C.H.2.1.8.3 Fradrag i afståelsessummen
Indhold
Dette afsnit handler om, at afståelsessummen kan reguleres med visse poster, der afholdes i forbindelse med overdragelsen.
Afsnittet indeholder:
- Fradrag for udgifter mv.
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Fradrag for udgifter mv.
I visse tilfælde kan afståelsessummen reguleres med afholdte udgifter, modtagne tilskud eller betalte erstatningsbeløb, der er led i overdragelsen.
Herudover er der fradrag for egentlige salgsomkostninger i forbindelse med overdragelsen.
Udlejningsejendoms vedligeholdelseskonti
Ubundne beløb, der står på en udlejningsejendoms vedligeholdelseskonto, og som ved salg af ejendommen bliver godskrevet køberen, kan fratrækkes i afståelsessummen ved opgørelsen af fortjenesten.
Engangsbeløb Grundejernes Investeringsfond
Engangsbeløb, som sælgeren er forpligtet til at indbetale til binding i Grundejernes Investeringsfond, når en hidtil udlejet lejlighed sælges som ejerlejlighed, kan ikke fratrækkes i afståelsesvederlaget.
Yderligere vederlag
Hvor en ejendom afstås på sådanne vilkår, at erhververen skal yde den tidligere ejer et yderligere vederlag for ejendommen ved erhververens senere afståelse af ejendommen (fx en andel af den fortjeneste, der opnås ved en senere afståelse), kan dette beløb fratrækkes i den oprindelige erhververs afståelsessum. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 13.
Der fås dog ikke fradrag i den oprindelige erhververens afståelsessum ved en senere afståelse af ejendommen, hvis ejendommen er afstået med succession mellem den oprindelige sælger og oprindelige erhverver. Se SKM2020.285.SR
Eksempel: Betaling af yderligere vederlag til tidligere sælger
En skatteyder erhvervede en landbrugsejendom fra sin mor. Skatteyderen betalte et yderligere vederlag til moderen for at opnå samtykke til frasalg af et jordstykke fra ejendommen. Vederlaget blev anset for et yderligere vederlag for erhvervelsen af landbrugsejendommen og kunne derfor fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved afståelsen af jordstykket.
Se LSRM1978, 37 LSR.
Se også
Se også afsnit (C.H.2.1.20 Yderligere vederlag) om yderligere vederlag.
Eksempel: Fradrag for istandsættelsesudgifter på anden ejendom
I forbindelse med salg af en ejerlejlighed, som en person havde en tinglyst livsvarig brugsret til, afholdt ejeren udgifter til istandsættelse af en anden lejlighed. Lejeren var herefter villig til at opgive lejemålet og i stedet overtage den anden lejlighed. Istandsættelsesudgifterne kunne fratrækkes ved opgørelsen af fortjenesten. Ejerens fortjeneste ved salg af lejligheden var betinget af, at den var frigjort for boligretten. Se TfS 1985, 637 LSR (vedrører dog næring).
Eksempel: Fradrag for erstatning til lejer for frigørelse af lejemål
En person havde betalt en erstatning til en lejer på 34.500 kr. for at blive frigjort for dennes lejemål. Erstatningen kunne anses for en omkostning ved afståelsen af ejendommen. Se TfS 1985, 293.
Eksempel: Faktisk afholdte udgifter til ryddeliggørelse af grund efter brand kunne fratrækkes i afståelsessummen
En oprydningserstatning på 41.602 kr., der blev udbetalt som følge af brandskade på en fast ejendom, skulle regnes med til afståelsessummen på linje med selve branderstatningen. De faktisk afholdte udgifter til ryddeliggørelse af grunden, var på 65.573 kr., og udgifterne måtte anses for nødvendige, fordi de nedbrændte bygninger ikke blev genopført. De afholdte udgifter skulle fratrækkes i den opgjorte afståelsessum, så fortjenesten blev nedsat med forskellen mellem de to beløb, 23.971 kr. Se LSRM 1985, 35 LSR.
Eksempel: Fradrag for udgifter til arbejde på ejendom, der blev udført for sælgers regning
Sælgeren kunne fratrække udgifter til arbejde på ejendommen, som blev udført for sælgers regning efter afståelsen. Se LSRM 1982, 195 LSR.
Ved kommuners salg af grunde kan det være bestemt i salgsbetingelserne, at kommunen skal have ret til at købe grunden tilbage til den oprindelige købspris med et procenttillæg p.a., hvis bebyggelse ikke er sket inden en vis frist. Procenttillægget er en bestanddel af tilbagekøbssummen og ikke en rente.
Eksempel: Udgifter til huslejegaranti kunne fratrækkes ved opgørelsen af fortjenesten
Et selskab, der ikke var i næring med køb og salg af fast ejendom, solgte en udlejningsejendom og påtog sig i forbindelse med salget en huslejegaranti i 2½ år over for køberen. De betalinger, huslejegarantien udløste, var på i alt ca. 6,8 mio. kr. Det beløb var ikke fradragsberettigede driftsomkostninger efter SL (statsskatteloven) § 6, stk. 1, litra a, men en tilbagebetaling af købesummen, der kun påvirkede opgørelsen af fortjenesten efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Da betalingerne ifølge huslejegarantien ansås for tilbagebetaling af købesum, var garantibetalingerne heller ikke fradragsberettigede som løbende ydelser efter den dagældende LL (ligningsloven) § 12, stk. 8. Se SKM2001.624.HR.
Finansieringsudgifter
Finansieringsudgifter har som udgangspunkt ingen betydning for opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved afståelse af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven.
Se fx LSRM 1964, 29 LSR, der dog vedrører lov om særlig indkomstskat.
Undtagelser:
Eksempel: Låneomkostninger, der havde direkte forbindelse med ejerskiftelån, kunne dog fratrækkes i opgørelsen af fortjenesten
Landsskatteretten fastslog, at låneomkostninger i forbindelse med optagelse af ejerskiftelån ved salg kunne fratrækkes i opgørelsen af fortjenesten. Det blev lagt til grund, at låneomkostningerne var en direkte følge af salgsaftalen, og at omkostningerne var afholdt som vilkår i umiddelbar tilknytning til afståelsen. Se TfS 2000, 499 LSR.
Rentedekort
En rentedekort, der skyldes, at sælgeren har forlangt den kontante del af købesummen betalt før overtagelsen, kan ikke fradrages i afståelsesvederlaget.
Udstedelse af pantebreve til den part i et samlivsforhold, der ikke stod på skødet, blev anset som kompensation for den pågældendes betaling af udgifter til ejendommen og godtgørelse for andel i værdistigningen. Der var ikke hjemmel til at fratrække en sådan ydelse i forbindelse med salg af ejendommen. Se skd.1985.76.755.
Salgsomkostninger
Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen.
Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen.
Udgifter til udstykning af grund
Afholdte udgifter til udstykning kan fratrækkes i afståelsessummen, hvis det er et led i salgsaftalen, at sælger skal udstykke grunden og afholde udgifterne i forbindelse hermed.
Hvis udgiften til udstykning derimod ikke afholdes i forbindelse med afståelsen af ejendommen, vil den i stedet blive behandlet som en forbedringsudgift, som kan tillægges anskaffelsessummen efter reglerne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 på linje med andre forbedringsudgifter.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Højesteretsdomme | ||
| SKM2001.624.HR | Huslejegaranti anset for tilbagebetaling af købesum. Et selskab havde ved et samlet salg af ejerlejligheder givet en huslejegaranti, som løb i 2½ år, hvor selskabet havde garanteret køberen en årlig husleje på ca. 4 mio. kr. eller for hele perioden ca. 10 mio. kr. Garantiforpligtelsen blev aktuel, og selskabet betalte køberen i alt 6.844.088 kr. Højesteret fandt, at huslejegarantien skulle anses for regulering af købesummen og derfor ikke var en driftsomkostning. | |
| Skd. 1984.71.867 | Fradragsretten efter SL (statsskatteloven) § 6, stk. 1, litra e, og LL (ligningsloven) § 14, stk. 1, omfatter ikke prioritetsrenter og ejendomsskatter, som vedrører tiden før skatteyderens erhvervelse af ejendommen. Sådanne ydelser, der betales af erhververen, er en del af anskaffelsessummen. | |
| Landsretsdomme | ||
| SKM2014.736.ØLR | Sælger af anparter i et kommanditselskab, der var engageret i et ejendomsinvesteringsprojekt, var ikke berettiget til at fradrage udbyderhonoraret og finansieringsomkostningerne i afståelsessummen i forbindelse med beregningen af den skattepligtige ejendomsavance. Sagen for landsretten vedrørte alene fradragsret i afståelsessummen og ikke tillæg til anskaffelsessummen. Anparterne var ikke omfattet af skattemyndighedernes dagældende praksis om "brugte anparter". Ikke fradrag. | Tidligere instans: SKM2013.504.BR |
| SKM2014.517.ØLR | Ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven efter salg af to ejendomme, der var indgået i hvert sit ejendomsinvesteringsprojekt, kunne investor hverken medregne udbyderhonorarerne ved opgørelsen af de skattemæssige anskaffelsessummer eller fradrage udbyderhonoraret ved opgørelsen af de skattemæssige afståelsessummer. Retten fastslog, at det er skatteyderen der havde bevisbyrden for, dels at udgifter, der ønskedes medregnet, kunne henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, dels af omkostningerne skulle kunne opdeles på bistand, der kunne medregnes og bistand der ikke kunne medregnes. Denne bevisbyrde var ikke løftet. Ikke fradrag. | Tidligere instans: SKM2013.484.BR |
| Skd.1985.76.755 ØLR | Udstedelse af pantebreve til den part i et samlivsforhold, der ikke stod på skødet, blev anset for kompensation for betaling af udgifter til ejendommen og for andel i værdistigningen. Retten fandt, at der ikke var fradrag for ydelsen ved opgørelsen af fortjenesten. | |
| Byretsdomme | ||
| SKM2020.529.BR | Skatteyderen havde ikke løftet sin skærpede bevisbyrde for, at han var berettiget til at fradrage 3 mio. kr. ved opgørelsen af hans ejendomsavance. Ikke Fradrag. | Anket. Afgørelsen vedrører dog næring. |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2019.549.LSR | Klageren havde solgt 3 andelslejligheder, og ved hans avanceopgørelse efter aktieavancebeskatningsloven havde skattemyndighederne ikke givet ham fradrag for afholdte forbedringsudgifter på den ene af lejlighederne og for udgifter til ejendomsmægler på en anden af lejlighederne. For så vidt angik forbedringsudgifterne, henviste Landsskatteretten til Den juridiske vejledning, afsnit C.B.2.1.5.8 Andelsbevis i andelsboligforening, hvoraf fremgik, at udgifter til forbedring af lejligheden kunne medregnes til andelsbevisets anskaffelsessum ved avanceopgørelsen. Hvad angik mæglerudgifterne, henviste Landsskatteretten til Den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.1.8.3 Fradrag i afståelsessummen, hvoraf fremgik, at udgifter til mægler, som sælgeren afholder, kunne fratrækkes i afståelsessummen ved avanceopgørelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for, at der skulle gælde noget andet i den foreliggende situation, hvor der var tale om salg af en andelslejlighed. Landsskatteretten nedsatte derfor klagerens skattepligtige avance ved salget af de to lejligheder. | |
| SKM2016.182.LSR | Advokatomkostninger, der var afholdt i forbindelse med en retssag om mangler ved en fast ejendom, kunne ikke fradrages ved avanceopgørelsen vedrørende salget af ejendommen. Ikke Fradrag. | |
| SKM2014.146.LSR | Ved salg af kommanditandele kunne sælger ikke fradrage tidligere afholdte projektomkostninger ved opgørelsen af salgssummen efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven. Ikke Fradrag | |
| SKM2013.768.LSR | Erstatning udbetalt til lejere for utidig opsigelse samt advokatomkostninger i forbindelse hermed kunne fratrækkes i salgssummen i forbindelse med avanceopgørelsen ved salg af ejendommen. Landsskatteretten fandt at det havde været en betingelse i købsaftalen, at ejendommen blev frigjort for lejemål. Opsigelsen af lejerne ansås derfor for at have tilstrækkelig forbindelse med salget af ejendommen. Fradrag. | |
| SKM2012.574.LSR | En ejendom blev solgt bl.a. betinget af, at ejendommen var frigjort for lejemål. Sælger kunne fra afståelsessummen fratrække erstatninger til lejere og advokatomkostninger i forbindelse hermed. Fradrag. | |
| TfS 2000, 499 LSR | Landsskatteretten fastslog, at låneomkostninger i forbindelse med optagelse af ejerskiftelån ved salg kunne fratrækkes i opgørelsen af fortjenesten. Det blev lagt til grund, at låneomkostningerne var en direkte følge af salgsaftalen, og at omkostningerne var betalt som vilkår i umiddelbar tilknytning til afståelsen. Fradrag. | |
| TfS 1985, 637 LSR | I forbindelse med salg af en ejerlejlighed, som en person havde en tinglyst livsvarig brugsret til, afholdt ejeren udgifter til istandsættelse af en anden lejlighed. Lejeren var herefter villig til at opgive lejemålet i ejerlejligheden og i stedet overtage den anden lejlighed. Istandsættelsesudgifterne kunne fratrækkes opgørelsen af fortjenesten. Ejerens fortjeneste ved salg af lejligheden var betinget af, at den var frigjort for boligretten. | Afgørelsen vedrører dog næring. |
| TfS 1985, 293 LSR | En person havde betalt en erstatning til en lejer på 34.500 kr. for at blive frigjort for dennes lejemål. Erstatningen var en omkostning ved afståelsen af ejendommen. | |
| LSRM 1985, 35 LSR | Faktisk afholdte udgifter, der havde været nødvendige til ryddeliggørelse af grund, fordi nedbrændte bygninger ikke blev genopført, kunne fratrækkes i afståelsessummen. Fradrag. | |
| LSRM 1982, 195 LSR | Erstatning til sælger for nedrivning af bygning. Erstatningen skulle medregnes til afståelsessummen. Derimod kunne den faktiske udgift til nedrivningen, der var en del af handlen ifølge skødet, fratrækkes i afståelsessummen. Fradrag. | |
| LSRM 1979, 44 LSR | En ejer havde i forbindelse med salg af sin ejendom udbetalt 10.000 kr. som erstatning til lejerne for afståelse af lejemål inden det aftalte opsigelsesvarsel. Der var ikke dokumentation for beløbets betaling. Landsskatteretten fandt, at beløbet ikke kunne anses for en driftsomkostning efter SL (statsskatteloven) § 6, litra a, men alene en omkostning i forbindelse med det stedfundne salg. | |
| LSRM 1978, 37 LSR | Betaling af et vederlag til tidligere sælger ansås for et yderligere vederlag for erhvervelsen af landbrugsejendommen og kunne derfor fratrækkes i afståelsessummen ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved afståelsen af jordstykket. | |
| LSRM 1964, 29 LSR | Hverken i lov om særlig indkomstskat eller dens omfattende forarbejder fandtes der sikkert grundlag for at antage, at låneomkostninger eller kurstab kunne medregnes til den i loven bestemte anskaffelsessum eller til de omkostninger, der kunne fradrages ved opgørelse af den i loven omhandlede fortjeneste. | Vedrører lov om særlig indkomstskat. |
| Skatterådet og andet | ||
| SKM2022.546.SKTST | Skatteministeriet har ved en beklagelig fejl ikke indbragt otte afgørelser fra Landsskatteretten. Afgørelserne drejer sig om et kommanditselskabs ejendomsavanceopgørelse angående salg af to ejendomme, hvor Landsskatteretten har godkendt fradrag for en erstatning til et pengeinstitut opstået som følge af en før-indfrielse af udlån. Erstatningen blev opgjort som rentetabet for den periode, hvor pengeinstituttet mistede renteindtægter som følge af før-indfrielsen. Skatteministeriet kan ikke tiltræde Landsskatterettens otte afgørelser og bemærker, at den manglende indbringelse er ikke udtryk for, at Skatteministeriet har ændret opfattelse eller praksis i forhold til verserende eller fremtidige sager på området. | |
| SKM2020.285.SR | Spørger havde købt en landbrugsejendom af sin far. I den forbindelse var det aftalt, at spørger indtrådte i farens skattemæssige stilling (succederede) for så vidt angik bl.a. ejendomsavance. Samtidig var det aftalt, at fortjenesten ved et eventuelt videresalg af en del af ejendommen, skulle tilfalde faren som et yderligere vederlag. Spørger havde efterfølgende videresolgt et areal til tredjemand, og i den betingede købsaftale var der fastsat bestemmelser om en løbende betaling af købesummen. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at den betingede købsaftale i sagen var suspensiv. Det betød, at Spørger blev beskattet på det tidspunkt, hvor han ansås for at have erhvervet endelig ret til de forudbetalinger kontrakten indeholdte. Skatterådet kunne heller ikke bekræfte, at et vederlag modtaget på underskriftsdagen, ikke skulle beskattes i indkomståret 2019, da der blev erhvervet endeligt ret til vederlaget i dette indkomstår. Endelig kunne Skatterådet bekræfte (dog med forbehold), at et yderligere vederlag, som faren erhvervede ret til, skulle lægges til hans afståelsessum for den faste ejendom, når sønnen havde succederet i farens skattemæssige stilling, og at det yderligere vederlag skulle beskattes hos sønnen. | |
| SKM2010.143.SR | Regulering af salgssum ved betaling af prisfaldsgaranti. En sælger kunne ændre sin selvangivelse/indtægt, når han kunne dokumentere, at der var sket en tilbagebetaling til køber af et prisfaldsgarantibeløb. Det kunne endvidere bekræftes, at en køber ikke ville blive beskattet af det udbetalte nedslag i prisen, når det efter købsaftalen skete med tilbagevirkende kraft. Regulering af salgssum. | |
| Skd. 1978.47.288 | Afståelsesvederlaget blev reduceret med et beløb, som sælgeren havde betalt til tre panthavere for reduktion af pantet ved frasalg af grund. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed