bemærk

Hvidevarer, der er opsat af lejere med ret til nedtagning ved fraflytning, betragtes ikke som sædvanligt tilbehør.

Antenneanlæg

Antenneanlæg, hvor ejeren eller en ejerforening har ejendomsretten, betragtes som sædvanligt tilbehør.

Et lejet antenneanlæg skulle derimod betragtes som løsøre, der kunne afskrives efter reglerne i afskrivningsloven. Se Skat 1989.1.89.

Stationære beholdere og tanke

Stationære beholdere og tanke, der tjener opbevaringsformål, fx. olietanke, betragtes som sædvanligt tilbehør.

Bemærk

Procestanke er ikke en del af den faste ejendom, men betragtes som driftsmateriel/inventar.

Brønde

Brønde anses som bygningsbestanddele.

Erhvervsejendomme

I 1984 vedtog det daværende Ligningsråd følgende anvisning for 18. almindelige vurdering og senere vurderinger:

"Som sædvanligt tilbehør til en bygning betragtes installationer, som er indlagt til brug for bygningens anvendelse til erhverv i almindelighed, hvorimod installationer til brug for en særlig erhvervsmæssig udnyttelse af bygningen ikke i vurderingsmæssig henseende betragtes som sædvanligt tilbehør."

Anvisningen omfatter ikke beboelsesejendomme.

Bygning eller driftsmiddel

Den vurderingsmæssige behandling er normalt afgørende for, om en genstand eller indretning skal afskrives efter reglerne i afskrivningslovens regler for bygninger og installationer eller den kan afskrives som et driftsmiddel. Se AL (afskrivningsloven) kapitel 2 og 3.

De fleste indvendige indretninger anses som inventar, dvs. som driftsmateriel.

I fabrikker, værksteder og andre produktionsejendomme anses det egentlige produktionsanlæg ikke for sædvanligt tilbehør. Det skal derfor kun medtages ved vurderingen, hvis det udgør en bygningsbestanddel.

Følgende anses som driftsmateriel/inventar:

• De fleste indvendige indretninger
• Lamper og lysstofrør, der ikke er nagelfaste og indmurede
• Individuelle ventilationssystemer
• Hårde hvidevarer, stålborde, diske mv. i restauranter
• Solcelleanlæg (jorden, anlægget står på, vurderes separat).

Følgende anses som bygningsbestanddele:

• Nagelfaste og indmurede belysningsarmaturer
• Sprinkleranlæg med tilhørerende rørsystemer.

Reklameskilte, markiser mv.

Skilte og neonreklamer er inventar, mens indretningerne til at fastgøre dem anses som bygningsbestanddele.

Almindelige markiser anses som inventar, hvorimod en permanent overdækning (baldakin) anses som en bygningsbestanddel.

Landbrugsejendomme

Driftsmateriel/inventar er fx

• støbte gulve, når det er landbrugsejendomme med husdyrproduktion
• gødnings- og gyllekanaler, når det er landbrugsejendomme med husdyrproduktion
• staldenes øvrige indretning
• aftagelige gulvelementer
• fodertrug
• udsugningsanlæg
• beholdere, hvori der foregår en produktionsproces, fx. gæring.

Bygningsbestanddele er fx

• almindelig koldt- og varmvandsinstallationer
• grundvandspumper
• lynafledere
• brønde.

Særligt for gyllebeholdere

Overdækning af gyllebeholdere bestående af letklinker i en netpose eller et flydelåg af kunststofdug anses som et driftsmiddel.

Overdækning bestående af teltoverdækning eller betonlåg fastmonteret på gyllebeholderen anses som en bygningsbestanddel. Se SKM2004.228.LR.

Særligt for kornsiloer

Kornsiloer bliver nogle gange anset for selvstændige bygninger eller bygningsbestanddele.

Ved afgørelsen af, om en silo skal medtages ved vurderingen som bygning, eller som driftsmateriel, lægges der især vægt på, om siloen er beregnet til at blive på stedet.

Elektricitetsværker

For elektricitetsværker skal tranformer enhederne ikke medtages ved vurderingen af ejendommene. Dette gælder, uanset om enhederne befinder sig i eller uden for de murede bygninger.

Det tidligere Statsskattedirektorat har udtalt, at

• transformatorerne i murede bygninger
• ståltransformatorenhederne (metalkasser med betonbund nedgravet i jorden) og
• ledningsnettet

ikke skal medtages ved ejendomsvurderingen, men betragtes som løsøre. Se Skat 1988.8.497.

Se også

Se også afsnit H.A.2.2.1.2.11 Havne, offentlige værker og olieraffinaderier om vurderingen af elværker og kraftvarmeværker.

Både og skibe

Det er SKATs opfattelse, at både og skibe ikke skal medtages under ejendomsvurderingen.

Dette gælder, uanset hvordan båden eller skibet anvendes, og uden hensyn til om fartøjet kan sejle ved egen kraft eller ej.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området: