Indhold

Dette afsnit beskriver de særlige skatte- og afgiftskrav mv., der er rettet mod fast ejendom, og som er tillagt fortrinsret.

Afsnittet indeholder:

• Hvad er fortrinsret? 
• Tidsbegrænsning af fortrinsretten
• Prioritetsorden
• Skatter og afgifter
• Ejendommens forsyning og dens forbindelse med omverdenen
• Regler i ny ejendomsskattelov
• Ejendomsskat og andre krav på ejendomsskattebilletten
• Oversigt over krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret
• Krav rettet mod fast ejendom, der ikke er tillagt fortrinsret
• Fremgangsmåden ved inddrivelse af grundskyld og dækningsafgift
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Hvad er fortrinsret?

En række skatte- og afgiftskrav mv. rettet mod fast ejendom er tillagt fortrinsret. Det betyder, at kravet hviler på den faste ejendom uden tinglysning og med prioritet forud for alle tinglyste hæftelser og anden pantegæld.

For skatte- og afgiftskrav mv. fremgår fortrinsretten af § 2 i forordning nr. 18026 af 8. juli 1840 (amtstueforordningen) og af en række særlove, fx § 4, stk. 5 og § 11, stk. 5 i lov nr. 678 af 3. juni 2023 (ejendomsskatteloven) og § 4 i lov nr. 1075 af 30. september 2014 om tinglysning (tinglysningsloven).

Denne fortrinsret gælder som udgangspunkt også gebyrer, der vedrører et fortrinsberettiget krav, også selv om selve hovedkravet er betalt. Se SKM2013.540.BR. Dette udgangspunkt kan være fraveget ved særlov. Fx er gebyrer og renter vedrørende grundskyld og dækningsafgift ikke omfattet af fortrinsretten. Se ejendomsskattelovens § 4, stk. 5, 2. pkt. og § 11, stk. 5, 2. pkt.

Fortrinsretten er blandt andet begrundet i:

• Skattemæssige hensyn
• At de foranstaltninger, der nævnes i tinglysningslovens § 4, stk. 2, normalt tilføjer ejendommen en værdiforøgelse, der kommer alle rettighedshavere til gode. Derfor skal den offentlige myndighed, der tilføjer værdiforøgelsen, have fortrinsret for sine udgifter til denne værdiforøgelse.

Tidsbegrænsning af fortrinsretten

►Fortrinsretten er tidsbegrænset.◄ Tidsbegrænsningen skal som udgangspunkt fortolkes efter forordning nr. 18026 af 8. juli 1840 § 2 (amtstueforordningen) (som blev ændret ved § 3, nr. 1 i lov nr. 333 af 18. juni 1969), men kan også fremgå af særlov fx ejendomsskattelovens § 4, stk. 5, 1. pkt. og § 11, stk. 5, 1. pkt.  Fortrinsretten på krav, der er rettet mod den faste ejendom bevares i op til to år og tre måneder, såfremt nedenstående betingelser herfor er opfyldt, uanset om ejendommen sælges i fri handel, i forbindelse med en tvangsauktion eller af et konkursbo.

Fortrinsretten bevares:

• I to år fra det tidspunkt, hvor kravet forfaldt til betaling (forfaldsdagen)
• Hvis gældsposterne senest tre måneder efter toårsfristens udløb beordres til inddrivelse, og fogedforretningen fortsættes forsvarligt. Se også ''Bemærk'' herunder  
• Hvis skyldneren inden fristens udløb (toårsfristen plus tre måneder) er afgået ved døden, eller boet er taget under skiftebehandling.

§ 2 i amtsstueforordningen vedrører bortfald af fortrinsretten. Bestemmelsens ordlyd nævner ikke direkte, at ejendomsskatterne er sikret ved en panteret, men panteretten må ligeledes anses for at være bortfaldet samtidig med fortrinsretten. Se forarbejderne til ejendomsskattelovens §  4 i lovforslag nr. 113 af 26. april 2023 ejendomsskatteloven (specielle bemærkninger til § 4).

Bemærk

Restancen betragtes som en simpel fordring, når fortrinsretten er bortfaldet, dvs. den anses som et almindeligt krav mod skyldneren uden nogen særlig fortrinsret før andre kreditorers krav. Se § 2 i amtstueforordningen.

Gives der henstand med betaling af grundskyld og dækningsafgift opkrævet efter ejendomsskattelovens § 33, stk. 1, forlænges pante- og fortrinsretten med den periode, der gives henstand for. Se ejendomsskattelovens § 34, stk. 2.

For brandforsikringspræmier er fortrinsretten begrænset til 1 år. Se ►§ 60 i lov nr. 1731 af 5. december 2023 om finansiel virksomhed◄.  Er der inden 1-årsfristens udløb indledt retsforfølgning, som derefter fremmes med den efter forholdene fornødne hurtighed, bevares fortrinsretten. Se UfR 1989.45/3 H.

Kommunale fordringer, der ved deres stiftelse eller senere, hæfter på fast ejendom med fortrinsstillet lovbestemt panteret, og som ikke inden den 2. februar 2017 var overdraget til inddrivelse hos restanceinddrivelsesmyndigheden, inddrives af kommunerne. Se nærmere herom i afsnittet ’’Ejendomsskat og andre krav på ejendomsskattebilletten" nedenfor. 

Prioritetsorden

Den indbyrdes prioritetsstilling imellem de fortrinsberettigede krav, som er omfattet af tinglysningslovens § 4, fastlægges efter tinglysningslovens § 4, stk. 3 og amtstueforordningen § 2. Herudover er der i lov om finansiel virksomhed anført, at et forsikringsselskab har panteret for præmie til bygningsbrandforsikring med påløbne renter og andre omkostninger i den forsikrede ejendom, efter ejendomsskat til stat og kommune i 1 år fra forfaldstid. Se § 60 i lov om finansiel virksomhed.

På baggrund af ovennævnte regler kan følgende prioritetsorden opstilles:

1. Bankhæftelsesrenten (umiddelbart sjældent betydning i praksis)
2. Skatter og afgifter til staten
3. Ejendomsskat til kommune
4. Brandforsikringspræmier
5. Andre skatter og afgifter til kommuner samt andre kommunale afgifter. Se tinglysningslovens § 4, stk. 4
6. Ydelser for foranstaltninger omfattet af tinglysningslovens § 4, stk. 2.

Skatter og afgifter

Skatter og afgifter til stat og kommune, der hviler på en fast ejendom, samt forsikringsbidrag til statsanerkendte brandforsikringsselskaber, er gyldige mod alle uden tinglysning. Se tinglysningslovens § 4, stk. 1.

Det er begrundet i, at der typisk er tale om krav, som hviler på alle faste ejendomme. Det er så almindeligt forekommende krav, at enhver, der erhverver rettigheder over fast ejendom, bør være forberedt på, at disse krav eksisterer.

For at fastslå om en skat eller afgift hviler på en fast ejendom, må man undersøge, om den lov, der hjemler den pågældende skat eller afgift, også indeholder hjemmel for, at det offentlige har pant for skatte- eller afgiftskravet i den faste ejendom. Hvis det er tilfældet, følger det af tinglysningslovens § 4, at kravet har fortrinsret og fritages for tinglysning.

Ejendommens forsyning og dens forbindelse med omverdenen

Det fremgår af tinglysningslovens § 4, stk. 2, at ydelser hidrørende fra foranstaltninger, der tjener til at sikre ejendommens:

• Forsyning med vand, lys, varme og lignende
• Forbindelse med omverdenen og
• Afledning eller fjernelse fra ejendommen af vand eller andet

har gyldighed uden tinglysning.

Det er dog en forudsætning, at de nævnte foranstaltninger er foretaget af det offentlige selv eller efter en bemyndigelse, der er givet af det offentlige.

Fritagelsen for tinglysning og fortrinsret for udgifter til disse foranstaltninger, gælder som udgangspunkt kun vedligeholdelsesudgifter. Som udgangspunkt er hverken anlægsudgifter eller løbende udgifter omfattet af fortrinsretten og dermed fritaget for tinglysning. Disse kan dog have fortrinsret uden tinglysning, hvis det er bestemt i særlovgivningen. Se tinglysningslovens § 4, stk. 4.

Tinglysningslovens § 4 suppleres af en række regler i særlovgivningen. Nedenfor er der indsat et skema, der indeholder en oversigt over krav, der er tillagt fortrinsret på fast ejendom.

Regler i ny ejendomsskattelov

For krav på grundskyld og dækningsafgift vedrørende indkomståret 2023 og tidligere kan fortrinsretten gøres gældende over for den til enhver tid tinglyste ejer af ejendommen eller af brugeren, såfremt brugeren ifølge lovgivningen skal udrede skatterne af ejendommen. Se § 29 i lov nr. 1463 af 6. oktober 2020 om kommunal ejendomsskat (ejendomsbeskatningsloven). Ejendomsbeskatningsloven er imidlertid ophævet med virkning fra den 1. januar 2024 og erstattet af den nye ejendomsskattelov. Se ejendomsskattelovens § 83, stk. 5. Loven har efter ophævelsen fortsat betydning i forhold til efterregulering af grundskyld og dækningsafgift vedrørende skatteårene 2021-2023.

Se ejendomsskattelovens § 84.   

Fra og med indkomståret 2024 vil grundskyld vedrørende ejendomme, der alene er ejet af fysiske personer, og som der er henvist til i ejendomsskattelovens § 4, stk. 2, blive opkrævet via personskattesystemerne. Disse krav er ikke tillagt pante- og fortrinsret. Se ejendomsskattelovens § 4, stk. 5.

Den del af bestemmelsen i den dagældende ejendomsbeskatningslovs § 29, hvorefter brugeren af ejendommen evt. skal udrede skatterne af ejendommen, er ikke videreført i den nye ejendomsskattelov.

Grundskyld vedrørende ejendomme, der ikke er omfattet af ejendomskattelovens § 4, stk. 2, fx ejendomme ejet af juridiske personer eller juridiske og fysiske personer i sameje, og ejendomme, der ejes af fysiske personer, der er undtaget fra indkomstskat efter kildeskattelovens § 3, stk. 1, er fortsat tillagt pante- og fortrinsret. Se ejendomsskattelovens § 4, stk. 4 og 5.

Ejeren af ejendommen på forfaldstidspunktet af grundskylden hæfter personligt og ubegrænset for kravet. Et ejerskifte, der indtræder efter forfaldstidspunktet, vil ikke have betydning for den personlige og ubegrænsede hæftelse.

Ved et ejerskifte vil pantehæftelsen i ejendomsskattelovens § 4, stk. 5, 1. pkt. ændre form eller skifte karakter til et tredjemandspant, hvorefter den nye ejers hæftelse er solidarisk, subsidiært og begrænset til pantet, dvs. ejendommen. Se ejendomsskattelovens § 4, stk. 7.

Fra og med indkomståret 2024 vil dækningsafgiften, der kan pålægges ejendomme omfattet af ejendomsskattelovens § 11, stk. 1 eller 2 eller § 12 fortsat være tillagt pante- og fortrinsret. Se ejendomsskattelovens § 11, stk. 4 og 5. Ejeren af ejendommen på forfaldstidspunktet af dækningsafgiften hæfter personligt og ubegrænset. Et ejerskifte, der indtræder efter forfaldstidspunktet, vil ikke have betydning for den personlige og ubegrænsede hæftelse.

Ved et ejerskifte vil pantehæftelsen i ejendomsskattelovens § 11, stk. 5, 1. pkt. ændre form eller skifte karakter til et tredjemandspant, hvorefter den nye ejers hæftelse er solidarisk, subsidiært og begrænset til pantet, dvs. ejendommen. Se ejendomskattelovens § 11, stk. 7.

Ejendomsskat og andre krav på ejendomsskattebilletten

Før 1. januar 2024 

Ved lov nr. 114 af 31. januar 2017 om ændring af lov om inddrivelse af gæld til det offentlige, lov om fremgangsmåden ved inddrivelse af skatter og afgifter m.v. og lov om kommunal ejendomsskat, blev inddrivelsesopgaven vedrørende fortrinsberettigede kommunale fordringer overdraget til kommunerne. Lovændringen trådte i kraft den 2. februar 2017 og blev indsat i gældsinddrivelsesloven som § 1 a. Kommunale fordringer, der inden den 2. februar 2017 blev overdraget til inddrivelse hos restanceinddrivelsesmyndigheden og som ikke er blevet tilbagekaldt af fordringshaver, inddrives af restanceinddrivelsesmyndigheden. Se § 4, stk. 2 i lov nr. 114 af 31. januar 2017.

En kommune kan efter aftale bemyndige en anden kommune til at forestå inddrivelsen af kommunens fortrinsberettigede krav.

Udlæg i fast ejendom for krav, der hviler på den faste ejendom med lovbestemt pant og inddrives af en kommune eller et kommunalt fællesskab, kan foretages af personer, der er bemyndiget af kommunen eller det kommunale fællesskab. Se § 3, stk. 1, 2. pkt. i lov nr. 322 af 1. marts 2021 om fremgangsmåden ved inddrivelse af skatter og afgifter mv. (skatteinddrivelsesloven).

Fra og med 1. januar 2024

Ved § 1, nr. 2 i lov nr. 1565 af 12. december 2023 er § 1 a ændret. Fra og med 2024 er det restanceinddrivelsesmyndigheden, der står for inddrivelsen af visse typer af fortrinsberettigede krav, der tidligere blev inddrevet af kommunerne. Lovændringen betyder, at restanceinddrivelsesmyndigheden vil forestå inddrivelsen af følgende krav:

1)    Grundskyld og dækningsafgift efter ejendomsskattelovens §§ 4 og 11, der vedrører perioden fra og med den 1. januar 2024.

2)    Efterregulering af kravene efter 1. pkt., der opstår på baggrund af en efter den tidligere gældende lov om kommunal ejendomsskat foreløbig beregning vedrørende skatteårene 2021-2023, men hvor den endelige beregning af grundskyld og dækningsafgift foretages den 1. januar 2024 eller senere.

Inddrivelse af grundskyld og dækningsafgift samt efterreguleringen, der vedrører skatteåret 2023 eller tidligere skatteår, skal derimod fortsat behandles og afsluttes af kommunerne. Se ejendomsskattelovens § 84, stk. 1 og stk. 2.

Ejendomsbidrag efter gebyrlovens § 4, der indføres med § 29 i lov nr. 679 af 3. juni 2023, er også fortrinsberettigede krav, der overføres til restanceinddrivelsesmyndighedens inddrivelse. Det vil vedrøre ejendomsbidrag fra og med den 1. januar 2024. Dette sker dog først, når skatteministeren fastsætter et tidspunkt for ikrafttrædelsen af denne regel. Se § 9, nr. 2 og § 45, stk. 4 i lov nr. 679 af 3. juni 2023.

Der er fortsat udpantningsret for disse fordringer med tillæg af renter, gebyrer og andre omkostninger, der vedrører opkrævningen og inddrivelsen af fordringerne. Se gældsinddrivelseslovens § 1 a, stk. 2, som er ændret ved § 1, nr. 3 i lov nr. 1565 af 12. december 2023.  

Ejendomsskat

Opkrævning før 1. januar 2024

Krav på forfalden ejendomsskat er et af de krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret.

Ejendomsskatterne forfalder i to eller flere rater. Det er den enkelte kommune, der bestemmer antallet af rater. Raterne forfalder altid den 1. i de måneder, som kommunen har bestemt. Ejendomsskatterne fremgår af ejendomsskattebilletten, der udsendes en gang om året, medio januar måned. Ejendomsskatterne er reguleret i lov om kommunal ejendomsskat. Ejendomsskatter på mindre end 200 kr. opkræves ikke. Se § 27, stk. 1 i lov nr. 1463 af 6. oktober 2020 om kommunal ejendomsskat (kommunal ejendomsskattelov).

Kommunerne fastsætter en sidste rettidig betalingsdag for de enkelte rater, og betaling efter fristen medfører pligt til betaling af morarenter, der opgøres efter § 7 i lov nr. 2711 af 20. december 2021 om opkrævning af skatter og afgifter (opkrævningsloven) med tillæg af 0,4 procentpoint for hver påbegyndt måned, indtil betaling sker. Se kommunal ejendomsskattelovens § 27, stk. 5.

Udlæg for krav, der er sikret ved pant, kan altid foretages i pantet, og for ejendomsskatters vedkommende i den faste ejendom. Se retsplejelovens § 517, stk. 2. Værnetinget for ejendomsskatter er den skatteregion, hvor ejendommen er beliggende.

Selv om skyldneren ikke er mødt, kan der foretages udlæg på pantefogedens kontor i skyldnerens ejendom for krav, der er sikret ved lovbestemt pant. Se retsplejelovens § 495, stk. 1, 2 pkt.

Andre krav på ejendomsskattebilletten

Ejendomsskattebilletten indeholder som hovedregel andre fordringstyper end ejendomsskatter. Visse af disse fordringstyper er tillagt fortrinsret, men der kan også være medtaget fordringstyper uden fortrinsret i ejendommen.

Opkrævning efter 1. januar 2024

Fra januar 2024 sker opkrævning af ejendomsværdiskat af ejendomme nævnt i ejendomsskattelovens § 3 og grundskyld af ejendomme nævnt i ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, og ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1, der alene er ejet af fysiske personer, af told- og skatteforvaltningen via forskuds- og årsopgørelsen hos den eller de fysiske personer, der ejer ejendommen i henhold til et autoritativt register. Se ejendomsskattelovens § 31.

Fra januar 2024 sker opkrævning af grundskyld og dækningsafgift af andre ejendomme end dem omfattet af ejendomskattelovens § 31, stk. 1 via skattekontoen. Der sker opkrævning i to rater med forfald og sidste rettidige betalingsdag den 1. i de måneder, som told- og skatteforvaltningen har fastsat for betalingen for det pågældende kalenderår. Se ejendomsskattelovens § 33. Se afsnit C.H.4.3.5 Opkrævning af grundskyld i forhold til opkrævning af grundskyld, C.H.4.6 Stigningsbegrænsningsordning for grundskyld i forhold til opkrævning af ejendomsskatter og A.B.4 Angivelse og betaling af skatter og afgifter. i forhold til opkrævning via skattekontoen.   

Fremgangsmåden ved inddrivelse af grundskyld og dækningsafgift  

Under udarbejdelse.

Oversigt over krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret 

Fortrinsstillede kravtyper markeret med * forekommer også som fortrinsstillede fra kommunalt ejede forsyningsselskaber.

Krav rettet mod fast ejendom, der ikke er tillagt fortrinsret

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: