C.H.2.1.9.1 Om opgørelse og beskatning af skattepligtig fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom
Indhold
Dette afsnit beskriver de overordnede regler for opgørelse og beskatning af fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom.
Afsnittet indeholder:
- Afståelses- og anskaffelsessummen
- Opgørelse af skattepligtig fortjeneste
- Beskatning
- Udgifter til kunstnerisk udsmykning
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Afståelses- og anskaffelsessummen
Afståelses- og anskaffelsessummen ved et almindeligt salg/køb af fast ejendom i fri handel opgøres med udgangspunkt i det beløb (overdragelsessummen), der står i skødet eller købsaftalen.
Se afsnit (C.H.2.1.8 Afståelses- og anskaffelsessummen ved afståelse og erhvervelse af fast ejendom) om opgørelsen af afståelses- og anskaffelsessummen.
Opgørelse af skattepligtig fortjeneste
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter de regler, der fremgår af ejendomsavancebeskatningsloven. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 1.
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem
- afståelsessummen kontantomregnet efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 4, og
- anskaffelsessummen kontantomregnet efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 2, eller EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3 (særlige indgangsværdier for ejendomme anskaffet før den 19. maj 1993).
Anskaffelsessummen skal
- eventuelt pristalsreguleres efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4 A
- reguleres efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5
- eventuelt reguleres efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A.
Det følger af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 1 og 3.
Undtagelse - entreprisekontrakter
Fortjeneste eller tab ved afståelse eller opgivelse af en entreprisekontrakt opgøres som forskellen mellem afståelsessummen for retten i kontrakten og anskaffelsessummen for kontrakten. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 1 A.
Se også afsnit (C.H.2.1.9.3 Kontantomregning af anskaffelses- og afståelsessummen) om kontantomregning af anskaffelses- og afståelsessummen.
Beskatning
Fortjenesten ved afståelsen skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. For fysiske personer skal fortjenesten medregnes som kapitalindkomst. Se PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 14.
Fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom skal opgøres for hver enkelt ejendom for sig.
Se også
Se også afsnit (C.H.2.1.2 Fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven) om fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.
Virksomhedsordningen
Hvis en ejer sælger en fast ejendom i virksomhedsordningen, skal fortjenesten, opgjort efter ejendomsavancebeskatningsloven, indgå i virksomhedens skattepligtige overskud. Hvis fortjenesten spares op, skal der betales en foreløbig virksomhedsskat på 22 pct. Når det opsparede beløb hæves i et senere indkomstår, bliver beløbet med tillæg af den virksomhedsskat, der svarer dertil, beskattet som personlig indkomst. Den tidligere betalte virksomhedsskat bliver modregnet i den endelige skattebetaling. Se nærmere i afsnit (C.C.5.2 Virksomhedsordningen) om virksomhedsordningen.
En andel af fortjenesten på ejendommen kan desuden blive beskattet som kapitalafkast, svarende til et beregnet kapitalafkast, der ikke spares op i virksomhedsordningen.
Når virksomhedsordningen benyttes, bliver der desuden beregnet AM-bidrag af fortjenesten, da den indgår i virksomhedens overskud. Se AMBL ( arbejdsmarkedsbidragsloven) § 5, stk. 1.
Udgifter til kunstnerisk udsmykning
Udgifter til kunstnerisk udsmykning, der er en del af bygningen, og som er omfattet af AL (afskrivningsloven) § 44 A, indgår ikke i opgørelsen af anskaffelsessummen for bygningen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Se afsnit (C.C.2.4.5.7 Afskrivning af udgifter til kunstnerisk udsmykning) om afskrivning af udgifter til kunstnerisk udsmykning.
Tilsvarende skal værdien af sådanne udsmykninger heller ikke medregnes ved opgørelsen af afståelsessummen for bygningen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det gælder også for afskrivninger på sådanne udgifter og tab ved salg af den kunstneriske udsmykning. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 8.
Bemærk
Tab opgøres efter samme regler som fortjeneste og kan alene fratrækkes i anden ejendomsfortjeneste. Der gælder dog en begrænsning for opgørelsen af fradragsberettiget tab for ejendomme, der er anskaffet før den 19. maj 1993, når tabet opgøres på baggrund af ejendommens faktiske anskaffelsessum. Se afsnit (C.H.2.1.10.2 Generelle regler for fradrag for tab ved afståelse af fast ejendom) om fradrag for tab ved afståelse af fast ejendom.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Kommentarer |
| Skatterådet | ||
| SKM2022.523.SR |
Spørger drev personlig virksomhed med produktion af grøntsager mm. Spørger havde i aftale af 8. november 2020 givet køber en køberet til landbrugsvirksomheden, herunder landbrugsejendomme, maskiner og lagervarer mv. Køber kunne vælge at udnytte køberetten den 1. januar 2023. Udnyttede han ikke køberetten denne dag, bortfaldt den. Parterne havde som en del af køberetsaftalen aftalt, at køber havde ret til en bonus, der svarede til 25 % af den samlede indtjening i virksomheden i 2021 og 2022. Bonussen var betinget af, at køber ikke opsagde ansættelsesforholdet hos sælger, og at han udnyttede køberetten den 1. januar 2023. Bonussen knyttede sig således til købers køb af virksomheden, og Skatterådet fandt, at bonussen udgjorde en del af aftalen om overdragelse af virksomheden. Det betød, at bonusbeløbet skulle anses for at udgøre et nedslag i købsprisen for virksomheden. Skatterådet kunne således ikke bekræfte, at Spørger kunne fratrække bonusbeløbet som en lønudgift i 2023, idet bonussen i stedet skulle anses for et nedslag i den aftalte købspris for virksomheden efter AL (afskrivningsloven) § 45, stk. 1, og EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 4. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed