C.H.3.3.3 Mindre udlejningsejendomme, der bebos af ejere
Indhold
Dette afsnit indeholder reglerne om beskatning af indtægter og udgifter på mindre udlejningsejendomme, der bebos af en eller flere ejere.
Afsnittet indeholder:
- Indledning
- Udelukkende erhvervsmæssig benyttelse
- Delvis erhvervsmæssig benyttelse
- Udlejning af privat bolig
-
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Bemærk
Ved lov nr. 654 af 8. juni 2017 er der vedtaget en ny Ejendomsvurderingslov, der indeholder nye regler om ejendomsvurdering. Der er efterfølgende vedtaget en række justeringer af ejendomsvurderingsloven. Se oversigten over ændringer i C.H.3 Løbende indtægter og udgifter på fast ejendom.
Indledning
Mindre udlejningsejendomme omfatter i denne forbindelse beboelsesejendomme med tre til seks lejligheder. En sådan ejendom behandles som udgangspunkt skattemæssigt som udlejningsejendom, dvs. en ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt.
Selv om en eller flere ejere har bolig i en lejlighed i ejendommen, anses ejendommen for en udlejningsejendom, når den husleje, der gælder for ejerne, fastsættes svarende til den objektive udlejningsværdi for lejlighederne efter statsskattelovens regler.
Når ejendommen udelukkende anses erhvervsmæssigt, kan ejeren eller ejerne anvende virksomhedsordningen på deres ejerandel, når betingelserne herfor i øvrigt er opfyldte. Se VSL (virksomhedsskatteloven) § 1, stk. 1.
Ejendommen anses for delvist erhvervsmæssigt benyttet, hvis ejerne bebor en eller flere lejligheder i ejendommen, og der er foretaget en fordeling af ejendomsværdien efter VUL § 33 A, så ejerne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i forbindelse med beboelse af lejlighederne. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 6 og 7.
I så fald kan virksomhedsordningen kun anvendes på den del af ejendommen, der ikke tjener til bolig for ejere. Se VSL (virksomhedsskatteloven) § 1, stk. 3, 3. pkt.
Se i afsnit (C.C.5 Virksomheds- og kapitalafkastordningen) om de nærmere betingelser for at anvende virksomhedsordningen.
Udelukkende erhvervsmæssig benyttelse
Indtægter
Ved indkomstopgørelsen skal ejeren/ejerne medregne en andel af egen beregnede lejeindtægt og af de øvrige lejeindtægter mv. på ejendommen.
Lejeindtægten for den eller de lejligheder, der bebos af ejere, opgøres efter statsskattelovens regler om fastsættelse af en skattepligtig lejeværdi. Lejeværdien ansættes til skønsmæssig lejeværdi svarende til den objektive udlejningsværdi af bolig i egen ejendom. Se SL (statsskatteloven) § 4, litra b, 2. pkt., og afsnit (C.H.3.2.2.2.3 Lejeværdi af egen bolig) om lejeværdi af egen bolig.
Den enkelte ejeres andel af de samlede beregnede lejeindtægter opgøres forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.
Andelen af lejeindtægterne medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 1.
Udgifter
Der er fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler, herunder også på den del, som ejeren/ejerne selv bebor. Se SL (statsskatteloven) § 6, litra a og e.
Endvidere er der fradrag for ejendomsskatter mv. Det gælder også for ejendomsskatter mv. for de lejligheder, som ejeren/ejerne selv bebor. Se LL (ligningsloven) § 14, stk. 1.
Hvis der er flere ejere, beregnes fradragene forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.
Drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt ejendomsskatter mv. fratrækkes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 2.
Der er også fradrag for renter samt eventuelle administrationsbidrag og reservefondsbidrag til realkreditinstitutter, der vedrører såvel boligdel som den øvrige del af ejendommen. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1, og SL (statsskatteloven) § 6, litra e.
Hvis der er flere ejere, beregnes fradragene forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.
Renter mv. fratrækkes som udgangspunkt i kapitalindkomsten. Se PSL (personskatteloven) § 4, stk.1, nr.1.
Hvis ejeren anvender reglerne i virksomhedsordningen, fratrækkes erhvervsmæssige renter dog i virksomhedsindkomsten. Se VSL (virksomhedsskatteloven) § 6.
Se afsnit (C.H.3.2.3 Udgifter på fast ejendom) om de generelle regler for fradrag ved indkomstopgørelsen for driftsudgifter, ejendomsskatter og vedligeholdelsesudgifter på en fast ejendom.
Delvis erhvervsmæssig benyttelse
Ejendomsværdiskat
En ejer af en mindre udlejningsejendom kan blive omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat ved beboelse af en lejlighed, der ligger i en mindre udlejningsejendom med tre til seks lejligheder til beboelse.
Se afsnit (C.H.3.5.5.4) om beregning af ejendomsværdiskat for ejendomme med særlige forhold, hvor betingelserne for at blive omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat nærmere er beskrevet.
Reglerne om ejendomsværdiskat kan, når betingelserne er opfyldte, gælde for lejligheder, der bebos af en eller flere ejere, i følgende ejendomme:
- Udlejningsejendomme med tre til seks beboelseslejligheder, hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere. Det er dog en betingelse for at være omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ejendomsskatteloven, at ejeren har anmodet om en vurdering efter VUL § 33 A af den beboede lejlighed senest ved indgivelse af selvangivelse for det første indkomstår, hvor de nævnte krav er opfyldt i forhold til den pågældende ejer. Det er endvidere en betingelse, at ejeren senest den 1. oktober i det år, hvor vurderingen kommer, giver Skatteforvaltningen (Skattestyrelsen) meddelelse om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ejendomsskatteloven. Det foretagne valg omfatter såvel det pågældende indkomstår som senere indkomstår. Se i øvrigt ESL § 3, stk. 1, nr. 6.
- Udlejningsejendomme med tre til seks beboelseslejligheder, hvor mere end én lejlighed var beboet af en ejer den 27. april 1994. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter de dagældende lejeværdiregler, herunder at der var foretaget en vurdering efter VUL § 33 A. Reglen om ejendomsværdibeskatning gælder kun for det antal lejligheder, som var beboet af en ejer den 27. april 1994. Hvis en ejer flytter fra en lejlighed i mere end to år, indgår denne lejlighed ikke længere i det antal af lejligheder, der er omfattet af reglen. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 7.
Indtægter
Når ejerne af mindre udlejningsejendomme betaler ejendomsværdiskat af bolig i egen lejlighed, skal de kun medregne lejeindtægter for de udlejede lejligheder i ejendommen ved indkomstopgørelsen.
Når der er flere ejere, skal lejeindtægten beregnes i forhold til ejerandelen.
Lejeindtægterne medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 1.
Udgifter
Der er ikke fradragsret for drifts- og vedligeholdelsesudgifter eller ejendomsskatter mv. vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse for en eller flere ejere. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 3, og LL (ligningsloven) § 14, stk. 2.
For den del af ejendommen, der ikke tjener til bolig for en eller flere ejere, er der fradragsret for drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 3.
De ikke-fradragsberettigede drifts- og vedligeholdelsesudgifter =
Samlede driftsudgifter x (værdien af lejligheder, beboet af ejere)
(værdien af lejligheder beboet af ejere + værdien af den øvrige del af ejendommen)
Ved værdien af lejlighederne og den øvrige del af ejendommen forstås værdierne ved seneste ejendomsvurdering.
Endvidere er der fradrag for ejendomsskatter mv. for de lejligheder, som ejerne ikke selv bebor. Det er dog en betingelse for fradrag, at udlejningen af de øvrige lejligheder i ejendommen har et ikke uvæsentligt omfang. Se LL (ligningsloven) § 14, stk. 2 og 3.
Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se afsnit (C.H.3.2.3.2 Fradrag for ejendomsskatter) om fradrag for ejendomsskatter.
Hvis der er flere ejere, beregnes fradraget forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.
Drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt ejendomsskatter mv. fratrækkes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 2.
Der er ved indkomstopgørelsen fradrag for renter samt eventuelle administrationsbidrag og reservefondsbidrag til realkreditinstitutter for såvel boligdel som den øvrige del af ejendommen.
Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1, og SL (statsskatteloven) § 6, litra a.
Hvis der er flere ejere, beregnes fradraget forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.
Renter mv. fratrækkes som udgangspunkt i kapitalindkomsten. Se PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr.1.
Hvis ejeren anvender reglerne i virksomhedsordningen på den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, fratrækkes erhvervsmæssige renter i virksomhedsindkomsten. Se VSL (virksomhedsskatteloven) § 6.
Se afsnit (C.H.3.2.3 Udgifter på fast ejendom) om de generelle regler for fradrag ved indkomstopgørelsen for driftsudgifter, ejendomsskatter og vedligeholdelsesudgifter på fast ejendom.
Udlejning af privat bolig
Ved udlejning af egen lejlighed en del af året eller ved udlejning af værelser i lejligheden gælder reglerne i LL (ligningsloven) §§ 15 P og Q for opgørelse af resultatet af udlejningen, når lejligheden er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat.
Se LL (ligningsloven) § 15 P og afsnit (C.H.3.4 Udlejning af privat bolig) om udlejning af privat bolig.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelser | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Landsskatteretskendelser | ||
| ►SKM2024.241.LSR◄ | ►Sagen angik en forhøjelse af klagerens personlige indkomst med en skønsmæssigt fastsat lejeværdi på 50.000 kr. årligt for indkomstårene 2007 til 2012 samt 2015 vedrørende to af i alt tre lejligheder i en trefamiliesejendom, hvoraf klageren ejede 50 % i de påklagede indkomstår. Ifølge det oplyste havde klageren valgt beskatning efter reglerne for erhvervsmæssige udlejningsejendomme. Klageren var således skattepligtig af sin andel, som udgjorde 50 % af udlejningsejendommens samlede resultat. Klageren ejede ejendommen i lige sameje med en medejer. I de påklagede år havde medejeren beboet en lejlighed i ejendommen. Klageren havde benyttet en lejlighed til opbevaring af specielle møbler, og den sidste lejlighed havde været udlejet. Ejendommen var ikke omfattet af ejendomsværdiskattelovens regler. Landsskatteretten fandt, at klagerens rådighed over lejligheden på 1. sal var omfattet af bestemmelsen i statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt., hvoraf fremgik, at lejeværdien af bolig i den skattepligtiges egen ejendom beregnedes som indtægt for ham, hvad enten han havde gjort brug af sin beboelsesret eller ej. Det bemærkedes herved, at klageren efter fraflytningen i 2006 havde bevaret den fulde råderet over ejendommen og ikke gjort tiltag til at genudleje den. De to omhandlede lejligheder i klagerens ejendom havde et boligareal på henholdsvis 117 kvm og 129 kvm. Den af SKAT skønnede objektive leje var fastsat til samlet 100.000 kr. for de to lejligheder, svarende til 406,50 kr. pr. kvm årligt. Retten fandt, at de af SKAT fastsatte skønsmæssige lejeværdier måtte anses for retvisende. Retten stadfæstede den påklagede afgørelse vedrørende indkomstårene 2007 til 2013. For indkomståret 2015 havde klageren medregnet netto 50.000 kr. som yderligere leje i regnskabet for 2015, og SKATs forhøjelse af lejeindtægten for 2015 på 50.000 kr. blev nedsat til 0 kr. Forhøjelserne for indkomstårene 2007 til 2012 var foretaget uden for den ordinære ansættelsesfrist. Retten fandt, at klageren i forbindelse med selvangivelse af resultater vedrørende ejendommen måtte anses for at havde handlet groft uagtsomt. Retten lagde vægt på, at klageren var blevet bekendt med opgørelse af resultat for ejendommen i forbindelse med en skatteankenævnsafgørelse vedrørende indkomståret 1991, at der i resultatopgørelserne alene indgik indtægt fra ejendommens 2. sal, men blev fratrukket udgifter vedrørende hele ejendommen, og at klageren var bekendt med drift af udlejningsejendomme. Retten fandt herefter, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse af indkomstårene 2007 til 2012 var opfyldt, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5, og § 27, stk. 2. Landsskatteretten stadfæstede således de påklagede ansættelser for indkomstårene 2007-2013 og nedsatte ansættelsen med 50.000 kr. for indkomståret 2015.◄ |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed