Indhold

Dette afsnit beskriver, hvordan beskatningsgrundlaget ved drift og afhændelse af fast ejendom skal opgøres.

Afsnittet indeholder:

• Fast ejendom
• Opgørelse af over- eller underskud ved drift af fast ejendom (PAL (pensionsafkastbeskatningsloven) § 15, stk. 2)
• Gevinst og tab på fast ejendom (PAL (pensionsafkastbeskatningsloven) § 15, stk. 3, 1. pkt.)
• Ejendommen er anskaffet eller afstået i løbet af indkomståret (PAL (pensionsafkastbeskatningsloven) § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt.)
• Ligningslovens § 5 H 
• Tilskud efter lov om støttede private ungdomsboliger (PAL (pensionsafkastbeskatningsloven) § 15, stk. 6)
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv..

Fast ejendom

I dansk skattelovgivning bygger begrebet fast ejendom på praksis.

Ejendomsbegrebet i vurderingsloven er i overensstemmelse med dansk ejendomsretlig tradition. Det betyder, at der er knyttet en forudsætning om privat ejendomsret til begrebet. Ved bedømmelsen af, om der foreligger en selvstændig fast ejendom, vil Skattestyrelsen i almindelighed kunne støtte sig til ejendommens registrering i matriklen.

Den faste ejendom udgør grundarealet med den bebyggelse og beplantning, der befinder sig der. Den faste ejendom omfatter

• hegn, broer, belægning på pladser og kørebaner
• ledninger til vand og kloak
• vandløb, søer, damme og bassiner
• naturgivne forekomster, der normalt følger ejendomsretten til ejendommen, fx kalk, ler, sten og grus.

Bebyggelse omfatter bygninger og bygningsbestanddele, hvis disse anses for murede og støbte konstruktioner på og i jorden, og i det omfang de er beregnet til varigt at blive på stedet.

Se afsnit A.4.1 og A.4.2 i vurderingsvejledningen, 2008.

Ligningsrådet fandt i en konkret sag, at en pensionskasses investering i industriel skovdrift i udlandet via et "Limited Liability Company" (LLC) måtte anses for en direkte investering i fast ejendom. Ligningsrådet var af den opfattelse, at industriel skovdrift faldt ind under "anden erhvervsvirksomhed". For så vidt angår de enkelte aktiver i virksomheden skal over-/underskud og gevinst/tab på disse opgøres efter de særregler, der måtte gælde herfor. Ligningsrådet fandt ligeledes, at der ikke var grundlag for at anlægge en anden afgrænsning af begrebet fast ejendom, end i skattelovgivningen i øvrigt. Se bindende forhåndsbesked af 15. august 2000.

Opgørelse af over- eller underskud ved drift af fast ejendom (PAL (pensionsafkastbeskatningsloven) § 15, stk. 2)

Over- eller underskud ved drift af fast ejendom bliver som hovedregel opgjort efter skattelovgivningens almindelige regler. Se SL (statsskatteloven) §§ 4-6 om skattelovgivningens almindelige regler.

SL (statsskatteloven) §§ 4-6

Statsskattelovens indkomstbegreb bygger på et nettoindkomstprincip.

Efter SL (statsskatteloven) §§ 4 og 6 er den skattepligtige indkomst differencen mellem

• de skattepligtige bruttoindtægter jævnfør SL (statsskatteloven) § 4 og
• de fradragsberettigede bruttoudgifter, der er afholdt for at erhverve indkomsten, jævnfør SL (statsskatteloven) § 6

SL (statsskatteloven) § 4 opstiller den almindelige hovedregel for beregningen af bruttoindkomsten. Efter SL (statsskatteloven) § 4 skal alle indtægter, såvel engangsindtægter som tilbagevendende indtægter medregnes ved indkomstopgørelsen. Det er således uden betydning, om indtægten er

• resultat af positive indkomstbestræbelser, fx virksomhed som lønmodtagere eller selvstændig erhvervsdrivende eller
• en uventet erhvervelse, fx en gevinst eller gave.

Bestemmelsen indeholder ikke en udtømmende opremsning. Skattepligten omfatter alle erhvervelser af økonomisk værdi. Det er derfor uden betydning om indtægten fremtræder i form af penge eller er et aktiv af økonomisk værdi.

Som en undtagelse fra SL (statsskatteloven) § 4 opregnes i SL (statsskatteloven) § 5 en række indtægter, der ikke er skattepligtige, selvom dette måtte følge af SL (statsskatteloven) § 4. Herudover indeholder den øvrige skattelovgivning undtagelser til SL (statsskatteloven) § 4. I det følgende omtales nogle mere specielle former for indtægter.

Se afsnit C.A.1.1 Indkomstbegrebet om indkomstbegrebet.  

En undtagelse i forhold til de almindelige skatteregler er, at reglerne om skattemæssige afskrivninger på bygninger og installationer ikke kan anvendes.

Den PAL-skattepligtige kan ved opgørelsen af ejendommens drift ikke fratrække prioritetsrenter, herunder kurstab. Renteudgifter, herunder prioritetsrenter, kan dog fradrages i beskatningsgrundlaget efter PAL (pensionsafkastbeskatningsloven) § 9, stk. 1.

Gevinst og tab på fast ejendom (PAL (pensionsafkastbeskatningsloven) § 15, stk. 3, 1. pkt.)

Gevinst eller tab på fast ejendom skal gøres op efter lagerprincippet, som forskellen mellem handelsværdien ved indkomstårets udløb og handelsværdien ved indkomstårets begyndelse. Se C.G.3.2.2 Opgørelse af beskatningsgrundlaget efter lagerprincippet (PAL § 15, stk. 3 og 4) om opgørelse af beskatningsgrundlaget efter lagerprincippet.

Ejendommen er anskaffet eller afstået i løbet af indkomståret (PAL (pensionsafkastbeskatningsloven) § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt.)

Er ejendommen anskaffet i løbet af indkomståret, skal ejendommens anskaffelsessum omregnes til kontantværdi. Gevinst eller tab skal opgøres som forskellen mellem værdien ved årets udgang og anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi.

Er ejendommen afstået i løbet af indkomståret, skal ejendommens afståelsessum omregnes til kontantværdi. Gevinst eller tab skal opgøres som forskellen mellem afståelsessummen omregnet til kontantværdi og værdien ved årets begyndelse.

Se også

For en nærmere beskrivelse af opgørelsesprincipperne, når en fast ejendom er anskaffet og/eller afstået i indkomståret, samt omregning af anskaffelses- og afståelsessummer til kontantværdi, se også

• C.G.3.2.2 Opgørelse af beskatningsgrundlaget efter lagerprincippet og
• C.G.3.2.3.6 Handelsomkostninger.

Ligningslovens § 5 H 

Med virkning fra 1. juli 2021 er der indført en ny bestemmelse i LL (ligningsloven) § 5 H, som også gælder for alle PAL-skattepligtige omfattet af PAL (pensionsafkastbeskatningsloven) § 1.

Bemærk at virksomheder, der er omfattet af SEL (selskabsskatteloven) § 1, men som er undtaget fra selskabsskattepligt efter SEL (selskabsskatteloven) § 3, også er omfattet af bestemmelsen. Det indebærer, at betalinger omfattet af bestemmelsen ikke vil kunne påvirke (medregnes ved) opgørelsen af beskatningsgrundlaget efter pensionsafkastbeskatningsloven for fx pensionskasser, LD, ATP og arbejdsmarkedsrelaterede livforsikringsaktieselskaber, der er undtaget for selskabsskattepligten efter SEL (selskabsskatteloven) § 3, men som er skattepligtige efter PAL (pensionsafkastbeskatningsloven) § 1, stk. 2. 

Bestemmelsen indebærer, at betalinger hverken kan fradrages som en driftsomkostning vedr. ejendommen eller som en del af anskaffelsessummen ved lagerbeskatningen af gevinst/tab på ejendommen eller på anden måde indgå ved opgørelsen af beskatningsgrundlaget efter pensionsafkastbeskatningsloven, når modtageren af betalingen er skattemæssigt hjemmehørende eller registreret i et af 11 af de i alt 12 lande, der aktuelt er optaget på EU’s sortliste over skattely som nævnt i LL (ligningsloven) § 5 H, stk. 2, og den pågældende betalingsmodtager desuden er interesseforbundet med den skattepligtige. Se forarbejderne til lov nr. 788 af 4. maj 2021. Se også afsnit C.D.2.4.8. 

Tilskud efter lov om støttede private ungdomsboliger (PAL (pensionsafkastbeskatningsloven) § 15, stk. 6)

Tilskud efter lov om støttede private ungdomsboliger (lov nr. 1089, af 17. december 2002) skal fratrækkes i ejendommens værdi ved begyndelse af indkomståret. Er ejendommen anskaffet i indkomståret, skal tilskuddene fratrækkes i ejendommens anskaffelsessum omregnet til kontantværdi.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: