Hvordan beregnes den skattepligtige fortjeneste ved salg af fast ejendom?
C.H.2.1.22 Eksempler på beregning af fortjenesten
Indhold
Dette afsnit indeholder eksempler på opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste.
Afsnittet indeholder:
- Beregningseksempel 1: Helsalg (ejendom erhvervet efter 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4
- Beregningseksempel 2: Helsalg (ejendom erhvervet før 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, jf. stk. 8
- Beregningseksempel 3: Helsalg og tilkøb af jord (ejendom erhvervet før 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 2, 4, 5 og 8
- Beregningseksempel 4: Delsalg (ejendom erhvervet efter 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 5
- Beregningseksempel 5: Delsalg (ejendom erhvervet før 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 6, jf. stk. 8
- Beregningseksempel 6: Delsalg og salg af restejendom (ejendom erhvervet før 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 2, 4, 5, 6 og 8
- Beregningseksempel 7: Delsalg og indeksering (ejendom erhvervet efter 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 stk. 5, jf. stk. 7
- Beregningseksempel 8: Helsalg og genanbringelse (ejendom erhvervet efter 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 A.
Bemærk
I eksemplerne er der bortset fra reglerne om 10.000 kr.-tillæg til anskaffelsessummen og eventuelt bundfradrag ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste. Det gælder dog ikke eksempel 2, 3 og 6, hvor der er medtaget 10.000 kr.-tillæg.
Beregningseksempel 1: Helsalg (ejendom erhvervet efter 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4
Eksemplet viser et helsalg med mælkekvote:
|
Der indgår i anskaffelsessummen en betalt mælkekvote på 100.000 kr. Anskaffelsessum |
2.000.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessummen fordeler sig sådan: |
||
|
Grund |
650.000 kr. |
|
|
Driftsbygninger |
900.000 kr. |
|
|
Stuehus |
350.000 kr. |
|
|
Mælkekvote |
100.000 kr. |
|
|
I alt |
2.000.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum eksklusiv stuehus |
1.650.000 kr. |
|
|
Afskrivningsgrundlag |
900.000 kr. |
|
|
Afskrivninger |
-360.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi |
540.000 kr. |
|
|
Salgssum |
2.100.000 kr. |
|
|
Salgssummen fordeler sig sådan: |
||
|
Grund |
700.000 kr. |
|
|
Driftsbygninger |
850.000 kr. |
|
|
Stuehus |
550.000 kr. |
|
|
Salgssum eksklusiv stuehus |
1.550.000 kr. |
|
|
Mælkekvote |
120.000 kr. |
|
|
Genvundne afskrivninger |
||
|
Salgssum for driftsbygninger |
850.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi |
-540.000 kr. |
|
|
Fortjeneste (genvundne afskrivninger) |
310.000 kr. |
|
|
(Ikke-genvundne afskrivninger 360.000 kr. - 310.000 kr.) |
50.000 kr. |
|
|
Fortjeneste på ejendommen |
||
|
Salgssum |
1.550.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum |
1.650.000 kr. |
|
|
Ikke-genvundne afskrivninger |
-50.000 kr. |
|
|
Mælkekvote |
-120.000 kr. |
-1.480.000 kr. |
|
Fortjeneste til beskatning |
70.000 kr. |
Beregningseksempel 2: Helsalg (ejendom erhvervet før 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 4, jf. stk. 8
Eksemplet viser et helsalg uden mælkekvote:
|
Anskaffelsessum (indgangsværdi): |
||
|
Ejendomsværdien pr. 1.jan. 1993 (stuehus + 53 ha) |
1.700.000 kr. |
|
|
10 pct.-tillæg |
170.000 kr. |
|
|
Ejendomsværdien pr. 1. jan. 1996 (stuehus + 73 ha) |
2.830.000 kr. |
|
|
Tillæg som følge af halvdelsreglen |
480.000 kr. |
|
|
Samlet indgangsværdi |
2.350.000 kr. |
|
|
Ejendomsværdien pr. 1. jan. 1993 er fordelt sådan: |
||
|
Grundværdi |
425.000 kr. |
|
|
Stuehusværdi |
510.000 kr. |
|
|
Teknisk værdi (driftsbygninger) |
650.000 kr. |
|
|
Tillægsparcelværdi/forskelsværdi |
765.000 kr. |
|
|
I alt |
1.700.000 kr. |
|
|
Den samlede indgangsværdi fordeles på grundlag af vurderingen pr. 1. jan. 1993 sådan: |
||
|
Grundværdi |
587.500 kr. |
|
|
Stuehusværdi |
705.000 kr. |
|
|
Tillægsparcelværdi |
1.057.500 kr. |
|
|
I alt |
2.350.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum eksklusiv stuehus |
||
|
Grund |
587.500 kr. |
|
|
Tillægsparcelværdi |
1.057.500 kr. |
|
|
I alt |
1.645.000 kr. |
|
|
Afskrivningsgrundlag driftsbygninger |
600.000 kr. |
|
|
Afskrivninger til og med den 31. december 1992 |
-250.000 kr. |
|
|
Afskrivninger fra og med den 1. januar 1993 |
-300.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi før salg af ejendommen |
50.000 kr. |
|
|
Opgørelse af fortjeneste i 2010 ved salg af hele ejendommen: |
||
|
Salgssum i 2010 fordeler sig sådan: |
||
|
Grund (73 ha) |
10.000.000 kr. |
|
|
Stuehus |
1.500.000 kr. |
|
|
Driftsbygninger |
500.000 kr. |
|
|
Opgørelse af genvundne/ikke genvundne afskrivninger |
||
|
Salgssum for driftsbygninger |
500.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi før salget |
-50.000 kr. |
|
|
Genvundne afskrivninger til beskatning |
450.000 kr. |
|
|
Samlede skattemæssige afskrivninger på driftsbygninger |
550.000 kr. |
|
|
Heraf beskattes som genvundne afskrivninger |
-450.000 kr. |
|
|
Ikke genvundne afskrivninger til ejendomsavanceopgørelsen |
100.000 kr. |
|
|
Salgssum for grund og driftsbygninger |
10.500.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum eksklusiv stuehus |
1.645.000 kr. |
|
|
10.000 kr.-tillæg 1993-2009 |
170.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum for jord 600.000 kr. |
600.000 kr. |
|
|
Ikke genvundne afskrivninger fra 1. januar 1993: 100.000 kr. x 300.000 kr./550.000 kr. |
-54.545 kr. |
|
|
Reguleret anskaffelsessum |
2.360.455 kr. |
|
|
Fortjeneste til beskatning |
8.139.545 kr. |
Beregningseksempel 3: Helsalg og tilkøb af jord (ejendom erhvervet før 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 2, 4, 5 og 8
Landbrugsejendom på 53 ha med stuehus erhvervet før 1993. Halvdelsregel som anskaffelsessum.
Tilkøb af 20 ha jord i 1995 for 600.000 kr. Hele ejendommen sælges i 2010. Stuehuset kan sælges skattefrit, da betingelserne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1, er opfyldte.
I eksemplet er der set bort fra indekseringsreglen og bundfradragsreglen.
Eksemplet viser helsalg efter tilkøb af jord:
|
Anskaffelsessum (indgangsværdi): |
||
|
Ejendomsværdien pr. 1.jan. 1993 (stuehus + 53 ha) |
1.700.000 kr. |
|
|
10 pct.-tillæg |
170.000 kr. |
|
|
Ejendomsværdien pr. 1. jan. 1996 (stuehus + 73 ha) |
2.830.000 kr. |
|
|
Tillæg som følge af halvdelsreglen |
480.000 kr. |
|
|
Samlet indgangsværdi |
2.350.000 kr. |
|
|
Ejendomsværdien pr. 1. jan. 1993 er fordelt sådan: |
||
|
Grundværdi |
425.000 kr. |
|
|
Stuehusværdi |
510.000 kr. |
|
|
Teknisk værdi (driftsbygninger) |
650.000 kr. |
|
|
Tillægsparcelværdi/forskelsværdi |
765.000 kr. |
|
|
I alt |
1.700.000 kr. |
|
|
Den samlede indgangsværdi fordeles på grundlag af vurderingen pr. 1. jan. 1993 sådan: |
||
|
Grundværdi |
587.500 kr. |
|
|
Stuehusværdi |
705.000 kr. |
|
|
Tillægsparcelværdi |
1.057.500 kr. |
|
|
I alt |
2.350.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum eksklusiv stuehus |
||
|
Grund |
587.500 kr. |
|
|
Tillægsparcelværdi |
1.057.500 kr. |
|
|
I alt |
1.645.000 kr. |
|
|
Afskrivningsgrundlag driftsbygninger |
600.000 kr. |
|
|
Afskrivninger til og med den 31. december 1992 |
-250.000 kr. |
|
|
Afskrivninger fra og med den 1. januar 1993 |
-300.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi før salg af ejendommen |
50.000 kr. |
|
|
Opgørelse af fortjeneste i 2010 ved salg af hele ejendommen: |
||
|
Salgssum i 2010 fordeler sig sådan: |
||
|
Grund (73 ha) |
10.000.000 kr. |
|
|
Stuehus |
1.500.000 kr. |
|
|
Driftsbygninger |
500.000 kr. |
|
|
Opgørelse af genvundne/ikke genvundne afskrivninger |
||
|
Salgssum for driftsbygninger |
500.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi før salget |
-50.000 kr. |
|
|
Genvundne afskrivninger til beskatning |
450.000 kr. |
|
|
Samlede skattemæssige afskrivninger på driftsbygninger |
550.000 kr. |
|
|
Heraf beskattes som genvundne afskrivninger |
-450.000 kr. |
|
|
Ikke genvundne afskrivninger til ejendomsavanceopgørelsen |
100.000 kr. |
|
|
Salgssum for grund og driftsbygninger |
10.500.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum eksklusiv stuehus |
1.645.000 kr. |
|
|
10.000 kr.-tillæg 1993-2009 |
170.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum for jord 600.000 kr. |
600.000 kr. |
|
|
Ikke genvundne afskrivninger fra 1. januar 1993: 100.000 kr. x 300.000 kr./550.000 kr. |
-54.545 kr. |
|
|
Reguleret anskaffelsessum |
2.360.455 kr. |
|
|
Fortjeneste til beskatning |
8.139.545 kr. |
Beregningseksempel 4: Delsalg (ejendom erhvervet efter 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 5
Delsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct. af jorden) samt driftsbygningerne. Endvidere afstås samtidig en mælkekvote. Mælkekvoten var tildelt gratis. Der er opført et dræningsanlæg på den del af jorden, der frasælges. Anlægget var på ejendommen ved købet. Der ses bort fra, at en eventuel beskatning ved tildeling af mælkekvoten skal tillægges anskaffelsessummen.
Eksemplet viser delsalg med samtidig afstået mælkekvote:
|
Anskaffelsessum |
2.200.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessummen fordeler sig sådan: |
||
|
Grund |
700.000 kr. |
|
|
Driftsbygninger |
1.000.000 kr. |
|
|
Stuehus |
500.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum eksklusiv stuehus |
1.700.000 kr. |
|
|
Heraf anskaffelsessum for 95 pct. af jorden plus driftsbygninger: |
||
|
Driftsbygninger |
1.000.000 kr. |
|
|
Grund (700.000 kr. x 0,95) |
665.000 kr. |
|
|
I alt |
1.665.000 kr. |
|
|
Afskrivningsgrundlag |
1.000.000 kr. |
|
|
Afskrivninger |
-500.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi |
500.000 kr. |
|
|
Dræningsanlæg |
120.000 kr. |
|
|
Afskrivninger |
-30.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi |
90.000 kr. |
|
|
Salgssum |
3.000.000 kr. |
|
|
Salgssummen fordeler sig sådan: |
||
|
Grund |
2.400.000 kr. |
|
|
Driftsbygninger |
600.000 kr. |
|
|
Mælkekvote |
120.000 kr. |
|
|
Genvundne afskrivninger |
||
|
Salgssum for driftsbygninger |
600.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi |
-500.000 kr. |
|
|
Fortjeneste (genvundne afskrivninger) |
100.000 kr. |
|
|
Ikke-genvundne afskrivninger (500.000 kr. - 100.000 kr.) |
400.000 kr. |
|
|
Fortjeneste på ejendommen |
||
|
Salgssum |
3.000.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum |
1.665.000 kr. |
|
|
Ikke-genvundne afskrivninger |
-400.000 kr. |
|
|
Afskrevet på dræningsanlæg |
-30.000 kr. |
|
|
Mælkekvote, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 5. (120.000 kr. x 1.665.000/1.700.000) |
-117.529 kr. |
-1.117.471 kr. |
|
Fortjeneste til beskatning |
1.882.529 kr. |
|
|
Restanskaffelsessum |
||
|
Oprindelig anskaffelsessum |
2.200.000 kr. |
|
|
Frasolgt andel |
-1.665.000 kr |
|
|
I alt |
535.000 kr. |
|
|
Restanskaffelsessummen er sammensat sådan: |
||
|
Stuehus |
500.000 kr. |
|
|
Grund (700.000 kr. x 0,05) |
35.000 kr. |
|
|
I alt |
535.000 kr. |
|
|
Restsalgssum for mælkekvote (120.000 kr. - 117.529 kr. = 2.471 kr.) (der skal nedsætte anskaffelsessummen ved senere salg af restejendommen). |
Beregningseksempel 5: Delsalg (ejendom erhvervet før 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 6, jf. stk. 8
Delsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct. af jorden). Endvidere afstås samtidig en mælkekvote. Mælkekvoten var tildelt gratis.
Eksemplet viser delsalg af jord og samtidig afstået mælkekvote:
|
Anskaffelsessum (indgangsværdi) |
||
|
Ejendomsværdien pr. 1. jan. 1993 |
1.700.000 kr. |
|
|
10 pct.-tillæg |
170.000 kr. |
|
|
Ejendomsværdi pr. 1. jan. 1996 |
2.130.000 kr. |
|
|
Tillæg som følge af halvdelsreglen |
130.000 kr. |
|
|
Samlet anskaffelsessum (indgangsværdien) |
2.000.000 kr. |
|
|
Ejendomsværdien pr. 1. jan. 1993 er fordelt sådan: |
||
|
Grundværdi |
425.000 kr. |
|
|
Stuehus |
510.000 kr. |
|
|
Teknisk værdi (driftsbygninger) |
650.000 kr. |
|
|
Tillægsparcelværdi |
765.000 kr. |
|
|
Den samlede anskaffelsessum fordeler sig sådan: |
||
|
Grundværdi |
500.000 kr. |
|
|
Stuehus |
600.000 kr. |
|
|
Tillægsparcelværdi |
900.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum eksklusiv stuehus |
1.400.000 kr. |
|
|
Afskrivningsgrundlag |
600.000 kr. |
|
|
Afskrivningsgrundlag til og med 31. dec. 1992 |
-250.000 kr. |
|
|
Afskrivningsgrundlag fra og med 1. jan. 1993 |
-50.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi |
300.000 kr. |
|
|
Reguleret tillægsparcelværdi |
||
|
Tillægsparcelværdi |
900.000 kr. |
|
|
Foretagne afskrivninger fra og med 1993 |
-50.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi ved salg |
-300.000 kr. |
|
|
I alt |
550.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum for frasolgt jord |
||
|
Andel grundværdien (500.000 kr. x 0,95) |
475.000 kr. |
|
|
Overført til tillægsparcelværdi (550.000 kr. x 0,95) |
522.500 kr. |
|
|
I alt |
997.500 kr. |
|
|
Salgssum |
1.800.000 kr. |
|
|
Mælkekvote |
120.000 kr. |
|
|
Fortjeneste på ejendommen |
||
|
Salgssum |
1.800.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum |
997.500 kr. |
|
|
Mælkekvote (120.000 kr. x 997.500/1.400.000) EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 5. (Restsalgssum for mælkekvote (120.000 kr. - 85.500 kr.) kr. = 34.500 kr. (der skal nedsætte anskaffelsessummen ved senere restsalg af ejendommen.) |
-85.500 kr. |
-912.000 kr. |
|
Fortjeneste til beskatning |
888.000 kr. |
|
|
Restanskaffelsessum |
||
|
Oprindelig anskaffelsessum |
2.000.000 kr. |
|
|
Frasolgt andel |
-997.500 kr. |
|
|
I alt |
1.002.500 kr. |
|
|
Restanskaffelsessummen er sammensat sådan: |
||
|
Stuehus |
600.000 kr. |
|
|
Grund (500.000 kr. x 0,05) |
25.000 kr. |
|
|
Forskelsværdi |
900.000 kr. |
|
|
Heraf overført ved delsalg |
522.500 kr. |
377.500 kr. |
|
I alt |
1.002.500 kr. |
Beregningseksempel 6: Delsalg og salg af restejendom (ejendom erhvervet før 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 2, 4, 5, 6 og 8.
Landbrugsejendom på 50 ha med stuehus erhvervet før 1993. Frasalg af jord i perioden mellem vurderingerne pr. 1. januar 1993 og 1. januar 1996.
Anskaffelsessum: Vurderingen pr. 1. jan. 1993 + 10 pct. Halvdelsreglen kan ikke anvendes, da 1993 vurderingen + 10 pct. overstiger 1996-vurderingen.
Frasalg af 20 ha jord i 1995 for 600.000 kr. Hele restejendommen sælges i 2010. Stuehuset kan sælges skattefrit, da betingelserne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1, er opfyldte.
I eksemplet er der set bort fra indekseringsreglen og bundfradragsreglen samt dagældende ejertidsnedslag.
I eksemplet er det forudsat, at ejendommen er tillægsparcelvurderet, så tillægsparcelværdiprocenten kan anvendes til opgørelse af anskaffelsessummen for den frasolgte jord.
Eksemplet viser delsalg og senere salg af restejendommen:
|
Anskaffelsessum (indgangsværdi): |
||
|
Ejendomsværdien pr. januar 1993 (stuehus + 50 ha) |
1.700.000 kr. |
|
|
10 pct.-tillæg |
170.000 kr. |
|
|
Ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 (stuehus + 30 ha) |
1.430.000 kr. |
|
|
Samlet indgangsværdi |
1.870.000 kr. |
|
|
Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 er fordelt sådan: |
||
|
Grundværdi |
425.000 kr. |
|
|
Stuehusværdi |
510.000 kr. |
|
|
Teknisk værdi |
650.000 kr. |
|
|
Tillægsparcelværdi 180 pct./forskelsværdi |
765.000 kr. |
|
|
I alt |
1.700.000 kr. |
|
|
Den samlede indgangsværdi fordeles på grundlag af vurderingen pr. 1. januar 1993 sådan: |
||
|
Grundværdi |
467.500 kr. |
|
|
Stuehusværdi |
561.000 kr. |
|
|
Tillægsparcelværdi (180 pct.) |
841.500 kr. |
|
|
I alt |
1.870.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum eksklusiv stuehus |
||
|
Grund |
467.500 kr. |
|
|
Tillægsparcelværdi |
841.500 kr. |
|
|
I alt |
1.309.000 kr. |
|
|
Afskrivningsgrundlag driftsbygninger |
600.000 kr. |
|
|
Afskrivninger til og med den 31. december 1992 |
-250.000 kr. |
|
|
Afskrivninger fra den 1. januar 1993 - den 31. dec. 1994 |
-50.000 kr. |
|
|
Afskrivninger fra og med den 1. januar 1995 |
-250.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi før salg af ejendommen |
50.000 kr. |
|
|
Salgssum i 1995 fordeler sig sådan: |
||
|
Grund (20 ha) |
600.000 kr. |
|
|
Salgssum i 2010 fordeler sig sådan: |
||
|
Grund (30 ha) |
4.500.000 kr. |
|
|
Stuehus |
1.500.000 kr. |
|
|
Driftsbygninger |
600.000 kr. |
|
|
I alt |
6.600.000 kr. |
|
|
Opgørelse af fortjeneste ved salg af 20 ha i 1995: |
||
|
Anskaffelsessum for frasolgt jord: |
||
|
Andel af indgangsværdi jord, 467.500 kr. x 20 ha/50 ha |
187.000 kr. |
|
|
Andel af indgangsværdi tillægsparcelværdi, 841.500 kr. x 20 ha/50 ha (dagældende regler). |
336.600 kr. |
523.600 kr. |
|
Andel af 10.000 kr.-tillæg 1993-1994 20.000 kr. x 523.600 kr./ 1.309.000 kr. |
8.000 kr. |
|
|
Reguleret anskaffelsessum |
531.600 kr. |
|
|
Salgssum jord |
600.000 kr. |
|
|
Fortjeneste til beskatning |
68.400 kr. |
|
|
Restanskaffelsessum |
||
|
Oprindelig anskaffelsessum |
1.870.000 kr. |
|
|
Frasolgt andel |
-523.600 kr. |
|
|
I alt |
1.346.400 kr. |
|
|
Restanskaffelsessummen er sammensat sådan: |
||
|
Stuehus |
561.000 kr. |
|
|
Grund (467.500 kr. x 30/50) |
280.500 kr. |
|
|
Forskelsværdi Heraf overført ved delsalg |
841.500 kr. -336.600 kr. |
504.900 kr. |
|
I alt |
1.346.400 kr. |
|
|
Opgørelse af fortjeneste i 2010 ved salg af restejendommen: |
||
|
Salgssum: |
||
|
Grund (30 ha) |
4.500.000 kr. |
|
|
Stuehus |
1.500.000 kr. |
|
|
Driftsbygninger |
600.000 kr. |
|
|
I alt |
6.600.000 kr. |
|
|
Opgørelse af genvundne/ikke genvundne afskrivninger |
||
|
Salgssum for driftsbygninger |
600.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi før salget |
-50.000 kr. |
|
|
Genvundne afskrivninger til beskatning |
550.000 kr. |
|
|
Samlede skattemæssige afskrivninger på driftsbygninger |
550.000 kr. |
|
|
Heraf beskattes som genvundne afskrivninger |
-550.000 kr. |
|
|
Ikke genvundne afskrivninger til avanceopgørelsen |
0 kr. |
|
|
Anskaffelsessum eksklusiv stuehus: |
||
|
Restanskaffelsessum grund (467.500 kr. x 30/50) |
280.500 kr. |
|
|
Restforskelsværdi (841.500 kr. - 336.600 kr.) |
504.900 kr. |
|
|
I alt |
785.400 kr. |
|
|
10.000 kr.-tillæg: Andel af 10.000 kr.-tillæg 1993-1994 Tillæg 1995-2009 |
12.000 kr. 150.000 kr. |
|
|
Reguleret anskaffelsessum |
947.400 kr. |
|
|
Salgssum for grund og driftsbygninger |
5.100.000 kr. |
|
|
Fortjeneste til beskatning |
4.152.600 kr. |
Beregningseksempel 7: Delsalg og indeksering (ejendom erhvervet efter 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, stk. 5, jf. stk. 7
Delsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct. af jorden) samt driftsbygningerne.
Eksemplet er uden mælkekvote.
Eksemplet viser indeksregulering af anskaffelsessummen ved et delsalg:
|
Anskaffelsessum (år 1) |
1.300.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessummen fordeler sig sådan: |
||
|
Grund |
200.000 kr. |
|
|
Driftsbygninger |
800.000 kr. |
|
|
Stuehus |
300.000 kr. |
|
|
Heraf anskaffelsessum for 95 pct. af jorden plus driftsbygningerne |
||
|
Driftsbygninger |
800.000 kr. |
|
|
Grund (200.000 kr. x 0,95) |
190.000 kr. |
|
|
I alt |
990.000 kr. |
|
|
Afskrivninger |
||
|
Afskrivningsgrundlag |
800.000 kr. |
|
|
Foretagne afskrivninger: |
||
|
År 1 |
60.000 kr. |
|
|
År 2 |
60.000 kr. |
|
|
År 3 |
40.000 kr. |
|
|
År 4 |
20.000 kr. |
|
|
Foretagne afskrivninger i alt |
180.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi |
620.000kr. |
|
|
Salgssum |
1.200.000 kr. |
|
|
Salgssummen fordeler sig sådan: |
||
|
Grund |
480.000 kr. |
|
|
Driftsbygninger |
720.000 kr. |
|
|
Genvundne afskrivninger |
||
|
Salgssum for driftsbygninger |
720.000 kr. |
|
|
Nedskreven værdi |
-620.000 kr. |
|
|
Fortjeneste (genvundne afskrivninger) |
100.000 kr. |
|
|
Ikke-genvundne afskrivninger (180.000 kr. - 100.000 kr.) |
80.000 kr. |
|
|
Fortjeneste på ejendommen |
||
|
Salgssum |
1.200.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum |
990.000 kr. |
|
|
Indeksering (anslået) |
65.000 kr. |
|
|
Ikke-genvundne afskrivninger: |
||
|
År 1 (80.000 kr. x 60.000/180.000) |
-26.667 kr. |
|
|
Indeksering (anslået) |
-2.311 kr. |
|
|
År 2 (80.000 kr. x 60.000/180.000) |
-26.667 kr. |
|
|
Indeksering (anslået) |
-2.002 kr. |
|
|
År 3 (80.000 kr. x 40.000/180.000) |
-17.778 kr. |
|
|
Indeksering (anslået) |
-853 kr. |
|
|
År 4 (80.000 kr. x 20.000/180.000) |
-8.889 kr. |
|
|
Indeksering (anslået) |
-183 kr. |
|
|
Reguleret anskaffelsessum i alt |
-969.650 kr. |
|
|
Fortjeneste til beskatning |
230.350 kr. |
|
|
Restanskaffelsessum |
||
|
Oprindelig anskaffelsessum |
1.300.000 kr. |
|
|
Frasolgt andel |
990.000 kr. |
|
|
I alt |
310.000 kr. |
|
|
Restanskaffelsessummen er sammensat sådan: |
||
|
Stuehus |
300.000 kr. |
|
|
Grund (200.000 kr. x 0,05) |
10.000 kr. |
|
|
I alt |
310.000 kr. |
Beregningseksempel 8: Helsalg og genanbringelse (ejendom erhvervet efter 1993). EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6A.
Ejendom 1 er en landbrugsejendom. Den sælges med en "brutto" fortjeneste på 1.400.000 kr., som aftalemæssigt fordeler sig med en skattepligtig fortjeneste på den erhvervsmæssige del på 1.250.000 kr. og en skattefri fortjeneste på boligdelen 150.000 kr.
Ejendom 2 er en blandet benyttet ejendom. Anskaffelsessummen er 3.500.000 kr., som aftalemæssigt er fordelt med 1.200.000 kr. for den erhvervsmæssige del og 2.300.000 kr. for boligdelen.
Ud af den erhvervsmæssige del af fortjenesten på 1.250.000 kr. kan 1.200.000 kr. genanbringes i ejendom 2. Den overskydende fortjeneste på 50.000 kr. beskattes efter lovens almindelige regler.
Anskaffelsessummen for ejendom 2 bliver herefter 3.500.000 kr. - 1.200.000 kr. = 2.300.000 kr. fordelt med 0 kr. for den erhvervsmæssige del og 2.300.000 kr. for boligdelen.
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed
Erhvervsmæssig sommerhusudlejning
Registreringsafgift for nye og brugte motorkøretøjer
Registreringsafgift ved indførsel af brugt bil