H.A.3.2.2 Selvstændige ansættelser af ejendomsværdi og grundværdi
Indhold
Dette afsnit omhandler selvstændige ansættelser af ejendomsværdi og grundværdi.
Afsnittet indeholder:
- Selvstændige ansættelser af ejendomsværdi og grundværdi
- Begreberne ejendomsværdi og grundværdi
- Afrunding af ansættelser
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Selvstændige ansættelser af ejendomsværdi og grundværdi
Det fremgår af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 2, at der ved vurderingen ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi. Se dog § 10. For bygninger på fremmed grund, som beskrevet i § 2, stk. 1, nr. 3, ansættes alene en ejendomsværdi.
I vurderingen indgår endvidere andre dele af vurderinger foretaget efter EVL (ejendomsvurderingsloven) og ansættelser og fordelinger foretaget i medfør af ejendomsskatteloven eller anden lovgivning. Dette fremgår af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 2, 4. pkt.
Det bemærkes, at EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 2, 4. pkt., er blevet ændret ved § 3, nr. 4, i lov nr. 679 af 3. juni 2023, så der nu henvises direkte til den nye ejendomsskattelov (ESL). Denne ændring er ikke indarbejdet i den seneste lovbekendtgørelse til ejendomsvurderingsloven. Det er ved ændringen præciseret, at bl.a. fordelinger og ansættelser foretaget efter reglerne i den nye ejendomsskattelov kan være en del af vurderingen. Vurderingsstyrelsen har derfor bl.a. mulighed for at foretage fordelingerne ved fritagelse og påligning af grundskyld og dækningsafgift efter reglerne i den nye ejendomsskattelov. Ændringen har virkning fra og med den 1. januar 2024.
Andre dele af vurderinger foretaget efter ejendomsvurderingsloven kan fx være fordeling af ejendoms- eller grundværdien og skattestop- og skatteloftsværdier, der er ansat efter reglerne i EVL (ejendomsvurderingsloven) kapitel 9. Det er kun ejendoms- og grundværdien, der er ansættelser efter EVL (ejendomsvurderingsloven).
Der skal ikke ansættes ejendomsværdier for ejendomme, der er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 10. Når en del af en ejendom er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 10, skal der dog fortsat fastsættes en ejendomsværdi, når denne del/dele er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 27, § 27 a, § 30, § 35, stk. 1 eller 3, eller § 37, stk. 1. Der henvises til afsnit H.A.2 Definition af fast ejendom, kategorisering og undtagne ejendomme, der bl.a. omhandler undtagne ejendomme.
For ejendommene, der er helt undtaget fra vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 9, skal der hverken ansættes en ejendomsværdi eller en grundværdi. Der henvises til afsnit H.A.2.3 Ejendomme, der er helt eller delvist undtaget fra vurdering om ejendomme helt eller delvis undtaget fra vurdering.
Begreberne ejendomsværdi og grundværdi
Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. Det står i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16, stk. 1. Driftsmateriel og inventar medtages ikke. Ejendomsværdien ansættes inklusive moms. Anvendes ejendommen eller selvstændige dele heraf til andre formål end beboelse, indgår værdien af ejendommen eller af disse selvstændige dele dog i ansættelsen eksklusive moms. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 16, stk. 2. Der henvises til afsnit H.A.4 Ejendomsværdi om ejendomsværdi.
Ifølge EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 1, er grundværdien værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. Der gælder dog efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 28-33 særlige regler for vurdering af landbrugsejendomme og skovejendomme. Grundværdien ansættes inklusive værdien af eventuelle byggemodningsarbejder. Det følger desuden af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 2, at grundværdien ansættes inklusive moms. Grundværdier ansat efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 34 b, stk. 1-3, og § 34 c, stk. 1, fratrækkes 20 pct. Der henvises til afsnit H.A.5 Grundværdi om grundværdi.
Ejendomsværdien og grundværdien er således separate ansættelser, der foretages uafhængigt af hinanden og på forskelligt grundlag, hvilket er en videreførelse af tidligere gældende regler efter vurderingsloven. Se også SKM2015.615.HR, hvor Højesteret udtalte, at det ikke fulgte af vurderingsloven eller administrativ praksis, at et generelt nedslag i ejendomsværdien skal medføre en nedsættelse af grundværdien. De forskellige ansættelser og dele af de nye ejendomsvurderinger vil imidlertid, som det også var tilfældet efter vurderingsloven, i et vist omfang være påvirket af samme forhold. Der er således en sådan sammenhæng mellem ejendomsværdien og grundværdien, at et givent forhold kan påvirke begge ansættelser. Hvis det er tilfældet, vil det dog ikke nødvendigvis være med samme vægt.
En ændring af ejendomsværdien vil dermed ikke nødvendigvis medføre en ændring af grundværdien. Om en nedsættelse af grundværdien har betydning for ejendomsværdien vil bero på, om det konkrete forhold, der begrunder nedsættelsen af grundværdien, også kan begrunde en nedsættelse af ejendomsværdien.
Eksempel
Hvis der er væsentlige fejl ved taget på en bygning på en ejendom, vil det kunne have betydning for ejendomsværdiansættelsen for ejendommen, uden at forholdet vil have betydning for grundværdiansættelsen for ejendommen. Omvendt kan en konstateret jordforurening jævnt fordelt på en grund have betydning for både ejendoms- og grundværdiansættelsen.
Selve definitionen og ansættelsen af ejendomsværdi og grundværdi er nærmere beskrevet i afsnit H.A.4 Ejendomsværdi om ejendomsværdi og H.A.5 Grundværdi om grundværdi.
Afrunding af ansættelser
Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 49, at alle ansættelser efter ejendomsvurderingsloven skal afrundes til nærmeste 1.000 kr. Det er kun ejendoms- og grundværdien, der er ansættelser efter ejendomsvurderingsloven.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området.
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Højesteretsdomme | ||
| SKM2015.615.HR | Ved vurderingen af en sommerhusejendom var der givet nedslag i ejendomsværdien under henvisning til, at handelspriserne i lokalområdet var lavere end standardberegningen for den pågældende type ejendomme gav udtryk for. Nedslaget, der på tilsvarende måde var givet for alle ejendomme i sommerhusområdet, medførte ikke en nedsættelse af grundværdien. Grundejeren, som havde opnået medhold ved landsretten, gjorde gældende, at i hvert fald en del af nedslaget skulle henføres til grundværdien, og at grundværdiansættelsen derfor skulle hjemvises til fornyet behandling hos SKAT. Højesteret lagde til grund, at SKAT ved brug af et vurderingsteknisk hjælpemiddel havde foretaget et skøn over grundværdien. SKATs afgørelse efterlod dog usikkerhed om, hvorvidt SKAT havde forholdt sig til, om en del af nedslaget skulle henføres til grundværdien. SKATs afgørelse var imidlertid efterfølgende stadfæstet af vurderingsankenævnet og landsskatteretten, og det fulgte ikke af vurderingsloven eller af administrativ praksis, at et generelt nedslag i ejendomsværdien skal medføre en nedsættelse af grundværdien. Højesteret udtalte generelt om skatteskøn, at SKATs værdiansættelse kan tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at der ikke er foretaget et skøn eller at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Selvom der er påvist sådanne fejl eller mangler, kan skønnet dog alligevel ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan også tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne af det skøn, som tilkommer SKAT, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. Højesteret fandt ikke disse betingelser for at tilsidesætte skønnet opfyldt. Uanset at der er sammenhæng mellem ejendomsværdien og grundværdien havde vurderingsankenævnet og Landsskatteretten under klagesagerne vurderet, at grundværdiansættelsen ikke var for høj. Grundejeren havde ikke heroverfor sandsynliggjort, at vurderingen hvilede på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet havde ført til et åbenbart urimeligt resultat. De priser, som var opnået ved salg i sommerhusområdet, bestyrkede derimod, at SKATs vurdering af grundens værdi ikke var for høj. På denne baggrund blev Skatteministeriet frifundet. | |
| SKM2013.862.HR | Sagen vedrører, om appellanten, i henhold til vurderingslovens § 13, har krav på nedslag i grundværdien på grund af dårlige funderingsforhold uafhængigt af om de oprindelige (genoptagne) grundværdiansættelser svarer til handelsværdien. Appellanten, hvis påstand om nedslag svarede til de ved syn- og skøn anslåede ekstrafunderingsudgifter, gjorde gældende, at der efter fast praksis gives nedslag svarende til afholdte ekstrafunderingsudgifter. Højesteret stadfæstede landsrettens frifindende dom af de grunde som var anført af landsretten med den yderligere bemærkning, at det for Højesteret tilvejebragte syn og skøn ikke underbygger, at Landsskatteretten har ansat grundens værdi for højt. Landsretten havde blandt andet anført, at grundejeren efter ordlyden af vurderingslovens § 6, 1. pkt., og § 13, stk. 1, uanset det oplyste om vurderingsprincipper for lignende grunde i området, ikke har krav på, at grunden alene skal vurderes efter etagearealprincippet med et nedslag for ekstrafunderingsudgifterne. Landsretten anså det heller ikke for godtgjort, at grundejeren efter fast administrativ praksis har krav på et nedslag i ansættelserne, uanset om nedslaget ville bringe ansættelserne under grundens handelsværdi. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed