Til forside TAX.DK - skat & afgift
Den Juridiske Vejledning 2023-2
<< >>

H.A.5.2.1 Generelt om ansættelse af grundværdi for ejerboliger

Indhold

Dette afsnit omhandler generelt om ansættelse af grundværdi for ejerbolig.

Afsnittet indeholder:

  • Vurderingsnormen ved ansættelsen af grundværdien mv.
  • Modelberegninger og metodefrihed
  • Manuel sagsbehandling.

Vurderingsnormen ved ansættelsen af grundværdien mv.

Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 19 a, 19 b og 28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4 og 5, og §§ 34 d-34 f. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 1. Se afsnit H.A.3.2.1 Vurderingsnormen om vurderingsnormen.

Efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 2, 1. pkt., ansættes der ved vurderingen en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi. Det gælder dog ikke ejendomme, der helt eller delvist er undtaget fra vurdering, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 10 og 12. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 12 er ophævet pr. 1. marts 2021, jf. lov nr. 291 af 27. februar 2021. Det betyder, at § 12 var gældende ved vurderingen pr. 1. januar 2020.  

Endvidere fremgår det af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 3, at hvis der ved ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien indgår modelberegninger, vil konstaterede eller påberåbte særlige faktiske forhold ikke skulle medregnes ved ansættelsen, hvis forholdene samlet set påvirker ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien med mindre end 5 pct. Der er således tale om nedre grænse på 5 pct. for manuelle tillæg og nedslag. Se afsnit H.A.3.2.3 Nedre grænse på 5 pct. for manuelle tillæg og/eller nedslag om den nedre grænse på 5 pct. for manuelle tillæg og/eller nedslag.  

For en gennemgang af reglerne for vurdering af ejerbolig i EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 24 og 25 henvises til afsnit H.A.4.2 Ansættelse af ejendomsværdien for ejerboliger om ansættelse af ejendomsværdi for ejerboliger.

Modelberegninger og metodefrihed

Vurderingsstyrelsen har metodefrihed i vurderingsarbejdet i forhold til ansættelse af grundværdien sådan at forstå, at det afgørende er, at Vurderingsstyrelsen når frem til en vurdering, der afspejler vurderingsnormen, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15. Det afgørende er ikke, om Vurderingsstyrelsen er nået frem til vurderingen på den ene eller anden måde. For ejerlejligheder i etageboligbebyggelse begrænses udgangspunktet om metodefrihed dog med EVL (ejendomsvurderingsloven) § 19 a, der indeholder en justeret vurderingsnorm.

Ejerboliger vurderes med udgangspunkt i modelberegninger. Modelberegningerne vil være forskellige efter typen af ejerbolig. Der er modeller for parcel- og rækkehuse, for sommerhuse og andre fritidshuse og for ejerlejligheder.

Modelberegningerne er statistisk og teoretisk forankret og bygger på frie salg i de seneste 6 år for sammenlignelige ejendomme med en korrektion for den vurderede ejendoms karakteristika.

Modelberegningerne foretages på grundlag af de handler, der er tinglyst pr. 1. januar i vurderingsåret, med undtagelse af 2020-vurderingen, hvor modelberegningerne foretages på grundlag af de handler, der er tinglyst ved udgangen af 31. december 2019. For så vidt angår 2021-vurderingen foretages modelberegningerne på baggrund af de handler, der er tinglyst pr. 1. marts 2021.

Modelberegningerne er tekniske hjælpemidler i vurderingsarbejdet og er ikke vurderinger i sig selv. De elementer der indgår i modelberegningerne, er ikke selvstændige ansættelser, som kan påklages. Det samme gælder selve modelberegningen. Det er alene den endelige vurdering, der vil kunne påklages.

Manuel sagsbehandling

Ikke alle ejendomme kan undergå en fuldstændig automatiseret vurderingsproces. Det vil eksempelvis være tilfældet, når der er usikkerhed om vurderingsforslaget er retvisende, og i disse situationer undergives modelberegningen en manuel kontrol af, om modelberegningen skal korrigeres. Kontrollen vil i nogle tilfælde munde ud i, at modelberegningen er retvisende for vurderingsejendommen. I andre tilfælde vil modelberegningen skulle korrigeres ved et tillæg og/eller nedslag. I sjældne tilfælde vil modelberegningen ikke kunne korrigeres tilstrækkeligt via tildeling af et tillæg eller nedslag, og ejendomsværdien for den pågældende ejendom vil derfor i stedet blive fastsat skønsmæssigt. Dette foregår også i en manuel proces.

Kilde: Ligningsvejledningen/Den Juridiske Vejledning

Læs også:
,, Det er efter min opfattelse meget beklageligt, at Skattestyrelsen først i forbindelse med min høring og ikke allerede i forbindelse med dine henvendelser til styrelsen foretog en egentlig behandling og vurdering af sagen.
,, Selvom ens aktier faktisk er steget i værdi, står man altså tilbage med en skattegæld, som end ikke kan dækkes af værdien af aktierne på aktiesparekontoen.
BEREGNER
Beregn, hvad regeringens skattereform betyder for din skat: Skattereform 2023.
En lejeindtægt fra udlejning af et værelse til beboelse vil i mange tilfælde være skattefri. Det gælder, uanset om du selv ejer din bolig eller er lejer.
,, Udlejes et sommerhus, som også benyttes privat, vil lejeindtægten ofte være skattefri. I visse tilfælde vil en del af lejen dog skulle beskattes.

,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.

Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013

Skattesager
Befordring
Rejse
Erhvervsmæssige udgifter
Personalegoder
Lønmodtagere
Virksomheder
Ægteskab og samliv
Børn
Bolig og fast ejendom
Motor
Pension
Aktier og obligationer
Gaver
Arv
Arbejde i udlandet
Flytning til og fra Danmark
Told og afgift
! Materialet på TAX.DK har alene til formål at informere generelt om udvalgte retsregler. Har du behov for at træffe beslutning om, hvorvidt - og i givet fald hvordan - du skal handle i et konkret tilfælde, bør du altid søge bistand hos en skatterådgiver eller anmode om et bindende svar fra SKAT.