C.H.4.5.2.1 Betingelser for rabat i ejendomsværdiskat
Indhold
Dette afsnit beskriver, hvilke ejendomme der er omfattet af rabat i ejendomsværdiskat, og hvilke betingelser der skal være opfyldt for, at der ydes rabat.
Afsnittet indeholder:
- Hovedregel for rabat i ejendomsværdiskat
- Typer af ejendomme omfattet af rabat i ejendomsværdiskat
- Ejendomme ejet af fysiske personer
- Ejendomme ejet af fysiske personer sammen med juridiske personer
- Betingelsen om overtagelse senest den 31. december 2023
- Betingelsen om ejendomsværdiskattepligt for indkomståret 2024
- Modifikation til betingelsen om ejendomsværdiskattepligt
- Særligt vedrørende nybyggede og ombyggede ejendomme.
Se også
Se også afsnit:
- C.H.4.5.3 Rabat i grundskyld
- C.H.4.5.4 Opgørelse og nedsættelse af samlet rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld.
Hovedregel for rabat i ejendomsværdiskat
Ejere af ejendomme nævnt i ESL § 3 kan under visse betingelser få rabat i ejendomsværdiskat, hvis den samlede boligskat, en fysisk boligejer skal betale i 2024, er højere efter reglerne i ejendomsskatteloven, end hvad de ville have været efter de tidligere regler.
Betingelserne for at en fysisk boligejer kan få rabat i ejendomsværdiskat, fremgår af ESL § 36. Betingelserne er:
1) Ejendommen er nævnt i ESL § 3.
2) Ejendommen er overtaget senest den 31. december 2023.
3) Ejeren af ejendommen nævnt i nr. 1 og 2 er ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024, jf. dog § 37, stk. 2.
Betingelserne er kumulative, dvs. alle tre betingelser skal som udgangspunkt være opfyldt for, at den fysiske ejer er omfattet af rabat i ejendomsværdiskat.
Modifikation
Er ejeren af en ejendom ikke pålagt ejendomsværdiskat for indkomståret 2024, fordi ejendommen er udlejet helt eller på anden måde ikke kan tjene til bolig for ejeren, opgøres der alligevel et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, som om ejeren af ejendommen er pålagt ejendomsværdiskat for indkomståret 2024. Det fremgår af ESL § 37, stk. 2. Se mere herom nedenfor under Modifikation til betingelsen om ejendomsværdiskattepligt.
Typer af ejendomme omfattet af rabat i ejendomsværdiskat
Rabatordningen for ejendomsværdiskat gælder for ejendomme nævnt i ESL § 3, hvori de typer af ejendomme, der er omfattet af ejendomsværdiskat fremgår. Kendetegnet ved de omfattede ejendomme er, at det er ejendomme, som ejeren råder over til beboelsesformål.
Bestemmelsen nævner følgende typer ejendomme:
| 1. | Enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, som kun indeholder én selvstændig boligenhed. Kolonihaver på egen grund er også omfattet. |
| 2. | Ejendomme med ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder, hvor der er foretaget fordeling af ejendomsværdien. Se EVL § 35, stk. 2. |
| 3. | Boliger tilhørende landbrugsejendomme, hvor der ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi. Se EVL § 30, stk. 1, 1. pkt. |
| 4. | Boliger tilhørende skovejendomme, hvor der ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi. Se EVL § 30, stk. 1, 1. pkt. |
| 5. | Ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og hvor der foretages en ansættelse af ejendomsværdien for boligdelen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1. Det samme gælder erhvervsejendomme mv., som indeholder to selvstændige boligenheder, og hvor ejendomsværdien tillige fordeles på de to boligenheder efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2. pkt. |
| 6. | Lejligheder i visse udlejningsejendomme, hvor ejeren selv bor i en lejlighed, og som ligger i en udlejningsejendom med 3 til 6 beboelseslejligheder, hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere. Det er en betingelse
Se mere om betingelserne i afsnit C.H.4.2.5.3 Beregning for ejendomme med særlige forhold. |
| 7. | Lejligheder i visse udlejningsejendomme, som er beboet af en eller flere ejere, og som ligger i en udlejningsejendom med 3 til 6 beboelseslejligheder, hvor mere end én lejlighed var beboet af ejere den 27. april 1994. Det er en betingelse
Se mere om betingelserne i afsnit C.H.4.2.5.3 Beregning for ejendomme med særlige forhold. |
| 8. | Lejligheder i visse udlejningsejendomme med flere end to beboelseslejligheder, som ejes og bebos af deltagere i et boligsameje, et boliginteressentskab, et boligkommanditselskab eller et andet fællesskab, der ikke er et selvstændigt skattesubjekt, og hvor der til deltagelsen er knyttet en brugsret til en boligenhed i ejendommen. Det er en betingelse
Se mere om betingelserne i afsnit C.H.4.2.5.3 Beregning for ejendomme med særlige forhold. |
| 9. | Ejendomme over 5.000 m2, der ligger helt eller delvist i landzone, og hvor ejendomsværdien fordeles på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige del af ejendommen. Se EVL § 36. |
| 10. | Ejendomme med vindmølle, der er noteret på samme matrikel, og hvor ejendomsværdien ansættes for den del, der knytter sig til ejerboligen. Se EVL § 37, stk. 1. |
| 11. | Ejendomme, der er nævnt under punkt 1-5 og 9-10, og som ligger i udlandet, på Færøerne eller i Grønland |
Særligt om ejendomme, der anvendes til både bolig og erhverv
En fysisk person, der ejer ejendomme, som både anvendes til beboelse og erhverv, er omfattet af rabat i ejendomsværdiskat for boligdelen. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1.
Særligt om landbrug- og skovejendomme
For landbrugs- og skovejendomme, hvor der er ansat en særskilt ejendomsværdi og grundværdi for boligdelen i medfør af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 30, stk. 1, 1. pkt., er boligdelen omfattet af rabat i ejendomsværdiskat.
Ejendomme ejet af fysiske personer
Det er en forudsætning i rabat i ejendomsværdiskat, at boligejeren er en fysisk person, der ved overgangen til reglerne i ejendomsskatteloven, ejer en ejendom nævnt i ESL § 3.
Fysiske ejere af andre ejendomme fx erhvervsejendomme er ikke omfattet af rabatordningen.
Ejendomme ejet af fysiske personer sammen med juridiske personer
Juridiske personer betaler ikke ejendomsværdiskat. En fysisk person, der deltager i ejerskabet til en ejendom sammen med en juridisk person, kan dog være pålagt ejendomsværdiskat og hermed også være omfattet af skatterabatten for ejendomsværdiskatten, hvis betingelserne for rabat ellers er opfyldt.
Se også afsnit C.H.4.2.2 Hvem skal betale ejendomsværdiskat?. Hvem skal betale ejendomsværdiskat?
Betingelsen om overtagelse senest 31. december 2023
Det er en betingelse for rabat i ejendomsværdiskat, at ejendommen er overtaget senest den 31. december 2023. En fysisk person, der overtager en ejendom, som er nævnt i ESL § 3, den 1. januar 2024 eller senere, er dermed ikke være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat.
Det afgørende er, om den overtagelsesdato, der fremgår af købsaftaler, tinglyste skøder eller lignende, er fastsat til senest den 31. december 2023.
Overtagelsesdatoen er valgt frem for datoen for købsaftale, da det er en objektiv skæringsdato, der fremgår af det tinglyste skøde. Se herom tinglysningslovens § 6. Dermed sikres det, at skæringsdatoen for skatterabatten kan systemunderstøttes. Skattepligten for køber indtræder tillige som udgangspunkt fra overtagelsesdatoen. Det sikres herved, at alle fysiske personer, der ejer en ejendom i indkomståret 2023, beskyttes mod stigninger i ejendomsværdiskatten ved overgangen til de nye ejendomsvurderinger og de nye boligskatteregler i ejendomsskatteloven i 2024.
Bemærk
For ny- og ombyggede ejendomme er der fastsat en yderligere skæringsdato for færdigmelding af byggeriet til senest den 1. januar 2024. Se nedenfor om ny- og ombyggede ejendomme.
Betingelsen om ejendomsværdiskattepligt for indkomståret 2024
Den sidste betingelse for rabat i ejendomsværdiskat fremgår af ESL § 36, stk. 1, nr. 3. Betingelsen indebærer, at en fysisk person, der har overtaget en ejendom som nævnt i ESL § 3 inden den 31. december 2023, skal være ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024.
Det er en forudsætning for, at en fysisk person kan pålægges at betale ejendomsværdiskat, at ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse. Det følger af ESL § 2, stk. 3. Pligten til at betale ejendomsværdiskat gælder, uanset om ejeren reelt udnytter sin rådighed til beboelse. Det er således en betingelse i ESL § 36, stk. 1, nr. 3, at ejendommen skal kunne tjene til bolig for ejeren i indkomståret 2024.
Ejendomsværdiskatten opgøres på helårsniveau efter ESL §§ 22-26. At ejeren af ejendommen skal være ejendomsværdiskattepligtig i indkomståret 2024, er afgørende for, at der kan opgøres et forskelsbeløb i ejendomsværdiskat efter ESL § 37, stk. 1, som kan anvendes til at opgøre det samlede rabatbeløb efter ESL § 40.
Modifikation til betingelsen om ejendomsværdiskattepligt
De situationer, hvor ejeren er delvist ejendomsværdiskattepligtig, eller slet ikke er ejendomsværdiskattepligtig i indkomståret 2024, fx pga. udlejning, er der taget højde for i ESL § 37, stk. 2.
Betingelsen om ejendomsværdiskattepligt er således modificeret af bestemmelsen i ESL § 37, stk. 2. Det følger af heraf, at er ejeren af en ejendom ikke pålagt ejendomsværdiskat for indkomståret 2024, fordi ejendommen er udlejet helt, eller på anden måde ikke kan tjene til bolig for ejeren, opgør Skatteforvaltningen et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, som om ejeren af ejendommen var pålagt ejendomsværdiskat for indkomståret 2024.
En ejendom tjener ikke til bolig for ejeren eller dennes husstand, når ejendommen er udlejet eller på anden måde ubeboelig. I perioder, hvor ejeren ikke har råderet over boligen til beboelse, vil ejeren derfor ikke skulle betale ejendomsværdiskat af ejendommen. Se ESL § 2, stk. 3. Ejeren vil samtidig ikke få rabat i perioder, hvor der ikke er ejendomsværdiskattepligt. Se ESL § 42. For at ejeren på et senere tidspunkt kan få rabat, hvis han eller hun igen bliver ejendomsværdiskattepligtig, opgøres der et forskelsbeløb i ejendomsværdiskat i 2024, som om ejeren var ejendomsskattepligtig i indkomståret 2024. ESL § 37, stk. 2, sikrer hermed, at hvis ejeren på et senere tidspunkt igen opnår rådighed over boligen til beboelse, og dermed bliver ejendomsværdiskattepligtig, er der opgjort et forskelsbeløb i ejendomsværdiskat i indkomståret 2024, der kan indgå i opgørelsen af en samlet rabat efter ESL § 40, stk. 2. Ejeren af ejendommen vil således blive ydet rabat fra et senere tidspunkt, hvis ejeren igen bliver ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen.
Bemærk
Efter ESL § 42 nedsættes den samlede rabat efter § 40, stk. 1, midlertidigt for ejendomme, der i indkomståret 2024 eller efterfølgende indkomstår er udlejet eller, hvor ejendommen på anden måde ikke kan tjene til bolig for ejeren. Se mere om ESL § 42 i afsnit C.H.4.5.4.2 Nedsættelse af samlet rabat.
Eksempel
En fysisk ejer af en ejendom udlejer denne fra og med indkomståret 2023 til og med indkomståret 2026. I dette tilfælde vil rabat i ejendomsværdiskat blive opgjort, som om ejeren var ejendomsværdiskattepligtig i 2024 efter ESL § 37, stk. 2. Når udlejningen ophører, og ejeren igen har rådighed over ejendommen til beboelse og dermed er ejendomsværdiskattepligtig, ydes der igen rabat. I dette tilfælde ydes rabatten fra indkomståret 2027. Se ESL § 42, stk. 3.
Eksempel vandskade
En ejendom har været ubeboelig efter ESL § 15, stk. 2, fra og med september 2023 til og med marts 2024 som følge af en vandskade. I dette tilfælde vil den fysiske person, der ejer ejendommen, igen skulle betale ejendomsværdiskat og få rabat i ejendomsværdiskat fra og med april i indkomståret 2024, hvor skaden er udbedret, og ejendommen igen kan tjene til bolig for ejeren. Der beregnes i dette tilfælde et forskelsbeløb for indkomståret 2024 efter ESL § 37, stk. 2, som om ejeren havde været ejendomsværdiskattepligtig i hele indkomståret 2024. Forskelsbeløbet for indkomståret 2024 efter ESL § 37, stk. 2, anvendes i beregningen af rabat efter ESL § 40. Rabatbeløbet i ejendomsværdiskat for 2024 vil følge ejendomsværdiskatten og reduceres forholdsmæssigt på baggrund af ubeboeligheden i januar-marts 2024 efter ESL § 42.
Bemærk ved udlejning
En ejendom tjener ikke til bolig for ejeren og hans eller hendes husstand, når ejendommen er udlejet. Men det følger af ESL § 15, stk. 5, at ved hel eller delvis udlejning af boligen i tilfælde, hvor ejeren vælger at anvende ligningslovens § 15 O, stk. 1, § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., eller stk. 2, 3.-5. pkt., eller § 15 Q, stk. 1, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, medfører udlejning ikke, at ejendomsværdiskatten nedsættes. Da ejendomsværdiskatten ikke nedsættes, vil rabat i ejendomsværdiskat heller ikke blive nedsat.
I andre tilfælde af udlejning, hvor ligningslovens regler ikke anvendes, nedsættes ejendomsværdiskatten som opgjort efter §§ 22-26 med den andel af ejendomsværdiskatten, der svarer til den udlejede del.
Se afsnit C.H.4.2.4 Hvornår skal der betales ejendomsværdiskat? Hvornår skal der betales ejendomsværdiskat.
Særligt vedrørende nybyggede og ombyggede ejendomme
For ejendomme, der nybygges eller ombygges, skal ny- eller ombygningen være færdigmeldt til kommunen senest den 1. januar 2024 efter ESL § 36, stk. 2, for at ejeren ydes rabat i ejendomsværdiskat. Der er hermed fastsat et objektivt tidspunkt for, hvornår en ny- eller ombygget ejendom skal være færdigmeldt for, at boligejeren er ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024 og dermed også vil være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat.
Når en ubebygget grund bebygges, er det værdipåvirkende for ejendomsværdien. En ejendom, der færdigmeldes i løbet af et givent år, vil derfor ved første vurderingstermin pr. 1. januar få en ændret vurdering/omvurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 5 eller 6. Ejendomsvurderingen pr. 1. januar udgør herefter beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten fra og med det år, vurderingen af nybyggeriet foretages.
For at en ejendom anses som færdigbygget og omfattet af ejendomsværdiskattepligt og dermed rabat heri, skal der ske færdigmelding til kommunalbestyrelsen efter reglerne i §§ 40-46 i bygningsreglementet 2018, senest den 1. januar 2024. Det afgørende skæringstidspunkt for, hvorvidt ejeren omfattes af skatterabatten for ejendomsværdiskat for den nye eller ombyggede ejendom, er fastsat til tidspunktet for ejerens færdigmelding af byggeriet til kommunalbestyrelsen. Det er derimod ikke afgørende i 2024, hvornår kommunen har behandlet færdigmeldingen.
Hvis ejeren eksempelvis færdigmelder byggeriet den 1. november 2023, men kommunen herefter bruger 3 måneder på at godkende færdigmeldingen, vil ejeren uanset være omfattet af skatterabat for ejendomsværdiskat.
Skæringstidspunktet i ESL § 36, stk. 2, er fastsat til senest den 1. januar 2024 for at følge vurderingsterminen i ejendomsvurderingsloven og omfatter de typer af ejendomme, der er nævnt i ESL § 3, og som er nybyggede eller ombyggede, uanset om ejeren selv forestår byggeprocessen, eller om en nybygget ejendom erhverves i forbindelse med et projektsalg.
Eksempel projektsalg
I et typisk projektsalg erhverver en projektudvikler en grund og får tegnet et boligprojekt. De enkelte projektboliger udbydes herefter til salg og sælges eventuelt, inden opførelsen af projektboligen er påbegyndt. Her vil en fysisk person, der overtager en projektbolig blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat, hvis ejendommen nævnt i ESL § 3 er overtaget senest den 31. december 2023 og bliver færdigmeldt til kommunalbestyrelsen senest den 1. januar 2024.
Eksempel
En projektbolig bliver færdigmeldt den 31. december 2023, men overtages først af en fysisk person den 2. januar 2024. Her vil køberen ikke være omfattet af rabat i hverken ejendomsværdiskat eller grundskyld, fordi ejendommen er overtaget efter den 31. december 2023.
Eksempel
En fysisk person overtager en ubebygget grund i 2023 for at bygge et parcelhus, men byggeriet færdigmeldes først den 2. juni 2024. Her vil ejeren ikke være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat. Ejeren vil dog være omfattet af rabat i grundskyld efter ESL § 38.
Særligt om ombygning
Hvis en ejendom ombygges i 2023, og der i den forbindelse er krav om byggetilladelse efter byggelovgivningen, skal ombygningen færdigmeldes senest den 1. januar 2024, for at ejeren er ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen i indkomståret 2024, som den fremstår efter ombygningen.
Hvis ombygningen ikke bliver færdigmeldt senest den 1. januar 2024, vil der ikke være taget højde for ombygningen i ejendomsvurderingen i 2024, der ligger til grund for ejendomsværdiskatten. Ejeren vil således kun få rabat i ejendomsværdiskat for ejendommen, som den fremstår efter ombygningen, hvis ombygningen er færdigmeldt senest den 1. januar 2024.
Er ejendommen nævnt i ESL § 3 og overtaget inden den 31. december 2023, er ejeren omfattet af rabat i ejendomsværdiskat for den oprindelige ejendom, uanset hvornår ombygningen ellers færdigmeldes.
Det vil sige, at hvis ejeren færdigmelder en ombygning den 2. januar 2024 eller senere, vil ejeren være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat for ejendommen, som den fremstod før ombygningen.
Eksempel
En ombygning påbegyndes i 2023 og færdigmeldes den 1. februar 2024. Her er ejeren omfattet af rabat i ejendomsværdiskat for ejendommen, som den fremstod før ombygningen.
Særligt om nedrivning
I de tilfælde, hvor en eksisterende ejendom på foranledning af ejeren bliver revet ned inden 2024 med henblik på, at der bygges en ny ejendom, anses det som nybyggeri og ikke en ombygning. Det anses som nybygning, uanset om der bygges på den eksisterende sokkel fra den tidligere ejendom eller ikke. Hvis ejeren skal ydes rabat i ejendomsværdiskat, vil nybyggeriet derfor skulle færdigmeldes senest den 1. januar 2024. Ejeren vil i dette tilfælde ikke være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat for ejendommen, som den fremstod før nedrivningen.
Særligt om ejendomme, der færdigmeldes automatisk
Er der meddelt byggetilladelse til opførelse af en ejerbolig, en bolig omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 30, stk. 1, 1. pkt., eller en bolig beliggende på en ejendom omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35 eller § 37, stk. 1, anses ejendommen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 52, stk. 1, for færdigbygget og beboelig 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres, eller ejendommen er anset for færdigbygget og beboelig ved en tidligere vurdering. Det samme gælder, hvis der er meddelt byggetilladelse til om- eller tilbygning. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 52, stk. 2.
Bemærk
Ejendomme omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 52, hvorefter ejendommen automatisk anses som færdigbygget og beboelig eller afsluttet senest den 1. januar 2024, er ikke omfattet af rabat i ejendomsværdiskat, hvis der ikke er sket en egentlig færdigmelding til kommunalbestyrelsen. Der vil således skulle indsendes en egentlig færdigmelding af byggeriet eller af om- eller tilbygningen til kommunalbestyrelsen senest den 1. januar 2024, for at ejeren af ejendommen er omfattet af rabat i ejendomsværdiskat for den ny- eller ombyggede ejendom.
Se mere om EVL (ejendomsvurderingsloven) § 52 i afsnit C.H.4.2.4 Hvornår skal der betales ejendomsværdiskat? og afsnit H.A.8.2 Formodningsregel for, hvornår en ejerbolig anses for færdigbygget mv.
Færdigmelding sket ved grov uagtsomhed eller forsæt
Hvis Skatteforvaltningen kan konstatere, at en færdigmelding er sket ved grov uagtsomhed eller forsæt, kan der træffes afgørelse om bortfald af rabat i ejendomsværdiskat efter ESL § 36, stk. 2, 2. pkt.
Bestemmelsen sikrer, at Skatteforvaltningen efter en konkret vurdering kan træffe afgørelse om bortfald af rabat i tilfælde, hvor færdigmelding er sket som led i skattespekulation ved grov uagtsomhed eller forsæt med det formål at blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat. Bestemmelsen omfatter tilfælde, hvor det er åbenlyst, at byggeriet ikke er færdigbygget og derfor er ubeboeligt. Det kan fx være et byggeri, hvortil der er givet byggetilladelse, der færdigmeldes den 1. januar 2024, hvor det viser sig, at byggeriet ikke er påbegyndt.
Tilfælde, hvor dokumentationen for færdigmeldingen er mangelfuld eller bliver afvist med henvisning til, at der er behov for udbedring af mangler ved byggeriet fx vedrørende brandsikkerhed, kan ikke medføre bortfald af rabat i ejendomsværdiskat efter bestemmelsen.
Bortfald af rabat har virkning fra og med den 1. januar 2024 og indebærer, at allerede pålignet rabat i ejendomsværdiskat bortfalder og bliver efteropkrævet som en del af forskudsskatten for indkomståret 2024 eller senere indkomstår. Den fysiske person vil herudover kunne straffes efter skattekontrollovens regler.
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed