Indhold

Dette afsnit omhandler ansættelse af grundværdi på grundlag af den mulige anvendelse og udnyttelse.

Det overordnede princip efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17 er, at grundværdien skal ansættes med udgangspunkt i grundens planlagte anvendelse og udnyttelse. Det er således planforholdene, som sætter rammerne for, hvad der betragtes som den bedst mulige anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende af en grund. Hvis ejeren efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering vil kunne opføre et byggeri med en bestemt anvendelse og udnyttelse på en grund, lægges den planlagte anvendelse og udnyttelse af grundarealet derfor som udgangspunkt til grund for vurderingen.

Som følge heraf skal grundværdien efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 18, stk. 1, som udgangspunkt ansættes på grundlag af den anvendelse og udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering. Dette indebærer, at der ved ansættelsen skal tages højde for eksempelvis indholdet af lokalplaner, byplanvedtægter, strandbeskyttelseslinjer mv.

Dog forekommer det også, at der er opført noget andet end det, som er muligt efter plangrundlaget, eller at grunden er udnyttet i videre omfang end tilladt, hvorfor grundens faktiske anvendelse og udnyttelse skal tages i betragtning ved ansættelsen, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 20. Se nærmere herom under afsnit H.A.5.1.2.7 Ansættelse af grundværdi på grundlag af den lovlige, faktiske anvendelse og udnyttelse om ansættelse af grundværdi på grundlag af den lovlige, faktiske anvendelse og udnyttelse.

Den højst mulige udnyttelse af en grund i medfør af en lokalplan el.lign. vil ikke i alle tilfælde være et udtryk for den bebyggelse, som en bygherre vil finde økonomisk optimalt.

Eksempel

Hvis der for eksempel i et område findes mindre grunde, hvor det efter plangrundlaget er tilladt at opføre et etageareal, som overstiger grundens areal - typisk i form af rækkehuse i mere end ét plan - vil den højst mulige udnyttelse som udgangspunkt være den bedste i økonomisk henseende. Men hvis der i samme planområde også måtte findes markant større grunde, hvor samme udnyttelse er tilladt, er det ikke givet, at den højst mulige udnyttelse også vil være den bedst mulige i økonomisk henseende for disse grunde. Hvis en grund fx er 700 m², vil det næppe være hensigtsmæssigt at bygge en beboelsesejendom med et etageareal på mere end 700 m², selv om dette måtte være muligt efter plangrundlaget.

Hvis det vurderingsmæssigt skønnes, at en bygherre kun vil bebygge fx halvdelen af en lokalplans fulde bebyggelsesmulighed på 700 m², vil dette kunne lægges til grund ved grundværdiansættelsen.

Herved bliver grundværdien mindre, hvilket afspejler, at en investor ikke vil betale for en byggemulighed, som det ikke ville kunne betale sig at udnytte. Det følger det overordnede princip i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, hvorefter grundværdien skal ansættes som grundens værdi i ubebygget stand ud fra en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.