G.A.3.2.2.1.5.5 RIMs kompetence ved udlægsforretningens opfølgning

Indhold

Dette afsnit handler om RIMs kompetence ved udlægsforretningens opfølgning.

Afsnittet indeholder:

• RIMs beslutning om tvangsauktion
• RIMs kvittering for tinglyst udlæg til aflysning
• RIMs rykningspåtegning på tinglyst udlæg
• RIMs tilladelse til relaksation af udlæg i fast ejendom

RIMs beslutning om tvangsauktion

Tvangsauktion er det sidste led i rækken af forskellige inddrivelsesinstrumenter, som RIM kan benytte sig af. RIM skal derfor have udtømt de andre muligheder for inddrivelse af gælden, fx modregning og lønindeholdelse, før end tvangsauktion kommer på tale.

Udgangspunktet for en beslutning om at iværksætte tvangsauktion er, at hvis skyldneren kan, men ikke vil indgå en afdragsordning eller klart misligholder en indgået afdragsordning og derfor ikke betaler sin gæld, skal der ske tvangsrealisation af de udlagte aktiver.

En begæring om tvangsauktion af udlagt løsøre og fast ejendom, der tjener til bolig for skyldneren eller hans husstand, kan ikke fremmes, så længe skyldneren overholder en afdragsordning, der er fastsat af fogedretten eller pantefogeden og tiltrådt af skyldner. Se RPL § 525.

RIM skal være varsom med, at iværksætte tvangsauktion over en ejendom, der tjener som bolig for familien, hvis

• der i hustanden er mindreårige børn, eller 
• Skatteforvaltningens udlæg er foretaget efter INDOG (gældsinddrivelsesloven) § 12, stk. 1. Det vil sige, fx i ejendele, der tilhører skyldnerens samlevende ægtefælle.

Se også

Se også afsnit G.A.3.2.2.2.3 om tvangsauktion over fast ejendom.

RIMs kvittering for tinglyst udlæg til aflysning

RIM er legitimeret til at kvittere for tinglyst udlæg i Ting-, Bil- og Andelsboligbogen til aflysning vedrørende krav, som inddrives for det offentlige.

RIM er legitimeret til at aflyse udlæg ved indfrielse af hele det tinglyste beløb. Aflysning af udlæg skal foretages snarest muligt efter indfrielsen. Aflysning skal foretages af det driftcenter, der har kravet til inddrivelse på det tidspunkt, hvor det indbetales.

RIM er desuden legitimeret til at aflyse udlæg ved delvis eller ingen betaling af kravet, hvis følgende betingelser - afhængig af aktivet - er opfyldt:

• Ejendommen eller genstanden sælges i fri handel på sædvanlige vilkår og til en pris, der skønnes at være dens reelle handelsværdi.
• Hele provenuet - herunder provenuet ved ejerskiftelån - med fradrag af sædvanlige handelsomkostninger anvendes til at dække tinglyste panthavere i prioritetsorden. Hvis der i forbindelse med handlen udstedes sælgerpantebrev(e), skal dette/disse realiseres til den højst opnåelige kurs, og provenuet skal indgå i salgsprovenuet.
• Fyldestgørelse af de hæftelser, der er tinglyst foran RIMs udlæg, skal ske i den orden og med de beløb, der kan gøres gældende i tilfælde af tvangsauktion.
• På samme måde som ovenfor anført kan terminsrestancer betales af provenuet. Restancer af ejendomsskatter kan betales, i det omfang disse restancer er fortrinsberettigede. Tilsvarende gælder andre fortrinsstillende krav.
• Ved handlens afslutning skal dokumentation for provenuets anvendelse sendes til RIMs godkendelse.
• Foranstående panthavere, der ved handlen får hel eller delvis dækning af deres tinglyste krav, og som for samme krav har pant i andre af skyldnerens aktiver, skal afstå fra denne sikkerhed for den del af kravet, der fyldestgøres. RIM skal eventuelt indtræde i denne sikkerhed.
• Udlæg aflyses først, når køberens adkomst til ejendommen eller genstanden berigtiges og mod den berigtigende advokats eller et pengeinstituts indeståelse for, at handlen gennemføres på de fastsatte vilkår. Skyldneren må derfor aldrig få andel i provenuet, før hele restancen i henhold til tinglyste udlæg er betalt.

Bemærk

RIM kan ikke ved udlæg opnå overdækning af en fordring. Dette følger af RPL § 507, stk. 1, hvorefter pengekrav fuldbyrdes ved udlæg i en så stor del af skyldnerens formue, som efter fogedrettens skøn er nødvendig til dækning af kravet samt af omkostninger ved forretningen og det udlagtes opbevaring indtil auktionen.

I de tilfælde, hvor der derfor uberettiget er foretaget tinglyst udlæg i fast ejendom to gange for den samme fordring, skal RIM derfor senest, når ejendommen eventuelt kommer på tvangsauktion, nedlyse det senest foretagne tinglyste udlæg med den uberettigede overdækning, så der kun er foretaget og tinglyst udlæg én gang for kravet, og dette første udlæg dermed bevarer sin bedre prioritetsstilling i hæftelsesrubrikken i tingbogen.

RIMs rykningspåtegning på tinglyst udlæg

RIM er legitimeret til at meddele rykningspåtegning på tinglyste udlæg vedrørende krav, som inddrives for det offentlige.

>Rykningspåtegning er påtegning på et pantebrev om, at det fremtidig skal respektere en servitut eller en pantehæftelse, som pantebrevet ikke før har respekteret. Hvis der ikke er en rykningspåtegning, vil servitutten eller pantehæftelsen få prioritet efter pantebrevet. Det vil sige, at det er en erklæringer om at ville respektere senere tinglyste rettigheder .<

RIM kan meddele rykningspåtegning på tinglyste udlæg, hvis følgende betingelser er opfyldt:

• Hele provenuet - efter fradrag af omkostninger ved låneoptagelsen - skal kun anvendes til dækning af tinglyste panthavere i prioritetsorden og med de beløb, som kan gøres gældende i tilfælde af tvangsauktion.
• Terminsrestancer på foranstående hæftelser kan ikke dækkes af låneprovenuet, medmindre der i forbindelse med låneoptagelsen sker fuld indfrielse af disse hæftelser.
• Lånet skal optages i realkreditinstitutter og pengeinstitutter.
• Krav, som inddrives for det offentlige, skal, hvis lånet optages mod sikkerhed i ejerpantebrev, sikres ved sekundær underpant heri.
• Hvis en foranstående pantehæftelse indfries fuldt ud, skal denne aflyses. Er sikkerheden stillet i form af et ejerpantebrev eller et skadesløsbrev, skal disse enten aflyses eller gives til RIM i primær underpant (for ejerpantebreve). Hvis ejerpantebrevet eller skadesløsbrevet kun delvist indfries, skal disse enten nedlyses eller - for ejerpantebreve - gives RIM i sekundær underpant næst efter den primære underpanthavers resterende tilgodehavende.
• Retsafgifter ved tinglysning af rykningspåtegning på RIMs udlæg skal betales af skyldneren.
• Ved lånesagens afslutning skal dokumentation for låneprovenuets anvendelse fremsendes til RIMs godkendelse.
• Foranstående panthavere, der ved omprioriteringen får hel eller delvis dækning for deres tinglyste krav, og som for samme krav har pant i andre af skyldnerens aktiver, skal afstå fra denne sikkerhed for den del af kravet, der fyldestgøres. RIM skal eventuelt indtræde i denne sikkerhed.
• Skyldnerens økonomiske forhold skal efter RIMs vurdering muliggøre, at skyldneren vil kunne overholde betalingen af fremtidige ydelser på lånet og tillige en med RIM indgået aftale om afvikling af restancen.
• Udlæg forsynes først med rykningspåtegning, når den advokat eller det penge- og realkreditinstitut, der hjemtager lånet, indestår for, at lånesagen gennemføres på de fastsatte vilkår. Skyldneren må derfor aldrig selv få andel i låneprovenuet, ligesom der ikke må gives tilladelse til rykning, hvis dette efterfølgende vil forringe RIMs mulighed for at opnå dækning ved et salg.

RIMs tilladelse til relaksation af udlæg i fast ejendom

>Relaksation er et begreb, der er relevant, når det kommer til opdeling af ejendom, hvori der findes gæld. Når der er tale om relaksation, vil det sige, at en frastykket ejendom frigøres for den oprindelige gæld, der hvilede på hele ejendommen. På denne måde samles gælden på den tilbageværende hovedejendom.<

RIM kan give tilladelse til, at dele af et udlagt pant udgår, fx ved udstykning.