Indhold

Dette afsnit beskriver de regler, der gælder for, at en ejer kan udskyde hele eller en del af beskatningen af fortjenesten ved afståelse af en fast ejendom, når der i forbindelse med handlen udstedes et sælgerpantebrev, når visse betingelser er opfyldt (sælgerpantebrevsmodellen). Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Hvem er omfattet af reglerne?
• Betingelser i forhold til ejendommen
• Betingelser i forhold til sælgerpantebrevet
• Situationer, hvor beskatningen fremrykkes
• Samspillet mellem beskatningen af den udskudte fortjeneste og beskatning efter kursgevinstloven
• Begrænset skattepligt til Danmark
• Ophør af sælgerens skattepligt
• Oplysninger til Skattestyrelsen - frist

Regel

Ejeren kan under visse betingelser vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af en ejendom eller at udskyde beskatningen af hele eller en del af fortjenesten (op til 10 pct. af den kontantomregnede afståelsessum for ejendommen) i op til 10 år, når der i forbindelse med handlen udstedes et sælgerpantebrev. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 1.

Sælgerpantebrevet skal udstedes med en kontant værdi på det beløb, der vælges beskattet efter bestemmelsen. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 2,

Reglerne finder ikke anvendelse på ejendomme omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8.

Den udskudte skat vil hermed først skulle betales over en periode på op til 10 år efter afståelsen af ejendommen i stedet for som normalt ved afståelsen af ejendommen. Den del af fortjenesten, der er valgt udskudt, medregnes med lige store beløb ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i de indtil 10 nærmest efterfølgende indkomstår.

EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D er indført ved lov nr. 1578 af 27. december 2019 og har virkning for afståelse af fast ejendom, der sker den 1. januar 2020 eller senere.

Bemærk

Det er en betingelse, at der efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven konstateres en fortjeneste ved afståelsen af ejendommen. Reglerne omfatter ikke eventuelt genvundne afskrivninger. De genvundne afskrivninger beskattes fortsat efter reglerne i afskrivningsloven.

Det er den kontantomregnede afståelsessum for den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, der danner grundlag for beregningen af den fortjeneste, der kan vælges udskudt.

Den del af fortjenesten, som ikke vælges udskudt via sælgerpantebrevet, fx fordi fortjenesten er større end 10 pct. af den kontantomregnede afståelsessum, beskattes i salgsåret.

Reglerne kan også finde anvendelse, hvor sælger afstår en ideel andel af hele ejendommen og ved salg af en del af ejendommen (delsalg).

Hvem er omfattet af reglerne?

§ 6 D gælder både for fysiske personer, personligt ejede virksomheder og for selskaber.

Reglerne omfatter hermed:

• Fysiske eller juridiske personer, der er fuldt skattepligtige her til landet, og

  • som ejer fast ejendom, der ligger i Danmark, eller

  • i en stat, der er medlem af EU/EØS, på Færøerne eller i Grønland, hvis visse betingelser er opfyldte. Se nærmere under afsnittet Ophør af sælgerens fulde skattepligt.

• Fysiske eller juridiske personer, der er begrænset skattepligtige her i landet, og som ejer fast ejendom, der ligger i Danmark. Se nedenfor under afsnittet Begrænset skattepligt til Danmark

Reglerne omfatter også:

• Fysiske personer, hvis fulde skattepligt til Danmark ophører, eller som bliver hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland efter bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst, når visse betingelser er opfyldte. Se nedenfor under afsnittet Ophør af sælgerens fulde skattepligt.  

EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D gælder dog ikke, hvor der er en forbindelse som omhandlet i LL (ligningsloven) § 2 mellem parterne i overdragelsen. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk.1.

Det betyder, at overdragelse af ejendomme i hovedaktionærforhold eller mellem koncernforbundne parter ikke omfattes af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, da reglerne sigter mod at lempe beskatningen for generationsskifter. Dette er ikke tilfældet, når det reelt er den samme ejerkreds, der ejer ejendommen før og efter overdragelsen.

Henvisningen til LL (ligningsloven) § 2 indebærer, at det afgørende er, om de pågældende fysiske og juridiske personer har en sådan tilknytning til hinanden, at de i relation til denne bestemmelse anses for interesseforbundne.  Det vil fx sige tilfælde, hvor en fysisk person har bestemmende indflydelse over et selskab.

Henvisningen til LL (ligningsloven) § 2 omfatter ikke overdragelse mellem fysiske personer. Reglerne vil således kunne anvendes ved overdragelse af fast ejendom mellem familiemedlemmer, fx personer omfattet af BAL (boafgiftsloven) § 22, der bl.a. omfatter børn og børnebørn m.fl.

Reglerne gælder også mellem uafhængige parter.

Betingelser i forhold til ejendommen

Betingelserne for udskydelse af beskatning af en del af eller hele fortjenesten ved afståelse af ejendommen, når der udstedes et sælgerpantebrev i forbindelse med salget, er:

• Ejendommen skal omfattes en ejendomsavancebeskatningsloven, både før og efter afståelsen.
• Ejendommen skal anvendes erhvervsmæssigt af både sælgeren eller dennes ægtefælle og af køberen eller dennes ægtefælle
• Den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen må ikke ændres i den periode, som beskatningen er valgt fordelt over (sælgerpantebrevets løbetid). Udlejning af fast ejendom anses ikke for erhvervsmæssig virksomhed efter bestemmelsen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D.
• Ejendommen og sælgerpantebrevet må ikke afstås i den periode, som beskatningen er valgt fordelt over (sælgerpantebrevets løbetid)

Ejendommen skal omfattes en ejendomsavancebeskatningsloven

Reglerne gælder ved afståelse af fast ejendom, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Reglerne omfatter ikke afståelse af ejendomme, der er erhvervet som led i ejerens næring ved handel med fast ejendom. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk.1, 1. pkt.

Ejendommen skal anvendes erhvervsmæssigt

Reglerne om udskydelse af beskatningen ved finansiering af et sælgerpantebrev gælder alene for fortjeneste, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevede ægtefælles erhvervsvirksomhed, og som anvendes erhvervsmæssigt i erhververens eller dennes samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed i den periode, som beskatningen af den udskudte fortjeneste er valgt fordelt over. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 5.

Det betyder, at den del af ejendommen, som sælgeren eller dennes ægtefælle anvendte erhvervsmæssigt, også skal anvendes erhvervsmæssigt i køberens eller dennes ægtefælles erhvervsvirksomhed.

Der kan kun ske genanbringelse i den del af afståelsessummen, som vedrører den del af ejendommen, som køberen benytter erhvervsmæssigt.

Det er også en betingelse, at køberen eller køberens ægtefælle anvender ejendommen erhvervsmæssigt i hele den periode, som beskatningen af den udskudte fortjeneste er valgt fordelt over, og at ejendommen ikke ændrer anvendelse, ellers ophører udskydelsen og beskatningen fremrykkes. Anvendes en mindre del af ejendommen erhvervsmæssigt, vil det udløse en forholdsmæssig beskatning.

Se afsnittet "Situationer, hvor beskatningen fremrykkes".

Særligt om udlejning

Udlejning af fast ejendom anses i relation til genanbringelsesreglerne ikke for erhvervsvirksomhed. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 5. Bortforpagtning af landbrug anses også som udlejningsvirksomhed i forhold til genanbringelsesreglerne. Bortforpagtning af landbrug anses derfor ikke som en erhvervsmæssig anvendelse af ejendommen.

Den del af den afståede ejendom, som udgør bolig, anses heller ikke for anvendt erhvervsmæssigt. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 5.

Hvis ejendommen udlejes til et selskab, som ejeren af den faste ejendom og dennes ægtefælle direkte eller indirekte har bestemmende indflydelse over, anses udlejningen for erhvervsmæssig virksomhed. Denne regel gælder kun, hvor ejeren af ejendommen er en fysisk person.

Reglerne svarer til de regler, der gælder for udlejning til selskaber efter de almindelige genanbringelsesregler. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 A, stk. 5, og afsnit C.H.2.1.11.2 Genanbringelse af fortjeneste ved erhvervelse af ny ejendom Genanbringelse af fortjeneste ved erhvervelse af ny ejendom.

Det er en betingelse, at selskabet anvender ejendommen erhvervsmæssigt. Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, så der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne.

Da ejendommen også skal anvendes erhvervsmæssigt af køberen, er adgangen til at udskyde ejendomsavancen ved sådanne udlejningsejendomme betinget af, at den bestemmende indflydelse i selskabet samtidig overdrages til erhververen af ejendommen.

Hvis køberen efterfølgende udlejer ejendommen, vil der være tale om en ændret anvendelse af ejendommen, som vil medføre en fremrykket beskatning.

Ejendommen og sælgerpantebrevet må ikke afstås

Hvis køberen videresælger ejendommen inden den udskudte ejendomsavance er beskattet, skal den resterende fortjeneste medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det samme gælder, hvis sælgeren overdrager sælgerpantebrevet.

En delvis overdragelse af ejendommen eller sælgerpantebrevet vil udløse en forholdsmæssig beskatning.

Se afsnittet "Situationer, hvor beskatningen fremrykkes".

Betingelser i forhold til sælgerpantebrevet

Betingelserne for udskydelse af beskatning af en del af eller hele fortjenesten ved afståelse af ejendommen, når der udstedes et sælgerpantebrev i forbindelse med salget, er:

• Ejendommen skal omfattes en ejendomsavancebeskatningsloven, både før og efter afståelsen.
• Ejendommen skal anvendes erhvervsmæssigt af både sælgeren eller dennes ægtefælle og af køberen eller dennes ægtefælle
• Den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen må ikke ændres i den periode, som beskatningen er valgt fordelt over (sælgerpantebrevets løbetid). Udlejning af fast ejendom anses ikke for erhvervsmæssig virksomhed efter bestemmelsen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D.
• Ejendommen og sælgerpantebrevet må ikke afstås i den periode, som beskatningen er valgt fordelt over (sælgerpantebrevets løbetid)

Den udskudte fortjeneste skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst med lige store årlige beløb i den periode, som beskatningen er fordelt over. Sælger kan ikke fra år til år vælge, hvor meget der skal indtægtsføres af den udskudte avance.

Hvis køber betaler ekstraordinære afdrag, fremrykkes beskatningen hos sælger dog.

Bemærk

Det er ikke en betingelse, at sælgerpantebrevet er tinglyst, selvom sælgeren i mange tilfælde vil lade det tinglyse.

Situationer, hvor beskatningen fremrykkes

Dette afsnit handler om, i hvilke tilfælde den udskudte fortjeneste skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst på et tidligere tidspunkt end den valgte periode på op til 10 år.

I følgende 4 situationer anses forudsætningen for anvendelse af reglerne for bortfaldet, og derfor skal en eventuel resterende udskudt fortjeneste medregnes helt eller delvist ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for sælger:

1. Sker der ændringer i ejendommens anvendelse, hvorved den helt eller delvist ikke anvendes erhvervsmæssigt, eller afstås ejendommen helt eller delvist, bliver en eventuel resterende udskudt fortjeneste medregnet ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for sælger. Beløbet, der kommer til beskatning, opgøres som den andel af den resterende fortjeneste, der forholdsmæssigt svarer til forholdet mellem handelsværdien af den del af ejendommen, der er afstået eller ikke længere anvendes erhvervsmæssigt, og hele ejendommens handelsværdi umiddelbart før henholdsvis overdragelsen og den ændrede anvendelse. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 3, nr. 1.
2. Hvis sælgerpantebrevet helt eller delvist afstås eller indfries. Beløbet opgøres som den andel af den resterende fortjeneste, der svarer til den forholdsmæssige del af restgælden, der er afstået, eller den forholdsmæssig del af restgælden, der er indfriet. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 3, nr. 2
3. Ved sælgerens død. Dette gælder uanset boets behandlingsform. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 3, nr. 3
4. Ved ophør af sælgerens skattepligt efter KSL (kildeskatteloven) § 10 eller SEL (selskabsskatteloven) § 5, stk. 7. Den skattepligtige kan få henstand med betalingen af skatten. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 3, nr. 4. Se nedenfor under ophør af sælgerens skattepligt.

Reglerne om fremrykning af beskatningen betyder, at købers forhold - fx købers ændrede anvendelse af ejendommen eller salg af ejendommen - vil få betydning for beskatningen af sælger.

Parterne kan eventuelt tage højde for fremrykningen af beskatningen ved udarbejdelsen af vilkårene for pantebrevet, fx ved at aftale, at der skal betales ekstraordinære afdrag på pantebrevet i tilfælde, hvor købers dispositioner indebærer en fremrykning af beskatningstidspunktet for sælger, og at køber er forpligtet til at give sælgeren de nødvendige oplysninger, fx hvor beskatningen alene fremrykkes forholdsmæssigt.

Bemærk

Der vil fx være tale om ændret anvendelse, der vil medføre beskatning, hvis ejendommen helt eller delvis udlejes i pantebrevets løbetid.

Undtagelser

Dog kan ejendommen eller sælgerpantebrevet overdrages til en ægtefælle, uden der sker beskatning, når:

• overdragelsen sker med succession efter kildeskattelovens § 26 B eller
• overdragelsen sker med succession som et led i bodeling ved separation og skilsmisse

Udskydelsen af beskatningen opretholdes også i tilfælde, hvor den efterlevende ægtefælle i tilfælde af sælgers død overtager ejendommen eller sælgerpantebrevet ved hensidden i uskiftet bo eller ægtefællen får udloddet ejendommen eller sælgerpantebrevet med succession efter DBSL (dødsboskatteloven) § 36, jf. § 29.

I ovenstående tilfælde sker der skattemæssig succession vedrørende ejendommen eller sælgerpantebrevet, således at den løbende beskatning sker hos ægtefællen i den resterende løbetid af den udskudte beskatning.

Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 4.

Bemærk

Det er kun ved succession mellem ægtefæller, at der ikke sker fremrykket beskatning. Ved andre overdragelser sker der fremrykning af beskatningen, uanset at overdragelsen eventuelt kan ske med skattemæssig succession.

Samspillet mellem beskatningen af den udskudte fortjeneste og beskatning efter kursgevinstloven

Udskydelse af beskatningen ved udstedelse af et sælgerpantebrev, der opfylder betingelserne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, berøres ikke af beskatningen efter kursgevinstloven.

Et sælgerpantebrev skal ved opgørelsen af sælgerens fortjeneste ved afståelse af ejendommen kursansættes til handelsværdien. Er pantebrevets kursværdi fx ansat til kurs 80, skal kursnedslaget på 20 pct. beskattes hos sælger (kreditor ifølge sælgerpantebrevet) efter reglerne i kursgevinstloven, i takt med at pantebrevet afdrages.

Eksempel 1

En ejendom er afstået for en kontant afståelsessum på 30 mio. kr., og sælgerens fortjeneste udgør 5 mio. kr. Der er udstedt et sælgerpantebrev med et pålydende på 3,75 mio. kr., som ved opgørelsen af fortjenesten er kursansat til kurs 80.

Den del af fortjenesten, som kan udskydes, svarer til dels sælgerpantebrevets kursværdi, hvilket vil sige 3 mio. kr., dels 10 pct. af den kontante afståelsessum, hvilket ligeledes vil sige 3 mio. kr.

Beskatningen af 3 mio. kr. kan dermed udskydes, mens 2 mio. kr. af avancen skal beskattes i salgsåret, efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Sælgerpantebrevet afdrages over 10 år med 375.000 kr. årligt. Ved hvert af de årlige afdrag på 375.000 kr. skal 20 pct. af afdraget (75.000 kr.) beskattes som kursgevinst hos kreditor (sælger) efter reglerne i kursgevinstloven. Sælgeren skal desuden medregne 300.000 kr. årligt som udskudt fortjeneste ved afståelse af ejendommen.

Eksempel 2

Der er som i eksemplet ovenfor udstedt et sælgerpantebrev på 3,75 mio. kr. Ved hvert årlige afdrag på 375.000 kr. skal 20 pct. af afdraget (75.000 kr.) som hidtil beskattes efter reglerne i kursgevinstloven. Endvidere skal sælgeren som nævnt årligt medregne 300.000 kr. som udskudt ejendomsavance. Køberen bliver nødlidende ultimo år 8 og betaler ikke afdrag i år 9 og 10. Sælgeren skal fortsat medregne den udskudte avance for år 9 og 10 på i alt 600.000 kr. Bortfalder f.eks. 75 pct. af restgælden på 750.000 kr. eksempelvis i år 11 som led i en tvangsakkord i konkurs, vil sælgeren have fradragsret for et kurstab efter kursgevinstloven.

 Sælgeren har i alt modtaget 8 ydelser af 375.000 kr. i år 1-8 (3.000.000 kr.). Herudover vil sælgerne også modtage 25 pct. af 750.000 kr. (akkord beløbet af de to sidste ydelser) 187.500 kr.

I alt har sælgeren således modtaget 3.187.500 kr. heraf er 3.000.000. beskattet som ejendomsavance i ejendomsavancebeskatningsloven, da sælgeren i alt skulle indtægtsføre 10 gange 300.000= 3.000.000 kr. som udskudt fortjeneste i ejendomsavance uanset om køberen har betalt eller ej. Sælger har således også skulle indtægtsføre 600.000 kr. i år 9 og 10, selvom køberen ikke betalte.

I forhold til kursgevinstloven har sælgeren indtægtsført 8 gange 75.000 i kursgevinst, i alt 600.000, men den reelle kursgevinst som følge af misligholdelsen, er på kun 187.500 kr. Det vil sige, at sælgeren har et kurstab på (600.000 - 187.500) =412.500. kr. Det fremgår fejlagtigt af lovbemærkningerne, at der er et kurstab på 600.000 kr. Dette er ikke tilfældet.

Bemærk

Sælgeren skal medregne den udskudte fortjeneste i de indkomstår, som beskatningen er valgt fordelt på, uanset om der sker betaling på pantebrevet. Konstateres der tab på fordringen, vil tabet uændret være fradragsberettiget efter reglerne i kursgevinstloven.

Bemærk

Overdrages ejendommen til fx et nærtstående familiemedlem, vil kurstabet på sælgerpantebrevet ikke være fradragsberettiget, idet der ikke er fradragsret for tab på sådanne fordringer, jf. KGL (kursgevinstloven) § 14, stk. 2.

Afståelse eller indfrielse af sælgerpantebrevet

Ved en afståelse af sælgerpantebrevet i løbetiden, skal en eventuel resterende udskudt fortjeneste medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst som ejendomsavance i afståelsesåret, og en gevinst eller et tab på pantebrevet vil være henholdsvis skattepligtig og fradragsberettiget efter reglerne i kursgevinstloven.

Det samme gælder ved en (ekstraordinær) indfrielse af sælgerpantebrevet.

Begrænset skattepligt til Danmark

Beskatningen kan som udgangspunkt udskydes efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, hvis ejeren på tidspunktet for afståelsen af ejendommen er skattepligtig til Danmark efter KSL (kildeskatteloven) § 2, stk. 1, nr. 5, eller SEL (selskabsskatteloven) § 2, stk. 1, litra c.

Hvis ejeren på afståelsestidspunktet er skattepligtig til Danmark efter KSL (kildeskatteloven) § 2, stk. 1, nr. 5, eller SEL (selskabsskatteloven) § 2, stk. 1, litra b, og har hjemsted i et land, der ikke er omfattet af overenskomst af 7. december 1989 mellem de nordiske lande om bistand i skattesager eller Rådets direktiv om gensidig bistand ved inddrivelse af fordringer i forbindelse med skatter, afgifter og andre foranstaltninger, er udskydelse af beskatningen dog betinget af, at der over for skatteforvaltningen stilles betryggende sikkerhed for den udskudte beskatning.

Sikkerheden skal stå i passende forhold til skatten af den udskudte avance og kan stilles i form af aktier og obligationer, der er optaget til handel på et reguleret marked, bankgaranti eller anden betryggende sikkerhed.

Hvis ejeren har hjemsted i et land, der er omfattet af ovennævnte overenskomst eller direktiv, og flytter ejeren efterfølgende til et land, der ikke er omfattet af overenskomsten eller direktivet, bortfalder henstanden, medmindre der stilles betryggende sikkerhed.

Har ejeren hjemsted i et land, der ikke er omfattet af overenskomsten eller direktivet, og flytter ejeren efterfølgende til et land, der er omfattet af overenskomsten eller direktivet, skal den stillede sikkerhed frigives efter anmodning.

Brexit

Storbritannien er udtrådt af EU med virkning fra den 1. februar 2020.

I udtrædelsesaftalen mellem Storbritannien og EU er der fastsat en overgangsperiode, der bevirker, at Storbritannien i de allerfleste henseender sidestilles med et EU-land indtil den 31. december 2020. Endvidere finder Rådets direktiv 2010/24/EU anvendelse mellem medlemsstaterne og Det Forenede Kongerige indtil fem år efter overgangsperiodens udløb for så vidt angår fordringer i forbindelse med beløb, der forfaldt inden overgangsperiodens udløb, fordringer i forbindelse med transaktioner, der fandt sted inden overgangsperiodens udløb, men hvor beløbene forfaldt efter perioden, og fordringer i forbindelse med transaktioner, der er omfattet af denne aftales artikel, 51, pkt. 12, eller bevægelser af punktafgiftspligtige varer, der er omfattet af denne aftales artikel 52.

Efter udløbet af overgangsperioden anses Storbritannien ikke længere for et EU/EØS-land, hvilket får betydning i forhold til danske interne skatteregler, hvori det er et krav, at en skatteyder mv. er hjemmehørende i et EU/EØS-land. Storbritannien vil således skulle anses for et tredjeland i sådanne sammenhænge.

Hvis den solgte ejendom er beliggende i Danmark, skal der i visse tilfælde stilles betryggende sikkerhed for den udskudte skat, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 2.

Det gælder, hvis  sælgeren har været begrænset skattepligtig efter KSL (kildeskatteloven) § 2, stk. 1, eller SEL (selskabsskatteloven) § 2, stk. 1. litra b og efterfølgende får hjemsted i et land, der ikke er omfattet af overenskomst af 7. december 1989 mellem de nordiske lande om bistand i skattesager eller Rådets direktiv 2010/24/EU af 16. marts 2010.

Der skal altså stilles betryggende sikkerhed, hvis ejendommen, der er beliggende i Danmark, er solgt i perioden fra den 1. januar 2020 til den 31. december 2020, og sælgeren har fået henstand med beløbet efter reglerne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 8, fordi sælgeren efter Storbritanniens udtræden og overgangsperiodens udløb får hjemsted i et land, der ikke er omfattet af overenskomst af 7. december 1989 mellem de nordiske lande om bistand i skattesager eller Rådets direktiv 2010/24/EU af 16. marts 2010. Dog vil henstanden kunne opretholdes uden sikkerhedsstillelse i den periode, hvor Rådets direktiv 2010/24/EU af 16. marts 2010 stadig er gældende i Storbritannien.

Ophør af sælgerens fulde skattepligt

For at være omfattet af reglerne om udskydelse at beskatningen skal sælger på afståelsestidspunktet være fuldt skattepligtig i Danmark efter KSL (kildeskatteloven) § 1, SEL (selskabsskatteloven) § 1 eller FBL (fondsbeskatningsloven) § 1, medmindre ejendommen er beliggende i Danmark. Se afsnittet ovenfor om begrænset skattepligt.

Hvis den fulde skattepligt her til landet ophører for ejeren af sælgerpantebrevet, skal sælgerpantebrevet som udgangspunkt anses for afstået til handelsværdien på tidspunktet for skattepligtsophøret jf. KGL (kursgevinstloven) § 37 for personer og SEL (selskabsskatteloven) § 5, stk. 7, for selskaber mv.

Beskatningen af den udskudte ejendomsavance er ikke omfattet af KGL (kursgevinstloven) § 37 og SEL (selskabsskatteloven) §5, stk. 7. Beskatning af en eventuel resterende ejendomsavance vil ske ved ophør af skattepligt i forbindelse med fraflytning, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 3, nr. 4. I dette tilfælde fremrykkes beskatningen til det tidspunkt, hvor den fulde skattepligt ophører. Der kan opnås henstand med betaling af skatten.

Særligt om ejendomme beliggende i udlandet

Reglerne om udskydelse af beskatningen af fortjenesten er som udgangspunkt betinget af, at den faste ejendom er beliggende i Danmark.

Dog kan reglerne også anvendes, hvis ejeren på afståelsestidspunktet er skattepligtig til Danmark efter KSL (kildeskatteloven) § 1, SEL (selskabsskatteloven) § 1 eller FBL (fondsbeskatningsloven) § 1 uden at være hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland i henhold til bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst, når den faste ejendom er beliggende i en stat, der er medlem af EU/EØS, på Færøerne eller i Grønland.

Det er en betingelse, at den fremmede stat, Færøerne eller Grønland udveksler oplysninger med de danske myndigheder efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, en anden international overenskomst eller konvention eller en administrativt indgået aftale om bistand i skattesager.

Henstand og afdrag

Der kan opnås henstand med betalingen af den udskudte skat, der forfalder i forbindelse med fraflytning, når den skattepligtige efter fraflytningen bliver skattemæssigt hjemmehørende i et land, der er medlem af EU/EØS, Færøerne eller Grønland, når den fremmede stat, Færøerne eller Grønland udveksler oplysninger med de danske myndigheder efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, en anden international overenskomst eller konvention eller en administrativt indgået aftale om bistand i skattesager. Henstanden gives i form af en afdragsordning.

Ved ophør af skattepligten etableres en henstandssaldo, der udgøres af den beregnede skat af den udskudte fortjeneste, der skal medregnet efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 3, nr. 4.

Henstand for personer

For personer skal henstandsbeløbet afdrages over de resterende år af den periode, som beskatningen er valgt fordelt over.

Afdraget opgøres som skatteværdien af den ejendomsavance, som skulle have været medregnet i det pågældende indkomstår.

Skatteværdien beregnes efter reglerne for skattepligtige med fast driftssted i Danmark.

Den resterende henstandssaldo forfalder dog helt eller delvis til betaling senest i de tilfælde, hvor beskatningen fremrykkes efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 3, nr. 1-3. Det vil sige:

• Ved hel eller delvis afståelse af ejendommen
• Ved hel eller delvis ændringer i ejendommens erhvervsmæssige anvendelse
• Ved hel eller delvis afståelse eller indfrielse af sælgerpantebrevet
• Ved sælgerens død.

Reglerne i KSL (kildeskatteloven) § 73 C, stk. 7 og 8, finder tilsvarende anvendelse med hensyn til fristen for betaling af afdrag og forrentning af henstandssaldoen.

Dette svarer til fristen og forrentningen efter de almindeligt gældende regler for personers betaling og forrentning ved henstand med exitskat.

Henstand for selskaber

For selskaber skal henstandsbeløbet afdrages over de første 5 indkomstår efter skattepligtsophøret med en femtedel af det henstandsbeløb, der udgjorde henstandssaldoen ved henstandssaldoens etablering.

 Den resterende henstandssaldo forfalder dog helt eller delvis til betaling senest i de tilfælde, hvor beskatningen fremrykkes efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 3, nr. 1-3. Det vil sige: 

• Ved hel eller delvis afståelse af ejendommen
• Ved hel eller delvis ændringer i ejendommens erhvervsmæssige anvendelse
• Ved hel eller delvis afståelse eller indfrielse af sælgerpantebrevet
• Ved sælgerens død.

Reglerne i SEL (selskabsskatteloven) § 26, stk. 6 og 7, finder tilsvarende anvendelse med hensyn til fristen for betaling af afdrag og forrentning af henstandssaldoen.

Dette svarer til de almindeligt gældende regler for selskabers betaling og forrentning ved henstand med exitskat.

Fælles bestemmelser om henstand

Henstanden for både personer og selskaber er betinget af, at der gives oplysninger efter SKL (skattekontrolloven) § 2 for hvert år, hvor der er en positiv henstandssaldo.

Samtidig med afgivelsen af disse oplysninger skal der gives oplysninger om de forhold i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 3, nr. 1-3, der medfører forfald af henstandsbeløbet, og oplysning om, i hvilket land sælgeren er skattemæssigt hjemmehørende ultimo indkomståret.

Afgives oplysningerne efter SKL (skattekontrolloven) § 2 ikke rettidigt, bortfalder henstanden, og det beløb, der står på henstandssaldoen, forfalder til betaling. Skatteforvaltningen kan se bort fra overskridelse af oplysningsfristen.

Dette svarer til de almindeligt gældende betingelser for personer og selskabers oplysningsforpligtelser ved henstand med exitskat efter henholdsvis kildeskatteloven og selskabsskatteloven.

Brexit

Storbritannien er udtrådt af EU med virkning fra den 1. februar 2020.

I udtrædelsesaftalen mellem Storbritannien og EU er der fastsat en overgangsperiode, der bevirker, at Storbritannien i de allerfleste henseender sidestilles med et EU-land indtil den 31. december 2020. Endvidere finder Rådets direktiv 2010/24/EU anvendelse mellem medlemsstaterne og Det Forenede Kongerige indtil fem år efter overgangsperiodens udløb for så vidt angår fordringer i forbindelse med beløb, der forfaldt inden overgangsperiodens udløb, fordringer i forbindelse med transaktioner, der fandt sted inden overgangsperiodens udløb, men hvor beløbene forfaldt efter perioden, og fordringer i forbindelse med transaktioner, der er omfattet af denne aftales artikel, 51, pkt. 12, eller bevægelser af punktafgiftspligtige varer, der er omfattet af denne aftales artikel 52.

Efter udløbet af overgangsperioden anses Storbritannien ikke længere for et EU/EØS-land, hvilket får betydning i forhold til  danske interne skatteregler, hvori det er et krav, at en skatteyder mv. er hjemmehørende i et EU/EØS-land. Storbritannien vil således skulle anses for et tredjeland i sådanne sammenhænge.

Udskydelse af beskatningen ved finansiering af sælgerpantebreve har først virkning for salg af fast ejendom, der sker den 1. januar 2020 eller senere. For at være omfattet af reglerne om udskydelse af beskatningen skal sælger på afståelsestidspunktet være fuldt skattepligtig til Danmark efter kildeskattelovens § 1, selskabsskattelovens § 1 eller fondsbeskatningslovens § 1, medmindre ejendommen er beliggende i Danmark.

Ikke udskydelse af beskatningen efter sælgerpantebrevsmodellen efter den 31. december 2020

Hvis sælgeren på afståelsestidspunktet er fuldt skattepligtig til Danmark uden at være hjemmehørende i en fremmed stat, skal følgende betingelser ifølge ejendomsavancebeskatningsloven § 6 D, stk. 9, begge være opfyldt, for at der kan gives henstand:

1. at den faste ejendom er beliggende i et EU/EØS-land, på Færøerne eller i Grønland
2. at landet udveksler oplysninger med de danske myndigheder efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, en anden international overenskomst eller konvention eller en administrativt indgået aftale om skattesager.

I disse tilfælde kan sælgeren få henstand med betalingen af skatten af fortjenesten, når den skattepligtige er skattemæssigt hjemmehørende i EU/EØS, Færøerne eller Grønland.

Da Storbritannien fra den 1. januar 2021 ikke er et EU-land og overgangsperioden er udløbet, kan der ikke efter denne dato opnås udskydelse af beskatningen ved anvendelsen af sælgerpantebrevsmodellen ved afståelse af en ejendom, der er beliggende i Storbritannien.

Udskydelse af beskatningen efter sælgerpantebrevsmodellen for ejendomme, der er beliggende i Storbritannien og som er afstået i 2020.

Hvis ejendommen, der afstås, er beliggende i Storbritannien, og afståelsen er sket i 2020, hvor Storbritannien stadig var medlem af EU, eller omfattet af overgangsperioden, og sælgeren efter afståelsen opgiver sin danske skattepligt inden den 1. januar 2021, ved fraflytning til Storbritannien, vil der være beregnet et henstandsbeløb efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 11-12.

Det er imidlertid en forudsætning for at kunne få henstand efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 10, at den skattepligtige er skattemæssigt hjemmehørende i et land, der er medlem af EU/EØS, Færøerne eller Grønland og at den fremmede stat, Færøerne eller Grønland udveksler oplysning med de danske myndigheder efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, en anden international overenskomst eller konvention eller en administrativt indgået aftale om bistand i skattesager.

Det betyder, at hvis en sælger, der i 2020 har afstået en ejendom beliggende i Storbritannien, mens han/hun var fuldt skattepligtig til Danmark, og umiddelbart herefter er fraflyttet til Storbritannien og inden fraflytningen har begæret reglerne om henstand anvendt, vil henstandsbeløbet, der er opgjort efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 11-12, skulle medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 3. nr. 4. Sælger kan i denne situation ikke få henstand efter 31. december 2020, da han/hun herefter ikke er skattepligtig til et EU-land og overgangsperioden er udløbet, og ejendommen ikke er beliggende i et EU-land. Derfor forfalder henstandsbeløbet til betaling ved udløbet af overgangsperioden, da sælger ikke længere er skattemæssigt hjemmehørende i et EU/EØS-land.

Hvis ejendommen er beliggende i Storbritannien, og sælgerpantebrevsmodellen er anvendt i 2020, hvor Storbritannien stadig var medlem af EU eller overgangsperioden var gældende, og sælger inden 1. januar 2021 er blevet skattepligtig til et andet EU/EØS-land end Storbritannien, vil sælger efter Skattestyrelsens opfattelse fortsat kunne få henstand med betalingen af skatten, da betingelsen om, at ejendommen på afståelsestidspunktet var beliggende i et EU/EØS-land, er opfyldt, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 9, og sælger fortsat er skattepligtig til et EU/EØS-land jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 10.

I sidstnævnte tilfælde, hvor sælger fortsat er skattepligtig til et andet EU/EØS-land, skal fysiske personer afdrage henstandsbeløbet i de resterende år af den periode, som beskatningen er fordelt over, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, stk. 12. For selskaber afdrages henstandsbeløbet over 5 år efter SEL (selskabsskatteloven) § 26, stk. 6 og 7.

Oplysninger til Skattestyrelsen - Frist

Skattepligtige, der vælger at udskyde hele eller dele af beskatningen af fortjeneste ved afståelse af ejendommen efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, skal meddele dette til Skatteforvaltningen senest samtidig med rettidig afgivelse af oplysninger, jf. SKL (skattekontrolloven) § 2, for det indkomstår, hvori ejendommen er afstået.

Meddelelsen skal være vedlagt en kopi af det modtagne sælgerpantebrev og den opgjorte skattepligtige ejendomsavance.

Meddelelsen skal endvidere indeholde oplysning om den fortjeneste, der vælges medregnet i efterfølgende indkomstår, det årlige beløb og antallet af år, fortjenesten vælges medregnet over.

Hvis Skatteforvaltningen ændrer en ansættelse vedrørende afståelse af fast ejendom, kan den skattepligtige vælge at udskyde beskatningen af fortjenesten efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6 D, når begæring herom sker senest 3 måneder efter, at meddelelsen om ansættelsesændringen er modtaget.

På den måde sikres det, at en forhøjelse af fortjenesten på en ejendom, der er overdraget med anvendelse af sælgerpantebrevsmodellen, kan omfattes af den udskudte beskatning. Denne mulighed kan dog også anvendes, selvom ejeren oprindeligt ikke havde valgt at anvende sælgerpantebrevsmodellen, hvis betingelserne for anvendelsen af modellen i øvrigt er opfyldt.