Indhold

Dette afsnit beskriver, hvilke ejere og ejendomme der er omfattet af rabat i grundskyld og hvilke betingelser, der skal være opfyldt, for at der ydes rabat i grundskyld.  

Afsnittet indeholder: 

• Hovedregel for rabat i grundskyld 
• Typer af ejendomme omfattet af rabat i grundskyld
• Ejendomme ejet af fysiske personer
• Ejendomme ejet af fysiske personer sammen med juridiske personer
• Betingelsen om overtagelse senest den 31. december 2023 
• Betingelsen om grundskyldspligt for indkomståret 2024.

Se også 

Se også afsnit:

• C.H.4.5.2 Rabat i ejendomsværdiskat
• C.H.4.5.4.1 Opgørelse af samlet rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld
• C.H.4.6 Stigningsbegrænsningsordning for grundskyld.

Hovedregel for rabat i grundskyld 

Betingelserne for, at en boligejer kan få rabat i grundskyld, fremgår af ESL § 38, stk. 1. Betingelserne er:   

1) Ejendommen er nævnt i § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, eller ejendommen er nævnt i ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1.

2) Ejendommen er overtaget senest den 31. december 2023.

3) Ejendommen er omfattet af grundskyld for indkomståret 2024.

Betingelserne er kumulative, dvs. alle tre betingelser skal som udgangspunkt være opfyldt, for at den fysiske ejer er omfattet af rabat i grundskyld.  

Bemærk

Det er et samtidig et krav, at ejendommen pr. 31. december 2023 er ejet af fysiske ejere, medmindre der er tale om et dødsbo. Se herom nedenfor.

Bemærk

Udenlandske ejendomme, ejendomme på Færøerne eller i Grønland er ikke omfattet af rabat i grundskyld. Det skyldes, at disse ejendomme ikke pålægges grundskyld efter danske regler, hvorfor der ikke vil være en grundskyld at yde rabat i.

Typer af ejendomme omfattet af rabat i grundskyld

Rabatordningen for grundskyld gælder for ejendomme nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, eller EVL (ejendomsvurderingsloven) § 3, stk. 1, nr. 1.

Nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, er:

3.   Boliger tilhørende landbrugsejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

4.   Boliger tilhørende skovejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

Nævnt i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 3, stk. 1, nr. 1, er ejendomme, der er kategoriseret som ejerboliger i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4. Efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4 forstås ejerboliger som følgende ejendomme, hvis de for bebyggede ejendommes vedkommende højst indeholder to boligenheder:

1)  Ejendomme til helårsbeboelse.

2)  Ejerlejligheder til helårsbeboelse.

3)  Sommerhuse og andre fritidshuse.

4)  Sommerhusejerlejligheder.

5)  Ejendomme som nævnt under nr. 1-4 på fremmed grund.

6)  Grunde, hvorpå der udelukkende er opført ejendomme som nævnt under nr. 5.

7)  Ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i byzone, med en grundstørrelse på mindre end 1.400 m², og hvor hele grunden er udlagt til helårsbeboelse som nævnt under nr. 1.

8)  Ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i et sommerhusområde, med en grundstørrelse på mindre end 2.400 m², og hvor hele grunden alene er udlagt til sommerhus- eller fritidsboligbebyggelse som nævnt under nr. 3.

Det bemærkes, at ejendomme nævnt i § 3, stk. 1, nr. 1 og 2, som vedrører ejendomme, der alene har én eller to selvstændige boligenheder, altid vil være ejendomme, der er kategoriseret som ejerbolig efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 3, stk. 1, nr. 1.

Det afgørende for, at ejendommen er omfattet af rabat i grundskyld, er herefter, at ejendommen er kategoriseret som en ejerbolig efter ejendomsvurderingsloven, eller at ejendommen er en bolig tilhørende en landbrugs- eller skovejendom, hvor der er fastsat en fordeling af grundværdien efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 30, stk. 1.

Nedenfor ses eksempler på ejendomme, der er omfattet af ESL § 38, stk. 1, nr. 1. Det bemærkes, at skatterabatten kun gælder for fysiske personer, der ejer de pågældende ejendomme. Se mere herom nedenfor.

Eksempel

Fysiske ejere af ejendomme, der anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, og som er kategoriseret som ejerboliger, vil få rabat i grundskylden for hele ejendommen.

Eksempel

Fysiske ejere af ejendomme over 5.000 m², som er kategoriseret som ejerboliger, og ejere af ejerboliger samnoteret med en vindmølleparcel vil også få rabat i den grundskyld, der påhviler hele ejendommen.

Eksempel

Ejere af mindre udlejningsejendomme, som er kategoriseret som ejerboliger, vil også kunne få rabat i den grundskyld, der påhviler hele ejendommen.

Bemærk

Fysiske ejere af fx udlejningsejendomme, hvor ejendommen kategoriseres som erhverv mv., vil ikke være omfattet af rabat i grundskyld. Disse vil i stedet være omfattet af stigningsbegrænsningsordningen. Se afsnit C.H.4.6 Stigningsbegrænsningsordning for grundskyld.

Ubebyggede grunde

Der vil kunne ydes rabat i grundskyld til fysiske personer, der ejer ubebyggede grunde nævnt i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 7 og 8.

En ubebygget grund i landzone, hvor der eventuelt ville kunne opføres en boligdel, som nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, vil ikke være omfattet af rabat i grundskyld. Det skyldes, at en ubebygget grund i landzone ikke er omfattet af ordlyden af ESL § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, der omfatter allerede opførte ejendomme, hvor ejendomsværdien er fordelt efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 30, stk. 1. En ubebygget grund i landzone vil samtidig ikke kategoriseres som ejerbolig efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 7 og 8 modsætningsvist, og vil heller ikke af denne grund omfattes af ESL § 38, stk. 1, nr. 1.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 1-8, opremser de typer af ejendomme, der forstås som ejerboliger i ejendomsvurderingslovens forstand. Efter nr. 7 forstås ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i byzone, med en grundstørrelse på mindre end 1.400 m², og hvor hele grunden er udlagt til helårsbeboelse, som ejerboliger. Efter nr. 8 forstås ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i et sommerhusområde, med en grundstørrelse på mindre end 2.400 m², og hvor hele grunden alene er udlagt til sommerhus- eller fritidsboligbebyggelse, som ejerboliger.

Bestemmelsen indebærer, at en ejer i disse tilfælde kun vil blive ydet rabat i grundskyld og ikke ejendomsværdiskat, idet der endnu ikke er opført en ejendom som nævnt i ESL § 3, stk. 1, der er omfattet af ejendomsværdiskat, der er færdigmeldt senest den 1. januar 2024.

Eksempel

En fysisk køber overtager en såkaldt projektbolig pr. 1. september 2023, hvor grunden er på 700 m², og hvor der ved overgangen til 2024 endnu ikke findes en færdigbygget ejendom. Her vil køberen kunne få rabat i grundskyld, da grunden er omfattet af ESL § 4, stk. 1, nr. 7.

Eksempel

En fysisk køber erhverver en ubebygget grund på 5.000 m² i 2023. Grunden er udlagt til helårsbeboelse. Grunden vil blive kategoriseret som erhverv og er derfor ikke omfattet af rabat i grundskyld. Ejendommen vil i stedet være omfattet af stigningsbegrænsningsordningen.

Eksempel

En fysisk køber erhverver en sommerhusgrund på 2.000 m² i 2023. Ejeren vil være omfattet af rabat i grundskyld, fordi ejendommen er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 8.

Ejendomme ejet af fysiske personer

Det er en forudsætning for rabat i grundskyld, at boligejeren er en fysisk person, der ved overgangen til reglerne i ejendomsskatteloven, ejer en ejendom nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, eller EVL (ejendomsvurderingsloven) § 3, stk. 1, nr. 1. Fysiske personer, der er undtaget fra indkomstskat efter kildeskattelovens § 3, stk. 1, er dog ikke omfattet af rabat i grundskyld. Dette indebærer, at medlemmer af Kongehuset ikke er omfattet af rabat i grundskyld, da de er undtaget fra indkomstskat efter kildeskattelovens § 3, stk. 1.

Ejendomme ejet af fysiske personer sammen med juridiske personer

Fysiske personer, der ejer ejendomme nævnt i § 38, stk. 1, sammen med mindst én juridisk person, er ikke omfattet af rabat i grundskyld. Disse vil i stedet være omfattet af stigningsbegrænsningsordningen. Se afsnit C.H.4.6 Stigningsbegrænsningsordning for grundskyld Stigningsbegrænsningsordning for grundskyld.

Baggrunden for reglen er, at grundskylden som udgangspunkt er en skat på ejendommen. Systematikken i Skatteforvaltningens it-systemer er, at grunde ikke kan ejerfordeles, hvorefter systemerne kun vil kunne foretage én beregning af grundskylden gældende for alle ejere. Systemerne kan således ikke håndtere, at der på samme ejendom ydes både rabat i grundskyld til fysiske ejere og stigningsbegrænsning til juridiske ejere.

Eksempel

En ejendom omfattet af § 38, stk. 1, er ejet af en virksomhed og virksomhedens hovedaktionær. Fordelingen mellem ejerne er uden betydning. Virksomheden vil fx kunne eje 1 pct. af ejendommen, mens en eller flere fysiske personer vil kunne eje de resterende 99 pct. I tilfælde som disse vil ejendommen ikke være omfattet af rabat i grundskyld.

Undtagelse ved dødsboer

Fysiske personer, der ejer ejendomme sammen med et dødsbo, er uanset ESL § 38, stk. 2, 1. pkt., omfattet af rabat i grundskyld. Det følger af ESL § 38, stk. 2, 2. pkt. Denne bestemmelse i 2. pkt. modificerer således bestemmelsens 1. pkt., hvorefter fysiske personer, der ejer en ejendom sammen med juridiske personer, ikke vil være omfattet af rabat i grundskylden, men i stedet vil være omfattet af stigningsbegrænsningsordningen.

Eksempel

En eller flere fysiske personer ejer en ejendom sammen med en fysisk person, som afgår ved døden. I den situation vil den eller de efterlevende fysiske personer eje ejendommen sammen med en juridisk person i form af dødsboet for den afdødes fysiske persons ejerandel af ejendommen, indtil skifteretten træffer afgørelse om skifte af boet.

Selv om den eller de efterlevende fysiske personer ejer ejendommen sammen med en juridisk person i form af dødsboet, vil den eller de efterlevende fysiske personer, som ejede ejendommen sammen med afdøde, være omfattet af rabat i grundskyld og bevare rabatten for dennes ejerandel.

Det bemærkes, at en længstlevende ægtefælle vil kunne overtage rabatten for den afdøde ægtefælles ejerandel, hvis ægtefællen overtager ejerandelen. Se ESL § 43, stk. 4.

Betingelsen om overtagelse senest den 31. december 2023

Rabatordningen for grundskyld gælder kun for ejendomme omfattet af ESL § 38, stk. 1, nr. 1, der er overtaget senest den 31. december 2023.

Bestemmelsen indebærer, at hvis en fysisk person overtager en ejendom omfattet af ESL § 38, stk. 1, nr. 1, den 1. januar 2024 eller senere, er betingelsen ikke opfyldt. Ejeren vil derfor ikke være omfattet af rabat i grundskyld.

Det afgørende for, at de pågældende ejendomme anses for overtaget senest den 31. december 2023, er, om den overtagelsesdato, der fremgår af købsaftaler, tinglyste skøder eller lignende, er fastsat til senest den 31. december 2023. Overtagelsesdatoen er en tilgængelig oplysning, som fremgår af købsaftaler eller tinglyste skøder. Se tinglysningslovens § 6.

Derudover vil alle fysiske personer, der har overtaget en af de pågældende ejendomme inden 31. december 2023, være omfattet af grundskyld i indkomståret 2023. Med bestemmelsen sikres disse ejere derved mod stigninger i grundskylden ved overgangen til de nye ejendomsvurderinger og de nye boligskatteregler i ejendomsskatteloven i 2024.

Betingelsen om grundskyldspligt for indkomståret 2024

Rabatordningen for grundskyld gælder kun, hvis ejendommen er omfattet af grundskyld for indkomståret 2024.

Denne betingelse er afgørende for, at der vil kunne opgøres et forskelsbeløb for grundskyld efter ESL § 39, stk. 1, som skal anvendes til opgørelsen af det samlede rabatbeløb efter ESL § 40. Der betales som udgangspunkt grundskyld af fast ejendom, hvor der er foretaget en ansættelse af grundværdien, hvis ejendommen er beliggende i Danmark. Se afsnit C.H.4.3.1 Hvilke ejendomme skal der betales grundskyld af? og C.H.4.3.2 Hvem skal betale grundskyld om betingelserne for grundskyldspligt efter ejendomsskatteloven. 

Bestemmelsen er modificeret i ESL § 39, stk. 2, hvorefter der ikke opgøres et forskelsbeløb, hvis ejendommen er fritaget for grundskyld. Se afsnit C.H.4.5.3.2 Opgørelse af rabat i grundskyld.