Indhold

Dette afsnit omhandler grundværdiansættelsen for en moderejendoms grundareal.

Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21, stk. 1, 1. pkt., at ejerlejligheders grundværdiansættelse ikke skal baseres på moderejendommens grundværdi, når de er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 19 a. Det betyder således også, at etageejendomme, der anvendes eller kan anvendes til ejerlejlighedsbeboelse, vil få ansat ensartede grundværdiansættelser direkte på de enkelte ejerlejligheder, hvorfor der ikke er behov for at ansætte moderejendommens grundværdi.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21 har dermed alene en selvstændig betydning i de tilfælde, hvor der er tale om en moderejendom, som ikke er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 19 a. Det vil være tilfælde, hvor moderejendommen består af ejerlejlighedsopdelte rækkehuse, parcelhuse eller sommerhuse. I sådanne tilfælde skal der i henhold til EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21 ansættes en grundværdi for moderejendommens grundareal. Moderejendommens grundværdi skal herefter efter § 21, stk. 1, 3. pkt., fordeles på de enkelte ejerlejligheder.

Det fremgår EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21, stk. 1, 3. pkt., at fordelingen skal ske efter det fordelingstal, der er tinglyst for ejendommen. Tingbogen er dog ikke længere det autoritative kilderegister for registrering af ejendomme, herunder ejerlejligheders fordelingstal, hvilket derimod er matriklen. Af forarbejderne til ejendomsvurderingsloven fremgår det, at ejendomssystemet forventeligt fremover vil bruge grunddata, der udstilles via datafordeleren, hvilket også vil sige matriklen. Desuden fremgår det af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 55, at Vurderingsstyrelsen kan indhente oplysninger, der må anses for nødvendige for vurderingsarbejdet. Vurderingsstyrelsen vil derfor indhente oplysninger om ejerlejligheders fordelingstal fra matriklen.

Er der ikke fastsat fordelingstal eller fremgår der ikke oplysninger om disse, sker fordeling efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21, stk. 2-4, som er beskrevet nedenfor.

Også i de tilfælde, hvor der er en andel af moderejendommen, der anvendes til andet end ejerlejligheder i etageboligbebyggelse (rækkehuse, parcelhuse eller sommerhuse opdelt i ejerlejligheder), skal denne del af moderejendommen fordeles på de enkelte ejerlejligheder efter det fordelingstal, der er tinglyst for ejendommen og alternativt efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21, stk. 2-4, som beskrevet nedenfor. Se i denne forbindelse afsnit H.A.5.1.2.6 Ansættelse af grundværdi på grundlag af den gennemsnitlige mulige udnyttelse (flydende plangrundlag) ovenfor vedrørende EVL (ejendomsvurderingsloven) § 19 a, stk. 5.

Som angivet ovenfor i afsnit H.A.5.2.3.1 Grundværdiansættelse for ejerlejligheder og sommerhusejerlejligheder følger det af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 19 a, stk. 3, at såfremt der efter plangrundlaget er et uudnyttet etageareal til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, tillægges grundværdien for de enkelte ejerlejligheder en andel af grundværdien af det uudnyttede etageareal fordelt efter § 21. Her skal det tinglyste fordelingstal eller de alternative fordelingsmodeller i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21, stk. 2-4, dermed anvendes til at fordele grundværdien af et potentielt uudnyttede etageareal.

Af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21, stk. 2, fremgår, at i de tilfælde, hvor der ikke er tinglyst et fordelingstal, eller hvis hele ejendommen ved de tinglyste fordelingstal ikke er fordelt, skal Vurderingsstyrelsen anvende de samme fordelingstal, som blev anvendt ved den sidst foretagne vurdering eller omvurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 87 eller 88 forudsat, at der ikke senere er tinglyst andet fordelingstal.

Allerede eksisterende fordelingstal kan således føres videre i de nye vurderinger efter EVL (ejendomsvurderingsloven). Det vil dog være en forudsætning, at der ikke efterfølgende er tinglyst andre fordelingstal, uanset om disse "går op" og rammer 100 pct., eller de ikke gør. Tinglyses der nye skæve fordelingstal, vil fordelingstal skulle fastsættes efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21, stk. 3 eller 4.

Af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21, stk. 3, 1. pkt., fremgår, at hvis der ikke er fastsat fordelingstal som nævnt i stk. 1 og 2, fastsætter Vurderingsstyrelsen fordelingstal på grundlag af de enkelte lejligheders areal. Herved skal forstås tinglyst areal eller areal registreret i Bygnings- og Boligregisteret (BBR). Efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21, stk. 3, 2. pkt., fastsætter Vurderingsstyrelsen på samme måde fordelingstal, hvis de tinglyste fordelingstal ikke svarer til de faktiske forhold. Denne bestemmelse finder bl.a. anvendelse i de tilfælde, hvor moderejendomme på et fejlagtigt grundlag har været vurderet samlet, og hvor fordelingstallene for de enkelte moderejendomme ikke umiddelbart er anvendelige.

Hvis der ikke eksisterer fordelingstal, fordeles grundværdien som hovedregel mellem lejlighederne efter areal.
Af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21, stk. 4, fremgår, at i tilfælde, hvor der ikke kan fastsættes fordelingstal efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21, stk. 1-3, fordeles grundværdien ligeligt mellem lejlighederne.