C.H.2.1.15.5 Blandet benyttede ejendomme samt land- og skovbrugsejendomme m.m.
Indhold
►Dette afsnit beskriver reglerne om handler af ejendomme, der både anvendes til beboelse og til erhverv samt ejendomme, der anvendes både til beboelse og til land- eller skovbrug m.m.
Afsnittet indeholder:
- Ny kategorisering
- Regel
- Betingelser for skattefritagelse
- Mindre landbrugsejendomme- skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller stuehusreglen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9
- Ejendomme, der væsentligt benyttes erhvervsmæssigt
- Særlige momenter ved erhvervsmæssig benyttelse af helårsbolig
- Andre elementer i vurderingen af om parcelhusreglen kan anvendes
- Statusændring: Ændret anvendelse
- Tidligere regler
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Ny kategorisering
Der er ved lov nr. 369 af 2. april 2023 vedtaget en ny mulighed for at Skatteforvaltningen i visse tilfælde skal kunne træffe beslutning om kategorisering af ejendommen, selv om vurderingen pr. 1. marts 2021 endnu ikke foreligger. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83 a, stk. 1.
Når en ejendom henføres til en kategori i medfør af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83 a, vil det have samme retsvirkninger, som når dette sker som led i vurderingen i medfør af § 3. Dette indebærer, at kategoriseringen vil få den samme betydning i forhold til den øvrige skattelovgivning, som en vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 5 og 6. Afgørelsen har i forhold til ejendomsavancebeskatningsloven virkning for overdragelser, der finder sted fra og med den dato, hvor den er meddelt ejeren. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83 a, stk. 2, 4. pkt.
Bemærk
Ved lov nr. 688 af 8. juni 2017 er der foretaget en række ændringer i ejendomsavancebeskatningsloven som følge af vedtagelsen af den nye ejendomsvurderingslov. Ændringerne er alene konsekventændringer. Efter ændringen henvises der i bestemmelserne til ejendomsvurderingsloven og ikke længere til den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ændringerne vedrører EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) §§ 5, stk. 6, § 5 A, stk. 1, § 6, stk. 2, og § 9, stk. 1. Formuleringen heri, herunder den nye henvisning til ejendomsvurderingsloven har virkning fra og med det skatteår henholdsvis det indkomstår, hvor beskatningen sker på grundlag af ejendomsvurderinger foretaget efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 5 eller 6.
For ejendomme, hvor afgørelsen om, hvilken kategori en ejendom ved vurderingsterminen pr. 1. marts 2021 skal henføres til, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 3, er truffet uafhængigt af vurderingen i medfør af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83 a, har den ændrede formulering i ejendomsavancebeskatningsloven også virkning for overdragelser der finder sted fra og med den dato, hvor afgørelsen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83 a er meddelt ejeren. Indtil da gælder reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme (vurderingsloven). Se lov nr. 688 af 8. juni 2017, § 22, stk. 12, som senest ændret ved lov nr. 679 af 3. juni 2023.
Se afsnit H.A.2.2.7 Overgangsbestemmelser for ejendomskategorisering af landbrugsejendomme og skovejendomme for en nærmere beskrivelse af reglerne, herunder en beskrivelse af de frister som gælder for de valgmuligheder som er beskrevet i det følgende.
Tidligere landbrugsejendomme
Der er i den nye ejendomsvurderingslov indført en række overgangsregler (overgangsordningen). Hvis der træffes et valg efter overgangsreglerne, så har valget betydning for hvordan en ejendom skal vurderes i relation til ejendomsavancebeskatningsloven. Dette underafsnit vedrører de ejendomme som der tidligere har været vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme.
Bemærk
Overdragelse mellem ægtefæller eller mellem ejere indbyrdes betragtes ikke som ejerskifte.
Overdragelse til længstlevende ægtefælle anses heller ikke som ejerskifte.
Ejeren på tidspunktet for omkategorisering
For ejendomme som ved en tidligere vurdering efter tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, er vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug og som efter den nye ejendomsvurderingslov skal vurderes som en ejerbolig, kan ejeren eller ejerne i enighed vælge, at ejendommen fortsat skal vurderes som en landbrugsejendom eller skovejendom. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 2, 1. pkt.
Ejeren før tidspunktet for omkategorisering
Har ejendommen i perioden fra og med den 2. marts 2021 til og med den dato, hvor told- og skatteforvaltningen som led i en vurdering eller i medfør af § 83 a træffer afgørelse om, hvilken kategori en ejendom skal henføres til, skiftet ejer en eller flere gange, træffes valget om ejendommens vurdering, efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 2, 1. pkt., som beskrevet ovenfor, særskilt for de enkelte vurderingsår i perioden af den ejer eller de ejere i enighed, der ejede ejendommen den 31. december i det pågældende vurderingsår. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 2, 2. pkt.
En tidligere ejer af en ejendom som ved en vurdering efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendommen, var vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug og som efter den nye ejendomsvurderingslov skal vurderes som en ejerbolig, kan med virkning for det vurderingsår, hvor den pågældende tidligere ejer har afstået ejendommen, vælge, at ejendommen skal behandles som en landbrugsejendom eller en skovejendom i forhold til ejendomsavancebeskatningsloven. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 2, 3. pkt.
Omkategorisering til erhvervsejendomme
Efter reglerne i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83 a, stk. 1, nr. 1., kan ejendomme, som tidligere har været vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, kategoriseres som en erhvervsejendom. For ejendomme omfattet af dette regelsæt gælder det, at tidligere ejere, der har overdraget ejendommen den 1. marts 2021 eller senere, men inden modtagelsen af afgørelsen efter § 83 a, stk. 1, nr. 1, kan vælge, om ejendommen ved overdragelsen i forhold til ejendomsavancebeskatningsloven, fortsat skal behandles som en landbrugsejendom eller en skovejendom, eller om ejendommen skal behandles som en erhvervsejendom. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83 b, stk. 1.
For denne gruppe af ejendommen gælder tilsvarende, at overdragelser som sker i perioden fra og med tidspunktet for kategoriseringen efter § 83 a, stk. 1, nr. 1, til og med den 31. december 2023, kan ejeren eller ejerne vælge, om ejendommen ved overdragelsen i forhold til ejendomsavancebeskatningsloven, fortsat skal behandles som en landbrugsejendom eller en skovejendom, eller om ejendommen skal behandles som en erhvervsejendom. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83 b, stk. 2.
Bemærk
Valg efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 2., bortfalder ved ejerskifte. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 4., 3. pkt. Herudover kan overgangsordningen også bortfalde, hvis der foretages frasalg eller tilkøb af jord eller i visse tilfælde, hvis ejendommen ændres. Se nærmere herom i afsnit H.A.2.2.7 Overgangsbestemmelser for ejendomskategorisering af landbrugsejendomme og skovejendomme., under "Bortfald af overgangsordning".
Tidligere ejerboliger
Der er i den nye ejendomsvurderingslov indført en række overgangsregler (overgangsordningen). Hvis der træffes et valg efter overgangsreglerne, så har valget betydning for hvordan en ejendom skal vurderes i relation til ejendomsavancebeskatningsloven. Dette underafsnit vedrører de ejendomme som der tidligere har været vurderet som ejerboliger efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme
Bemærk
Overdragelse mellem ægtefæller eller mellem ejere indbyrdes betragtes ikke som ejerskifte.
Overdragelse til længstlevende ægtefælle anses heller ikke som ejerskifte.
Ejeren på tidspunktet for omkategorisering
For ejendomme som ved en tidligere vurdering efter tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, er vurderet som en ejerbolig og som efter den nye ejendomsvurderingslov skal vurderes som en landbrugsejendom eller skovejendom, kan ejeren eller ejerne i enighed vælge, at ejendommen fortsat skal vurderes som en ejerbolig. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 3, 1. pkt.
Ejeren før tidspunktet for omkategorisering
Har ejendommen i perioden fra og med den 2. marts 2021 til og med den dato, hvor told- og skatteforvaltningen som led i en vurdering eller i medfør af § 83 a træffer afgørelse om, hvilken kategori en ejendom skal henføres til, skiftet ejer en eller flere gange, træffes valget om ejendommens vurdering, efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 3, 1. pkt., som beskrevet ovenfor, særskilt for de enkelte vurderingsår i perioden af den ejer eller de ejere i enighed, der ejede ejendommen den 31. december i det pågældende vurderingsår. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 3, 2. pkt.
En tidligere ejer af en ejendom som ved en tidligere vurdering efter tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendommen, var vurderet som ejerbolig og som efter den nye ejendomsvurderingslov skal vurderes som en landbrugsejendom eller en skovejendom, kan den tidligere ejer med virkning for det vurderingsår, hvor den pågældende ejer har afstået ejendommen, vælge, at ejendommen skal behandles som en ejerbolig i forhold til ejendomsavancebeskatningsloven. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 3, 3. pkt.
Bemærk
Valg efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 3., bortfalder ved ejerskifte. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83, stk. 4., 3. pkt. Herudover kan overgangsordningen også bortfalde, hvis der foretages frasalg eller tilkøb af jord eller i visse tilfælde, hvis ejendommen ændres. Se nærmere herom i afsnit H.A.2.2.7 Overgangsbestemmelser for ejendomskategorisering af landbrugsejendomme og skovejendomme., under "Bortfald af overgangsordning".◄
Regel
Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet
- anses for landbrugsejendom efter ejendomsvurderingsloven § 3, stk. 1, nr. 2, eller
- skovejendomme efter ejendomsvurderingsloven § 3, stk. 1, nr. 3, eller
- ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1.
er den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen under visse betingelser skattefri. Se EBL § 9, stk. 1.
Bemærk
Det er et krav, at der foregår en egentlig landbrugsmæssig drift på ejendommen, for at der er tale om en landbrugsejendom i den nye ejendomsvurderingslovens forstand.
Gartnerier, planteskoler og frugtplantager hører også til landbrugsmæssig produktion og vil derfor blive kategoriseret som landbrugsejendomme.
Ejendomme med væsentlig erhvervsmæssig husdyrproduktion som f.eks. mink- kyllinge- og ægproduktion vil også være omfattet af landbrugskategorien.
Se nærmere i afsnit C.H.2.1.16 om definitionen på landbrugsejendomme mv., der som udgangspunkt er omfattet af reglen.
Betingelser for skattefritagelse
Det er en betingelse for, at ejendommen er omfattet af bestemmelsen, at ejendommen på afståelsestidspunktet anses for landbrugs- eller skovejendom efter ejendomsvurderingsloven.
Ved vurderingen af, om et stuehus er skattefritaget i henhold til EBL § 9, stk. 1, lægges også vægt på, om stuehuset på afståelsestidspunktet er omfattet af den særskilte ejendomsværdi og grundværdi for boliger beboet af ejeren efter EVL § 30, og om stuehuset på afståelsestidspunktet har karakter af at være et stuehus for ejendommen. Se SKM2011.187.SR, SKM2009.606.LSR SKM2008.341.LSR og SKM2016.261.VLR, som fortsat anses for gældende i forhold til at fastlægge begrebet "stuehus". Se også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.
Det er også en betingelse, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af ovenstående bestemmelser i vurderingsloven.
Endelig er det en betingelse:
1) at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller
2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes eller
3) en udstykning ifølge erklæring fra Vurderingsstyrelsen vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.
Mindre landbrugsejendomme - skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8 eller stuehusreglen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9
Ved salg af mindre landbrugsejendomme vil den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have ikke være skattepligtig. Det er en betingelse, at landbrugsejendommen er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 3, stk. 1, nr. 2, og at ejendommen tjener eller har tjent til bolig for ejeren og /eller dennes husstand.
Ved salg af mindre landbrugsejendomme kan det være af betydning, om ejendommen er skattefri efter parcelhusreglen eller om ejendommen er omfattet af stuehusreglen i EBL § 9.
Efter den nye ejendomsvurderingslovs (EVL (ejendomsvurderingsloven)) § 3 kategoriseres ejendomme i følgende 4 kategorier:
1) Ejerbolig.
2) Landbrugsejendom.
3) Skovejendom.
4) Erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af nr. 1-3.
Beslutning om, hvilken kategori ejendommen tilhører træffes ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter.
Efter den nye EVL § 3, stk. 2, vil kategoriseringen af ejendommen træffes ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter. Når beslutning træffes, indgår oplysninger i Bygnings- og Boligregistret om den registrerede anvendelse af bygninger beliggende på grunden samt oplysninger fra offentlige registre i øvrigt.
Den tidligere formodningsregel om, at ejendomme med et areal på over 5,5 ha som udgangspunkt vil blive anset som landbrug og vurderes som landbrugsejendomme, videreføres ikke i den nye ejendomsvurderingslov. Det betyder, at kategoriseringen af en ejendom som ejerbolig eller landbrugsejendom alene vil bero på en samlet bedømmelse af ejendommens forhold, herunder om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet vejer tungest.
Fremover vil udgangspunktet derfor være, at ejendomme vurderet som landbrug efter EVL § 3, stk. 1, nr. 2. vil være omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, mens ejerboliger vurderet efter EVL § 4, som udgangspunkt er omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, medmindre der er en væsentlig erhvervsdel.
Til visse ejendomme kategoriseret som landbrugsejendomme vil der høre arealer, der henligger som naturarealer, f.eks. hede- eller klitarealer. Sådanne arealer vil være omfattet af samme vurderingsregler som ejendommens øvrige arealer. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 28. For at sikre lige beskatning af lige forhold vil »rene« naturejendomme fremover blive kategoriseret som landbrug, forudsat at ejendommen ikke er af en sådan karakter, at den skal kategoriseres som ejerbolig efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4. Mindre landbrugsejendomme bliver efter ejendomsvurderingsloven enten vurderet som ejerbolig eller som landbrug ud fra deres samlede karakter.
For landbrugsejendomme med et lille jordtilliggende indgik forholdet mellem ejendommens værdi som henholdsvis beboelse og som landbrug i vurderingen af, om ejendommen kunne betragtes som en landbrugsejendom efter den tidligere vurderingslov. Dette beroede på en samlet bedømmelse af forholdene. De små landbrugsejendomme med jordtilliggende på mellem 5-10 ha, kunne derfor efter den tidligere vurderingslov alt efter de konkrete forhold kunne vurderes som enten beboelsesejendomme eller som landbrugsejendomme. Det var derfor konkrete forhold, der var afgørende for, om ejendommen kunne blive omvurderet som en beboelsesejendom og hermed kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller med delvis beskatning efter de særlige regler for landbrugsejendomme i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9.Se SKM2012.176.LSR, hvor fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom, der på afståelsestidspunktet ikke havde mistet sin karakter af landbrugsejendom, ikke kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, men var omfattet af EBL § 9. Se også SKM2016.110.LSR, hvor en landbrugsejendom med et areal på 11,8 ha, ansås for i overvejende grad at have bevaret sin karakter af landbrugsejendom med hensyn til ejendommens generelle karakter og udnyttelsesmulighed på trods af et væsentligt boligelement og en mindre intensiv udnyttelse. Se også SKM2012.441.LSR, hvor en del af en tidligere landbrugsejendom ikke kunne sælges skattefrit efter EBL § 8, da afståelsen fandt sted inden udstykning af ejendommen var endelig gennemført, og da ejeren ikke havde beboet den nye ejendom, der opstod efter udstykningen.
Se også
Se også TfS 1997, 821 TSS, hvor den tidligere Told- og Skattestyrelse i en udtalelse uddybede forudsætningerne for opfattelsen.
Ejendomme, der væsentligt benyttes erhvervsmæssigt
Ved afståelse af en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og hvor ejendommen i væsentligt omfang anvendes erhvervsmæssigt, er den del af fortjenesten, der vedrører ejerboligen eller stuehuset med tilhørende grund og have, ikke skattepligtig. Det er en betingelse, at ejendommen er omfattet af EVL § 35, stk. 1 og den erhvervsmæssige benyttelse er væsentlig, og at ejendommen tjener eller har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand. Se EBL § 9.
Særlige momenter ved erhvervsmæssig benyttelse af helårsbolig
Når en del af ejendommen anvendes til erhverv og der er foretaget en fordeling efter EVL § 35, stk. 1. Er en væsentlig del af ejendommen anvendt erhvervsmæssigt, er ejendommen som udgangspunkt omfattet af EBL § 9. Er anvendelsen derimod ikke væsentlig, vil ejendommen fortsat være omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9 har ved indførelsen af den nye ejendomsvurderingslov fået en anden ordlyd. Der er ifølge forarbejderne alene tale om ændringer af teknisk karakter og af hensyn til strukturen i den nye ejendomsvurderingslov. Ejendomme med en fordeling efter EVL § 35, der i væsentligt omfang anvendes erhvervsmæssigt er derfor som udgangspunkt fortsat omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, når ejendommen anvendes erhvervsmæssigt på afståelsestidspunktet og tjener eller har tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand. Det svarer til de ejendomme, som efter den tidligere vurderingslov havde en vurderingsfordeling, det vil sige, hvor over 25 pct. er anvendt erhvervsmæssigt.
Erhvervsmæssig anvendelse af en helårsbolig udelukker dog ikke skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8, stk. 1.
Udover kravene om, at ejendommen tjener eller har tjent til bolig for ejeren og /eller dennes husstand, er det en forudsætning, at disse ejendomme har bevaret karakteren af et en- eller tofamiliehus, ejerlejlighed eller eventuelt sommerhus uanset den erhvervsmæssige anvendelse, så ejendommen i overvejende grad tjener beboelsesformål. Ved afgørelsen af om dette kriterium er opfyldt, anvendes vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsesdelen og den resterende del af ejendommen. Hvis mindst 50 pct. af ejendomsværdien er henført til beboelsesdelen, vil dette krav som udgangspunkt være opfyldt. Det er vurderingsmyndighedernes fordeling efter den tidligere vurderingslov, som ind til videre skal anvendes, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35 a, stk. 1, da der efter den nye ejendomsvurderingslov alene foretages en vurdering af beboelsesdelen.
Desuden lægges der vægt på ejendommens fysiske fremtræden og den faktiske arealfordeling mellem beboelsesformålet og den erhvervsmæssige benyttelse. Derudover kan bygningsmyndighedernes betegnelse af ejendommen indgå som et vejledende moment i bedømmelsen.
Ovenstående kriterier blev lagt til grund ved afgørelsen af, om fortjenesten ved salget af en blandet benyttet ejendom efter den tidligere vurderingslov var skattefri. Ejendommen var af bygningsmyndighederne registreret som et fritliggende enfamiliehus, og ca. 52,5 pct. af ejendomsværdien var af vurderingsmyndighederne henført til boligdelen, og da ejendommen i overvejende grad fremtrådte og havde karakter af en beboelsesejendom, fastslog Landsskatteretten, at avancen var omfattet af parcelhusreglen. Se SKM2005.538.LSR.
Andre elementer i vurderingen af om parcelhusreglen kan anvendes
I et konkret tilfælde blev parcelhusreglen anvendt, selv om ejeren kun havde rådet over et beskedent areal af et enfamiliehus på 286 m2, mens resten af ejendommen var udlejet. Hovedparten af lejerne havde været venner og bekendte, der havde betalt en beskeden leje. Fortjenesten ved salget var skattefri. Se TfS 1989, 17 LSR.
Tilsvarende kunne parcelhusreglen anvendes i et tilfælde, hvor en erstatning blev udbetalt for en brandskade på den erhvervsmæssige del af et nedlagt landbrug, der var indrettet dels til beboelse og dels til autoværksted. Ejendommen var vurderet til beboelse, og beboelsesdelen udgjorde 150 m2, mens den erhvervsmæssige del udgjorde 109 m2. Se TfS 1994, 496 LSR.
En beboelsesejendom var på salgstidspunktet udlejet til en selvejende institution, der anvendte hele ejendommen erhvervsmæssigt, idet den fungerede som opholdssted for børn og unge. Ejendommen var af den grund ikke et en- eller tofamiliehus på salgstidspunktet i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, og fortjenesten var derfor skattepligtig. Se SKM2003.91.HR, der er en stadfæstelse af landsrettens dom, SKM2002.204.VLR.
Samme linje blev fulgt af Ligningsrådet i et bindende svar om et enfamiliehus, der havde været udlejet til erhvervsmæssig benyttelse, og som ikke havde været beboet af ejeren efter udlejningsperioden. På afståelsestidspunktet var ejendommens karakter ændret fra en beboelsesejendom til udelukkende at være en erhvervsejendom. Se SKM2002.566.LR.
Statusændring: Ændret anvendelse
En landbrugsejendom, en skovejendom mv. eller en ejendom, der har været benyttet til blandet anvendelse, men hvor hovedvægten har ligget på den erhvervsmæssige anvendelse, kan ændre status til en ejendom, der er omfattet af skattefritagelsen i EBL § 8.
Skattefritagelsen forudsætter, at jordtilliggendet til en landbrugs- eller en skovejendom frasælges, og at den erhvervsmæssige del af en blandet benyttet ejendom frasælges, således at ejendommens værdi som beboelsesejendom bliver det fremtrædende.
Den resterende del af ejendommen er herefter omfattet af skattefritagelsesreglen, hvis de øvrige betingelser i EBL § 8 er opfyldte. Herunder at ejendommen skal have tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand efter statusændringen.
Bemærk
Det er en betingelse for skattefritagelsen, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren efter statusændringen, og at ændringen først er indtrådt på det tidspunkt, hvor der foreligger en approbation fra Geodatastyrelsen. Se SKM2003.11.DEP og SKM2001.218.TSS.
Se også
Se også afsnit (C.H.2.1.16 Afståelse af landbrugsejendomme med stuehus samt afståelse af skovejendomme og erhvervsejendomme med ejerboliger), der detaljeret beskriver de særlige regler, der gælder for opgørelsen af den samlede fortjeneste ved afståelsen af bl.a. landbrugsejendomme med stuehuse samt ejerboliger i tilknytning til skovejendomme og til ejendomme, der har været benyttet til blandet anvendelse. Fortjenesten fordeles i disse tilfælde mellem den del af ejendommen, der kan sælges skattefrit, og den del, der skal beskattes efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.
Tidligere regler
Se om de tidligere gældende regler her (version 2023-1 af Den juridiske vejledning).
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Højesterets dom og de øvrige afgørelser viser, at der lægges afgørende vægt på ejendommens status på salgstidspunktet.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Højesteretsdomme | ||
| SKM2009.669.HR | Salg af beboelsesejendom. Parcelhusreglen. Statusændring efter udlejning til et bofællesskab for psykisk handicappede. Ejendom blev derefter ikke betragtet som et en- eller tofamiliehus. Fortjeneste skattepligtig. | Tidligere afgørelse i sagen: SKM2008.835.VLR |
| SKM2003.91.HR | Salg af enfamiliehus. Parcelhusreglen. På salgstidspunktet var ejendommen udlejet og anvendt erhvervsmæssigt af en selvejende institution. Ikke anset som et en- eller tofamiliehus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Fortjeneste skattepligtig. | Se afgørelsen i landsretten SKM2002.204.VLR |
| Landsretsdomme | ||
| SKM2017.215.ØLR | Sagen vedrørte, om en skovejendom på ca. 9,5 ha, hvor hovedparten af arealet var tilplantet med skov og hvor ejeren havde registreret en landbrugsvirksomhed på ejendommen, kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen. Den skattepligtige gjorde gældende, at der ikke havde været nogen erhvervsmæssig aktivitet på ejendommen, ligesom der hverken var driftsrelaterede bygninger, materiel, indtægter eller udgifter. Landsretten lagde til grund, at formålet med etableringen af skoven havde været at drive erhvervsmæssig virksomhed. Landsretten fandt herefter, at det gennem årene overfor Skattemyndighederne var tilkendegivet, at der blev drevet skovvirksomhed fra ejendommen. Den skattepligtige havde således i sin indkomst- og formueopgørelse angivet ejendommen under sine virksomheder, der var taget fradrag for renteudgifter og andre udgifter, idet ejendommen var opdelt i en erhvervsmæssig del og et "stuehus" og virksomhedsskatteordningen var anvendt for den erhvervsmæssige del. Som følge heraf og som følge af ejendommens skattemæssige notering som landbrugsejendom, var der i årenes løb opnået en række skattemæssige fordele. Efter en samlet vurdering fandt Landsretten det herefter ikke godtgjort, at ejendommen var omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8. Skattepligtig fortjeneste | Tidligere instans SKM2016.179.BR. |
| SKM2016.607.VLR | Sagen vedrørte, om fortjenesten ved salg af en ejendom var skattefri i medfør af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1. Landsretten fandt under henvisning til oplysninger om ejendommens forskellige bygninger, at fortjenesten ikke var delvist skattefri i medfør af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1, 3. led. Landsretten fandt endvidere, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes bedømmelse af, at ejendommen var en blandet benyttet ejendom og ikke en landbrugsejendom. Fortjenesten ved salget af ejendommen var derfor heller ikke delvist skattefri i medfør af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1, 1. led. Byrettens dom blev derfor stadfæstet. Fortjeneste Skattepligtig. | Tidligere instans SKM2014.131.BR |
| SKM2016.261.VLR | Spørgsmålet var, om den del af fortjenesten ved afståelse af en landbrugsejendom i 2008, som kunne henføres til et nyopført stuehus, var skattefri efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9. Appellanten havde beboet ejendommen siden 2001, først i et gammelt stuehus, som blev revet ned og i 2008 erstattet af et nyt stuehus, og under opføresen af det nye stuehus i en lejlighed i en tidligere driftsbygning. Da det nye stuehus var opført i 2008, flyttede appellanten efter sin forklaring ind i huset i nogle måneder, før ejendommen blev solgt. Landsretten tiltrådte, at det er et krav for skattefrihed efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, at det nye stuehus reelt har tjent til bolig, og at det således ikke er tilstrækkeligt for skattefrihed, at grundejeren har beboet et tidligere stuehus eller en anden bolig på ejendommen. Landsretten tiltrådte desuden, at appellanten ikke havde godtgjort, at det nye stuehus reelt havde tjent til bolig for ham. Endelig tiltrådte landsretten, at appellanten ikke havde godtgjort, at betingelserne for at bruge virksomhedsordningen var opfyldt. | Tidligere instans SKM2015.478.BR |
| SKM2013.570.ØLR | Retten fandt, at et tidligere stuehus på en sammenlagt landbrugsejendom under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit. Afgørelsen var konkret begrundet i, at der i arealmæssig henseende alene var tale om en meget begrænset formindskelse af ejendommens jordtilliggende og at den i 2008 solgte ejendom fremstod stort set identisk med ejendommen, som den så ud i perioden 1986-1999, hvor ejeren opfyldte beboelseskravet for ejendommen. Landsretten lagde herudover vægt på, at den oprindelige ejendom såvel før som efter sammenlægningen blev anvendt til samme formål (landbrug), og at sammenlægningen af de to landbrugsejendomme var driftsmæssigt begrundet. Fortjenesten skattefri. | |
| Skd. 1981.59.367 | Salg af fritidshus. Parcelhusreglen. Fritidshus uden vand og el opført i ikke-erhvervsmæssigt drevet fredskovsplantage. Fortjeneste skattefri. | |
| Byretsdomme | ||
| SKM2018.133.BR | Sagen drejede sig om, hvorvidt afståelse af en ejendom bestående af tre ikke fysisk sammenhængende matrikler med et samlet areal på ca. 21 ha, der på salgstidspunktet var vurderet som en landbrugsejendom, i skattemæssig henseende skulle behandles efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8 eller § 9. Ejendommen blev oprindeligt erhvervet til beboelse for ejeren og dennes familie. Ejeren havde ikke selv drevet erhvervsmæssigt landbrug på ejendommen i sin ejertid, men havde i en lang årrække bortforpagtet et areal på 6,6 ha til en landmand, der anvendte arealet landbrugsmæssigt både i form af dyrkning og gennem modtagelse af hektarstøtte. Retten fandt, at ejendommen på salgstidspunktet fortsat havde karakter af en landbrugsejendom, og at den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen gennem bortforpagtningen ikke kunne anses for helt underordnet i forhold til beboelsesdelen. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at A i sin ejertid ikke selv drev erhvervsmæssigt landbrug på ejendommen. Afståelsen af ejendommen skulle derfor behandles efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9 og ikke § 8. Fortjeneste skattepligtig | |
| SKM2012.531.BR | Retten fandt ikke, at en ejer havde løftet bevisbyrden for, at en landbrugsejendom reelt havde tjent til bolig for hende i hele ejerperioden eller en del af denne, og at betingelserne for skattefritagelse efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1, var opfyldte. Fortjeneste skattepligtig. | |
| SKM2012.158.BR | Salg af ejendom med tre lejligheder. Sagen angik spørgsmålet om, hvorvidt ejerens afståelse af en ejendom var omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1, hvorved fortjenesten ved salget af "ejerboligdelen" var skattefri. Til støtte for, at ejerboligdelen kunne sælges skattefrit, gjorde ejeren gældende, at ejendommen havde været vurderet som en selvstændig ejerlejlighed i henhold til VUL § 33 A, at ejendommen i skattemæssig henseende siden 1998 havde været anset som en ejerlejlighed, og at ejendommen ikke kunne opdeles i mere end 2 ejerlejligheder. Retten fandt, henset til, at ejendommen på afståelsestidspunktet var indrettet med tre lejligheder og blev anvendt som tre selvstændige lejligheder, samt at ejendommen ikke var vurderet efter VUL § 33, stk. 5, at betingelserne for at anse salget af "ejerboligdelen" skattefrit ikke var opfyldt. Skatteministeriet blev herefter frifundet. Fortjeneste skattepligtig. | |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2016.110.LSR | En landejendom med et areal på 11,8 ha ansås under hensyn til ejendommes generelle karakter og udnyttelsesmulighed for i overvejende grad at have bevaret sin karakter af landbrugsejendom trods et væsentligt boligelement og en mindre intensiv udnyttelse. | Tidligere instans SKM2014.414.SR |
| SKM2014.52.LSR | Ved overdragelse af en andel af en blandet benyttet ejendom skulle en forholdsmæssig del af den fortjeneste, der kunne henføres til den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen, beskattes efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9. | |
| SKM2013.511.LSR | To brødre ejede i sameje en ejendom. landsskatteretten fandt at der kunne succederes i ejendomsavance ved den ene brors køb af den anden brors andel af ejendommen, idet den erhvervsmæssige andel af ejendommen i henhold til den ejendomsværdimæssige fordeling oversteg 50 pct. Det udelukkede ikke succession, at den bror der overtog ejendommen efterfølgende tog bopæl på ejendommen og at ejendommen derfor muligvis på et senere tidspunkt vil blive omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1. | |
| SKM2012.441.LSR | En del af en tidligere landbrugsejendom kunne ikke afstås skattefrit efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, da afståelsen fandt sted inden udstykning af ejendommen var endelig gennemført, og da ejeren ikke havde beboet den nye ejendom, der opstod efter udstykningen. Fortjeneste skattepligtig. | |
| SKM2012.253.LSR | SKAT kunne ikke nægte klager en prøvelse af anvendelsen af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8 på fortjeneste ved et ejendomssalg med begrundelsen, at ejendommen var overtaget ved succession. Den indtrådte ejeres forhold ved salget var afgørende for bestemmelsens anvendelse. Der er ikke ved afgørelsen taget stilling til om klageren opfylder betingelserne for at anvende EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8. | |
| SKM2012.176.LSR | Fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom, der på tidspunktet ikke havde mistet sin karakter af landbrugsejendom, kunne ikke anses for omfattet af parcelhusreglen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, men var omfattet af lovens § 9, vedrørende landbrugsejendomme m.v. Fortjeneste skattepligtig. | |
| SKM2009.606.LSR | Efter tilkøb og frakøb i 1998 af jordtilliggende til en ejendom, der oprindelig var vurderet som et enfamiliehus, ændrede ejendommen karakter, således at den fremover havde karakter af en landbrugsejendom med landbrugspligt. Ejendommen er dog fortsat vurderet som en beboelsesejendom. Uanset vurderingen havde ejendommen skiftet karakter i en sådan grad, at der var tale om en ny ejendom. Da ejeren ikke havde beboet ejendommen efter 1998, var salget ikke omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8. Fortjeneste skattepligtig. | |
| SKM2008.341.LSR | Ved opgørelse af avance ved salg af landbrugsejendom kunne en ekstra beboelsesbygning ved siden af stuehuset ikke afstås skattefrit. Fortjeneste skattepligtig. | |
| SKM2005.538.LSR | Salg af blandet benyttet ejendom. Parcelhusreglen. Ejendom anvendt til bolig og tandlægeklinik. Boligdelen udgjorde 52,5 pct., fremtrådte og havde karakter af en beboelsesejendom. Fortjeneste skattefri. | |
| TfS 1994, 496 LSR | Branderstatning. Parcelhusreglen. Bolig og autoværksted indrettet i nedlagt autoværksted. 150 m2 bolig og 109 m2 erhvervsdel. Fortjeneste skattefri. | |
| TfS 1989, 17 LSR | Salg af enfamiliehus. Parcelhusreglen. Ejer boede i mindre del af areal på 286 m2. Resten var udlejet primært til venner og bekendte. Fortjeneste skattefri. | |
| Skatterådet og Ligningsrådet | ||
| SKM2011.187.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at fortjeneste ved afståelse af landbrugsejendommen X-vej, Y-by, der vedrører ejendommens to stuehuse, var skattefri efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, for så vidt angik SNs ejerandel på de tidspunkter, hvor han havde bolig i hvert af de pågældende stuehuse. Fortjeneste skattefri. | |
| SKM2011.185.SR | Salg af landbrugsejendom. Ejet i sameje med bror. Vurderet som landbrugsejendom med areal på 10,2 ha. to stuehuse, hvor spørger kun har beboet det ene. Stuehuset omfattet af parcelhusreglen. Andel af fortjenesten skattefri. | |
| SKM2002.566.LR | Salg af enfamiliehus. Parcelhusreglen. Erhvervsmæssig udlejning og ikke beboet af ejeren efter udlejningens ophør. Fortjeneste skattepligtig. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed