Indhold

Dette afsnit omhandler selvstændige ansættelser af ejendomsværdi og grundværdi.

Det fremgår af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 2, at der ved vurderingen ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi, jf. dog § 10. For bygninger på fremmed grund, jf. § 2, stk. 1, nr. 3, ansættes alene en ejendomsværdi.

I vurderingen indgår endvidere andre dele af vurderinger foretaget efter EVL (ejendomsvurderingsloven) og ansættelser og fordelinger foretaget i medfør af anden lovgivning. Andre dele af vurderinger foretaget efter ejendomsvurderingsloven kan fx være fordeling af ejendoms- eller grundværdien og skattestop- og skatteloftsværdier, der er ansat efter reglerne i EVL (ejendomsvurderingsloven) kapitel 9. Det er kun ejendoms- og grundværdien, der er ansættelser efter EVL (ejendomsvurderingsloven).

Der skal ikke ansættes ejendomsværdier for ejendomme, der er undtaget fra vurdering, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 10. Når en del af en ejendom er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 10, skal der dog fortsat fastsættes en ejendomsværdi, når denne del/dele er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27, § 27 a, § 30, § 35, stk. 1 eller 3, eller § 37, stk. 1. Der henvises til afsnit H.A.2 Definition af fast ejendom, kategorisering og undtagne ejendomme der bl.a. omhandler undtagne ejendomme.

For ejendommene, der er helt undtaget fra vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 9, skal der hverken ansættes en ejendomsværdi eller en grundværdi, jf. afsnit H.A.2.3 Ejendomme helt eller delvist undtaget fra vurdering om ejendomme helt eller delvis undtaget fra vurdering.

Begreberne ejendomsværdi og grundværdi

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16, stk. 1. Driftsmateriel og inventar medtages ikke. Ejendomsværdien ansættes inklusive moms. Anvendes ejendommen eller selvstændige dele heraf til andre formål end beboelse, indgår værdien af ejendommen eller af disse selvstændige dele dog i ansættelsen eksklusive moms. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16, stk. 2. Der henvises til afsnit H.A.4 Ejendomsværdi om ejendomsværdi.

Ifølge EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 1, er grundværdien værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 28-33, der omhandler vurdering af landbrugsejendomme og skovejendomme. Grundværdien ansættes inklusive værdien af eventuelle byggemodningsarbejder. Grundværdien ansættes inklusive moms, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 2. Grundværdier ansat efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 34 b, stk. 1-3 og § 34 c, stk. 1, fratrækkes 20 pct. Der henvises til afsnit H.A.5 Grundværdi om grundværdi.

Ejendomsværdien og grundværdien er således separate ansættelser, der foretages uafhængigt af hinanden og på forskelligt grundlag, hvilket er en videreførelse af tidligere gældende regler efter vurderingsloven, jf. også SKM2015.615.HR, ►hvor Højesteret udtalte, at det ikke fulgte af vurderingsloven eller administrativ praksis, at et generelt nedslag i ejendomsværdien skal medføre en nedsættelse af grundværdien.◄ De forskellige ansættelser og dele af de nye ejendomsvurderinger vil imidlertid, som det også var tilfældet efter vurderingsloven, i et vist omfang være påvirket af samme forhold. Der er således en sådan sammenhæng mellem ejendomsværdien og grundværdien, at et givent forhold kan påvirke begge ansættelser. Hvis det er tilfældet, vil det dog ikke nødvendigvis være med samme vægt.

En ændring af ejendomsværdien vil dermed ikke nødvendigvis medføre en ændring af grundværdien. Om en nedsættelse af grundværdien har betydning for ejendomsværdien vil bero på, om det konkrete forhold, der begrunder nedsættelsen af grundværdien, også kan begrunde en nedsættelse af ejendomsværdien.

Eksempel

Hvis der er væsentlige fejl ved taget på en bygning på en ejendom, vil det kunne have betydning for ejendomsværdiansættelsen for ejendommen, uden at forholdet vil have betydning for grundværdiansættelsen for ejendommen. Omvendt kan en konstateret jordforurening jævnt fordelt på en grund have betydning for både ejendoms- og grundværdiansættelsen.

Selve definitionen og ansættelsen af ejendomsværdi og grundværdi er nærmere beskrevet i afsnit H.A.4 Ejendomsværdi om ejendomsværdi og H.A.5 Grundværdi om grundværdi.

Afrunding af ansættelser

Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 49, at alle ansættelser efter ejendomsvurderingsloven skal afrundes til nærmeste 1.000 kr. Det er kun ejendoms- og grundværdien, der er ansættelser efter ejendomsvurderingsloven.