C.H.2.1.8.4 Købsomkostninger og andre tillæg til anskaffelsessummen, bortset fra forbedringer
Indhold
Dette afsnit handler om de typer af omkostninger og andre tillæg, der kan være til anskaffelsessummen.
Afsnittet indeholder:
- Typer af omkostninger
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Typer af omkostninger
Omkostninger, som køberen har afholdt i forbindelse med erhvervelsen af en fast ejendom, kan normalt tillægges anskaffelsessummen.
Tinglysningsafgift
Tinglysningsafgifter til skøde i forbindelse med ejendommens erhvervelse, kan tillægges anskaffelsessummen fuldt ud. Det gælder også, selv om tinglysningsafgiften har medført et nedslag ved beregningen af eventuel boafgift.
Sagsomkostninger
Sagsomkostninger, som sælgeren af en ejendom måtte afholde for at få fastslået sin formelle adkomst til ejendommen, kunne tillægges anskaffelsessummen. Se TfS 1987, 595 LSR.
Udstykningsafgift
Udstykningsafgiften pr. ejerlejlighed ved opdeling af en ejendom i ejerlejligheder kan også tillægges anskaffelsessummen.
Udgift til kommunal parkeringsfond
Når udstedelsen af en byggetilladelse er betinget af, at ejeren af ejendommen betaler et beløb til fx en kommunal parkeringsfond, kan bidraget tillægges ved opgørelsen af anskaffelsessummen ved et senere salg af ejendommen.
Hvis ejendommen er erhvervet inden den 19. maj 1993, og ejendommens ejendomsværdi eller handelsværdien pr. 19. maj 1993 anvendes som anskaffelsessum i stedet for den faktiske anskaffelsessum, kan omkostningerne ved anskaffelsen dog ikke tillægges.
Eksempel: Afholdt udgift, der ikke kunne identificeres, kunne ikke tillægges anskaffelsessummen
En skatteyder havde i forbindelse med erhvervelsen af to ejerlejligheder betalt 250.000 kr. til et selskab, som var ejet af hans far. Arbejdet med at finde ejerlejlighederne og købsforhandlingerne var blevet varetaget af skatteyderens far. Det var dog uklart, præcist hvad det var, skatteyderen betalte sin fars selskab for. Det var heller ikke oplyst, hvordan beløbet størrelsesmæssigt fremkom. Efter en konkret vurdering fandt Vestre Landsret ikke, at beløbet kunne tillægges anskaffelsessummen i opgørelsen af den skattemæssige fortjeneste, når skatteyderen solgte ejerlejlighederne videre. Se SKM2003.287.VLR.
Se også
- (C.H.2.1.9.6.2 Forhøjelse af anskaffelsessummen) om tillæg for afholdte udgifter til forbedringer.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Højesteretsdomme | ||
| SKM2014.362.HR | Højesteret stadfæstede Østre Landsrets dom om, at der ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter afskrivningsloven og efter ejendomsavancebeskatningsloven - ud over købesummen - alene kan medregnes udgifter, som kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, og at udgifter til f.eks. den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt, ikke kan medregnes. Højesteret fandt derfor ikke, at investorerne havde godtgjort, at der i forskelsbeløbet på ca. 42 mio. kr. indgik udgifter til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Der var desuden ikke grundlag for at antage, at der for en del af forskelsbeløbets vedkommende var tale om, at udbyderen havde afholdt udgifter, som havde ført til en højere værdi af den faste ejendom. Ingen del af forskelsbeløbet kunne derfor indgå i anskaffelsessummen. | Tidligere afgørelse SKM2012.96.ØLR |
| SKM2014.236.HR | Spørgsmålet i sagen var, om honoraret til en udbyder af et investeringsprojekt skulle indgå i anskaffelsessummen for en ejendom ved opgørelsen af avancen i medfør af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4. Højesteret fandt, at honoraret ikke kunne henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet og derfor ikke skulle medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Investoren var heller ikke omfattet af skattemyndighedernes dagældende praksis vedrørende "brugte anparter". Landsretten og byretten var nået til samme resultat. | Tidligere afgørelse SKM2012.84.ØLR |
| Landsretsdomme | ||
| SKM2019.364.VLR | Sagen drejede sig om opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance, som sagsøgeren havde opnået ved salget af sine anparter i et kommanditselskab. Sagsøgeren havde købt anparterne i 2004, som led i et ejendomsinvesteringsprojekt. I den forbindelse havde sagsøgeren og de øvrige kommanditister i alt betalt over 6 mio. kr. i honorar til projektudbyderen. I 2007 solgte sagsøgeren anparterne tilbage til den projektudvikler, der i 2004 havde forestået udbuddet af projektet. Spørgsmålet var, om der ved opgørelsen af afståelsessummen ved tilbagesalget i 2007 skulle fradrages et beløb, der kunne henføres til værdien af, at der tidligere var udarbejdet et investeringsprojekt. SKAT havde skønsmæssigt ansat værdien af, at der tidligere var udarbejdet et investeringsprojekt til kr. 50.000,-. I forbindelse med retssagen indhentede sagsøgeren syn og skøn, der estimerede værdien til at udgøre et sted mellem 2,5 og 3 mio. kr. Landsretten fandt, at det måtte have formodningen imod sig, at en professionel køber skulle være indstillet på at betale flere millioner kroner udover ejendommens værdi for oplysninger, som køberen i al væsentlighed besad i forvejen. Landsretten fandt ikke, at det ved skønserklæringen var godtgjort, at projektudbyderen havde været indstillet på at betale en sådan merpris for ejendomsprojektet som følge af, at der tidligere havde været udarbejdet udbudsmateriale m.v. Appellanten havde herefter ikke bevist, at SKATs skøn kunne tilsidesættes som åbenbart urimeligt eller udøvet på et forkert grundlag. Byretten var nået til samme resultat. | Sagen har tilknytning til SKM2012.533.VLR Tidligere instans SKM2017.603.BR |
| SKM2014.736.ØLR | Sælger af anparter i et kommanditselskab, der var engageret i et ejendomsinvesteringsprojekt, var ikke berettiget til at fradrage udbyderhonoraret og finansieringsomkostningerne i afståelsessummen i forbindelse med beregningen af den skattepligtige ejendomsavance. Sagen for landsretten vedrørte alene fradragsret i afståelsessummen og ikke tillæg til anskaffelsessummen. Anparterne var ikke omfattet af skattemyndighedernes dagældende praksis om "brugte anparter". | Tidligere instans: SKM2013.504.BR |
| SKM2014.517.ØLR | Ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven efter salg af to ejendomme, der var indgået i hvert sit ejendomsinvesteringsprojekt, kunne investor hverken medregne udbyderhonorarerne ved opgørelsen af de skattemæssige anskaffelsessummer eller fradrage udbyderhonoraret ved opgørelsen af de skattemæssige afståelsessummer. Retten fastslog, at det er skatteyderen der havde bevisbyrden for, dels at udgifter, der ønskedes medregnet, kunne henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, dels af omkostningerne skulle kunne opdeles på bistand, der kunne medregnes og bistand der ikke kunne medregnes. Denne bevisbyrde var ikke løftet. | Tidligere instans: SKM2013.484.BR |
| SKM2013.200.ØLR | Udgifterne til udbyderhonorar kunne ikke medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen i forbindelse med beregningen af den skattepligtige fortjeneste ved salg af ejendom, der var erhvervet som led et ejendomsinvesteringsprojekt i kommanditselskabsform. | Tidligere afgørelse SKM2012.515.BR |
| SKM2012.533.VLR | Investorerne tilbagesolgte et kommanditselskab til projektudbyderen 2½ år efter købet. Sagen blev henvist til skattemyndighederne med henblik på en skønsmæssig ansættelse af den del af afståelsessummen, som dækkede værdien af investeringsprojektet, og som investorerne skulle medregne ved opgørelsen af afståelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven. |
|
| Byretsdomme | ||
| SKM2014.176.BR | Sagen angik opgørelsen af den skattepligtige avance, som sagsøgeren opnåede ved overdragelse af sine anparter i et ejendomsinvesteringsselskab. Med henvisning til fordelingen af salgssummen i overdragelsesaftalen fandt retten ikke, at en udgift til et udbyderhonorar udgjorde et aktiv, som blev særskilt honoreret ved overdragelsen. Udbyderhonoraret kunne derfor ikke tillægges anskaffelsessummen for ejendommen. Udbyderhonoraret havde heller ikke karakter af en handelsomkostning og kunne derfor ikke fratrækkes ved opgørelsen af afståelsessummen i forbindelse med avanceopgørelsen. Retten tiltrådte endvidere, at der ikke var tale om et tilbagesalg af anparterne til udbyderen. Endelig fastslog retten, at lighedsgrundsætningen ikke førte til, at sagsøgeren skulle have medhold i sagen allerede af den grund, at omstændighederne omkring de øvrige investorers salg af anparter adskilte sig fra sagsøgerens salg. | Sagen blev anket, men er efterfølgende blevet hævet. |
| SKM2014.116.BR | Ved opgørelsen af den skattepligtige avance på en ejendom, som have været omfattet af et ejendomsinvesteringsprojekt, kunne investors udgift til udbyderhonorar hverken tillægges anskaffelsessummen eller fradrages ved opgørelsen af afståelsessummen. En indsigelse om, at der var tale om "brugte anparter" kunne ikke føre til et andet resultat. Der var i øvrigt ikke ført tilstrækkeligt bevis for, at en erstatningssum var trådt i stedet for skattefrie indtægter - og ikke skattepligtige indtægter. Derfor blev erstatningen bedømt som skattepligtig indkomst. |
|
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2014.163.LSR | En videresalgsavance i forbindelse med salg af anparter kunne ikke tillægges anskaffelsessummen for ejendommen, men blev sidestillet med betaling til projektudbyderen. | |
| TfS 1987, 595 LSR | En skatteyder, der solgte sin faste ejendom i 1975, var tvunget til at føre flere retssager for at få fastslået sin formelle ret som ejer af ejendommen. Landsskatteretten fandt, at udgifterne ved opgørelsen af den særlige indkomstskattepligtige fortjeneste, kunne betragtes som et tillæg til anskaffelsessummen. | |
| Skatterådet og Ligningsrådet | ||
| SKM2019.350.SR | Skatterådet svarede på en række spørgsmål vedrørende den skattemæssige behandling af en projektprovision. Skatterådet kunne bl.a. ikke bekræfte, at udgiften til projektprovision kunne anses som et tillæg til anskaffelsessummen, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5, da det kun er udgifter, der angår berigtigelse og gennemførelse af selve købet, der kan indgå i anskaffelsessummen. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed