Hvornår kan der ske tilbagebetaling ved aflysning af et skøde?

E.B.2.9.1.1 Tilbagebetaling af afgiften ved aflyst ejerskifte af fast ejendom

Indhold

Dette afsnit handler om, hvornår den variable afgift, der er betalt ved tinglysningen, kan tilbagebetales, når et tinglyst ejerskifte af fast ejendom efterfølgende ændres, så adkomsten tilbageføres til den oprindelige ejer, eller der tinglyses ejerskifte for at berigtige en fejlagtig identifikation af den faste ejendom.

Ved lov nr. 474 af 17. maj 2017 er der indsat en udvidet mulighed for at få afgiften vedrørende ejerskifte tilbagebetalt. Ændringen omfatter to situationer. Dels, hvor der fejlagtigt er tinglyst ejerskifte af en forkert fast ejendom, og tilbageskødning er nødvendig for at rette fejlen. Dels, hvor en tinglysning er nødvendig for at rette en fejlagtig identifikation af den tinglyste ejendom i tingbogen. I sidstnævnte situation sker der ikke nogen tilbageskødning til den oprindelige ejer.

Afsnittet indeholder:

• Tilbagebetaling ved aflyst ejerskifte
• Hvornår er et ejerskifte aflyst?
• 9-månedersfristen
• Tilbageførsel til tidligere ejer ved nyt skøde
• Aflysning af skøde på grund af ikke opnået godkendelse
• Åbenbart fejlagtig identifikation af den faste ejendom – tilbageskødning og ny tinglysning
• Tinglysning for at korrigere en åbenbart fejlagtig identifikation af den faste ejendom - ikke tilbageskødning
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKM-meddelelser mv.

Se også

Se afsnit E.B.3.1.2.6 Ejendomsværdien om tilbagebetaling af afgift af ejerskifter som følge af nedsættelse af ejendomsværdien efter klage.

Tilbagebetaling ved aflyst ejerskifte

Når et tinglyst ejerskifte aflyses, kan Skatteforvaltningen tilbagebetale afgiften - dog med fradrag af den faste afgift.

Det er en betingelse, at

• aflysningen sker senest 9 måneder efter overtagelsen af ejendommen
• Skatteforvaltningen modtager en anmodning om tilbagebetaling.

Se xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 23, stk. 1, nr. 1x.

Hvornår er et ejerskifte aflyst?

Tinglysningsmæssigt aflyses et ejerskifte i det tilfælde, hvor et tinglyst betinget skøde aflyses i eTl.

Bestemmelsen i xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 23 xhar en større rækkevidde, da et aflyst ejerskifte her forstås som enhver situation, hvor ejerrettighederne til ejendommen går tilbage til den oprindelige ejer (sælger).

Ejerrettighederne går tilbage til den oprindelige ejer (sælger) i disse situationer:

a) Når et betinget skøde aflyses
b) Når skødet slettes fra tingbogen
c) Når adkomsten føres tilbage til tidligere ejer ved nyt skøde.

a) Når et betinget skøde aflyses

Er skødet lyst betinget, og betingelserne ikke opfyldes, anmoder køber og sælger om at få skødet aflyst fra tingbogen, hvorefter den oprindelige ejer (sælger) igen er den eneste tinglyste adkomsthaver.

Aflysningen af skødet er afgiftsfri. Se xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 8 stk. 2x.

Se SKM2010.501.LSR, hvor der kunne ske tilbagebetaling af afgift, uanset at sælger på tilbageskødningstidspunktet var under konkursbehandling.

b) Når skødet slettes fra tingbogen

Tinglyses skødet med frist til at afgive erklæring, indhente tilladelse fra offentlig myndighed eller lignende, og udløber fristen uden, at der er begæret fristforlængelse, slettes skødet fra tingbogen på fristdagen. Den oprindelige ejer (sælger) er igen eneste tinglyste adkomsthaver.

Sletningen udløser ikke afgift.

c) Når adkomsten føres tilbage til tidligere ejer ved nyt skøde

Et ejerskifte, der er lyst endeligt, kan tinglysningsmæssigt ikke aflyses eller slettes. Skal adkomsten til ejendommen tilbageføres til den tidligere ejer (sælger), kan dette kun ske ved tinglysning af nyt skøde (tilbageskødning).

Ved denne tinglysning skal der betales almindelig afgift. Se xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 4.x

9-månedersfristen

Ved beregning af fristen for aflysning, som er 9 måneder fra overtagelsesdagen, og som fremgår af § 23, stk. 1, nr. 1, er overtagelsesdagen det tidspunkt, som parterne har oplyst som overtagelsesdag i skødet.

Her er tre eksempler, hvor 9-månedersfristen er afgørende for tilbagebetalingen efter x§ 23, stk. 1, nr. 1x.

De tre eksempler vedrører:

a) Skøde lyst betinget
b) Skøde lyst med frist
c) Skøde lyst endeligt.

Eksempel a) Skøde lyst betinget

Et skøde er lyst betinget af købesummens betaling den 1. december 2016. I skødet er overtagelsesdagen aftalt til 15. oktober 2016.

Den 15. august 2017 erklærer køber og sælger, at handlen ikke er gennemført, da købesummen ikke er betalt som aftalt, og det betingede skøde aflyses samme dag på parternes begæring.

Afgiften for tinglysning af ejerskiftet kan ikke tilbagebetales, da aflysningen foretages senere end 9 måneder efter den aftalte overtagelsesdag.

Eksempel b) Skøde lyst med frist

Den 1. december 2016 anmeldes skøde om ejerskifte af et sommerhus til tinglysning.

I skødet er overtagelsesdagen aftalt til 15. oktober 2016.

Skødet lyses med frist til 1. februar 2017 til at afgive behørig erklæring fra sælger i henhold til lov om sommerhuse og campering.

Ved fristens udløb den 1. februar 2017 er erklæringen endnu ikke kommet frem til retten, og skødet slettes fra tingbogen, da der ikke er begæret fristforlængelse. Den 15. marts 2017 anmeldes og tinglyses skødet som begæret med den nødvendige erklæring.

Ved anmeldelse af skødet den 15. marts 2017 skal der betales almindelig afgift efter xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 4x, da der er tale om en ny anmeldelse.

Afgiften betalt ved tinglysningen den 1. december 2016 kan tilbagebetales efter ansøgning til Skatteforvaltningen - dog med fradrag af den faste afgift - da ejerskiftet aflyses den 1. februar 2017 - eller inden 9 måneder efter ejendommens overtagelse.

Eksempel c) Skøde lyst endeligt

Skøde lyst endeligt den 1. december 2016. I skødet er overtagelsesdagen aftalt til 15. oktober 2016.

Der er efterfølgende konstateret alvorlige fejl og mangler ved ejendommen, og køber og sælger enes om at hæve aftalen om ejendommens overdragelse.

Nyt skøde, hvorved adkomsten til ejendommen går tilbage til den oprindelige ejer (sælger), tinglyses den 15. februar 2017.

Afgiften, der er betalt den 1. december 2016 ved tinglysningen af det oprindelige skøde, kan tilbagebetales - dog fratrukket den faste afgift - efter ansøgning til Skatteforvaltningen, da ejendommen tilbageskødes til den oprindelige ejer inden 9 måneder efter ejendommens overtagelse.

Der skal betales almindelig afgift for tinglysningen af skødet den 15. februar 2011. Denne afgift kan også betales tilbage - dog fratrukket den faste afgift - da afgiften på det første skøde kan tilbagebetales. Se xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 23 stk. 4.x som omtales nedenfor.

Tilbageførsel til tidligere ejer ved nyt skøde

Tinglyses et nyt skøde for at tilbageføre ejendommen til den tidligere ejer, skal der betales afgift efter TAL (tinglysningsafgiftsloven) x§ 4 xfor tinglysning af dette skøde. Denne afgift kan også tilbagebetales efter ansøgning til Skatteforvaltningen- dog med fradrag af den faste afgift. Det er en betingelse, at afgiften på det oprindelige skøde kan tilbagebetales efter x§ 23, stk. 1, nr. 1x.

Se xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 23, stk. 4. x

Se SKM2019.217.LSR, hvor der ikke var sket tilbageskødning til den oprindelige ejer for at rette en fejlagtig tinglysning af ejerskifte. Der var i stedet tinglyst en videreoverdragelse til den korrekte adkomsthaver. Der var ikke hjemmel i TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 23 til tilbagebetaling af afgiften af denne tinglysning.

Aflysning af skøde på grund af ikke opnået godkendelse

Har ejerskiftet været betinget af en offentlig myndigheds godkendelse, som ikke er opnået, og skødet derfor er aflyst eller udslettet, gælder 9-månedersfristen i x§ 23, stk. 1, nr. 1x, ikke.

Afgiften kan i denne situation derfor tilbagebetales, uanset ejendommen er overtaget for mere end 9 måneder siden. Se TAL (tinglysningsafgiftsloven) x§ 23, stk. 1, nr. 2.x

Eksempel

Den 1. december 2016 anmeldes skøde om ejerskifte af en landbrugsejendom til tinglysning.

I skødet er overtagelsesdagen aftalt til 1. juli 2016.

Skødet lyses med frist til 1. februar 2017 til at indhente jordbrugskommissionens tilladelse til, at køber erhverver ejendommen.

Ved fristens udløb den 1. februar 2017 er tilladelsen fra jordbrugskommissionen endnu ikke kommet frem til tinglysningsretten, og fristen forlænges på anmelders begæring til 1. april 2017.

Ved fristens udløb den 1. april 2017 er der stadig ikke meddelt tilladelse til at erhverve ejendommen, og skødet slettes fra tingbogen, da der heller ikke er begæret fornyet fristforlængelse.

Den 15. april 2017 giver jordbrugskommissionen tilladelse til, at køber kan erhverve ejendommen, og skødet anmeldes på ny og tinglyses samme dag. 

Ved skødets endelige tinglysning den 15. april 2017 skal der betales fuld afgift i henhold til xTAL § 4x.

Afgiften, der er betalt den 1. december 2016 for tinglysningen af det nu slettede skøde, kan herefter tilbagebetales efter § 23, stk. 1, nr. 2, - dog fratrukket den faste afgift - uanset, at det ved skødets aflysning den 1. april 2017 er mere end 9 måneder siden, at ejendommen er overtaget af køber.

Åbenbart fejlagtig identifikation af den faste ejendom – tilbageskødning og ny tinglysning

Det kan forekomme, at der ved tinglysning af et ejerskifte er sket en åbenbart fejlagtig identifikation af den faste ejendom, og tinglysningen af ejerskiftet dermed er sket ved en fejl. I disse tilfælde kan den variable afgift af denne tinglysning tilbagebetales, hvis fejlen efterfølgende er rettet ved, at der er foretaget ny tinglysning for at berigtige fejlen. Se xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 23, stk. 1, nr. 5x.

En anmodning om tilbagebetaling skal indgives senest 1 måned efter, at fejlen er berigtiget ved fornyet tinglysning.

Begæring om aflysning af betinget skøde anses i denne sammenhæng også som fornyet tinglysning.

Fejlagtig identifikation omfatter tilfælde, hvor der ved tinglysningen er anvendt åbenbart forkerte oplysninger, fx forkerte matrikulære oplysninger eller åbenlyse tastefejl ved tinglysningen i det digitale tinglysningssystem.

Hvis der er sket en åbenbart fejlagtig identifikation af den faste ejendom, hvorpå der er tinglyst et ejerskifte, gælder der ikke nogen 9-måneders frist som i x§ 23, stk. 1, nr. 1x, der er omtalt ovenfor. Se x§ 23, stk. 1, nr. 5x. Afgiften kan i denne situation derfor tilbagebetales, uanset om ejendommen er overtaget for mere end 9 måneder siden. I stedet gælder der en frist på 1 måned for anmodning om tilbagebetaling, regnet fra tidspunktet, hvor den fejlagtige tinglysning er berigtiget ved ny tinglysning.

Fejlen skal søges kvalificeret ved objektive forhold om ejerskiftet, f.eks. ved at sammenholde oplysninger, som er indtastet ved tinglysningen på ejendommen, med de oplysninger som i øvrigt fremgår af f.eks. en købsaftale, slutseddel eller lignende dokumenter for overdragelsen af den pågældende faste ejendom. Tilbagebetaling vil kunne ske, hvis det er åbenbart, at der er sket en fejl ved tinglysningen, idet den ud fra de foreliggende oplysninger må stå klart, at tinglysningen af ejerskiftet ikke skulle have været tinglyst. Andre omstændigheder, der kan indgå i vurderingen af, om tinglysningen alene er sket som følge af en fejlagtig identifikation, er eksempelvis, at rettelsen af fejlen – tilbageskødningen - foretages hurtigst muligt efter, at fejlen er konstateret.

Eksempel

Der er tinglyst et ejerskifte af en fast ejendom, og ved tinglysningen er der ved en fejl tastet et andet matrikelnummer i det digitale tinglysningssystem end det, der fremgår af købsaftalen. Denne type fejl vil f.eks. kunne forekomme, hvis sælgeren af ejendommen har udstykket i flere parceller, hvor matrikelnumrene er næsten ens. Ved tinglysningen er der betalt tinglysningsafgift, som omfatter den faste afgift på 1.660 kr. og den variable afgift på 0,6 procent af ejerskiftesummen.

For at berigtige fejlen tinglyser parterne hurtigst muligt et nyt ejerskifte, der fører ejerforholdet tilbage til den oprindelige ejer. Der betales ligeledes tinglysningsafgift heraf.

Endelig tinglyser parterne ejerskifte på den korrekte parcel, og der betales endnu engang tinglysningsafgift heraf.

Efter xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 23, stk. 1, nr. 5x, kan den variable afgift af tinglysningen, hvor fejlen er sket, tilbagebetales. Den variable afgift af den tinglysning, som tilbagefører ejendommen til den oprindelige ejer, kan ligeledes tilbagebetales, efter xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 23, stk. 4x.

Resultatet er, at den fejlagtige tinglysning alene medfører, at parterne kommer til at betale den faste afgift på de to forkerte tinglysninger.

Den efterfølgende tinglysning af den korrekte ejerskifte medfører betaling af tinglysningsafgift som normalt.

Når der anmodes om tilbagebetaling, er det den, som anmoder Skatteforvaltningen om tilbagebetaling, der skal dokumentere, at der har været tale om en åbenbart fejlagtig identifikation af den faste ejendom.

Tinglysning for at korrigere en åbenbart fejlagtig identifikation af den faste ejendom - ikke tilbageskødning

xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 23, stk. 1, nr. 6x, indeholder en mulighed for at få tilbagebetalt afgift i en situation, hvor tinglysning af et ejerskifte sker for at korrigere en fejl i tingbogen, som skyldes en åbenbart fejlagtig identifikation af en fast ejendom ved en tidligere tinglysning. Reglen dækker – i modsætning til reglen i stk. 1, nr. 5, om tilbageskødning - de tilfælde, hvor der kun sker én tinglysning af ejerskifte vedrørende samme ejendom for at rette fejlen, og hvor der ikke skal ske tilbageskødning til den oprindelig ejer.

Muligheden for tilbagebetaling efter xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 23, stk. 1, nr. 6x, kan benyttes, når der ved en tidligere tinglysning eller registrering i matriklen ved en fejl er byttet rundt på matrikelnumrene mellem to ejendomme, f.eks. to naboejendomme, og fejlen kan rettes ved et mageskifte, hvor der gensidigt tinglyses et ejerskifte af ejendommene.

Det er den variable afgift, som er betalt ved den korrigerende tinglysning, der kan tilbagebetales efter x§ 23, stk. 1, nr. 6x, ikke afgift af tidligere tinglysninger. En anmodning om tilbagebetaling af afgiften af den korrigerende tinglysning skal indgives senest 1 måned efter, at tinglysningen er foretaget.

Der skal være tale om klare tilfælde af korrigering af en fejlagtig identifikation, f.eks. åbenlyse forbytninger af matrikelnumre. At der klart skal være tale om fejlagtig identifikation udelukker endvidere, at der kan ske tilbagebetaling, hvis tinglysningen kan være begrundet i et salg eller tinglysning af et hidtil utinglyst ejerskifte.

Den, som anmoder Skatteforvaltningen om at få afgift tilbagebetalt, skal dokumentere, at tinglysningen er begrundet i en åbenbart fejlagtig identifikation af den faste ejendom. Fejlen skal søges kvalificeret ved objektive forhold, f.eks. ved at sammenholde de åbenbart fejlagtigt anmeldte oplysninger på ejendommen med oplysninger, som i øvrigt fremgår af dokumenter vedrørende den/de faste ejendomme.

Bestemmelsen omfatter kun fejlagtig identifikation af ejendommen, og ikke et tilfælde, hvor der er sket fejlidentifikation af køberen. Se SKM2019.217.LSR, hvor der var indtastet et forkert selskab som ny adkomsthaver.

Eksempel

Jensen, der ejer et parcelhus på villavejen Kløvervænget 4, ønsker at sælge sit hus, efter at have boet der i 25 år. Da huset skal sættes til salg, opdager ejendomsmægleren, at Jensen i tingbogen står som tinglyst ejer af den matrikel, hvor naboejendommen, Kløvervænget 6, er beliggende. Pedersen, som bor på Kløvervænget 6, står endvidere som tinglyst ejer af den matrikel, hvor Jensens hus, Kløvervænget 4, er beliggende. Efter en henvendelse til kommunen, som har udstykket de to parceller for 25 år siden, står det klart, at der er sket en fejl ved den oprindelige tinglysning af udstykningerne af parcellerne, hvor der er byttet om på matrikelnumrene for de to ejendomme. Pedersen har købt sit hus, Kløvervænget 6, for 10 år siden af den tidligere ejer, Hansen, uden at fejlen i matrikelnummeret blev opdaget.

Fejlen bliver nu korrigeret ved, at Jensen tinglyser ejerskifte af sin matrikel til ejeren af naboejendommen, Pedersen. Samtidig tinglyser Pedersen ejerskifte af sin matrikel til Jensen. Dermed er de tinglyste ejerforhold til de to ejendomme bragt i overensstemmelse med de faktiske ejerforhold. For disse tinglysninger betaler Jensen og Pedersen tinglysningsafgift efter de almindelige regler om afgift af ejerskifte.

Jensen og Pedersen kan herefter indenfor en måned anmode om tilbagebetaling af den variable del at tinglysningsafgiften, som de har betalt vedrørende de to ejerskifter. Parterne vedlægger ved anmodningen deres korrespondance med kommunen, hvoraf det fremgår, at der er sket en fejl ved tinglysningen af matriklerne. Endvidere vedlægges dokumentation for, at der er foretaget en gensidig tinglysning af ejerskifte mellem de to ejere af ejendommene, for at rette fejlen.

Ejerskiftet skal vedrøre hele den oprindelige faste ejendom

Reglerne i xTAL (tinglysningsafgiftsloven) § 23x om tilbagebetaling af afgift ved åbenbart fejlagtig identifikation er afgrænset til de tilfælde, hvor fejlen rettes ved en ny tinglysning, der omfatter hele den samme faste ejendom, som den første – fejlagtige – tinglysning vedrørte. Det skyldes, at der ellers kan opstå tvivl om, hvor stort et beløb af den betalte afgift, der i givet fald kunne godtgøres, hvis der kun er tale om en delmængde af en tidligere betalt tinglysningsafgift.

Tilbagebetaling forudsætter dermed, at der kan ske berigtigende tinglysning, tilbageskødning, mageskifte el.lign. af hele den/de oprindelige ejendom/ejendomme. Der kan ikke ske tilbagebetaling af afgift, hvis de korrigerende tinglysninger kun vedrører dele af den faste ejendom, f.eks. hvis det kun er dele af den faste ejendom, der føres tilbage til den oprindelige ejer.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: