C.H.4.2.5.3 Beregning for ejendomme med særlige forhold
Indhold
Afsnittet indeholder:
- Ejerlejligheder med udlejning
- Ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder med udlejning
- Boliger, der er beboet af ejere til landbrugs- og skovbrugsejendomme
- Landejendomme over 5.000 m2 i landzone
- Ejerboliger med vindmølle
- Ejendomme, som både anvendes til bolig for ejerens samt til erhverv
- Ejendommen er i sameje
- Lejligheder i visse mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber
- Andels- og aktielejligheder
- Sommerhuse, herunder fritidslejligheder
- Kolonihavehuse
- Fredede ejendomme
- Grunde
- Bygninger på lejet grund
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
En ejendom tjener ikke til bolig for ejeren og hans eller hendes husstand, når ejendommen er udlejet. Hvis ejendommen ikke er udlejet hele året, vil ejeren som udgangspunkt have rådighed over ejendommen i de perioder, hvor den ikke er udlejet, og i disse perioder vil ejendommen være omfattet af ejendomsværdiskatten.
Ligeledes skal der betales ejendomsværdiskat i den situation, hvor ejeren udlejer boligen helt eller delvist, og ejeren anvender bundfradragsmetoden ved sommerhusudlejning, værelsesudlejning eller udlejning af helårsbolig. Se LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 1, LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 eller 2, og LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 1 og 2.
Ejerlejligheder med udlejning
Udlejning
En ejerlejlighed, der ikke bebos af ejeren, men er udlejet, behandles skattemæssigt som en udlejningsejendom, og der skal ikke betales ejendomsværdiskat. Se LSRM 1974, 64 LSR.
Ejeren af en ferielejlighed (hotelejerlejlighed), som i perioder bliver lejet ud, skal betale ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 3 og SKM2007.446.SR og SKM2019.330.LSR.
Der skulle ikke betales ejendomsværdiskat, når ejeren anvendte sin egen hotelejerlejlighed til overnatning i forbindelse med øvrige erhvervsmæssige aktiviteter. Se SKM2006.719.SR.
Frigjorte ejerlejligheder
Der tages i ejendomsvurderingen ikke længere hensyn til, om en ejerlejlighed er udlejet. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 26. Kun hvor bygningen ligger på fremmed grund, vil der i vurderingen blive taget hensyn til kontraktforholdet mellem parterne. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16, stk. 3.
En ejerlejlighed, der tidligere er blevet vurderet som udlejet, og som forud for den første almindelige vurdering eller omvurdering efter hhv. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 5 eller § 6, er overgået til ejerens benyttelse, vil derfor ikke længere få et nedslag i ejendomsværdien. Heller ikke hvis lejligheden senere udlejes igen.
Ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder med udlejning
Regel
Der skal som udgangspunkt betales ejendomsværdiskat af ejendomme med ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder og hvor der er foretaget en fordeling af ejendomsværdien efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 2.
| Når... | Så... |
| en ejendom har to selvstændige boligenheder, hvor ejeren bor i den ene boligenhed, | fordeler Vurderingsstyrelsen ejendomsværdien på de to boligenheder. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 2, |
| en ejendom har to selvstændige boligenheder, hvor ejeren bor i den ene boligenhed og også har rådighed over den anden boligenhed | medregnes ejendomsværdien for hele ejendommen. Se ESL § 13, stk. 4, 1. pkt. |
| en ejendom har to selvstændige lejligheder, som desuden benyttes erhvervsmæssigt, | er ejendommen omfattet af de regler, der omtales nedenfor under afsnittet ejendomme som både anvendes til bolig og erhverv. Blandet benyttede ejendomme. |
| en ejendom har to selvstændige lejligheder, hvor begge lejligheder er udlejet, | behandles ejendommen skattemæssigt som en udlejningsejendom. |
Ejendomsværdiskat - beregning
Beregningsgrundlaget er den del af ejendomsværdien, der er henført til ejerens boligenhed. Se ESL § 13, stk. 4 og EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 2.
Bemærk
Hvis ejendommen er omfattet ESL § 3, stk. 1, nr. 2, vil ejendomsværdien for begge boligenheder skulle medregnes ved fastsættelsen af beskatningsgrundlaget i de tilfælde, hvor ejeren har rådighed over hele ejendommen, altså begge boligenheder.
Ejeren kan f.eks. have rådighed over begge boligenheder i tilfælde, hvor ejeren bebor den ene boligenhed, mens den anden boligenhed korttidsudlejes efter ligningslovens § 15 Q, stk. 1. I dette tilfælde vil ejeren have rådighed over den boligenhed, ejeren ikke selv bebor i de perioder, hvor den ikke er udlejet. Derfor skal ejeren i tilfælde af korttidsudlejning betale ejendomsværdiskat af begge boligenheder.
Anvendes bundfradragsmetoden i LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 1, betales ejendomsværdiskat af den udlejet lejlighed hele året. Se LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 2, Anvendes derimod den regnskabsmæssige metode i LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 3, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskatten for hele indkomståret forholdsmæssigt, så der kun beregnes ejendomsværdiskat for den periode eller for den del af ejendommen, der ikke har været udlejet.
Reglen omfatter ejendomme med to boligenheder, uanset om boligenhederne er placeret oven på hinanden, ved siden af hinanden eller som to fritliggende enfamilieshuse på samme ejendom.
Der gives et nedslag i ejendomsværdiskatten på 2,1 promille af beregningsgrundlaget for ejendomme, der indtil 1999 fik beregnet standardfradrag. Se ESL § 24, stk. 1. Det er en betingelse, at ejeren havde erhvervet ejendommen senest den 1. juli 1998.
Det gælder også tofamilieshuse. Se ESL § 24, stk. 1, 2. pkt. Nedslaget for tofamilieshuse beregnes af den fulde ejendomsværdi på samme måde, som det var tilfældet ved beregningen af det tidligere standardfradrag. Beskatningsgrundlaget som nedslaget beregnes efter, vil således være 80 pct. af ejendomsværdien (forsigtighedsprincippet) for hele ejendommen. Nedslaget er maksimeret til 1.200 kr. pr. selvstændig lejlighed. Se ESL § 24, stk. 2.
Hvis ejendommen ejes af én ejer, der fx lejer den ene lejlighed ud og selv bor i den anden, maksimeres nedslaget til 2.400 kr. (to gange 1.200 kr.) Hvis ejendommen ejes af to ejere i hver sin lejlighed, maksimeres nedslaget til 1.200 kr. for hver ejer.
Boliger, der er beboet af ejere til landbrugs- og skovbrugsejendomme
Regel
Der skal betales ejendomsværdiskat af boliger tilhørende landbrugsejendomme og skovejendomme, hvor der efter EVL § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.
Fordeling efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 30
Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten er den ejendomsværdi, der efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 30, stk. 1, særskilt ansættes for boligen.
Se også
Se også afsnit:
- C.H.4.2.5.1 om de generelle regler om beregning af ejendomsværdiskatten.
Bemærk
Hvor en driftsbygning, der ikke er med i stuehusvurderingen, benyttes privat til hobbybeskæftigelse, skal der ikke beregnes en skønsmæssig lejeværdi for driftsbygninger som tillæg. Se TfS 1997, 766.LSR. Der skal heller ikke betales ejendomsværdiskat.
Landejendomme over 5.000 m2 i landzone
Regel
For ejerboliger med et grundareal over 5.000 m2, der helt eller delvist ligger i landzone, skal kun en del af ejendommens grundareal indgå i beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 36.
Fordeling efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 36
Ifølge EVL (ejendomsvurderingsloven) § 36 bliver ejendomsværdien fordelt på den del, der er knyttet til boligdelen, og den del, der er knyttet til resten af ejendommen. Fordelingen foretages som en værdimæssig fordeling mellem de to dele af ejendommen.
Efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 36, stk. 2, anses 5.000 m2 for at tilhøre boligdelen. Det betyder, at hvis grundarealet er 7.500 m2, foretages den værdimæssige fordeling ud fra, at boligdelen udgør 5.000 m2.
Hvis det grundareal, der ligger i umiddelbar forbindelse med boligen, er mindre end 5.000 m2, anses kun dette mindre areal for at høre til boligdelen. Det er kun denne del af ejendommens værdi, der skal danne grundlag for ejendomsværdibeskatningen.
ESL § 3, stk. 1, nr. 9 er en videreførelse af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 9.
Bemærk
Der foretages kun en fordeling efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 36, i de tilfælde hvor der ikke skal foretages en fordeling efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35.
Ejerboliger med vindmølle
Der skal betales ejendomsværdiskat af boligdelen på ejendomme, som i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel. Se ESL § 3, stk. 1 nr. 10. Efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 37, stk. 1, ansættes en ejendomsværdi for boligdelen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16.
Bestemmelsen er ændret i forhold til ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 10, som følge af ændringen af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 37, stk. 1, i lov nr. 291 af 27. februar 2021, hvor der for ejendomme, som i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel, ikke længere ansættes en ejendomsværdi for den del, der anvendes til erhverv, men alene for den del, der anvendes til bolig.
Ejendomme som både anvendes til bolig samt til erhverv
Regel
Der skal betales ejendomsværdiskat af boligdelen på ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og hvor der ansættes en ejendomsværdi for boligdelen. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1.
Der betales også ejendomsværdiskat af boligdelen på erhvervsejendomme m.v., som indeholder to selvstændige boligenheder, og hvor ejendomsværdien tillige fordeles på de to boligenheder. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1, 2. pkt. og § 35, stk. 2, 2. pkt.
Fordeling efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35
Ifølge EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35 ansættes en ejendomsværdi for boligdelen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16, når en ejendom anvendes til såvel boligformål som til erhvervsmæssige formål. Dette gælder dog ikke for landbrug og skovejendomme, hvor ejendomsværdien på boligdelen ansættes efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 30. Se ovenfor.
Ejendomsværdien for ejendomme som både anvendes til bolig og erhverv ansættes med udgangspunkt i, at den samlede ejendom alene består af beboelsesdelen. Dette er en følge af, at der efter ejendomsvurderingsloven ikke ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme.
Efter den tidligere vurderingslov (VUL) blev en ejendom, der både anvendtes til bolig- og erhvervsformål, anset som en såkaldt blandet ejendom, hvis ejendomsværdien af den erhvervsmæssige anvendte del af ejendommen udgjorde 25 pct. eller mere af ejendommens samlede ejendomsværdi. Efter den tidligere vurderingsordning ville en ejendom først blive omfattet af den dagældende EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 5, hvis ejendommen var en blandet ejendom. Hvis erhvervsdelen var under 25 pct., blev ejendommen derimod omfattet af den dagældende EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 1.
Efter de gældende regler vil en ejendom ikke længere kunne kategoriseres som blandet ejendom. En ejendom kategoriseres kun som en ejerbolig, en erhvervsejendom, en landbrugsejendom eller en skovejendom.
Anvendes en ejendom til både bolig- og erhvervsformål vil den enten skulle kategoriseres som en ejerbolig eller som en erhvervsejendom. Denne bedømmelse sker ud fra ejendommens samlede karakter. Der gælder således ikke en 25 pct. grænse mere.
Det betyder, at ejendomsværdibeskatningen efter ESL § 3, stk. 1, nr. 5 foretages både, hvis ejendommen er kategoriseret som ejerbolig og som erhverv, når blot der er foretaget en fordeling efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1.
Det betyder også, at der ikke er en bagatelgrænse for, hvor lidt en ejendom skal være anvendt til erhvervsmæssige formål for at være omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 5.
En ejendom vil fx være omfattet af ESL § 3. stk. 1, nr. 5, hvis ejendommen indeholder en eller to selvstændige boligenheder, hvor 95 pct. af ejendommen anvendes til boligformål og 5 pct. af ejendommen anvendes til erhvervsmæssige formål, og der derfor er ansat en ejendomsværdi for boligdelen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1.
Disse ejendomme kan være af meget forskellig art og indretning. Reglerne omfatter derfor enfamiliehuse og ejerlejligheder, der delvist benyttes erhvervsmæssigt fx til butik eller kontor. Det samme gælder værksteds- eller fabriksbygninger, hvor ejendommen også er indrettet til bolig for ejeren, samt ejendomme der benyttes til fx restauration, campingplads.
Indtægter fra den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendomme med fordeling efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, er personlig indkomst, jf. PSL (personskatteloven) § 3, stk. 1, og stk. 2, nr. 1.
Det er ikke en betingelse for at anvende ejendomsskatteloven på ejendomme, der anvendes til både bolig og erhverv med ansættelse for boligdelen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 1, at det er ejeren selv, der driver erhvervsvirksomhed i ejendommen.
Ejeren skal bo på ejendommen eller have rådighed over ejendommen.
Der betales ejendomsværdiskat af boligdelen på ejendommen, hvis ejeren bor i ejendommen eller hvis boligdelen står til rådighed for ejeren. Det betyder, at hvis en ejendomsejer alene råder over en af to boligenheder i en erhvervsejendom m.v., vil der skulle betales ejendomsværdiskat af den ene af de to boligenheder. Ejendomsværdien fordeles mellem de to selvstændige boligenheder efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 2, 2. pkt.
Ejendommen er i sameje
Ejendomme der er ejet af to eller flere fysiske personer betales der ejendomsværdiskat af ejendommen efter de ejerandele, der er registreret i et autoritativt register. Se ESL § 32.
Bemærk
De nedslag i ejendomsværdiskatten der fremgår af ESL § 23-26, finder kun anvendelse for de ejere, der opfylder betingelserne i disse bestemmelser.
Situationer hvor kun en eller flere ejer bor i ejendommen
Hvis ejendommen ejes af flere ejere, afhænger ejendomsværdiskatten også af , om kun en eller flere (eller alle) ejere bor i ejendommen.
Medejer bor i ejendommen
En skattepligtig, der ejer en ejendom i sameje med andre og selv bor i ejendommen, betaler kun ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, som svarer til ejerandelen af ejendommen. Se ESL § 16.
Ejendomsværdiskatten for ejendommen beregnes, som om ejeren var eneejer af ejendommen, hvorefter der betales ejendomsværdiskat af den andel, han eller hun ejer. Dog betales der ejendomsværdiskat for tofamilieshuse af den del, der kan henføres til ejerens lejlighed.
Det er kun medejere, der selv benytter ejendommen, som betaler ejendomsværdiskat.
Bemærk
Reglerne i ESL § 16 angår kun beregningen af ejendomsværdiskatten. Bestemmelsen tager ikke stilling til, hvordan en ejer med bolig i ejendommen i øvrigt skal behandles skattemæssigt, hvis han eller hun ikke betaler fuld leje til en medejer, som ikke har bolig i ejendommen. Det kan derfor komme på tale at beskatte eller lægge gaveafgift på den fordel, som den, der får stillet bolig til rådighed, opnår.
Medejer bor ikke i ejendommen
En ejer, som ikke bor i ejendommen, men som vederlagsfrit stiller den til rådighed for en medejer, skal beskattes efter statsskattelovens regler af et beløb, der svarer til den objektive udlejningsværdi. Ejendomsskatteloven har ikke ændret ved denne regel. Se TfS 2000, 743 (ministerens svar på spørgsmål 221). Reglen er også videreført i ejendomsskatteloven.
Når ejeren beskattes af den objektive udlejningsværdi, skal den samme ejer ikke betale ejendomsværdiskat.
Det er dog muligt at blive beskattet efter ejendomsværdiskattereglerne i stedet for statsskattelovens regler om objektiv lejeværdi i tiden indtil bodelingen mellem ægtefæller, hvis samlivet mellem ægtefællerne er ophørt i skattemæssig henseende, og den, der har forladt boligen, er ejer af denne.
Se også afsnit C.H.3.5.4 Hvornår skal der betales ejendomsværdiskat?
Undtagelse for landbrugsejendomme med bopælspligt
Reglen om beskatning ud fra den objektive udlejningsværdi gælder ikke for en medejer af en landbrugsejendom, der er omfattet af bopælspligt efter landbrugsloven, men hvor medejeren ikke bor på ejendommen. Det betyder, at hvis en medejer stiller et stuehus med bopælspligt vederlagsfrit til rådighed for en anden medejer, så skal den ejer, der ikke bor dér, alene beskattes af en forholdsmæssig andel af den procentvist opgjorte lejeværdi efter de gamle lejeværdiregler. Se SKM2002.129.LSR.
Lejeværdien ved at stille et stuehus med bopælspligt vederlagsfrit til rådighed for en medejer sættes normalt til et beløb, der svarer til en forholdsmæssig andel af 250 pct. af den ejendomsværdiskat, der kan beregnes for hele boligen. Se SKM2005.134.TSS sammenholdt med SKM2007.381.LSR.
Ingen ejer bor i ejendommen
Hvis ingen af ejerne bor i ejendommen, skal hver af ejerne beskattes af en forholdsmæssig andel af lejeindtægten.
Ejendomme ejet via et partnerselskab (P/S) som anvendtes til ferieboliger for ejerne, skulle betale ejendomsværdiskat af deres ideelle andel af ejendommen. Se SKM2019.198.SR.
Særligt ejendomme med ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder
For ejendomme omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 2, fordeles ejendomsværdien på de to boligenheder efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 2. Denne fordeling er en værdimæssig fordeling. Beskatningsgrundlaget for en ejendom med to boligenheder er hermed den del af ejendomsværdien, der er henført til ejerens boligenhed. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 2, ESL § 13, stk. 4 og SKM2002.431.LSR.
Hvor den enkelte boligenhed ejes i sameje af to eller flere fysiske personer, fordeles ejendomsværdien henført til boligenheden mellem disse efter ejerandel. Se ESL § 16, stk. 1.
Lejligheder i visse mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber
De ejendomme, der er tale om i denne sammenhæng, er beboelsesejendomme med 3 eller flere lejligheder. Ved mindre udlejningsejendomme forstås ejendomme med 3-6 lejligheder. Ved boligfællesskaber skal ejerne af ejendommen have brugsret til en lejlighed i ejendommen i kraft af deres ideelle ejerandel af ejendommen.
Udgangspunktet er statsskattelovens regler
Den enkelte ejer er medejer af den faste ejendom, og ejendommen behandles derfor skattemæssigt som en udlejningsejendom. Det betyder, at ejeren ved indkomstopgørelsen skal medregne den del af ejendommens samlede over- eller underskud, der svarer til den del, han eller hun ejer. Ejeren beskattes som udgangspunkt af den objektive udlejningsværdi af bolig i egen ejendom efter reglerne i SL § 4, litra b, 2. pkt.
Se afsnit C.H.3.3.3 og C.H.3.3.4 om, hvordan resultatet af ejendommen skal opgøres for den enkelte ejer.
Anvendelse af ejendomsskattelovens regler
Ejere af små udlejningsejendomme eller deltagere i visse boligfællesskaber mv. kan anvende reglerne i ejendomsskatteloven, når bestemte betingelser er opfyldte.
Ejendomsskatteloven kan gælde for tre kategorier:
- Ejere af udlejningsejendomme, hvor højst én af lejlighederne bebos af en eller flere ejere. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 6
- Ejere af udlejningsejendomme, hvor mere end én lejlighed var beboet af ejere den 27. april 1994. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 7
- De såkaldte boligfællesskaber, som omfatter boligsamejer og andre boligfællesskaber. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 8.
De ejendomme, der er omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 6-8, er ejendomme, der har mere end to lejligheder. Det er alene ejendomme til helårsbeboelse.
Bortset fra de ejendomme, der er omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 8, dvs. boligfællesskaberne, skal der være tale om udlejningsejendomme med højst 6 lejligheder.
Udlejningsejendom, hvor højst én lejlighed bebos af ejer
Bestemmelsen i ESL § 3, stk. 1, nr. 6, gør det muligt for en eller flere ejere, der bor i en lejlighed i deres udlejningsejendom, at vælge beskatning efter reglerne i ejendomsskatteloven.
For at blive omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat skal ejeren bede Vurderingsstyrelsen om en særskilt vurdering af lejligheden efter EVL § 27 senest sammen med, at indgivelse af oplysninger til told- og skatteforvaltningen efter skattekontrollovens § 2 afleveres rettidigt for det første indkomstår, hvor ejeren bor i lejligheden. Efter EVL § 27 kan en lejlighed, der er omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 6, blive vurderet, som om den var tinglyst som en selvstændig ejerlejlighed. Vurderingen anvendes som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten.
Senest 3 måneder efter at vurderingen foreligger, skal ejeren desuden give Skatteforvaltningen meddelelse om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Valget om ejendomsværdiskat er endeligt og gælder for det indkomstår og senere indkomstår.
Ejeren kan hermed ikke senere vælge at blive beskattet efter statsskattelovens regler.
Har en ejer for det første år, hvor betingelserne for beskatning ESL § 3, stk. 1, nr. 6 er opfyldt, ikke valgt at blive beskattet herefter, og derfor bliver beskattet efter statsskatteloven, vil ejeren ikke fra et senere indkomstår kunne vælge at blive beskattet efter ejendomsskattelovens regler om ejendomsværdiskat.
Tilsvarende gælder for ejendomme, der er erhvervet i indkomståret 1999 eller tidligere, hvis ejeren har ladet ejendommen overgå til standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i den dagældende LL (ligningsloven) § 15 C i LBK nr. 819 af 3. november 1997.
Udlejningsejendom, hvor mere end én lejlighed bebos af ejer
Det er en betingelse for, at en lejlighed er omfattet af ESL § 3, nr. 7, at:
- mere end én lejlighed i ejendommen med 3-6 lejligheder den 27. april 1994 var beboet af en eller flere ejere af ejendommen
- ejendommen i indkomståret 1999 blev beskattet efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning efter den dagældende § 15 C i LL (ligningsloven), jf. LBK nr. 819 af 3. november 1997, og at
- der er foretaget en vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27.
Valget af beskatning af ejendommen efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning var endeligt og gjaldt - og gælder - også for en ny ejer af en ejerandel. Hvis selve ejendommen derimod sælges, vil betingelserne for beskatning efter denne bestemmelse ikke længere være opfyldt.
Det er kun det antal lejligheder, som var beboet af ejere den 27. april 1994, der er omfattet af ejendomsværdiskatten. Det er dog ikke et krav, at de lejligheder, der bebos af ejere, skal være de samme, som var det den 27. april 1994. Ejerne kan omfordele det antal lejligheder i ejendommen, der oprindeligt blev beboet af en eller flere ejere, forudsat at antallet af lejligheder, der er beboet af en ejer, ikke forøges. Ved en sådan omfordeling skal ejeren bede Vurderingsstyrelsen om en vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27 for den nye ejerbeboede lejlighed.
Hvis en ejer flytter fra sin lejlighed i mere end to år, så tæller lejligheden ikke længere med i det antal lejligheder, der er omfattet af ejendomsværdiskatten.
Bestemmelsen er en overgangsbestemmelse og vil over tid omfatte færre boliger, idet bestemmelsen kun vil omfatte ejendomme, som var beboet af ejerne den 27. april 1994.
Valget om at blive ejendomsværdibeskattet er endeligt og ejeren vil dermed ikke kunne vælge at overgå til at blive beskattet efter statsskattelovens regler. Har en ejer for det første år, hvor betingelserne for beskatning efter ejendomsværdiskattereglerne var opfyldt, valgt ikke at blive beskattet efter reglerne, vil ejeren ikke fra et senere indkomstår kunne vælge at blive beskattet af ejendomsværdiskatten.
Boligfællesskaber
I ejendomme med mere end to beboelseslejligheder, som ejes og bebos af deltagerne i et boligfællesskab, kan de lejligheder, som deltagerne har en brugsret til, blive beskattet efter ejendomsskatteloven.
Det er en betingelse, at:
- ejendommen i indkomståret 1999 blev beskattet efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning efter den dagældende LL (ligningsloven) § 15 C i LBK nr. 819 af 3. november 1997, og
- der er foretaget en vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27.
De boligfællesskaber, som ESL § 3, stk. 1, nr. 8, handler om, er:
- boligsamejer
- boliginteressentskaber
- boligkommanditselskaber
- andre fællesskaber, der ikke er selvstændige skattesubjekter, fordi deltagerne hæfter personligt, og hvor der til deltagelsen er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen.
Valget af beskatning efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning var endeligt for fællesskabet, dvs. også for nye deltagere.
Reglen vil over tid omfatte færre boliger, idet bestemmelsen kun omfatter ejendomme, der i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning.
Valget om at blive ejendomsværdibeskattet er endeligt og ejeren vil dermed ikke kunne vælge at overgå til at blive beskattet efter statsskattelovens regler. Har en ejer for det første år, hvor betingelserne for beskatning efter ejendomsværdiskattereglerne var opfyldt, valgt ikke at blive beskattet efter reglerne, vil ejeren ikke fra et senere indkomstår kunne vælge at blive beskattet af ejendomsværdiskatten.
Bemærk
Når en ejer vælger at få en vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27, indebærer det, at ejeren skal beskattes efter ejendomsskattelovens regler og ikke længere efter statsskattelovens regler om lejeværdi. Det betyder også, at fradragsretten for udgifter bliver begrænset.
Bemærk
Ejendomsskattelovens regler om mindre udlejningsejendomme er en videreførelse af de tidligere gældende regler i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 6-8.
Andels- og aktielejligheder
Der betales ikke ejendomsværdiskat af andelsboliger eller aktielejligheder. Se afsnit C.H.2.1.15.6 om definitionen af andelslejligheder og aktielejligheder.
Sommerhuse, herunder fritidslejligheder
Der skal betales ejendomsværdiskat, når ejeren har sommerhuset til disposition, uanset om han eller hun gør brug af sin beboelsesret eller ej.
Der regnes med 12 måneders benyttelse af sommerhuset, selv om huset ikke må bruges hele året, fordi ejendomsvurderingen tager hensyn til eventuelt manglende anvendelighed på grund af forbud eller lignende. Se TfS 1996, 531 og TfS 1996, 601.
Det gælder også, selv om ejeren fx samtidigt annoncerer huset til udlejning eller har overladt det til et udlejningsbureau, medmindre ejendommen har været anvendt til udelukkende erhvervsmæssig udlejning. Erhvervsmæssig udlejning til fritidsformål kræver tilladelse til udlejning fra Naturstyrelsen efter sommerhuslovens § 2. Bemærk, at begrebet "erhvervsmæssigt" i sommerhusloven afviger fra det skatteretlige begreb. Se afsnit C.H.3.4.2.2 om udlejning af fritidsbolig hele indkomståret.
Når ejendommen udlejes samtidigt med, at ejeren kan disponere over den, skal ejendomsværdiskatten betales for hele indkomståret, når den skematiske opgørelsesmetode efter LL § 15 O, stk. 1, anvendes, mens ejendomsværdiskatten reduceres forholdsmæssigt for den del af året, hvor ejendommen udlejes, når den regnskabsmæssige metode efter LL § 15 O, stk. 2, anvendes. Se afsnit C.H.3.4.2.1 og ESL § 15, stk. 5.
Ved køb og salg af et sommerhus beregnes ejendomsværdiskatten fra overtagelsestidspunkt til overtagelsestidspunkt, jf. ESL § 15, stk. 3 og 4.
Se også
Se også afsnit C.H.3.5.5.2 om de generelle regler for beregning af ejendomsværdiskat for enfamilieshuse.
Kolonihavehuse
Kolonihavehuse på egen grund behandles som enfamiliehuse, uanset om ejendomsværdien indeholder en værdi af bygningen eller ej.
Kolonihavehuse på lejet grund er fra og med 2020 undtaget fra vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 9, stk. 1, nr. 6. Det betyder, at der fra og med 2021 ikke længere er grundlag for at betale ejendomsværdiskat af kolonihavehuse på fremmed grund. Der skal modsat tidligere heller ikke længere skønnes en lejeværdi efter SL (statsskatteloven) § 4, litra b, 2. pkt. Se ESL § 1, stk. 2.
Kolonihaver uden hus behandles som grunde.
Fredede ejendomme
Ejendomsværdiskat betales ganske som for andre ejendomme. Der skal også betales ejendomsværdiskat af herregårdsbygninger eller lignende, der er ubeboede, men står til rådighed for ejeren. Hvis ejeren bor i en nærliggende mindre bolig, vil stuehusvurderingen kun omfatte den beboede ejendom.
Grunde
Der betales ikke ejendomsværdiskat af ubebyggede grunde.
Bygninger på lejet grund
Ejeren af en bygning på lejet grund skal betale ejendomsværdiskat af bygningen, ligesom det gælder for tilsvarende bygninger på egen grund. Der skal alene betales ejendomsværdiskat på grundlag af bygningens ejendomsværdi.
Bygninger af enhver art på fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, hvis kontantværdien er under 121.800 kr. i 2023 (118.300 kr. i 2022).
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Højesteretsdomme | ||
| SKM2009.27.HR | Sagsøgeren havde solgt en fast ejendom til sin søn, som samtidigt havde udlejet den til hende for 1 kr. årligt. Retten fandt, at friboligen var en brugsydelsesret for sagsøgeren, som hun årligt skulle beskattes af værdien af efter SL (statsskatteloven) § 4 c. | |
| Landsretsdomme | ||
| TfS 1997, 259 ØLD | En fritidslejlighed i Frankrig havde været udlejet i 26 uger i alt, og ejeren havde boet i lejligheden i 14 dage. Lejligheden blev ikke anset for anvendt til udelukkende erhvervsmæssig benyttelse, og ejerens skattepligtige indkomst blev forhøjet med overskud efter reglerne for fritidslejligheder, der udlejes en del af året. | |
| Byretsdomme | ||
| SKM2015.243.BR | Retten fandt, at sagsøgerne, der var søskende, ikke havde løftet bevisbyrden for, at de faktisk var afskåret fra at benytte deres sommerhusejendom i de 10 måneder årligt, hvor ejendommen ifølge lejeaftalen var udlejet til moderen. Sagsøgerne skulle derfor betale ejendomsværdiskat af boligværdien for hele året. | |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2019.330.LSR | Landsskatteretten fandt efter en konkret vurdering, at klageren havde drevet erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af en hotellejlighed i indkomståret 2013. Klageren ansås således for på effektiv vis at have fraskrevet sig retten til at råde over lejligheden i dette ene indkomstår. Det samme gjorde sig ikke gældende for indkomståret 2012, ligesom udlejning af en anden hotellejlighed heller ikke blev anset for at være erhvervsmæssig, men derimod var omfattet af LL (ligningsloven) § 15 O på grund af ejerens rådighed. Derfor skulle der betales ejendomsværdiskat af lejligheden i den periode, den var omfattet af LL (ligningsloven) § 15 O. | Bemærk, at i sagen var det en transparent ejerforening, der forestod udlejningen af hotelejerlejlighederne. Derfor kunne udgifter til formidlingsprovision og rengøring ikke fratrækkes. |
| SKM2008.339.LSR | En blandet benyttet ejendom var ejet i sameje med henholdsvis 35 pct. for klageren og 65 pct. for medejeren. Ejendommen var opdelt i en beboelsesdel, hvor der var foretaget ejerboligvurdering, og en erhvervsdel. Klageren anvendte beboelsesdelen. Medejeren anvendte erhvervsdelen. Landsskatteretten gav klageren medhold i, at han alene skulle betale ejendomsværdiskat med 35 pct. af ejerboligværdien, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 13, 1. pkt. | |
| SKM2002.431.LSR | En ejendom var ejet i sameje af svigerfader og svigersøn. Det var aftalt, at svigerfaderen havde en eksklusiv brugsret til lejligheden i stuen og svigersønnen en eksklusiv brugsret til lejligheden på 1. sal. Indtægter og udgifter som følge af udlejningen af svigersønnens lejlighed havde ikke indflydelse på beskatningen af svigerfaderen. | |
| SKM2002.129.LSR | En medejer af en landbrugsejendom beboede ikke ejendommen, men stillede den vederlagsfrit til rådighed for en medejer. Da der var bopælspligt, blev han alene beskattet af en forholdsmæssig andel af den procentvist opgjorte lejeværdi, ikke af den objektive udlejningsværdi. | Se også SKM2005.134.TSS sammenholdt med SKM2007.381.LSR |
| TfS 1997, 766 LSR | Der var ikke hjemmel til at beregne en skønsmæssig lejeværdi som tillæg for driftsbygninger, der var overgået til privat anvendelse. Der skulle i stedet ske omvurdering af ejendommen. Der skulle heller ikke betales ejendomsværdiskat. | |
| LSRM 1976, 15 LSR | En ejer havde fået en kolonihave med hus for 52.000 kr. Grunden tilhørte haveforeningen. Da mindre bygninger på fremmed grund inden for visse af Ligningsrådet fastsatte regler kunne forbigås ved ejendomsvurderingen, fandt Landsskatteretten ikke tilstrækkeligt grundlag for at beskatte nogen lejeværdi af huset. | |
| LSRM 1974, 64 LSR | En ejerlejlighed, der blev udlejet og ikke var beboet af ejeren, blev behandlet skattemæssigt som en udlejningsejendom. | |
| LSRM 1957, 115 LSR | Ejeren af en kolonihave kunne ikke fradrage renter af et hos Kolonihaveforbundet stiftet lån til opførelse af et havehus, da nytteværdien af grunden og havehuset og de dertil knyttede udgifter ansås for at opveje hinanden. | |
| SKM2019.361.SR | Skatterådet bekræftede, at en i USA oprettet trust kunne anses for skattemæssigt transparent efter dansk skattepraksis. Trusten skulle i sagen eje en ejendom i USA, hvor spørgeren ville få rådighed over en bolig. | |
| SKM2019.198.SR | Skatterådet bekræftede, at den påtænkte P/S-konstruktion kunne anses for skattemæssigt transparent således, at de enkelte P/S-deltagere løbende skulle betale ejendomsværdiskat på baggrund af ejerskabet og benyttelsen af de gennem P/S’et ejede ejendomme. | |
| SKM2006.719.SR | Skatterådet svarede ja til, at en erhvervslejlighed kunne anvendes til overnatning i forbindelse med øvrige erhvervsmæssige aktiviteter i København, uden at der skulle betales ejendomsværdiskat. | |
| ►SKM2023.318.SR◄ | ►Skatterådet kunne bekræfte, at spørger er personlig medejer af det x-landske sommerhus. Skatterådet kunne endvidere bekræfte, at han skal betale ejendomsværdiskat efter sin ejerandel og at han kan fratrække en procentvis andel af renteudgifter til et x-landsk realkreditlån. Skatterådet afviste dog at svare på, hvordan spørger skal afgive oplysningerne om samejet om ejendommen, idet der alene kan gives bindende svar på spørgsmål, der drejer sig om den skattemæssige virkning af en disposition.◄ |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed