Indhold

Dette afsnit omhandler reglerne for, hvad der forstås ved ejendomsværdien.

Afsnittet indeholder:

• Moms ved ansættelse af ejendomsværdi
• Udlejningsforhold ved ansættelse af ejendomsværdi
• Bygninger på fremmed grund
• Ansættelse af ejendomsværdi for lejligheder omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 6-8
• Ansættelse af ejendomsværdi for boliger omfattet af LL (ligningsloven) § 12 A
• Tilbehør til ejendommen, der medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien for ejerboliger.

Indledning

Ejendomsværdien er defineret i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16, stk. 1, hvoraf det fremgår, at der ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. Driftsmateriel og inventar medtages ikke.

Ejendomsværdien er således værdien af den samlede ejendom, sådan som den er på vurderingstidspunktet. Det vil sige med det grundareal og de bygninger og beplantninger mv., der på vurderingstidspunktet findes på ejendommen. Det følger af vurderingsnormen i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, at vurderingen af en ejendom ansættes ud fra den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. I udgangspunktet om en "forventelig kontantværdi i fri handel" ligger, at der altid vil være et spænd, inden for hvilket en i øvrigt fornuftig køber og en fornuftig sælger vil kunne mødes, når der er taget højde for individuelle præferencer og behov mv. Ejendomsværdien ansættes inden for dette spænd. Der henvises til afsnit H.A.3.2.1 Vurderingsnormen om vurderingsnormen.  

Sædvanligt bygningsmæssigt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien. Besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel medtages ikke. Det vil sige, at disse principper fra den nu ophævede lov om vurdering af landets faste ejendomme (VUL) er videreført i ejendomsvurderingsloven. Der er derfor i afsnittet om ansættelse af ejendomsværdi medtaget eksempler mv. fra den praksis, der var gældende efter den nu ophævede VUL.

Den samlede ejendom omfatter eksempelvis hegn, broer, belægning på pladser, kørebaner, ledninger til vand og kloak, vandløb, søer, damme og bassiner samt naturgivne forekomster eksempelvis kalk, ler, sten og grus, der normalt vil følge med ejendomsretten til ejendommen.

Alle murede og støbte konstruktioner på og i jorden anses også som bygninger og bygningsbestanddele, hvis de er beregnet til varigt at forblive på stedet. Det er beskrevet i Skat 1989.5.410.

I takt med den teknologiske udvikling rykkes afgrænsningen mellem sædvanligt bygningsmæssigt tilbehør til ejendommen og inventar mv. Hvilket tilbehør, der medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien for ejerboliger, er yderligere beskrevet nedenfor.

Moms ved ansættelse af ejendomsværdi

I henhold til EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16, stk. 2, ansættes ejendomsværdien inklusive moms. Anvendes ejendommen eller selvstændige dele heraf til andre formål end beboelse, indgår værdien af ejendommen eller af disse selvstændige dele dog i ansættelsen eksklusive moms.

Det er således udgangspunktet, at ejendomsværdien ansættes inklusive moms.

Såfremt en ejendom er en beboelsesejendom, fx et parcelhus, et rækkehus, en ejerlejlighed, en etageboligejendom med lejligheder til udlejning, et sommerhus eller en sommerhusejerlejlighed, herunder disse typer boliger på fremmed grund, vil værdien af ejendommen skulle ansættes inklusive moms.

Den endelige ejer af en ejendom, der anvender ejendommen til beboelse (enten til egen beboelse eller som beboelsesudlejningsejendom), vil ikke have haft fradragsret for momsen af udgifterne til opførelsen/anskaffelsen af ejendommen. Derfor vil ejendomsværdien af beboelsesejendomme ansættes inklusive moms.

EVL (ejendomsvurderingsloven) indebærer en generel regulering af værdiansættelsen, som ikke indebærer en fuldstændig parallel behandling i momsmæssig og vurderingsmæssig henseende, idet der i vurderingsmæssig henseende ikke tages udgangspunkt i det faktiske ejerforhold til en ejendom. Dette skyldes, at ejerforholdene kan variere for ensartede ejendomme, mens en markedsværdi må anses for at være drevet af de forhold, som den mest almindelige slutbruger af ejendomme har.

Principperne i EVL (ejendomsvurderingsloven) indebærer, at nogle ejendomsejere alt andet lige vil blive begunstiget af en lavere vurdering, fordi ejendomsværdien ansættes eksklusive moms, når der ikke er tale om en beboelsesejendom. Værdien af en ejendom, der ikke anvendes til beboelse, fastsættes således også eksklusive moms, selv om ejeren er en momsfritaget virksomhed, som derfor ikke har fradragsret for momsen af opførelsen/anskaffelsen af ejendommen efter momslovens almindelige regler.

Omvendt kan andre ejere få en højere vurdering, fordi ejendomsværdien ansættes inklusive moms som følge af, at der er tale om en beboelsesejendom, selv om ejeren selv har haft fradragsret for momsen ved opførelsen eller anskaffelsen af ejendommen (fx hvor der er tale om en nyopført beboelsesejendom, som er opført af en byggevirksomhed med henblik på momspligtigt videresalg).

Det konkrete ejerforhold på vurderingstidspunktet er således ikke afgørende for, om ejendomsværdien ansættes inklusiv eller eksklusiv moms. Udgangspunktet er derimod en vurdering af, om ejendommen efter sin art er en beboelsesejendom, og at den typiske ejer eller slutbruger vil anvende ejendommen til beboelse (fx som beboelsesejendom eller til egen beboelse). Enheder til beboelse vil typisk være parcelhuse eller rækkehuse, men vil også omfatte anvendelse til kollegier, beboelse til døgninstitutioner mv.

I de situationer, hvor en ejendom konkret anvendes erhvervsmæssigt, skal ejendomsværdien imidlertid ansættes uden moms. Det kunne eksempelvis være et parcelhus, som fuldt ud benyttes til erhverv.

Hvorvidt en del af en ejendom (som anvendes til fx kontor) er en selvstændig del af ejendommen, vil blive bestemt ud fra, om den pågældende del af ejendommen er registreret som en selvstændig enhed i Bygnings- og Boligregistret (BBR), dvs. et sammenhængende areal i en bygning, hvortil der er selvstændig adgang med tilknyttet adresse. Arealets størrelse vil således ikke være afgørende i forhold til, at der er tale om en "selvstændig del" af en ejendom. Er det i BBR registreret, at en del af en ejendom faktisk anvendes til andre formål end beboelse, fx butiksanvendelse, opgøres ejendomsværdien for den del eksklusive moms, forudsat at der er tale om en selvstændig enhed.

Eksempel

Hvis en del af en beboelsesejendom anvendes til fx kontor (i erhvervsøjemed), vil det være en betingelse, at kontoret udgør en selvstændig del af ejendommen i forhold til, om vurderingen af ejendomsværdien for denne del af ejendommen skal opgøres eksklusive moms.

Eksempel

Anvendes et værelse i et parcelhus til kontor, men er parcelhuset i sin helhed registreret til beboelse i BBR, ansættes ejendomsværdien for ejendommen i sin helhed inklusive moms.

De opgørelser, der foretages i forhold til ejendomme, som både anvendes til beboelsesformål og andre formål end beboelse, er ikke selvstændige ansættelser. De enkelte dele indgår som elementer ved ansættelsen af ejendomsværdien. Det er således kun den samlede ejendomsværdi, der er en ansættelse.

Udlejningsforhold ved ansættelse af ejendomsværdi

Efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 26 skal der ved vurderingen af ejerboliger ikke tages hensyn til udlejningsforhold, medmindre ejerboligen er beliggende på fremmed grund. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16, stk. 3, 2. pkt.

Ejendomsværdien anvendes som grundlag for opkrævningen af ejendomsværdiskat, men der skal kun betales ejendomsværdiskat af ejendomme, som tjener som bolig for ejeren. Hvis en ejerlejlighed er udlejet, er dette ikke tilfældet.

Efter hidtidig praksis efter VUL blev der ved ejendomsværdiansættelsen af ejerlejligheder til beboelse taget hensyn til udlejningsforhold, idet ejendomsværdiansættelsen blev nedsat med 50 pct., når en ejerlejlighed var udlejet. Baggrunden for denne nedsættelse var en langvarig fast administrativ praksis, der var opstået ud fra en antagelse om, at udlejede ejerlejligheder ville have en sådan mindre handelsværdi end frie ejerlejligheder. Denne praksis har ikke været gældende ved vurderingen af andre typer af ejerboliger end ejerlejligheder.

Med EVL (ejendomsvurderingsloven) § 26 er der gjort op mod den nævnte hidtidige praksis, da 50 pct.-reglen er uden betydning for skattebetalingen, hvorfor den nævnte praksis ikke er opretholdt i EVL (ejendomsvurderingsloven).

Vurderingen af en ejerbolig vil efter EVL (ejendomsvurderingsloven) være den samme, uanset om boligen er udlejet eller ej, og uanset hvilke vilkår der måtte eksistere for et eventuelt lejemål.

Bygninger på fremmed grund

Ved vurderingen af bygninger på fremmed grund, som beskrevet i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 2, stk. 1, nr. 3, og ved vurderingen af den øvrige ejendom, skal der ifølge EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16, stk. 3 ved ansættelsen af ejendomsværdien tages hensyn til forskellen mellem værdien af ejendommen på en standardgrund og værdien af en standardgrund. For de nærmere regler om ejendomsværdiansættelsen i disse tilfælde henvises til afsnit H.A.4.2.5 Ansættelse af ejendomsværdi for bygninger på fremmed grund om bygninger på fremmed grund.

Ansættelse af ejendomsværdi for lejligheder omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 6-8

For lejligheder i ejendomme med flere end to beboelseslejligheder som nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 6-8, ansættes en ejendomsværdi, når betingelserne i de nævnte bestemmelser er opfyldt. Ansættelsen foretages på samme måde, som hvis den pågældende lejlighed var en selvstændig ejerlejlighed, ifølge EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27, stk. 1.

Det bemærkes, at EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27, stk. 1, er blevet ændret ved § 3, nr. 6, i lov nr. 679 af 3. juni 2023, så der nu henvises til den nye ejendomsskattelov (ESL) i stedet for den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov (EVSL (ejendomsværdiskatteloven)). Denne ændring er ikke indarbejdet i den seneste lovbekendtgørelse til ejendomsvurderingsloven. Ændringen har virkning fra og med den 1. januar 2024.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27 er i det væsentligste en videreførelse af tidligere gældende regler efter VUL § 33 a. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27 har som formål, som VUL § 33 a, at sikre, at der for lejligheder af den nævnte type kan ansættes ejendomsværdier, der på ejers anmodning, kan danne grundlag for beskatning efter ESL § 3, stk. 1, nr. 6-8, hvis forudsætningerne herfor er opfyldt.

Efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27, stk. 2, skal der betales et gebyr på 2.750 kr. (2010-niveau), første gang lejligheden vurderes, hvilket svarer til 3.500 kr. i 2024-niveau. Beløbet reguleres efter PSL (personskatteloven) § 20.

Gebyret skal betales samtidig med indgivelse af anmodningen om ansættelse. Told- og skatteforvaltningen [Vurderingsstyrelsen] vil ikke påbegynde sagsbehandlingen af anmodningen om ansættelse, før gebyret er betalt. I praksis vil sagen blive henlagt, hvis ikke gebyret er indbetalt senest 14 dage efter ejendomsejer er blevet bedt herom. Gebyret tilbagebetales, hvis told- og skatteforvaltningen [Vurderingsstyrelsen] afviser at behandle en anmodning om ansættelse. Gebyret tilbagebetales også, hvis ejendomsejer tilbagekalder anmodningen, fx fordi der ikke længere er et behov for at få en ansættelse. Hvis ikke gebyret indbetales ved indgivelse af anmodningen, og Vurderingsstyrelsen vurderer, at det er åbenlyst, at betingelserne for ansættelse ikke er opfyldt, vil der ikke blive opkrævet gebyr, før anmodningen afvises.

En anmodning om vurdering skal indgives skriftligt. Det fremgår af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27, stk. 3.

Ansættelse af ejendomsværdi for boliger omfattet af ligningslovens § 12 A

Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27 a, at for boliger, som ville være omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL, hvis boligen var beboet af ejeren, ansættes på anmodning fra ejeren en særskilt ejendomsværdi, når betingelserne i LL (ligningsloven) § 12 A er opfyldt.

Det bemærkes, at EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27 a, er blevet ændret ved § 3, nr. 8, i lov nr. 679 af 3. juni 2023, så der nu henvises til den nye ejendomsskattelov (ESL) i stedet for den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov (EVSL (ejendomsværdiskatteloven)). Denne ændring er ikke indarbejdet i den seneste lovbekendtgørelse til ejendomsvurderingsloven. Ændringen har virkning fra og med den 1. januar 2024.

Efter LL (ligningsloven) § 12 A betales ejendomsværdiskat svarende til, hvad der skulle være betalt i ejendomsværdiskat, såfremt ejeren selv beboede boligen, når denne stilles til rådighed for ejerens eller dennes ægtefælles forældre, stedforældre eller bedsteforældre.

Ansættelse efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27 a, 1. pkt., foretages, som hvis boligen var beboet af ejeren.

Tilbehør til ejendommen, der medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien for ejerboliger

I forhold til, om der er tale om sædvanligt tilbehør til ejendommen, der medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien, vil det for ejerboligers vedkommende være afgørende, hvor "fast" en del af ejendommen tilbehøret er. Bygningstilbehør, som registreres i offentlige registre, vil som udgangspunkt være omfattet af ansættelsen. Eksempelvis er ejendommens forsyningsenheder, såsom opvarmningsmiddel, eksempelvis olietanke og vandforsyning at betragte som sædvanligt tilbehør.

Det tilbehør, som vil indgå i en normal ejendomshandel, betragtes som udgangspunkt som sædvanligt tilbehør. Derfor vil også eksempelvis hårde hvidevarer, såsom komfurer, kølefryseskabe, opvaskemaskiner, vaskemaskiner og tørretumblere mv. indgå i ejendomsværdien. Endvidere vil varmeanlæg indgå i ejendomsværdien.

Vindmøller, som fx er opført på samnoterede vindmølleparceller, betragtes som driftsmateriel og udgør et teknisk anlæg i ejendomsvurderingslovens forstand. Disse indgår derfor ikke som en del af grundlaget for ansættelsen af ejendomsværdien. Dog vil der ved ansættelse af grundværdien skulle henses til retten til at opføre eller have opført en eller flere produktionsvindmøller.

Antenneanlæg, som ejeren eller en ejerforening har ejendomsretten til, betragtes som sædvanligt bygningsmæssigt tilbehør. Et lejet antenneanlæg vil derimod blive betragtet som løsøre, ifølge Skat 1989.1.89.

Brønde anses som sædvanlige bygningsmæssige bestanddele.

Som nævnt i afsnit H.A om ejendomsvurdering vil erhvervsejendomme, landbrugsejendomme og skovejendomme, ikke blive behandlet nærmere i denne version af Den juridiske vejledning (►2024-2◄). Det gælder også beskrivelsen af, hvilket tilbehør der medtages ved ansættelse af ejendomsværdi for erhvervsejendomme.