Indhold

Dette afsnit omhandler servitutter.

Afsnittet indeholder: 

• Privatretlige servitutter efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 4 (H.A.3.2.4.1 Privatretlige servitutter efter EVL § 15, stk. 4)
• Offentligretlige servitutter (H.A.3.2.4.2 Offentligretlige servitutter)
• Byggeretsservitutter (H.A.3.2.4.3 Byggeretsservitutter).

Indledning

Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 4, at der ved vurderingen alene tages hensyn til tinglyste servitutter af privatretlig karakter, i det omfang en servitut er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom og disse ikke har samme ejer. Der tages ikke hensyn til private foreningsvedtægter mv.

Der er hovedsageligt tale om en videreførelse af tidligere gældende regler i vurderingsloven, da det fortsat ikke vil være muligt at nedbringe vurderingen og dermed sin skattebetaling ved at tinglyse værdipåvirkende servitutter, som ejeren selv vil kunne aflyse igen, når dette måtte være ønskeligt. Det vil fortsat heller ikke være muligt for en grundejerforening, en ejerlejlighedsforening eller anden privat sammenslutning at nedbringe vurderingen ved gennem egne vedtægtsbestemmelser at fastsætte værdipåvirkende restriktioner. Sådanne restriktioner vil foreningen selv kunne ophæve igen.

Selv om en servitut er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom, vil dette ikke skulle inddrages i vurderingen, hvis de to ejendomme har samme ejer. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 4. Hvis samme person ejer både den ejendom, som er pålagt en servitut, og den ejendom, som servitutten er til fordel for, påvirker servitutten reelt ikke værdien af nogen af ejendommene, da ejeren altid selv vil kunne aflyse servitutten og dermed selv bestemme, om servitutten skal efterleves. Hvis en person fx ejer en landbrugsejendom og et tilstødende parcelhus, vil den pågældende dermed ikke kunne nedbringe sin vurdering af parcelhuset ved at tinglyse rettigheder til fordel for landbrugsejendommen. Dette gælder også i de situationer, hvor eksempelvis en personligt ejet virksomhed er ejer af den ene ejendom, mens den anden ejendom er ejet af ejeren af virksomheden.

Rettigheder og byrder, der knytter sig til en fast ejendom, kan have stor indflydelse på ejendommens værdi. Det gælder både, hvis der er tale om rettigheder og forpligtelser, der er stiftet ved offentlig regulering eller ved en privat aftale. Ordet "byrde" bruges i vurderingssammenhæng ofte om en forpligtelse, der er tinglyst på en ejendom.

Servitutter er forskellige rettigheder over fast ejendom, for eksempel færdselsret, jagtret, aftægtsret og forkøbsret, som tinglyses på ejendommen. Servitutter kan opdeles i privatretlige rettigheder og offentligretlige rettigheder. Privatretlige rettigheder er, når privatpersoner og myndigheder uden hjemmel i lov har tinglyst en ret over ejendommen. Offentligretlige rettigheder er, når det er en myndighed, der med hjemmel i lov har fået tinglyst en ret over ejendommen.

Hvis en myndighed, uden hjemmel i en lov, får tinglyst en servitut på en ejendom, er der tale om en privatretlig servitut. Det kan fx være tilfældet, når myndigheden tinglyser en servitut på en ejendom, som myndigheden ejer, eller myndigheden tinglyser en servitut på en anden ejendom efter frivillig aftale mellem ejeren og myndigheden.

Det ville være uhyre ressourcekrævende og næppe heller praktisk muligt, hvis Vurderingsstyrelsen af egen drift forud for vurderingen manuelt skulle gennemgå tingbogen for samtlige landets ejendomme for at klarlægge indholdet af samtlige servitutter og deres eventuelle betydning for vurderingen. Vurderingsarbejdet er derfor tilrettelagt sådan, at det er ejeren selv, der skal påberåbe sig værdipåvirkende servitutter i det omfang, at Vurderingsstyrelsen ikke har kendskab til dem. Dette vil ske igennem deklarationsproceduren, som følger af SFL (skatteforvaltningsloven) § 20 a. Vurderingen må derfor forventes foretaget uden hensyntagen til værdipåvirkende servitutter, som ikke indgår som en del af de deklarerede oplysninger, hvis borgerne ikke selv gør Vurderingsstyrelsen opmærksom på, at der på ejendommen er tinglyst servitutter, som kan være værdipåvirkende. Dette gælder både for offentligretlige og privatretlige servitutter.

Dog vil Vurderingsstyrelsen inddrage de servitutter, som af anmelderen er markeret som værende af betydning for vurderingen i forbindelse med tinglysningens foretagelse. Ejeren af en ejendom skal senest på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning af overdragelsesdokumentet digitalt indberette oplysninger om overdragelsen og vilkårene herfor. Ved anmeldelse af servitutter til tinglysning skal anmelderen også senest på anmeldelsestidspunktet digitalt indberette oplysninger om servituttens indhold, som kan have betydning for ejendomsvurderingen. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 54.