C.B.2.6 Aktier/andelsbeviser med boligret - andelsboliger/andelslejligheder/aktielejligheder
Indhold
Dette afsnit beskriver, hvordan personer skal beskattes, når de afstår aktier, andelsbeviser eller andre værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en lejlighed.
Afsnittet indeholder:
- Regel
- Baggrund, formål og historik
- Omkostninger ved afhændelsen
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Regel
Afstår en person aktier, andelsbeviser eller andre værdipapirer omfattet af aktieavancebeskatningsloven, som er forbundet med en brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, er gevinst skattefri og tab ikke fradragsberettiget, hvis visse betingelser er opfyldt. Se ABL (aktieavancebeskatningsloven) § 15, stk. 1.
Hvis betingelserne for skattefrihed i ABL (aktieavancebeskatningsloven) § 15, stk. 1, er opfyldt, er gevinst/tab ved udlodning af likvidationsprovenu i samme kalenderår som det år, hvori selskabet endeligt opløses, også skattefri og tab kan ikke fradrages. Se ABL (aktieavancebeskatningsloven) § 15, stk. 2.
Bestemmelsen gælder både for den del af aktien mv., der svarer til beboelseslejligheden, og den del af aktien, der ikke svarer hertil. Skattefritagelsen gælder også uanset, at aktien mv. er mere værd, end lejligheden er.
Skattefriheden er betinget af, at lejligheden har tjent til bolig for ejeren af aktien eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, aktien har været ejet, og at dette bopælskrav har været opfyldt, mens aktien har kunnet sælges skattefrit efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 4. Er der knyttet et bestemt grundareal til lejligheden, er det endvidere en betingelse, at grundarealet er mindre end 1.400 m², ►at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller at udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 1, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 4, og ABL (aktieavancebeskatningsloven) § 15, stk. 1.◄
Har fx. en andelslejlighed aldrig været beboet af ejeren, er gevinst/tab ved afståelse omfattet af aktieavancebeskatningsloven.
Omkostninger ved afhændelsen
Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen.
Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen.
Landsskatteretten har ved kendelse af 21. oktober 2019 (SKM2019.549.LSR) underkendt, at skattemyndighederne i overensstemmelse med tidligere praksis blandt andet havde nægtet fradrag for udgifter til ejendomsmægler i forbindelse med salg af et andelsbevis i en andelsboligforening. Sagen angik indkomståret 2014. Klageren havde i sagen solgt tre andelslejligheder og afholdt udgifter til ejendomsmægler på 37.245 kr. i forbindelse med salget af én af lejlighederne.
Landsskatteretten henviste til Den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.1.8.3 Fradrag i afståelsessummen, der angår avanceopgørelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven.-
Her står der: "Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen.
Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen."
Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at antage, at der skulle gælde noget andet i den foreliggende situation, hvor der var tale om salg af en andelslejlighed, hvorfor udgiften til ejendomsmægleren kunne fratrækkes i klagerens afståelsessum.
På baggrund af SKM2019.549.LSR har Skattestyrelsen ændret praksis, så de omkostninger, som sælgeren afholder ved afhændelsen af en ejendom, og som kan fratrækkes i afståelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven tilsvarende kan fratrækkes i afståelsessummen for aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder.
Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve den beboelseslejlighed, som aktien m.v., giver brugsret til, og som afholdes i tilknytning til afståelsen af aktien m.v.
Den ændrede praksis fremgår af styresignal af 9. december 2020 (SKM2020.511.SKTST), der endvidere indeholder regler om genoptagelse.
Det bemærkes, at der fortsat ikke er fradragsret for de nævnte udgifter i de tilfælde, hvor gevinst eller tab ikke medregnes ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter ABL (aktieavancebeskatningsloven) § 15, stk. 1.
Bemærk
Se endvidere afsnit C.B.2.1.5.8 Andelsbevis i andelsboligforening vedrørende tillæg til anskaffelsessummen, afsnit C.H.2.1.15.6 Boligejendomme ejet via aktier eller andelsbeviser om beboelsesejendomme ejet via aktier eller andelsbeviser, og afsnit C.H.2.1.15.7 Beboelseskravet og begrebet husstand om beboelseskravet og begrebet husstand.
Skatterådet har bekræftet, at andelshaverne ikke vil være skattepligtige af andelsboligforeningens overtagelse af værdien af andelshavernes individuelle forbedringer af andelsboligen. Se SL (statsskatteloven) § 5 a, samt SKM2019.271.SR.
Baggrund og formål og historik
Bestemmelsen i ABL (aktieavancebeskatningsloven) § 15 svarer til EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 4. Baggrunden for at reglen blev indsat i aktieavancebeskatningsloven var, at det også skal fremgå udtrykkeligt af aktieavancebeskatningsloven, at gevinst og tab på de pågældende aktier er skattefri.
Skemaet viser de ændringer der er sket i ABL (aktieavancebeskatningsloven) § 15 i de seneste år.
| Lov nr. og dato
| Ændring og baggrund for ændringen | Hvor i loven |
| 1413 af 21.december 2005 | Ny aktieavancebeskatningslov. En bestemmelse svarende til ejendomsavancebeskatningsloven indsat i ABL (aktieavancebeskatningsloven) § 15. | |
| 540 af 6. juni 2007 | I § 15, stk. 1 ændres "med mere end to beboelseslejligheder" til "med flere beboelseslejligheder". Der er tale om en redaktionel ændring. Bestemmelsen svarer til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, og med ændringen opnås ens ordlyd af de to bestemmelser. | § 15, stk. 1 |
Se også
Se også afsnit C.H.2.1.15 Reglerne for, hvornår fortjenesten ved salget af en ejerbolig er skattefri om betingelserne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8 om skattefrit salg af ejerbolig, herunder afsnit C.H.2.1.15.6 Boligejendomme ejet via aktier eller andelsbeviser om EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 4, vedrørende boligejendomme ejet via aktier eller andelsbeviser, og afsnit C.H.2.1.15.7 Beboelseskravet og begrebet husstand om beboelseskravet og begrebet husstand.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser og SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Landsretsdom | ||
| SKM2014.702.ØLR | Landsretten fastslog, at afståelse af et kolonihavehus og andelsbevis i en haveforening skulle behandles således, at en eventuel fortjeneste ved salg af kolonihavehuset var skattefri efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 2, medens overdragelse af andelsbeviset skulle behandles efter ABL (aktieavancebeskatningsloven) § 1, stk. 2, jf. § 12. | Dommen er en stadfæstelse af SKM2011.750.LSR og byretsdom i SKM2013.198.BR. |
| ►Byretsdom◄ | ||
| ►SKM2024.70.BR◄ | ►Spørgsmålet i sagen var, om skatteyderen havde opnået en avance ved afståelsen af en andel i en andelsboligforening, og hvor stor avancen i givet fald var. Det er lagt til grund, at skatteyderen havde købt andelsboligen pr. 17. marts 2010 og solgt den igen den 1. april 2010. Skatteyderen har ikke boet i lejligheden og er derfor skattepligtig af en eventuel avance ved afståelsen. Ifølge aftale mellem skatteyderen og sælgeren af andelen havde skatteyderen ikke betalt nogen købesum til sælgeren på tidspunktet for overdragelsen af andelen til skatteyderen. Sælgeren var dog berettiget til at oppebære en efterfølgende salgssum for andelen svarende til det fulde beøb, som andelen måtte indbringe ved skatteyderens egen afhændelse heraf. Byretten fandt at anskaffelsessummen for skatteyderens vedkommende skulle sættes til 0 kr., idet det var ubestridt, at skatteyderen ikke ved erhvervelsen af andelen havde betalt "købesummen" (anskaffelsesprisen) på andelsbeviset, som var sat til 179.200 kr. Den anførte konstruktion mellem sælgeren og skatteyderen kunne ikke føre til en anden vurdering. Byretten fandt endvidere, at skatteyderens afståelsessum skulle sættes til 279.730 kr. Byretten udtalte i den forbindelse, at afståelsessummens størrelse var forbundet med usikkerhed, men at det måtte komme skatteyderen bevismæssigt til skade, at hverken hun eller køberen havde afgivet forklaring, og at overdragelsesaftalen fra skatteyderens salg ikke var fremlagt. Byretten udtalte, at afståelsessummen på 279.730 kr. i skatteretlig henseende måtte anses for at have passeret skatteyderens økonomi. Heller ikke i denne henseende kunne den anførte "boligkonstruktion" mellem skatteyderen og den oprindelige sælger føre til en anden vurdering.◄ | ►Dommen er anket til Vestre Landsret.◄ |
| Landsskatteretskendelse | ||
| SKM2019.549.LSR | Landsskatteretten fastslog, at udgifter til ejendomsmægler kunne fratrækkes i afståelsessummen ved salg af andelsbeviser i andelslejligheder. Skatteyderen havde ikke boet i lejligheden, og avancen ved salg var derfor skattepligtig. | Praksis er herefter ændret Se ovenfor samt styresignal under SKM2020.511.SKTST |
| Skatterådet | ||
| SKM2019.271.SR | Skatterådet bekræftede, at overdragelse af værdien af individuelle forbedringer af andelsboligen til andelsboligforeningen kunne ske uden beskatning for de pågældende andelshavere. Derudover bekræftede Skatterådet, at der under de nævnte omstændigheder kunne ske udlodning af likvidationsprovenu skattefrit, hvis andelsboligforeningen sælger ejendommen og likviderer andelsboligforeningen. | |
| SKM2013.650.SR | Skatterådet fastslog, at det vil medføre avanceskat hos andelshaveren, hvis andelsboligforeningen efter salg af en andelsbolig til den andelshaver, der tidligere har haft brugsret, udbetaler den modtagne købesum til den tidligere andelshaver.
Reglerne om skattefri likvidation kunne ikke anvendes ved en partiel likvidation (salg af enkelte andelsboliger, hvor andelsforeningen indtil videre fortsætter). | |
| SKM2013.221.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en andelshavers overtagelse af den bolig, han beboede, kunne ske mod indløsning af andelsbeviset, idet boligen alene kunne overtages til handelsprisen. En likvidationsudlodning fra andelsboligforeningen i det år, hvori andelsboligforeningens endeligt blev opløst, ville dog være skattefri for andelshaveren, når andelsbeviset kunne afstås skattefrit. Skatterådet bekræftede, at sædvanlige udgifter for en sælger, som afholdtes af andelsboligforeningen i forbindelse med salg af boligerne, ville være skattefri for andelshaveren. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed