C.E.3.3.4.3.3 Begrænsning i udlodning med succession i fast ejendom
Indhold
Dette afsnit beskriver begrænsninger i udlodning med succession i fast ejendom.
Afsnittet indeholder:
- Dødsboer omfattet af reglen
- Hovedregel
- Undtagelse.
Se afsnit C.E.14 Definitioner og forklaringer om definition af udlodning og succession.
Dødsboer omfattet af reglen
Reglen omfatter skiftede dødsboer, hvor skiftet sker i forbindelse med dødsfaldet, og hvor dødsboet ikke er skattefritaget efter dødsboskattelovens § 6.
Se afsnit C.E.3.1.5 Hvornår er et dødsbo skattefritaget? om, hvornår et dødsbo er skattefritaget.
Hovedregel
Som udgangspunkt skal fortjeneste ved udlodning af fast ejendom beskattes på samme måde som fortjeneste ved salg. Se dødsboskattelovens § 29, stk. 2, 1. pkt.
Når fortjenesten skal indgå i bobeskatningsindkomsten, er succession udelukket.
Der kan kun succederes i fast ejendom
- i det omfang ejendommen blev anvendt i afdødes eller en længstlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed eller
- i hele ejendomsavancen, når mere end halvdelen af ejendommen blev anvendt i afdødes eller den længstlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed.
Ved opgørelsen af den erhvervsmæssige andel lægges den ejendomsværdimæssige fordeling mellem erhverv og beboelse til grund. Udlejning af anden fast ejendom end bortforpagtning af landbrugsejendomme anses ikke i denne forbindelse for erhvervsvirksomhed, jf. dødsboskattelovens § 29, stk. 2.
Det bemærkes i denne forbindelse, at den lovændring, hvorved henvisningen i dødsboskattelovens § 29, stk. 2, blev ændret fra vurderingslovens § 33, stk. 4 og 7, til ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3, formelt trådte i kraft den 1. januar 2018, men har virkning efter særlige overgangsregler. Se afsnit C.H.2.1.15.5 Blandet benyttede ejendomme samt land- og skovbrugsejendomme m.m. om overgangsregler i forbindelse med overgang fra vurderingsloven til ejendomsvurderingsloven.
►Skatterådet fandt i SKM2026.271.SR, at der ikke kan succederes i en ejendom, der under boets behandling indgår i afdødes erhvervsvirksomhed. Sagen omhandler bl.a. mulighed for succession i udlejningsejendomme, der var ejet gennem 100 pct. ejerandel af et K/S. Udlejningsejendommene var frem til dødsfaldet blevet administreret af en ekstern administrator. Under boets behandling var der i H1-koncernen, der var ejet af afdøde og som indgik i boet efter afdøde, blevet stiftet et ejendomsadministrationsselskab, der havde overtaget administrationen af udlejningsejendommene. Efter dødsboskattelovens § 29, stk. 2, kunne fast ejendom udloddes med skattemæssig succession, når ejendommen blev anvendt i afdødes erhvervsvirksomhed. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 og ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3 ansås ikke for erhvervsvirksomhed. Da udlejningsejendommene i K/S´et frem til afdødes død var blevet administreret af en ekstern administrator, havde udlejningsejendommene ikke opfyldt betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, afdødes levetid, og ejendommene havde således ikke indgået i afdødes erhvervsvirksomhed. Skatterådet kunne herefter ikke bekræfte, at udlejningsejendommene i K/S´et kunne udloddes med skattemæssig succession.◄
Bemærk
Det er ikke muligt at succedere i ejendomme, der benyttes til privat beboelse. Hvis ejendommen omfattes af EBL § 8 (parcelhusreglen) er fortjenesten ikke skattepligtig, og hvis ejendommen omfattes af EBL § 9 (stuehuse og blandede ejendomme), er fortjenesten kun delvis skattepligtig. Se dødsboskattelovens § 27, stk. 2, og afsnit C.E.3.3.4.2 Dødsboets salg - der ikke er udlodning - af ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven om dødsboets salg - der ikke er udlodning - af ejendom omfattet af EBL.
Der er med lov nr. 2614 af 28. december 2021 indført en ny regel i dødsboskattelovens § 27, stk. 3, hvorefter gevinst eller tab ved et dødsbos afståelse af en ejerbolig inkl. et grundareal på under 1.400 m² omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven ikke skal medregnes ved opgørelsen af bobeskatningsindkomsten, hvis en række betingelser er opfyldt. Der kan på samme vis som ved ejendomme omfattet af parcelhusreglen ikke ske succession i sådanne ejendomme, idet fortjenesten ikke er skattepligtig, jf. dødsboskattelovens § 29, stk. 2, 1. pkt. Der henvises til afsnit C.E.3.3.4.2 Dødsboets salg - der ikke er udlodning - af ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven for en beskrivelse af bestemmelsen.
Se også
Se også afsnit
- C.E.3.4.3.4 om udlodning til nære slægtninge mv.
- C.E.3.4.3.5 om udlodning til modtagere, der ikke er nære slægtninge mv.
- C.E.3.4.3.6 om udlodningsmodtager, der ikke er hjemmehørende i Danmark
Undtagelse
Hovedreglen om tvungen beskatning af fortjeneste ved udlodning af ejendom i bobeskatningsperioden gælder ikke for
- den længstlevende ægtefælle - se dødsboskattelovens § 29, stk. 5
- næringsejendomme, fordi fortjeneste og tab er omfattet af SL (næringsvirksomhed).
►Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.◄
►Skemaet viser relevante afgørelser på området:◄
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Skatterådet | ||
| ►SKM2026.271.SR◄ | ►Faren (herefter "Afdøde") til Spørger 1 og Spørger 2, der var arvinger i boet, afgik ved døden i 2025. I boets aktiver indgik bl.a. 100 pct. af kapitalandelene i H1 Holding ApS og 100 pct. af ejerandelene i K/S H2. Aktiviteten i såvel H1 Holding ApS som i K/S H2 var udlejning af fast ejendom. Frem til Afdødes død var udlejningsejendommene blevet administreret af en ekstern administrator. Under boets behandling var der i H1-koncernen blevet stiftet et ejendomsadministrationsselskab, der havde overtaget administrationen af udlejningsejendommene under H1 Holding ApS og i K/S H2. Det påtænktes, at der under boets behandling skulle gennemføres en skattefri ombytning af kapitalandelene i H1 Holding ApS, og efterfølgende en spaltning af det nystiftede holdingselskab i 2 nye selskaber: S1 Holding ApS og S2 Holding ApS, således at Spørger 1 og Spørger 2 kunne få udlagt hver deres holdingselskab fra boet. Spørgerne ønskede bekræftet, at kapitalandelene i S1 Holding ApS i foråret 2027 kunne udloddes til Spørger 1 med skattemæssig succession. Skatterådet fandt, at de grundlæggende betingelser for udlodning med skattemæssig succession, jf. dødsboskattelovens § 36, var opfyldte. Udlodning med skattemæssig succession kunne herefter foretages, hvis S1 Holding ApS ikke var et selskab, hvis virksomhed i overvejende grad bestod af passiv kapitalanbringelse (pengetank). Skatterådet fandt, at 6 af 9 udlejningsejendomme ejet gennem H1 Holding-koncernen opfyldte betingelsen om mindst 50 pct. ejer- eller stemmeandel. Administrationen af disse ejendomme var under boets behandling overgået til et selskab i H1 Holding-koncernen, således at administrationen blev varetaget af ansatte i H1 Holding-koncernen. Skatterådet fandt, at ansatte i et ejendomsadministrationsselskab i koncernen ikke ansås for uafhængige fysiske eller juridiske personer. Skatterådet fandt, at betingelserne for at være omfattet af reglerne om aktiv ejendomsudlejning, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, skulle være opfyldt på udlodningstidspunktet, jf. dødsboskattelovens § 29, stk. 3. Da udlodning efter det oplyste ville ske i foråret 2027 fandt Skatterådet, at betingelserne for udlodning med skattemæssig succession var opfyldt. Skatterådet bekræftede herefter, at betingelserne for udlodning med skattemæssig succession ville være opfyldte for de 6 ejendomme, der opfyldte betingelsen om mindst 50 pct. ejerskab ved udlodning i foråret 2027. Spørgerne ønskede endvidere bekræftet, at ejendommene i K/S H2 kunne udloddes med skattemæssig succession efter dødsboskattelovens § 29, stk. 2. Efter dødsboskattelovens § 29, stk. 2, kunne fast ejendom udloddes med skattemæssig succession, når ejendommen blev anvendt i afdødes erhvervsvirksomhed. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 og ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3 ansås ikke for erhvervsvirksomhed. Frem til Afdødes død var udlejningsejendommene i K/S H2 blevet administreret af en ekstern administrator. Betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, var således ikke opfyldt i Afdødes levetid, og ejendommene indgik således ikke i Afdødes erhvervsvirksomhed. Skatterådet kunne herefter ikke bekræfte, at ejendommene i K/S H2 kunne udloddes med skattemæssig succession.◄ |
,, Som advokat på borgernes side er det min oplevelse, at domstolene ikke udøver tilstrækkelig kontrol med forvaltningen
Højesteretsadvokat Michael Serup: Borgerne vinder kun otte procent af de skattesager, der indbringes for domstolene - afspejler det god retssikkerhed eller manglen på samme?, Berlingske 24. juli 2025
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed