Indhold

Dette afsnit omhandler ansættelse af ejendomsværdi for boligdelen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16, for de ejendomme, som anvendes til både bolig- og erhvervsformål. Afsnittet handler også om ansættelse og fordeling af ejendomsværdi i kombinationstilfælde, hvor en ejerbolig består af to ejerboligenheder og en del heraf anvendes til erhverv.  

Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1, 1. pkt., at når en ejendom, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder - bortset fra en landbrugs - eller en skovejendom - anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, ansættes en ejendomsværdi for boligdelen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16.

Det bemærkes, at EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1, er blevet ændret ved § 3, nr. 9, i lov nr. 679 af 3. juni 2023, så det nu fremgår af bestemmelsen, at den vedrører ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige boligenheder, og at der for erhvervsejendomme mv., der er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1, foretages en fordeling af ejendomsværdien mellem de to selvstændige boligenheder efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 2, 2. pkt. Denne ændring er ikke indarbejdet i den seneste lovbekendtgørelse til ejendomsvurderingsloven. Ændringen har virkning fra og med den 1. januar 2024.

Der skal ikke ansættes en ejendomsværdi efter § 35, stk. 1, hvis ejerboligdelen ikke er færdigbygget og beboelig i henhold til EVL (ejendomsvurderingsloven) § 52, stk. 1. Kravet om, at ejendommen skal bebos af ejeren eller ejerne, er ophævet ved § 2, nr. 8, i lov nr. 2614 af 28. december 2021. Ændringen har virkning fra og med den 1. januar 2020.

Baggrunden for dette er, at ejeren af en sådan ejendom skal kunne ejendomsværdibeskattes af ejendomsværdien af den del af ejendommen, der rådes over. Efter ejendomsskatteloven skal ejer som udgangspunkt betale ejendomsværdiskat af råderetten over sin bolig, dvs. uanset om ejeren har gjort brug af sin boligret eller ej.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1, skal sikre, at der tilvejebringes et beskatningsgrundlag for de ejendomme, som vil skulle ejendomsværdibeskattes efter ESL § 3, stk. 1, nr. 5. Efter ESL § 3, stk. 1, nr. 5, skal der betales ejendomsværdiskat, når en ejendom indeholder en eller to selvstændige boligenheder, og hvortil der efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1, foretages en ansættelse af ejendomsværdien på boligdelen.

I henhold til praksis efter VUL blev en ejendom anset for at være en "ren" ejerbolig, hvis mindre end 25 pct. af ejendomsværdien kunne henføres til den del af ejendommen, der blev anvendt til erhvervsformål. I sådanne tilfælde blev der ikke foretaget en fordeling, og ejeren kom hermed til at betale ejendomsværdiskat på grundlag af hele ejendomsværdien. Hvis 25 pct. eller mere af ejendomsværdien kunne henføres til den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, blev ejendommen efter den dagældende praksis anset som anvendt til blandet bolig- og erhvervsformål, og ejendomsværdien blev fordelt på de to dele af ejendommen.

Denne praksis er ikke videreført med EVL (ejendomsvurderingsloven), og den er heller ikke erstattet af en anden absolut regel. En ejendom vil således ikke længere kunne kategoriseres som blandet bolig og erhverv, se hertil også afsnit H.A.2 Definition af fast ejendom, kategorisering og undtagne ejendomme, der bl.a. omhandler kategorisering. En sådan ejendom vil fremover enten skulle kategoriseres som en ejerbolig eller en erhvervsejendom, hvilket vil ske ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter.

Der kan formentlig forekomme tilfælde, hvor en ejerbolig består af to boligenheder og en erhvervsdel. Reglerne om fordeling af ejendomsværdien i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1 og 2, skal i sådanne særlige tilfælde anvendes i kombination.

Grundværdien fordeles ikke, da ejeren/ejerne skal betale grundskyld af ejendommens samlede grundværdi.

Om fordelinger ved skattestopberegninger henvises til afsnit H.A.7 Fremskrivning, tilbageregning og regulering af vurderinger, der omhandler reglerne for fremskrivning, tilbageregning og regulering, herunder EVL (ejendomsvurderingsloven) § 39.

Der henvises endvidere til EVL (ejendomsvurderingsloven) § 10, nr. 3, hvoraf det fremgår, at der for erhvervsejendomme mv. efter § 3, stk. 1, nr. 4, ikke ansættes ejendomsværdi.

Endelig henvises til EVL (ejendomsvurderingsloven) § 10, nr. 7, hvoraf det fremgår, at der ikke ansættes en ejendomsværdi for ejerboliger, hvor der på ejendommen er registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse, og ejerboliger, hvor der på ejendommen er opført en eller flere produktionsvindmøller eller et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg som nævnt i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 5, stk. 2, 2. pkt., se dog § 35, stk. 1.